03福州市控制性详细规划编制技术导则解析.docx

1、03福州市控制性详细规划编制技术导则解析福州市规划设计研究院规划所控制性详细规划统一技术措施为了使规划所编制的控制性详细规划的内容、深度、程序规范化，加强编制工作的技术质量管理，特制定本措施。 控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，进一步深化总体规划或分区规划的规划意图，为有效地控制用地和规划管理而编制的详细规划。控制性详细规划对近期建设或开发地区的各类用地进行详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量，确定规划区内部的市政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理要求，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导修建性详细规划的编制。 编制控

2、制性详细规划的原则应以用地的控制和管理为重点，以实施总体规划的意图为目的，强化规划设计和规划管理的衔接；编制工作要在具有完备的基础资料条件下进行，开展充分的调查研究。规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，确定城市或开发区未来的建设目标。2008年01月1 总则1.1 主要任务以总体规划或分区规划为依据，对近期建设或开发地区的各类用地进行详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量，确定规划区内部的市政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联系，提出控制指标和规划管理要求，为土地综合开发和规划管理提供必要的依据，同时用以指导

3、修建性详细规划的编制。1.2 编制原则规划的编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等因素，选择科学的决策方法和决策内容，运用控制的手段，调整优化用地功能，确定各类用地建设强度；注重古城保护和旧城的有机更新；保障城市公共设施用地，整合教育、医疗卫生、文化、体育、消防、商业等公共设施资源；完善市政基础设施，改善城市生态环境，增加公共绿地；优化城市景观，突出城市特色，提升城市品质；有效集约利用土地，增加土地资源的综合效益；统筹安排近期建设内容等。1.3 编制依据城市总体规划、分区规划、专项规划、城市人口规模专题研究报告。1.4 附加说明1.4.1本标准前面加*号的条文为附加的城市设计内容,根据委托

4、方的需要而定,不作为控规的必要内容。1.4.2 根据片区的不同性质、规模和特点，可以对图文适当增减或合并。2 技术流程 + 图 控制性详细规划技术流程示意图3 主要内容与研究深度3.1 现状调查分析3.1.1现状调查（1）已批规划文件：总体规划、分区规划、专项规划等；（2）现状用地调查：已建设用地，可开发用地的界线、用地规模，现阶段状用地的主要单位、项目名称，以及用地征用情况；（3）现状建筑调查：建筑层数、结构、年代、用途；现状开发强度、建筑质量、建筑容量。（4）现状人口详细资料，包括人口分布、人口密度、人口构成等；（5）现状公共配套设施调查：包括文化、体育、卫生、教育等设施情况；（6）现状市

5、政公用设施调查：包括给排水设施、环卫设施、变电设施、消防设施、各类管网、温泉井等情况；（7）现状交通设施调查：各级道路、停车场，预留轨道交通设施用地情况；（8）历史文化街区、历史遗迹、古树名木等情况；（9）其他对规划区具有较大影响的地形、地貌，周边重要的设施等。3.1.2现状分析（1）原有控制性详细规划的规划实施评价；（2）建设强度分析；（3）建筑质量分析；（4）公共配套设施及市政公用设施情况分析；（5）现状交通情况分析；（6）历史文化街区、历史遗迹、古树名木保护存续环境分析；（7）可开发用地分析；（8）对现状建设及各层面规划实施情况进行汇总、分析、评价，提出存在问题；（9）可开发地块开发成本

6、经济测算。3.2 国内旧城更新比较研究通过对国内旧城更新的比较研究，总结经验，学习先进理论，为规划区的功能调整、建设控制等规划内容提供参考和借鉴。3.3 规划编制内容（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 （2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交

7、叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 *（6）确定街区整体空间形态,塑造街区特色风貌,构建完整的空间景观格局；明确各城市设计要素的控制要求；确定重要道路的景观整治要求。（7）制定相应的土地使用与建筑管理规定。3.4 主要控制指标内容3.4.1 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类，规定性指标是在进行修建性详细规划或规划管理时必须执行的指标；指导性指标是供管理者和设计者参考的指标。 3.4.2 强制性指标（1）用地性质（2）用地面积（3）建筑密度（4）建筑高度（5）容积率（6

8、）绿地率（7）基础设施配套（8）公共服务设施配套3.4.3 指导性指标（1）人口容量（主要用于居住区规划）（2）商业建筑面积比例（3）沿街商业控制要求（4）建筑后退（5）出入口位置（6）配建停车车位（7）保护要求（对古建筑或古遗址的保护）（8）建筑形式（包括体量控制）*（9）建筑色彩*（10）连续性和非连续性界面*（11）重要道路景观整治要求*（12）环境景观要求（如城市风貌控制）3.5 基本控制指标的确定3.5.1 用地性质对地块使用功能和属性的控制。表示方式按照国标“城市用地分类与规划建设用地标准（GBJl3790）”中的城市用地分类类别代号。（1）符合城市总体规划或分区规划所确定的用地性

9、质。（2）按分类标准应划分到小类，项目不确定或特殊情况可划分到中类。（3）在不违反城市总体规划或分区规划的原则基础上，允许用地性质具有一定的弹性，通过“用地与建筑相容性表”和“用地性质可更动范围的规定”来反映。（4）用地性质更动不得影响城市总体规划或分区规划所确定的城市结构。（5）任何用地性质的更动均须经当地规划主管部门批准。规划只提出技术上的可行性。（6）综合用地（指用地划分到中类的情况）用地分类类别代号可参照如下方法确定，商业与居住混合：C2R2。办公与居住混合：C1R2。工业与居住混合：M1R3。其代号排列顺序的一般原则是：哪类用地性质为主哪类用地就排在“”之前,即本次规划的上一层次所确

10、定的用地性质排在前，以便与总体规划或分区规划的用地分类相衔接。3.5.2 用地面积对地块平面大小的控制（扣除城市道路占用面积后的实际可开发用地面积）。单位：公顷（hm2）。（1）地块的大小应根据规划项目的具体情况，一般划分不大于支路或以组团为单位。（2）地块内可以包括路面宽5米以下的道路，一般居住用地的地块不大于5公顷（无须给出容量指标的地块除外）。（3）地块的划分应便于用地的管理和划拨土地的方便，地块划分的界线应具有明显的可界定性。（4）旧区改建规划地块划分要尽量以现状道路为界，并参照现状单位及保留用地界线，标明路名和地名。新区开发的地块划分应根据近期建设用地的现状地形图和实际用地情况，尽量

11、以现状的沟渠土路等地上参照物为界。如找不出参照物，最好给出参考坐标或距最近参照物平面尺寸。（5）在用地性质分类的中类范围内，不同性质的用地（综合用地除外）不能划在一个地块内。（6）地块面积的计算方法须统一，一般以道路红线为界的地块，其面积应计算至道路红线。如果道路边界与道路红线相重合，如小区路或组团路，则其地块面积应算至道路边界。（7）山地规划其地块块面积应计算至台地边界，如果台地有护坡。其地块面积应包括护坡的正投影面积。护坡不论大小，均不应作为地块单独划出。特殊情况时可根据当地的开发政策在计算面积时适当扣除。（8）划分中小学使用的地块，应按有关规范要求保证中小学操场布置的朝向和长度。3.5.

12、3 建筑密度指地块内所有建筑基底占地面积与地块用地面积之比，它是控制地块容量和环境质量的重要指标。单位：。（1）保证土地的合理使用和良好的环境质量。（2）与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距、容积率等因素综合考虑。（3）在居住区规划中，建筑密度的制定须保证住宅和中小学、医院、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距。山地城市要考虑不同坡向对建筑密度的影响。3.5.4 建筑高度指地块内建筑（地面上）最大高度限制，简称建筑限高。单位：米（m）。（1）保证土地的合理使用。（2）保证城市的总体景观效果。（3）与地块的区位、地块性质、建筑间距、容积率、绿地率等综合考虑，保证其可操作性。（4）满足城

13、市消防和净空要求。（5）对城市中心区的重要地段，沿路建筑的高度须与建筑后退的距离综合考虑。（6）对将以出让方式进行房地产开发的土地，须在容积率和密度的指标给定的情况下，除了建筑限高指标外，给出建筑限低指标。（7）山地城市要考虑不同坡向对建筑高度的影响。3.5.5 容积率地块总建筑面积与地块用地面积之比，是表述地块开发强度的一项重要的指标。（1）保证土地的合理使用和良好的环境质量。（2）与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距和建筑密度等因素综合考虑，保证其可操作性。（3）必要时可给出的容积率指标应给出上下限的幅度，便于在实际操作中调节。（4）在旧区改建中应考虑容积率和拆建比的关系。3.5.6

14、 绿地率指地块在地面上各类绿地的总和与地块用地总面积之比，是衡量环境质量的重要指标（绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）。单位：。（1）根据地块的不同使用功能确定绿地率。（2）已编制国标的以国标为准确定绿地率。3.5.7 建筑后退指建筑控制线与道路红线或道路边界的距离，或与地块边界的距离。即：沿路建筑退道路红线或道路边界。相临地块建筑退地块边界。单位：米（m）。（1）根据地块的位置和不同使用功能确定建筑后退的距离。（2）对于建筑控制线与道路红线之间的地段，应提出对其用途的控制要求。（3）相邻地块建筑控制线与地块边界距离的确定，应参照国标建筑设计防火规范GDJl687。

15、3.5.8 出入口位置指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口位置的控制。即：街坊禁止开设出入口路段和允许开设出入口的数量。允许开设出入口位置和数量，一般用图例表示。（1）符合道路规划的要求，居住区控制性详细规划应符合城市居住区规划设计规范GB50180-93，（2）一般地段可选用出入口位置控制的其中一项进行控制，山地城市须选用“允许开口位置和数量”进行控制。3.5.9公共服务设施配套要求主要指与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施，一般用于居住区。此项指标的确定以城市居住区规划设计规范GB5018093为准，一般用列表方式表示。3.5.10 配建停车车位对地块配建停车车

16、位的控制。一般给出地块配建停车场的停车车位数（辆），停车车位数应包括机动车、自行车两项。4 阶段成果4.1 一般规定4.1.1 控制性详细规划成果由法定文件和技术文件两部分组成。法定文件包括规划文本，技术文件包括附件（包括规划说明书、基础资料汇编、现状调研报告）和图纸（含分图图则）。4.1.2 本标准将控制性详细规划编制过程划分为四个阶段，分别为现状调研阶段、方案阶段、初步成果阶段和正式成果阶段。4.1.3 规划文本和图纸（含分图图则）装订为一册，附件（规划说明书、现状调研报告、基础资料汇编）装订为一册。4.2 现状调研阶段4.2.1 现状调研阶段必须提交下列内容（1）现状调研报告（2）基础资

17、料汇编4.2.2 现状调研阶段必须提交下列图纸（1）区位分析图（2）土地利用现状图（3）现状建筑质量分析图（结构、用途、层数、年代）（4）可开发用地分析图（5）现状人口分布图（6）现状道路分析图（7）现状公共设施分布图（8）现状管网图（主要为排水和电力管网）4.3 方案阶段4.3.1 方案阶段必须提交下列内容（1）规划方案说明书 规划方案说明书应包括：规划基本思路、地区发展目标、各项规模的论证依据与过程、影响本地区规划的重大因素分析以及对方案的评价。（2）经完善后(上阶段完成)的现状调研报告及基础资料汇编（3）上阶段审查会的会议纪要4.3.2 方案阶段必须提交下列图纸（1）经完善后(上阶段完成

18、)的区位分析图、土地利用现状图、现状建筑质量分析图、可开发用地分析图、现状人口分布图、现状道路分析图、现状公共设施分布图、现状管网图等（2）现状图则（3）规划方案图(第一次提交的方案不得少于两个，经审查后综合成一个方案)（3）表达设计意图的相关分析图4.4 初步成果阶段4.4.1 初步成果阶段必须提交规划文本4.4.2 初步成果阶段必须提交附件，附件包括下列内容（1）规划说明书（2）通过审查 (上阶段完成)的现状调研报告及基础资料汇编（3）各阶段审查会的会议纪要4.4.3 初步成果阶段必须提交下列图纸（1）经完善后(上阶段完成)的区位分析图、土地利用现状图、现状建筑质量分析图、可开发用地分析图

19、、现状人口分布图、现状道路分析图、现状公共设施分布图、现状管网图等（2）现状图则（3）已编规划汇总图（4）规划结构图（5）规划社区划分图（6）土地利用规划图（7）公共设施规划图（8）绿地系统规划图（9）道路交通规划图*（10）建筑高度分区图*（11）可开发用地总平面意向图*（12）主要景观界面天际轮廓线控制图*（13）街区三维鸟瞰效果图和重要节点效果表现图（14）各项工程管线规划图（15）其它专项规划图(防灾、历史文化名城保护等) *（16）城市设计导则图（17）总图图则4.4.4 初步成果经审查后编制送审稿（送审稿的成果要求即上述初步成果阶段的要求）。4.4.5 送审稿报有关部门审批后，按审

20、查意见和公示意见汇总，编制正式成果。4.5 正式成果阶段4.5.1 正式成果阶段应提交以下内容（1）规划文本（2）分图图则（3）附件（含规划说明书、现状调研报告、基础资料汇编、会议纪要等）（4）图纸（要求同初步成果阶段）5 成果的内容与深度5.1 规划文本文本的内容包括规划实施细则，文本以条例的形式重点反映规划区各类用地控制和管理的原则及技术规定。文字表述应规范、准确、简洁，突出控制性详细规划的针对性和可操作性。文本的基本内容如下： 1 总则1.1编制背景1.2基本依据1.3 适用范围1.4 规划原则 2 街区功能定位及规模 2.1 功能定位 2.2 街区规模 3 用地布局 3.1 规划结构

21、3.2 各类用地布局 4 土地使用和建筑规划管理通则 4.1用地使用分类及控制（1）关于用地分类的一般原则及必要的说明（2）用地使用分类一览表 （3）用地与建筑相容性的规定 （4）用地性质可更动范围的规定 4.2 地块建设容量控制 （1）关于容积率的规定（2）关于建筑密度的规定（3）关于绿地率的规定（4）关于建筑间距的规定 （5）容积率奖励和补偿规定（可视情况删减）4.3 建筑高度控制（1）历史城区内建筑高度控制（2）历史文化保护区建筑高度控制（3）山体周边建筑高度控制（4）机场净空范围建筑高度控制（5）沿街建筑的高度控制（6）其它特殊地段建筑高度控制4.4建筑后退的控制 （1）沿路建筑退道路

22、红线和道路边界的规定。（2）相临地块建筑退地块边界的规定5 配套设施的控制（包括市政设施和交通设施）5.1 配套设施的整体要求5.2 配套设施的布局配套设施规划一览表 序号名称个数规模建筑面积/用地面积（m）所在地块编号备注6 道路交通规划6.1 道路交通规划原则6.2 道路等级划分6.3 路网调整及结构6.4 静态设施规划7 绿地系统规划7.1 绿地规划 阐述绿地系统结构及绿地控制要求*8 景观系统规划8.1 景观结构8.2 建筑高度分区8.3 标志物控制8.4 开放空间控制8.5 主要景观界面控制8.6 视觉走廊控制8.7 重要地段的控制（中心区、历史地段等）8.8 建筑外观形体控制（建筑

23、造型、尺度、体量、色彩等）9 市政公用设施规划9.1 给水 供水量标准及总用水量 供水设施（水厂、加压设施等）位置及规模 供水管网系统类型 消防及事故供水9.2 排水（1）雨水工程 规划标准 管渠布置（2）污水工程 预测污水量 排水设施（污水处理厂、泵站等）的位置、规模和卫生防护距离 排水管网系统类型及主要干管 重要污水截流干管及重要溢流口位置9.3 供电 预测总用电负荷 电力管网系统类型及供电设施（变电站、开闭所等）的位置和用地范围 线路敷设方式及高压走廊保护范围9.4 电信 电信设施（电信局、分局、模块局等）的布局 微波通道走向及保护原则 邮政设施（邮电局所）的位置及规模以及布局原则9.5

24、 燃气 使用气种 预测总用气量 燃气设施（调压站、储气站等）的位置、规模及保护范围9.6 环卫设施明确公共厕所、垃圾处理站、垃圾转运站、垃圾收集站等的数量及位置；9.7 城市防灾 对规划区地质灾害的防治、防洪、防震、人防、消防等提出标准和措施 明确防洪标准，确定防洪堤的走向、形式、长度、涵闸位置、控制点标高等，确定泄洪区范围 划分消防分区明确消防设施的位置及规模9.8 道路竖向 竖向设计总思路 竖向设计原则10 附则10.1规划成果组成10.2 明确规划的生效时间、变更原则、解释权等10.3其它11 附录11.1 名词解释（可附主要条文说明） 11.2 附图与附表（各地块控制指标一览表）5.2

25、 规划图纸片区控制性详细规划图纸中应标明项目名称、图名、图例、风玫瑰、比例尺、设计日期、编制单位等内容。1）区位分析图（比例不限）反映规划区用地范围、周围城市道路走向，规划用地与毗邻用地的关系，规划区与城市中心的距离和关系。2）规划区用地现状图（l：20001：5000）标明自然地貌、道路、绿化和各类现状用地的范围、性质、主要单位名称。3）现状建筑分析图（l：20001：5000，选作）包括对现状建筑的用途、高度（层数）、质量、结构形式、*建筑风格等的分析。4）可开发用地分布图（l：20001：5000）标明近5年来征地情况，区分已建和未建；标明可开发用地的范围、主要单位名称，区分工业仓储用地

26、、多层以下公建用地、城中村、棚屋区、砖混结构住宅用地以及农田空地等。可开发用地与不可开发用用地在图面上要有明显区分。5）现状人口与公共、市政设施分布图（l：20001：5000）标明现状社区（行政村）范围界线，人口分布；标明主要公共设施和市政设施位置、名称、规模；标明文物古迹、古树名木、宗祠建筑等位置、名称。6）规划结构图（l：20001：5000）概括表达主要规划构思（中心、轴线、功能分区等）。7）规划社区划分图（l：20001：5000） 标明规划社区划分、人口分布。8）土地使用规划图（1：20001：5000）标明规划用地分类、用地性质、各类用地规模、路网布局，该图应在地形图上绘制。9）

27、公共（市政）配套设施规划图（l：20001：5000）标明中学、小学、幼托、医院、社区卫生站、养老院、文化活动中心、体育场馆、街道办事处、派出所、居委会、商业超市、公厕、垃圾转运站、水厂、污水厂、加油站、气化站、消防站、变电站、邮政局等规划公共、市政设施位置、范围、名称、规模；标明公共服务中心及主要商业街位置。10）绿化分析图（1：20001：5000）概括表达主要绿地系统（绿心、绿带、绿楔、公园等）。*11）城市设计导引图（l：20001：5000）标明轴线、节点、地标、开放空间、视觉走廊等空间结构元素的位置。*12）建筑高度分区图（l：20001：5000）主要表达建议的建筑高度分区及开敞

28、空间等。*13）可开发用地总平面意向图（l：20001：5000）主要表达可开发用地建筑群体及环境总平面意向以及保留建筑的位置等。*14）主要景观界面天际轮廓线控制图（l：20001：5000）标示主要空间界面（主要街道、水岸、广场等）建筑群体的高度轮廓控制线。*15）街区三维鸟瞰效果图和重要节点效果表现图16）道路交通规划图（1：20001：5000）标明规划区内道路系统与外部道路系统的联系以及步行系统，确定区内各级道路的红线宽度（即GB5022095中所指道路宽度）、道路线型、标明区内主要道路横断面、路口转弯半径、主要控制点的坐标和标高、路口交叉处理示意以及公交首末站、主要停车场的位置。1

29、7）电力工程规划图标明每个地块的用电负荷、所属开闭所编号，已建和拟建变电站的位置、规模和高压进出线回数、线路走向、电压等级和敷设方式，现状电力管道和电缆沟的规模和走向，规划电力管道走向和规模。18）其它工程管线规划图（1：20001：5000）根据规划容量，确定各工程管线的平面位置、管径、控制点的坐标和标高以及工程设施的用地界限。对于旧区改建规划，保留利用的管网与新规划的管网要区别表示。19）控制性规划图则图则分为总图图则和分图图则（或称各地块控制性详细规划图）总图图则（1：20001：5000）为规划区用地详细划分之后的地块汇总，反映规划区内道路的用地红线位置，各分地块的划分界限，各分地块编

30、号，用地性质，保留的用地和规划的用地地块要分别表示（必要时可以分项表示）。分图图则（l：10001：2000）为规划区用地详细划分后的分地块控制图，反映地块的面积、用地界限、用地编号、用地性质、规划保留建筑、公共设施位置及标注主要控制指标。*表达城市设计构思和空间管制要求，提出城市设计指导性意见。对于旧区改建控制性详细规划，分图图则应在现状图上画出。反映现状与规划后的关系。分图图则一般应分幅绘制，图幅大小、内容深度、表达方式均应规格统一。在特殊情况下，分图图则也可以合并成一张总图图则。除上述图纸外，可根据项目的需要增加所需的图纸和必要的分析图，如对于历史文化名城或具有保护价值的古建筑和传统民居等的规划用地，应增加保护区划图，山地城市应增加竖向规划图。所有图纸均应附图注和图例。5.3 规划说明书附件包括规划说明书和基础资料汇总。规划说明书应根据该控制性详细规划的具体内容。重点阐述现状条件分析、总体控制与地块控制的方法和特点，规划构思和主要技术经济指标。基础资料汇总可单独编制，