说明酒吧街商业规划方案doc.docx

1、说明酒吧街商业规划方案doc商业规划方案酒吧一条街是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。 酒吧一条街的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。针对酒吧一条街的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客

2、流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。本项目的核心定位为以娱乐为主的综合性商业中心，室外酒吧街及天桥作为项目的内部空间骨架，将本项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕室外酒吧街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。 一、酒吧 （一）品牌酒吧 1、经营方式：引进多家国际著名的酒吧品牌店 2、区域位置和规划面积 （1）分布在酒吧街上，面积约100-300 m不等；（2）依据

3、 A、项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，著名品牌酒吧是其不可缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。 B、品牌酒吧能为项目吸引来众多的消费者，带动整个酒吧街的人气。另一方面也可为本项目带来稳定的收益。 C、品牌酒吧的选址要求。著名酒吧在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。本项目符合其选址条件。 D、项目整体运营的要求。各个品牌酒吧对项目内位置的要求不尽相同，有些要求有独立的门面，而有些品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。因此将各类品牌酒吧根据整体项目运营情况，将其分布于不同位置。这样也可以使与其他酒吧的人流共享。对整个项目的人气提升

4、有很大作用。3、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。4、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。5、目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客，本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。对于有车一族更是一个极大的诱惑。 （二）特色酒吧 1、经营方式：引进国内、外知名的各种特色酒吧。2、区域位置和规划面积 （1）分布在酒吧街上，面积约100-300m不等。 （2）依据：项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，消费群体为全客层，高、中、低档消费都不可缺少。 3、物业产权：出售以利于整

5、个项目的资金回笼。4、收益方式 销售直接变现，进行资本运作。5、目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客、本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员，对于有车一族更是一个极大的诱惑。 （三）玩吧1、经营方式：引进10-21家国内中、高档玩吧 2、区域位置和规划面积 （1）分布在酒吧街上，面积约100300 m不等；（2）依据：项目业态定位要求。本项目的业态定位为酒吧一条街，消费群体所追求的时尚元素不可缺少，因此玩吧在业态组合上不可缺少。3、经营定位 （1）功能类：陶吧、画吧、木刻吧、琴吧、

6、芭蕾吧、时装吧。（2）手工类：布吧、染吧、玻璃吧。（3）求知类：书吧、网吧。（4）童趣类：玩具吧、菇吧。（5）健身类：击剑吧、跆拳道吧、壁球吧。（6）啜饮类：茶吧、奶吧、咖啡吧、冰淇淋吧。（7）美食类：果吧、汤吧。（8）回归自然类：氧吧、树吧、泥吧。4、物业产权：出售以利于整个项目的资金回笼。5、收益方式：销售直接变现，进行资本运作。6、目标客层：白领、成功人士、政府公务员和中高收入、中高消费的中青年消费群体。二、主题娱乐主力店（一）经营方式：引进1或2家国内知名品牌娱乐主力店，独立经营。如引进名门会所、钱柜KTV、好乐迪等。 （二）区域位置及面积规划1、娱乐主力店规划在14号楼的1-6层（临

7、街除外），面积10493m左右。 2、依据 （1）知名品牌娱乐店的进场，是整个酒吧一条街的主打业态，可以促进本项目物业的保值和升值，以利于正常回报，包括对政府稳定税收资源以及提升酒吧一条街形象都有积极的作用。 （2）主题娱乐店作为本项目的核心主力店。主题娱乐店强大的聚客功能能极大的带动项目整体人气和客流的合理流动。 （3）娱乐店作为一个商业业态，标准规模面积应在8000m以上。国内大部分知名娱乐店均在8000m-12000m之间。本项目规划10493m的主题娱乐，有利于成功招商。 （4）14号楼地理位置优越，高端顾客的私密性得以保护。 （三）物业产权：物业自行持有，整体租赁给国内外知名品牌娱乐

8、经营，亦可销售。 （四）收益方式 A、收取固定租金/销售直接变现。 B、通过娱乐经营带动物业价值，实现物业升值。 （五）定位 1、经营定位：中、高档品牌。 2、定位依据 （1）充分利用本项目规模大、功能全的优势，科学处理与项目中各种酒吧、玩吧的错位经营，全面提升主题娱乐与市内现有同业态商业的综合竞争力。 （2）以中、高档的定位来全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。给消费者强大的吸引力，带动项目的整体人气。 （3）提升本项目酒吧街各种酒吧、玩吧的经营定位，带动各种酒吧、玩吧的经营，确保本项目整体运营成功。 （4）是本项目主要的娱乐功能倡导者。 （六）目标客层：高级白领、成功人士、政

9、府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，对于有车一族更是一个极大的诱惑。 （七）根据目前掌握的资料看，14号楼特别是1-2层使用的难度比较大，根据情况，可以尝试引导。三、餐饮区（一）经营方式：引进1家或几家国际、国内知名餐饮品牌和特色餐饮品牌。（二）区域位置及面积规划 1、设置在3号楼1-4层和4号楼的3-5层，面积9709.4 m。2、依据 （1）项目业态定位要求。本项目的业态定位为是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，餐饮是项目主要服务功能之一。 （2）餐饮区能为项目带来极旺盛的客流，将其设置在3、4号楼能很好的将顾客吸引至项目的中央位置，使本项目形成淋

10、浴式顾客流动线。 （3）餐饮区选址的要求。餐饮区在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境以及经营者自身品牌因素。餐饮区作为项目功能的补充和延伸，满足消费者对品牌餐饮的消费需求，二是消费者的消费理念和习惯不同于其他商品消费，三是环境需要相对独立，四是消费者多属随机消费。 （4）项目整体运营的要求。将其设置在本项目中端位，作为本项目餐饮功能的主要组成部分，与酒吧街的各种酒吧、玩吧设置相互对应，与休闲娱乐项目相辅相成，极大提升和丰富项目服务功能的齐全性，并在本项目的中部形成主题鲜明的餐饮主题，满足消费者在购物、休闲、娱乐时的饮食需求，带动项目整体的人气。（三）物业产权：物业自留（四）收益方式 A、

11、收取固定租金。 B、通过经营提升物业价值，实现物业升值。 C、进行资本运作。 （五）参考目标品牌：雅园、天悦、海港等。（六）目标客层：所有进入本项目的每一位顾客、本项目内每一位工作人员、营业员、进场经营的所有经营者及业务人员、周边居民家庭、政府公务员、旅游观光客及大小喜宴等。四、社区型综合卖场（一）经营方式：引进1家国内知名品牌卖场，独立经营。如引进沃尔玛、家乐福、华联、重百等。 （二）区域位置及面积规划 1、卖场主力店规划在酒吧街入口（现招商部及部分停车场）地下1层，面积约2000-3000m左右。2、依据 （1）知名卖场进入，作为娱乐为主的商业中心的有效配套，对周围社区居民强大客流形成有效

12、的拉动，增加项目品牌推广的炒作点。（2）卖场作为项目的核心主力店。能够使得综合商业的整体人气和客流合理流动，延长顾客在项目停滞的时间。 （3）卖场作为一个商业业态，标准规模面积应在1万m左右。社区卖场均在2000m-3000m之间。本项目的商业用房受原设计限制只能规划做2000-3000m的卖场，比较利于品牌卖场社区店规模选择，有助于招商谈判中的主动权。 （4）酒吧街入口属于本项目的形象区域，且临主干道海尔大道。 （三）物业产权：物业为自行持有，整体租赁给国内外知名品牌卖场；若遇有合适的商家，亦可以考虑按照相对合理的价位出售，以利于整个项目的资金回笼。 （四）收益方式 A、收取固定租金/销售直

13、接变现。B、通过卖场经营提升物业价值，实现其他物业升值。 （五）定位 1、经营定位：社区型综合卖场，中档。2、定位依据 （1）充分利用本项目规模、功能齐全的优势，科学处理与项目中各品牌、专业店的错位经营，全面凸显卖场作为遵义地区新业态的作用。 （2）以中档的定位来全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。给消费者强大的吸引力，带动项目的整体人气。 （3）提升本项目的经营定位，带动经营，确保本项目整体运营成功。 （4）是本项目主要的购物功能的需要。 （六）目标客层：白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，对于有车一族形成有力的拉动（利用我项目处的众多停车位、方便的交通

14、环境、宽敞舒适的购物空间）。 同时对项目周边13公里范围内的居民形成有效辐射，解决遵义南部新城城商业配套的民生问题。五、水疗中心 （一）经营方式：引进大型品牌水疗、桑拿、洗浴等运营商运营。（二）区域位置和规划面积 1、设置在17号楼负1层（中空部分作入口）和16号楼的1-4层（临街门面除外），面积3907.9 m。2、依据 （1）是整个项目的主力业态。 （2）项目地理位置优越，高端顾客的私密性得以保护。 （3）有效地与其它业态共享人流。 （三）物业产权：物业自留 /品牌娱乐公司出售 （四）收益方式A、收取固定租金/直接销售变现。 B、通过经营提升物业价值，实现整体物业升值。 C、进行资本运作。

15、 （五）项目组合：洗浴、沐足、保健等功能作为项目的主力功能功能。（六）目标客层：旅游观光客、区内高端消费人群、本市其他区县高端消费人群、业务人员、政府公务员等。六、专业店 （一）搜酷店 ：年轻时尚产品店1、经营方式：引进1家搜酷店。 2、区域位置及面积规划 （1）设置在17号楼1-2层（半边）面积795.26 m。（2）依据 A、项目业态定位要求。本项目的业态定位以集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态为主，需要各种专业店的入驻。作为搜酷店，定位于青少年群体，以服装、饰品、新奇玩具等为主要的销售商品，恰能分享娱乐、电玩等项目的有效客户群体。B、项目整体运营的要求。

16、由于搜酷店专业性强，人气很旺，将其设置在本项目的前端，和社区卖场相互照应，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。C、是本项目主要的购物功能之一。 3、物业产权：物业整体销售或自留，用于整体租赁。4、收益方式 A、产权销售，实现房地产收益。 B、租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。5、参考目标品牌：搜酷城等。6、目标客层：年龄在1828的青少年群体。（二）运动用品区 1、经营方式：引进1家国际、国内知名运动店 2、区域位置及面积规划 （1）设置在17号楼1-2层（半边）面积795.26m。（2） 依据 A、项目业态定位要求。本项目的业态定位为是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种

17、商业业态为一体的新的商业业态，需要各种专业店的入驻。作为商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。B、运动用品店选址的要求。作为专业店经营，运动用品店在选址上比较注重项目的易达性、通透性以及经营者自身品牌因素。一是由于经营的商品属性统一，商品展示必须充分利用物业具备的各种因素条件，在商品统一的基础上，彰显不同商品的独特个性。二是消费者有目的选购和随机购卖的比例大致相当。C、项目整体运营的要求。由于运动用品的时尚属性、专业性因素，人气较旺，特别是学生、中青年、休闲人士喜欢光顾，将其设置在本项目的前端位，和社区卖场相互照应，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。D、是本项目主要的购物

18、功能之一。3、物业产权：物业分零销售，经营权返租，10年后开发商回收产权。4、收益方式 A、实现房地产收益。 B、收取固定租金。 5、参考目标品牌：运动100、名品运动城等。6、目标客层：目标客层为学生、中青年、休闲人士。运动服饰能充分展现青年人的蓬勃向上的青春气息，深受青年人的喜爱，同时也较符合青年人活泼的特性；运动器具、休闲器具正好能满足休闲人士运动、健身的需求。七、电玩、儿童娱乐区 （一）经营方式：引进各类成人及儿童娱乐项目。（二）区域位置和规划面积 1、设置在17号楼负1层（大堂除外）面积1448.8 m。2、依据 （1）满足全客层的要求。随着人民生活水平的不断提高，对儿童的教育与成长

19、所投入的资金与精力也越来越多。益教益智的娱乐项目越来越受到家长和孩子们的欢迎。电玩、儿童娱乐项目为提高儿童的综合素质提供了一个较好方式。家长和孩子也可以通过这种方式增进沟通与了解。 成人电玩等可以让人们在紧张、忙碌的工作之余得到放松。（2）项目整体运营的要求。电玩、儿童娱乐区可吸引大量的人流，将其设置在负1层，使其成为一个较为独立的区域，在其它业态无法正常经营的层高条件下，又可对其它业态的人流进行有效的补充。 （三）经营方式：租赁 （四）物业产权：物业自留 （五）收益方式 A、收取固定租金。 B、通过经营提升物业价值，实现物业升值。 C、进行资本运作。 （六）目标客层：周边学校学生、休闲人士、

20、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客特别是小孩和青少年等。 八、运动健身馆（暂） （一）经营方式：引进各类健身项目。 （二）区域位置和规划面积 1、设置在15号楼2-4层面积3988.08m。2、依据 （1）顺应消费者消费观念、消费行为的改变。随着生活水平的提高，人们在工作和日常生活之外，运动健身活动越来越流行，越来越被人们接受和喜爱。为满足人们的此类消费需求，设置运动健身馆。 （2）项目整体运营的要求。作为现代商业业态应在满足人们日常生活所需之外，还要满足人们的其它需求。（三）经营方式：租赁 （四）物业产权：物业自留 （五）收益方式 A、收取固定租金。 B、通过经营提升物业价值，实现物业升值

21、。 C、进行资本运作。（六）项目组合：乒乓球、壁球、桌球、健身、美体、儒家等。 （七）目标客层：高级白领、成功人士、旅游观光客、商务人士、周边学校学生、休闲人士、周边居民家庭等。九、酒店式公寓区 （一）经营方式：引进品牌商务酒店/写字楼出租、综合办公（二）区域位置和规划面积 1、项目17号楼酒店式公寓。2、依据 （1）是整个项目各类业态的一个补充。 （2）商务酒店的有利位置（交通便利，安静）、项目内部各经营业户综合办公区。 （3）有效地与其它业态共享人流。（三）物业产权：物业自留 （四）收益方式 A、收取固定租金。 B、通过经营提升物业价值，实现物业升值。 C、进行资本运作。（五）项目组合：银

22、行、电信、邮政、票务中心、商务酒店、会务中心。（六）目标客层：旅游观光客、商务人士、周边学校学生、休闲人士、高级白领、成功人士等。十、商务休闲区（一）经营方式：引进全国品牌咖啡店/大型茶楼（二）区域位置和规划面积1、17号楼三、四层面积2597.18 m2、依据（1）是酒店式公寓区的一个重要补充，也是一个重要配套设施（2）全国品牌咖啡连锁/大型茶楼能提升整个项目的定位，并为商务人士提供一个高品位的商务休闲空间。（3）有效地与其他业态形成客流互动(三)物业产权：租赁、销售均可（四）收益方式1、前期可通过租金达到收益2、通过引进业态的良好运作提升物业价值3、在物业价值升值到预期值后进行销售，达到物业价值的货币化。商业定位的确定是进行建筑设计方案的前提条件，但这种设计概念已被现成的建筑所代替，这就要求本项目的定位根据现有建筑考虑到商业的经营。在招商、运营过程中，不可控因素、变化较多，及时对规划进行调整、补充、修改是必须和必要的。因此，此报告书中所确定的面积配比、业态组合等还将进一步修改、完善，使之更科学、更适用于本项目。业态分布的具体位置也将在今后的招商及运营过程中重新确定。主力店是本项目中不可缺少的一个业态，它可提升项目品质，对招商、销售和运营都能起到极大的推动作用。在本项目的方案确定之后应立即展开主力店招商工作，并确保招商成功。