《资产评估讲义》word版.docx

1、资产评估讲义word版第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念对资产进行估价资产评估是指通过对资产某一时点评估基准日价值的估算.资产评估是指由专门的机构和人员资产评估的主体,2006年4月考过选择,根据国家规定和有关资料,根据特定的目的,遵循适用的原那么,选择适当的价值类型,按照法定的程序,运用科学的方法,对资产价值进行评定和估算的过程.资产评估的六大要素：主体 客体 特定目的 程序 价值类型和方法.评估的主体是指评估由谁来承担.评估的客体是指资产评估的对象指特定的资产.二、资产评估的特点细看各自包含内容,选择一现实性现实性是指以评估基准期日为时间参照,按这一时点的资产实际状况对资产进

2、行的评定估算.资产评估的现实性表现在以下三个方面：2006年考过简答1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据,只需要说明当前资产状况.2、以现实状况为基础反映未来.3、现实性强调客观存在.二市场性：资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告.资产评估价可能高于或低于交易价三预测性：资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实.四公正性：公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性,它服务于资产业务的需要,而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要.公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准那么和规程进行的,具有公允的行为规X和业务规X,这是公正性的

3、技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者,这是公正性的组织基础.五咨询性：咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见.三、资产评估与会计计价的区别一发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原那么,同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的.而资产评估那么是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为.二目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产,使货币量能够客观地反映资产的实际价值量.资产评估那么是就资产论权益.三执行操作者不同：资产计价是由本企业的财会人员来完成的.

4、资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外,还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成.资产评估与会计计价也是有联系的：会计计价有时需要以资产评估价值为依据.价值单位相同,均以货币计量.第二节资产评估的对象一、资产的含义资产评估的对象,是指被评估的资产,即资产评估的客体.在国际评估准那么和美国的专业评估实务统一准那么USPAP中,并没有直接给出资产评估中资产的定义,但却明确地指出了作为资产评估对象的资产与会计学中的资产存在的差异性.一资产是一种权利二资产是一种获利能力三资产必须为某一主体所拥有和支配产权归属明确例如有关定理、公式等市社会共有财富,无从判断其价值.2006年考过选择

5、二、资产的分类一按资产存在形式分类：有形资产和无形资产二按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产单项资产是指单台、单件的资产.整体资产是指有一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体.一般指企业三按资产能否独立存在分类：可确指的资产和不可确指的资产可确指的资产是指能够独立存在的资产,前面所列示的有形资产和无形资产,除商誉以外都是可确指的资产.不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产,如商誉.四按资产的流动性分类：短期资产和长期资产第三节资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为.1. 资产转让.2. 企业兼并.3. 企业出售

6、.4. 企业联营.5. 股份经营.6. 中外合资、合作.7. 企业清算.8. 抵押.9. 担保.10. 企业租赁.11. 债务重组.二、资产评估价值的含义：作为资产评估的结果,不仅是评估工作的目标,而且资产评估价值的真实性和科学性,是衡量评估工作质量的重要标志.一资产评估价值的含义理解1资产使用价值决定资产评估价值,资产的效用是确定资产评估价值的重要依据2该价值与资本论中所称价值不是同一概念3资产评估价值与会计记录的价值也有很大的差别二资产评估价值的特点1时效性,资产评估价值反映的是特定时点的价值2目的性,相同资产在同一时期,同一空间,因评估目的不同而适用于不同的价值类型,具有不同的价值；同样

7、的相同资产对于不同所有者占有者也会表现出不同的价值3咨询性,资产评估价值只是为委托者提供的参考意见,是买卖的底价,最后的成交价由买卖双方确定4 估计性,资产评估价值是基于客观事实,凭借评估机构及操作人员的经验和专业知识,对资产价值进行系统分析和逻辑判断,从而根据资产的功能和评估目的对资产在某一时间内的价值作出合理的结论三、资产评估的价值类型一价值类型的作用1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素.2、价值类型制约资产评估方法的选择.国际上通行的评估方法有：市场法、成本法和收益法.3、明确评估价值类型,可以更清楚地表达评估结果,可以避免报告使用者误用评估结果.会计计价与企业以外的具有资产评

8、估资格的社会中介机构完成的二价值类型的类别：含义 指的是资产评估价值质的规定性,表明价值的内涵和外延.资产评估价值作为评估结果,是价值类型、市场环境和技术参数的共同影响1、市场价值.1公开和公平的市场条件.2当事人是理性的.3市场价值是价值估计数额.主要还有在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值等.非市场价值2、在用价值.在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值,并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量.3、投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值.特点：与投资者投资目的相联系；主观性强；难与市场价值保持一

9、致.4、持续经营价值.企业作为整体的价值： 持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值.5、清算价格.被扭曲的市场价值清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格.一般低于现行市场价格.清算价格一般取决于下列几个因素：1资产的通用性.资产越通用,价格越高.2清算时间的限制.清算时间越长,清算价格越高.6、保险价值.7、课税价值.三价值类型的决定因素1、评估的特定目的经济行为；2、市场条件；3、资产功能及其状态.第四节资产评估的假设一、继续使用假设在用续用、转用续用、移地续用继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用.确认继续使用的资产时,必须充分考虑以下条件：1、资产能以其提供的

10、服务或用途,满足所有者经营上期望的收益；2、资产尚有显著的剩余使用寿命；3、资产所有权明确,并保持完好；4、资产从经济上、法律上是否允许转作他用；5、充分地考虑了资产的使用功能.二、公开市场假设公开市场假设是指假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产、资产交易双方彼此地位平等,彼此双方都能获得足够市场信息的机会和时间,以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断.三、清算清偿假设清算清偿假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零,经协商或以拍卖方式在公开市场上出售.在继续使用假设前提下要求资产评估的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评

11、估资产的清算价格.第五节资产评估的原那么资产评估的原那么是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系,规X评估行为和业务的准那么.它包括两个层次的内容,即资产评估的工作原那么和资产评估的经济原那么.一、资产评估的工作原那么一独立性原那么：要求在资产评估的过程中摆脱资产业务当事人利益的影响,评估工作始终坚持独立第三者立场.二客观性原那么：指评估结果应以充分的事实为依据.三科学性原那么：在评估过程当中必须根据评估的特定目的选择使用的价值类型和方法,制定科学的评估实施方案,使评估结果科学合理.四专业性原那么：要求提供评估服务的机构必须是符合条件的专业技术机构.二

12、、资产评估的经济原那么技术性原那么一贡献原那么：贡献原那么是指某一资产或资产的某一构成部分的价值,取决于他对其他相关的资产或资产整体价值的贡献,或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定.二替代原那么：替代原那么是指当同时存在几种效能相同的资产时,最低价格的资产需求量最大.这是因为,有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用.三预期原那么：预期原那么是指在资产评估过程中,资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定,而是基于对未来收益的期望值决定的.资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力.被评估资产的价值,客观存在的是一个量,而人们对他的评

13、估又是一个量.第六节资产评估的程序一、资产评估程序的定义资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤.狭义的资产评估程序是从资产评估机构和人员接受委托开始,到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束.广义的资产评估程序是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始,到资产评估工作档案归档结束.1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘察与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档.二、资产评估程序的重要性一资产评估程序是规定资产评估行为

14、、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证二资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据三恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防X执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一.三、资产评估程序的内容一明确资产评估业务基本事项：1、委托方和相关当事方基本状况.2、资产评估目的.3、评估对象基本状况.4、价值类型及定义.5、资产评估基准日.评估资产价值对应的时点6、资产评估限制条件和重要假设.7、其他需要明确的重要因素.资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上,应当分析下列因素,确定是否承接资产评估项目：1评估项目风险.2专业胜任能力.3独立性分析.二签订

15、资产评估业务约定书相当于委托合同1、资产评估机构和委托方名称；2、资产评估目的；3、资产评估对象；4、资产评估基准日；5、出具资产评估报告的时间要求；6、资产评估报告使用X围；7、资产评估收费；8、双方的权利、义务及违约责任；9、签约时间；10、双方认为应当约定的其他重要事项.三编制资产评估计划编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：1、资产评估目的、资产评估对象状况；2、资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；3、评估对象的性质、行业特点、发展趋势；4、资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；5、相关资料收集状况；6、委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及

16、提供资料的可靠性、完整性和相关性；7、资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况.四资产勘查与现场调查五收集资产评估资料六评定估算七编制和提交资产评估报告书八资产评估工作档案归档四、履行资产评估程序的基本要求简1、资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的X围内,建立、健全资产评估程序制度.2、资产评估机构和人员执行资产评估业务,应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度,确定并履行适当的资产评估程序,不得随意简化或删减资产评估程序.3、资产评估机构应当建立相关工作制度,指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序.4、如果由于资产评估项目的特殊性,资产评

17、估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节.应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性,并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响,必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作.5、资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿,并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露.第二章资产评估的基本方法第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件一市场法的含义市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法.二市场法应用的前提条件：1、需要

18、一个充分发育、活跃的资产市场.2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的.二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异.三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点一运用市场法评估资产的程序：1、明确评估对象.2、寻找参照物.3、分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物.选择两个或两个以上的可比参照物.4、把被评估资产与参照物比较.5、分析调整差异,得出结论.市场愈活跃,市场法运用的空间越大,评估结论愈准确.二市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场

19、现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受.缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估.市场法的局限 2005年考过选择第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件一成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法.采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本.资产成本和价值成正比重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额,重置成本与原始成本的内容构成是相同

20、的,而二者反映的物价水平是不相同的.2、资产的价值是一个变量,随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化.影响资产价值量变化的因素,除了市场价格以外,还有：1资产的物理损耗或有形损耗,也称实体性贬值.2资产的功能性损耗,也称功能性贬值.3资产的经济性损耗,也称经济性贬值.二成本法应用的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料.2、形成资产价值的耗费是必需的.3、成本法要求被评估资产处于或被假定处于继续使用状态.二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产评估值重置成本成新率即考虑三大贬值后的综合成新率一重置成本及其估算重置成本一般分为复原

21、重置成本和更新重置成本.复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出.更新重置成本是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本.选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本.一般来说,复原重置成本大于更新重置成本.更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格,它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异,而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产,其更新重置成本与复原重置成本是一样的.

22、无论是跟新重置成本还是复原重置成本,资产本身的功能不变.估算重置成本首选市场询价.1、重置核算法重置核算法是指按资产成本的构成,把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式,将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法.直接成本是指可以构成资产成本支出部分,如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目.间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理、总体设计制图等项支出.1按人工成本比例法计算.2单位价格法.3直接成本百分率法.2、物价指数法这种方法是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本.资产评估时物价指数指的

23、是评估基准日或能够代表评估基准日的物价指数,而且应是资产的类别或个别物价指数.定基物价：制定物价指数的基准是一致的.重置成本历史成本资产评估时物价指数/资产构建时物价指数物价指数法和重置核算法的区别表现在：选择1物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本.2物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上.一种技术进步较快的资产,采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高.重置成本法

24、估算偏低相同点：二者都是建立在利用历史资料的基础上.3、功能价值法,也称生产能力比例法.成本与产量成正比这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系,生产能力越大,成本越高,而且是成正比例关系.4、规模经济效益指数法.重置成本参照物重置成本评估资产年产量/参照资产年产量5、统计分析法.1对资产进行分类.2在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本.3依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成绩计算出分类资产的调整系数,计算公式为：KRR其中 K资产重置成本与历史成本的调整系数；R某类抽样资产的重置成

25、本；R某类抽样资产的历史成本.被评估资产重置成本某类资产账面历史成本即账面原值K二实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是自产由于使用和自然力作用形成的贬值.1、观察法,也称成新率法.是指对被评估资产,由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定,判断被评估资产的实体性成新率.资产的实体性贬值重置成本1实体性成新率 其中实体性成新率已经考虑残值2、公式计算法.2003年单选15题考过1预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额.2总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和.总使用年限实际已使用年限尚可使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率名义已使用年限

26、是指资产从购进使用到评估时的年限.实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限.实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整.当资产利用率1时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限.三功能性贬值及其估算功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值.1、净超额运营成本折现法功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：1将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较.2计算二者的差异,确定净超额税后运

27、营成本.指未来运营成本3估计被评估资产的剩余寿命.尚可使用年限4以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的净超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗贬值.被评估资产功能性贬值额被评估资产年净超额运营成本折现系数2、功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,即超额投资成本可视同为功能性贬值.功能性贬值复原重置成本更新重置成本未来每年净超额运营成本不相等 逐年折算相加求和未来每年净超额运营成本相等 简化：年净超额运营成本P/A,r,nA年金,r折现率,n剩余寿命四经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值.五成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其

28、全新状态重置价值的比率.该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式即：被评估资产评估值重置成本成新率中的成新率.1、观察法.这一成新率是在综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定的,而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响.2、使用年限法.3、修复费用法.修复费用大小即贬值额直接按照会计学中的折旧年限估算成新率,这种做法是不正确的,必须摒弃.这是因为：第一,折旧是由损耗决定的,但折旧并不就是损耗,折旧是高度政策化了的损耗第二,折旧年限的确定.第三,折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础损耗本身,具有差异性.第四,资产评估过程中,一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果,确定

29、的使用年限与折旧年限完全相同,这时当然可以采用折旧年限.三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点一运用成本法评估资产的程序：1、确定被评估资产,并估算重置成本；2、确定被评估资产的使用年限；3、估算被评估资产的损耗或贬值；4、计算确定被评估资产的价值.二成本法的优缺点优点：1、比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理；2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；4、有利于企业资产保值.缺点：1、工作量大；2、它是以历史资料为依据确定目前价值,必须充分分析这种假设的可行性；3、经济性贬值也不易全面准确计算.第三节收益法一、收益法及其适用的前提条件一收益法的含义收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法.资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关,资产的效用越大,获利能力越强,它的价值也就越大.二收益法应用的前提条件：1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产；2、资产所有者所承担的风险也必