房地产行业甲供材相关规定.docx

1、房地产行业甲供材相关规定对于甲供材料的税务处理问题，应该将在政策上是比较明确的。但是由于对于甲供材如何进行会计处理，一直没有非常明确的规定，这就带来了开票的问题，以及随着而来的其他税收问题。下面，我们分两个部分和大家来解读一下甲供材的税收处理问题 第一部分：甲供材料征税的问题 营业税暂行条例实施细则第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。” 第二部分、甲供材料的会计处理及开票问题 为更好的分析甲供材的会计处理问题，我们用一个案例来说明一下：案例：某企业委托一个建筑

2、单位修建厂房，工程总造价为1200万元，其中甲供材为200万元。 我们主要是分析建设方也就是这个企业对于甲供材的会计处理问题。 该企业从市场购入材料时的会计处理是比较明确的： 借：工程物资 200万元 贷：银行存款 200万元 这里假设该企业非增值税一般纳税人，取得的是普通发票然后，该企业将这200万的材料提供给施工方用于工程。在该企业将材料提供给施工方时，如何进行会计处理是我们这里讨论的关键。在目前实务中有以下两种处理方式： 1、建设方发出材料时： 借：预付账款 200万元 贷：工程物资 200万元 这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价

3、中都要包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要提税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。在总造价确认的情况下，我们将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时（就是我们所说的甲供材）也应作为预付账款处理。只不过一个付的是现金，一个付的是实物，在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终预付账款总结算价款的金额应该是1200万元。 2、建设方发出材料时： 借：在建工程 200万元 贷：工程物资 200万元 这种会计处理的依据是，建设方认为，我买的物资给施工方就是用于我的工程，因此在发

4、出材料时直接计入我的在建工程是符合规定的。 从相关的法律法规看，目前对于甲供材究竟如何进行会计处理问题，还没有非常明确的规定。在企业实务的会计处理中，有些建设单位发出甲供材是采取的第一种方法，有些就是采取的第二种方法。因此，从会计核算角度而言，只要能为会计信息的第三方提供真实有效的会计信息。两种会计处理方法都是可以接受的。但是，这两种会计处理方法就带来的下一步的施工方建筑业发票的开具问题：模式一：在该模式下，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应该按1200万开具建筑业发票，并按1200万缴纳营业税。 模式二：在该模式下，由于建设方在发出材料时就直接计入了

5、工程成本，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按1000万开票，如果按1200万开票就会导致200万材料在建设方重复入成本的情况。但是根据营业税的相关规定，无论施工方是按1000万开票还是按1200万开票，甲供材都必须要并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必须按1200 万元征收营业税，这个和模式一是一样的。 因此，从理论上而言，对于施工方，无论建设方如何进行会计处理，他的税收负担是不变的，只不过是根据建设方的会计处理的不同，开票金额有所不同罢了。但现实中的情况是，由于营业税是一个流转税，流转税的可转嫁性决定了施工方所要缴纳的营业税，最终实际是转嫁到建设方身上的，至少是部分的转嫁。

6、因此，对于建设方而言，他倾向于采用第二种会计处理模式，在这种会计处理模式下，建设方直接将甲供材计入工程成本，这样就不需要施工方开票了。由于税务机关监管的原因，这部分不开票的甲供材，施工方也一般不会去主动申报缴纳营业税，而且建设方甚至在进行工程预算确定工程造价时，对这部分甲供材就没有提税并入工程总造价。从这个角度考虑，建设方更倾向于第二种会计处理模式。但在这种会计处理模式下，施工方承担了很大的风险。我们知道，如论建设方会计处理如何，施工方是甲供材营业税的纳税义务人，如果税务机关发现了问题，要求施工方补税的话，施工方只有缴纳，甚至还会承担偷税而被处罚的风险。无论和建设方如何处理，都必须就甲供材缴纳

7、营业税。至于甲供材没有提税的问题，施工方应自己和建设方协商或向相关工程管理部门寻求解决方法。 说到这里，似乎问题已经比较明确了，无论建设方是采用模式一还是模式二进行甲供材的会计处理，对于施工方缴纳营业税而言是没有任何影响的（在理想状态下），只是开票金额的差异，模式一，施工方按1200万开票，模式二按1000万开票。 但问题还远远没有完。我们考虑了建设方的问题后，就要考虑一下施工方的会计和税务处理问题了。 模式一，施工方收到材料时 借：原材料 200万元 贷：预收账款 200万元 施工方将工程物资用于工程时 借：工程施工合同成本 200万元 贷：原材料 200万元 按工程进度确认合同毛利，主营业

8、务收入和主营业务成本： 借：工程施工合同毛利 主营业务成本 贷：主营业务收入 这里，对于施工企业就出现了一个问题，施工企业按1200万开具建筑施工发票给建设方，按1200元在账面上确认收入，但对于200万这部分的甲供材，由于材料是建设方购买提供给施工方的，发票的抬头肯定是开给建设方，且在建设方入账的，对于这部分材料，施工企业无法取得发票，也就无法入成本。对于这部分，施工企业在计算企业所得税时如何扣除是一个大问题。 为了解决这个问题，就出现了以下两种解决方式：1、施工方对于甲供材发票入成本的问题，由双方在工程结束，决算报告出来后，施工单位凭工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单计入施工方工

9、程成本，并允许在税前扣除。 2、部分国税机关认为这是转售业务：即建设单位外购物资转售给施工企业，施工企业最后开总的发票向建设单位结算，对建设单位应征收增值税，至于进项税款当然能够得到抵扣。这样，施工企业就能取得材料的发票了，但是建设方则必须对材料的销售缴纳增值税。我们认为，这种处理方法是非常错误的。建设单位购买的材料给施工方最终还是用于建设单位自己的工程，实际上是一种自用行为，不能视为转售业务征收增值税。 但是在实务中，第一种处理方式往往得不到某些税务机关的认可，他们机械的认为只有取得发票才能入账，其实根据企业所得税扣除管理办法规定，企业发生的相关成本费用只在这里合法有效凭证不是仅指发票，并取

10、得了合法有效凭证就可以税前扣除。要是真实的，这种情况下，施工企业取得的工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单也应视为合法有效凭证，况且是真实发生的。为了避免与有些税务机关不必要的争议，一些是增值税一般纳税人的建设单位，在购买材料时取得增值税专用发票，并申报抵扣，随后按原价开增值税专用发票给施工方，这些没有差额也不要缴纳增值税。但在实务中，大多数单位并不愿意按这种方式进行处理。 在模式二下，由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。这时，施工方按1000万开票，也就不存在200万甲供材无法取得发票入成本的问题。同时，考虑

11、到税务机关监管不到位的原因，这种会计处理方法还能少缴部分甲供材的营业税，对两方都有利。但是，施工方也要知道，这种情况下，自身承担了很大的风险，如果税务机关发现了，施工方必须要缴纳甲供材营业税，甚至要按偷税进行处罚，同时由于甲供材在工程造价时没有和建设方按规定提税，最终只能是自己承担。 由于目前相关法律法规对于甲供材如何进行会计处理没有明确的规定，因此，从某种角度讲，以上两种模式都是可以的。 从税务机关的角度讲，他们更倾向于采取第一种模式，这样能很好的将甲供材纳税收监管的范围。因此，有些税务机关明确规定，对于工程，建设方不允许直接凭商业发票入工程成本，必须取得建筑业发票入工程成本。否则按未取得合

12、法有效凭证，这部分成本不能提取折旧在企业所得税前扣除。当然，这种规定是否合理有待商榷。但这确实是一种好的监管方法。 从企业的角度而言，如果不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，模式一也是比较好的。因为，建设方在发出甲供材时，材料并没有立即用于工程，只是从建设方保管转至施工方保管。从会计处理看，如果建设方将材料发出时，就直接计入工程成本，但实际上材料还没有用于工程或全部用于工程，只是就计入在建工程会导致会计信息的失真。而且，如果采用模式二，施工方在收到材料和发出材料不进行如何会计处理，不利于在工程中对甲供材的使用和监督管理。因此，模式二既不符合会计核算的要求，也满足不了实际管理的需要。但考虑税务

13、监管不到位而产生的避税问题，模式二似乎更优。但我们说过了，这种情况下，风险主要是由施工方承担了。 既然模式一对税务机关有利，在不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，对企业也有利，那么我们就要很好的解决模式一下产生的如何处理施工企业甲供材入成本的问题。我们认为采用施工企业根据工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单入成本是完全合情合理，也是合法的，实务上大部分税务机关对这种处理也是非常认可的。按转售模式，由建设方向施工方材料销售发票，从原理上讲就是错误的，在实务中是不可取的。 甲供材料如何开具发票和进行账务处理 问：我公司是一家新成立的建筑施工企业，年初与一家房地产公司签订了承建一栋住宅楼的

14、合同，工程造价5000万元，合同中规定由甲方（房地产公司）采购供应工程所用钢材，价款1000万元。现在工程已基本结束，面临工程结算问题。当地税务机关认为，我公司应按工程造价全额5000万元开具发票缴纳税款，理由是，按照营业税相关规定，建筑公司应该按工程总价作为营业额缴纳税款。但是如果全额开具工程结算发票和计算营业收入，因甲供材料采购发票开具给了房地产公司，我公司因无发票，所以也就无法核算和结转甲供材料成本。另外，房地产公司收到的施工发票额中甲供材料部分与收到的购进材料发票造成成本重复。请问对于甲供材料如何开具发票和进行账务处理。 答：据营业税暂行条例实施细则规定，税务机关要求按照包含甲供材料的

15、工程总价缴纳营在相关税收政策文件但是关于甲供材料如何开具发票和进行账务处理，业税是完全正确的，中并未明确规定，税务机关要求按工程总造价开具发票是缺乏税法依据的，建筑安装工程采取甲供材料方式，现实中是允许的，且广泛存在，也符合双方的利益要求，对此，营业税相关规定要求纳税人按照规定的计税依据纳税，并没要求纳税人必须按计税依据开具发票。企业在按工程总价缴纳营业税的前提下，可以根据企业实际情况开具发票和进行账务处理。 发票管理办法规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。”因甲供材料直接用于工程施

16、工并纳入工程总价缴纳营业税，但不包含在施工方向建设方收取的工程款中，所以贵公司可以根据工程总造价减去甲供材料金额后的金额开具工程施工发票，以此作为向甲方收取工程款的依据。另外，甲供材料所应缴纳的营业税税金已包含在工程总造价中，也就是说包括在所开具的发票额中，不需要额外再收取。 这样，施工方在账面上根据开具发票的营业额作营业收入，按工程造价总额（含甲供材料）计算缴纳税款。建设方根据收到的工程施工发票和工程购入材料的发票计算房地产开发成本。 根据上例，具体的账务处理是： 施工方： 1. 开具发票收取工程款时： 借：银行存款（应收账款或预收账款） 40000000 贷：工程结算 40000000 2

17、. 提取营业税金及附加时： 借：营业税金及附加 1650000 贷：应交税费应交营业税 1500000 应交城建税 105000 教育费附加 45000 建设方： 1. 购入材料时： 借：原材料 10000000 贷：银行存款 10000000 2. 将材料拨付施工方： 借：开发成本 10000000 贷：原材料 10000000 3. 收到施工方发票并支付工程时： 借：开发成本 40000000 贷：银行存款 40000000 “甲供材”的账务处理 2011-5-6 10:20 中华会计网校 【大 中 小】【打印】【我要纠错】 所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位提供原材料，施工单位

18、仅提供建筑劳务的工程。因此，房地产开发企业“甲供材”建筑工程，是指由房地产开发企业（以下称甲方）提供原材料，施工单位（以下称乙方）仅提供建筑劳务的工程。“甲供材”产生的原因是甲方从材料质量和成本效益角度出发，防止建筑乙方在材料上做文章，担心不能确保建筑材料质量，影响住房和自身的声誉。一般材料占商品房建造成本的30%40%。 由此衍生出来甲供材如何开发票及税甲供材产生的问题主要是在于不同的会计处理上， 收问题。在现实的会计处理中有以下两种处理方式。 建设单位市场购入材料时的会计处理： 借：工程物资 XX万元 贷：银行存款 XX万元 建设单位将材料提供给施工方用于工程。在将材料提供给施工方时，在目

19、前实务中有以下两种处理方式： 1.方式一： （1）建设方发出材料时： 借：预付账款 XX万元 贷：工程物资 XX万元 （2）施工方收到材料时 借：工程物资 XX万元 贷：预收账款 XX万元 （3）施工方将工程物资用于工程时 借：工程施工合同成本 XX万元 贷：工程物资 XX万元 这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价中都要包括全部的材料价款，在总造价确认的情况下，建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时也应作为预付账款处理，只不过付的是实物。 2.方式二： （1）建设方发出材料时： 借：在建工程 XX万元 贷

20、：工程物资 XX万元 由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。 这种会计处理的依据是，建设方认为其所购物资给施工方就是用于本单位的工程，因此在发出材料时直接计入在建工程是符合规定的。 以上两种不同的会计处理方法带来不同的的施工方建筑业发票的开具问题： （1）方式一下的发票开具及营业税处理 由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应按含甲供材金额开具建筑业发票，并全额缴纳营业税。 此种方式施工企业按含甲供材金额开具建筑施工发票给建设方并确认收入，但甲供材由于是建设方购买提供给施工方的，施工方

21、无法取得发票入成本。采用这种核算方法需要事先征得税务机关的同意，以免施工企业加重企业所得税负担。 （2）方式二下的发票开具及营业税处理 由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按不含甲供材金额开票，如果按含甲供材金额开票就会导致甲供材料在建设方重复计入成本的情况。但是根据营业税的相关规定，无论怎样开票，甲供材都要并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必须按含甲供材的金额缴纳营业税，负税义务与方式一一致。 房地产开发企业“甲供材”的财税处理 发布时间 ：2010-12-30 9:23:05 来源：中国会计天空 作者： 添加到我的收藏 一、房地产开

22、发企业“甲供材”的概念 所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。因此，房地产开发企业“甲供材”建筑工程，是指由房地产开发企业（以下称甲方）提供原材料，施工单位（以下称乙方）仅提供建筑劳务的工程。“甲供材”产生的原因是甲方从材料质量和成本效益角度出发，防止建筑乙方在材料上做文章，担心不能确保建筑材料质量，影响住房和自身的声誉。一般材料占商品房建造成本的3040。 对于甲供材的税务处理，在税法上是比较明确的。但对甲供材如何进行会计处理，一直没有非常明确的规定，这就带来了开发票的问题，以及随之而来的税收问题。 二、“甲供材”的相关税收政策规定 甲供材征税

23、主要是如何征收营业税的问题。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第52号令）第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当货物销售额其应税劳务的营业额缴纳营业税，分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建

24、筑工程，改为以基本甲方的名义购买原材料，从而逃避营业税收。 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第52号令）没有明确规定装饰工程中甲供材要不要并入营业额征收营业税。而根据2006年8月17日财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知财税2006114号文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额”。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务

25、。因此，除了装饰劳务以外的“建筑业”的甲供材（包括甲方提供设备的情形）需要并入乙方的计税营业额征收营业税。 三、甲供材的账务处理及其税务处理 （一）甲供材的账务处理 甲供材产生的问题主要是在于不同的会计处理上，由此衍生出来甲供材如何开发票及税收问题。在现实的会计处理中有以下两种处理方式。 建设单位市场购入材料时的会计处理： 借：工程物资XX万元 贷：银行存款XX万元 建设单位将材料提供给施工方用于工程。在将材料提供给施工方时，在目前实务中有以下两种处理方式： 1、方式一： （1）建设方发出材料时： 借：预付账款XX万元 贷：工程物资XX万元 （2）施工方收到材料时 万元XX借：工程物资 贷：预

26、收账款XX万元 （3）施工方将工程物资用于工程时 借：工程施工合同成本XX万元 贷：工程物资XX万元 这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价中都要包括全部的材料价款，在总造价确认的情况下，建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时也应作为预付账款处理，只不过付的是实物。 2、方式二： （1）建设方发出材料时： 借：在建工程 XX万元 贷：工程物资XX万元 由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。 这种会计处理的依据是，建设方认为其所购物资给

27、施工方就是用于本单位的工程，因此在发出材料时直接计入在建工程是符合规定的。 （二）甲供材的税务处理 以上两种不同的会计处理方法带来不同的的施工方建筑业发票的开具问题： 1、方式一下的发票开具及营业税处理 由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应按含甲供材金额开具建筑业发票，并全额缴纳营业税。 此种方式施工企业按含甲供材金额开具建筑施工发票给建设方并确认收入，但甲供材由于是建设方购买提供给施工方的，施工方无法取得发票入成本。采用这种核算方法需要事先征得税务机关的同意，以免施工企业加重企业所得税负担。 2、方式二下的发票开具及营业税处理 施工方在最终开具建筑业因

28、此，由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本， 发票时，只能按不含甲供材金额开票，如果按含甲供材金额开票就会导致甲供材料在建设方重复计入成本的情况。但是根据营业税的相关规定，无论怎样开票，甲供材都要并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必须按含甲供材的金额缴纳营业税，负税义务与方式一一致。 需要注意的是，甲供设备、装饰劳务中的甲供材料计税方式与上述规定有所差别。 四、“甲供材”的账务和税务处理例解 案例： 某房地产开发企业委托一个建筑单位修建厂房，工程总造价为1200万元，其中含甲供材为200万元。 （一）甲供材的账务处理 1、建设方对于甲供材的账务处理 （1）建设方（甲方）从市场购入

29、材料时： 借：工程物资 200万元 贷：银行存款 200万元 这里假设建设方（甲方）非增值税一般纳税人，取得的是普通发票，然后，该企业将这200万的材料提供给施工方（乙方）用于工程。 （2）在建设方（甲方）将材料提供给施工方（乙方）时： 方式一： 建设方发出材料时： 借：预付账款 200万元 贷：工程物资 200万元 这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要提税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。在总造价确认的情况下，我们将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。建设方在支

30、付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时（就是我们所说的甲供材）也应作为预付账款处理。只该企业无论是支付现在不存在其他误差的情况下，一个付的是实物，不过一个付的是现金，金还是实物，最终 预付账款总结算价款的金额应该1200万元。 方式二： 建设方发出材料时： 借：在建工程200万元 贷：工程物资200万元 这种会计处理的依据是，建设方认为，我买的物资给施工方就是用于我的工程，因此在发出材料时直接计入我的在建工程是符合规定的。 从相关的法律法规看，目前对于甲供材究竟如何进行会计处理问题，还没有非常明确的规定。在企业实务的会计处理中，有些建设单位发出甲供材是采取的第一种方法，有些就是采取的第二种方法。因此，从会计核算角度而言，只要能为会计信息的第三方提供真实有效的会计信息。两种会计处理方法都是可以接受的。 2、施工方对于甲供材的账务处理 （1）方式一的账务处理： 施工方收到材料时 借：工程物资200万元 贷：预收账款200万元 施工方将工程物资用于工程时 借：工程