恒口天怡养老公寓项目可行性研究报告.docx

1、恒口天怡养老公寓项目可行性研究报告示范区天怡养老公寓项目可行性研究报告第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称恒口天怡养老公寓1.1.2 项目建设单位本项目建设单位#市天怡生态旅游开发有限公司，注册资本金8600万元人民币，公司法人代表雷兴锋。1.1.3 研究工作的范围和内容根据国家对可行性研究报告阶段工作范围和深度的要求，本报告对#市恒口示范区天怡养老公寓项目建设背景、建设规模、建设条件、建设方案、环境影响与环境保护、安全、消防与卫生防疫、项目进度安排、投资估算与资金筹措、财务评价和社会影响等方面进行了综合研究和分析，并按照委托书的要求，重点突出了工程技术可行性分析和经济效益、社会效

2、益可行性分析，提出了合理的建议，为项目建设单位和其他单位有效地进行项目决策和建设提供科学的依据。1.2项目基本情况1.2.1 拟建项目地点本项目位于#市西部恒口镇高明村，距离#中心城区19公里，秦岭、巴山南北相拥，恒河、月河交汇区域，形成“两山夹一川、双河穿其间”的自热地貌。地理区位优势独特，东接荆楚、西至沔汉、南达巴蜀、北通甘宁，本项目占地规模90亩，项目建成后将对#恒口养老服务业的发展产生重大影响。图1.11.2.2 建设内容与目标1）建设内容与规模项目占地约90亩，总建筑面积约2.5万平米，可容纳500张床位。根据项目规划，建设内容主要以老年公寓、老年医疗护理中心、老年生活服务中心、老年

3、休闲活动中心、物业辅助用房区五个部分组成。2）建设目标在了解和考察国内外优质养老机构的基础上，结合我国及区域传统文化、家庭观念、人文风俗，依据#市具体的养老事业发展状况，以安享舒适惬意的老年生活为宗旨，将天怡养老公寓规划建设成为设施齐全、环境宜人、服务热情的养老机构。1.2.3 项目投资及资金筹措本建设项目总投资1.27亿元，其资金来源渠道分三部分：一部分企业自筹资金金额为4569万元，其中资本金2569万元，申请养老专项基金2000万元；其他资金为银行借款，金额为8124万元。1.2.4 建设期限本项目2016年前完成项目的前期准备工作，项目开工建设计划自2016年3月至2017年12月，建

4、设期两年。1.2.5 经济效益预期本项目投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标均较好。主要经济数据与评价结果如下表所示评价指标所得税前所得税后内部收益率：4.85%3.76%财务净现值（ic=3%）：2132万元850万元静态投资回收期：14.09年度15.52年度动态投资回收期：16.31年度16.71年度1.3可行性研究报告编制依据1.3.1 政策性依据1）中国老龄事业发展“十二五”规划；2）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见(国发办200019号)；3）陕西省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定；4）陕西省社会福利机构管理实施细则（试行）；5）#市社会养老

5、机构管理实施办法；6）财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知；7）中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范；8）#市城市总体规划(1996-2020年)；9）省国民经济和社会发展“十二五“规划及远景目标纲要；10）发改部门或主管部门批复的项目建议书；11）企业提供的相关技术资料及相关协议、资质、证书；1.3.2法规、方法依据1）中华人民共和国节约能源法2008年；2）中华人民共和国城乡规划法2007年；3）中华人民共和国劳动合同法2007年；4）中华人民共和国土地管理法2004年；5）中华人民共和国森林法实施条例2000年；6）中华人民共和国水污染防治法2008年；7）

6、中华人民共和国固体废物污染环境防治法2005年；8）建设工程安全生产管理条例2004年；9）建设工程质量管理条例2000年；10）地表水环境质量标准GB3838-2002；11）地下水环境质量标准GB/T14848-93；1.4综合评价天怡养老公寓是一个集老年休闲、养生保健、康复预防为一体的多功能、社会化、开放式的综合性养老项目。在充分了解和分析养老行业现状的基础上，结合我国及区域传统文化、家庭观念、人文风俗，依据#市具体的养老事业发展状况，以安享舒适的老年生活为宗旨，规划建设一座设施齐全、环境宜人、服务热情的综合养老机构。本项目符合我们养老行业的发展趋势，适应当今社会养老市场需求，与党中央倡

7、导的建设和谐社会相一致，有利于缓解家庭养老压力，缓解当地就业压力，社会效益、经济效益显著，有着广阔的发展前景，综合评价可行。建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济和社会效益。第二章项目建设背景及必要性2.1 项目建设的背景（1）我国已进入老年化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口12.5%以上，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.69亿，占我国总人口的12.5%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进

8、入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口的20%；到2050年，老年人将占全国总人口的31%，届时每3人中就有一个老年人。（2）我国养老的传统观念发生根本转变随着社会养老压力的逐渐增大，我国家庭养老的传统观念也不断受到冲击。国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，空巢家庭逐渐增多。据有关数据显示，中国各省、直辖市的空巢家庭已达25%以上，部分省市甚至

9、达到36%；民政部部长、全国老龄委副主任李立国曾指出，城乡老人家庭中，部分地区空巢家庭的比例甚至达到50%至70%。空巢家庭的增加对传统的家庭养老产生了强烈的冲击，经济上，部分老年人经济贫困；生活上，老年人身体不便，发病往往具有突然性，空巢老人面临家中无人、抢救不及时等情况；精神上，空巢老人无法享受过去的天伦之乐，加之文化程度普遍较低，缺乏兴趣爱好，离开子女后很容易产生孤寂之感，部分很少与人交流的老人甚至会产生悲观情绪，出现抑郁症状甚至厌世心理。种种情况促使我国传统的养老观念和居住观念发生根本改变。2.2 项目建设的重要性和必要性2.2.1 社会养老压力不断增大#作为劳务输出大市，年轻人外出打

10、工比例高，空巢家庭比例亦居高不下，部分县区农村甚至达到50%以上。这些情况使得#市社会养老问题突出，且随着时间的推移养老压力也在不断增大。2.2.2 有效应对人口老龄化，构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的口号，老龄工作涉及经济、政治、文化和社会生活等诸多领域，关系到国计民生和社会稳定的大局。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。建设社会完善、生活水平较高的养老院，可以有效满足老年人不断增长的物质和文化需求，解决老年人及其子女的后顾之忧，使老年人老有所养、老有所乐，使其子女可以全身心地投入到工作当中；为老年人提供健康锻炼和养生保健服务，也有利于老年人生活质量的提高，减

11、轻家庭和政府的养老压力，实现#市老龄事业与经济社会的协调发展，促进社会和谐与稳定。2.2.3设施完善、生活水平好的养老院需求不断增强空巢家庭引发的各类问题逐渐受到社会重视，越来越多具有经济能力的家庭愿意将老人送到专业养老机构照料，越来越多的老年人也愿意入住养老机构，获得专业照护，避免独自在家的孤寂之苦，与更多的老年人一起相伴为乐，安享晚年。但是，目前#市的养老院机构还不足以满足日益增加的社会养老需求，部分养老院设施简陋，功能简单，无法满足许多家庭对老年人生活水平的要求，因此，设施先进、功能完备、服务上乘的专业养老机构应当适应社会发展需求，加快建设节奏，尽快投入使用。2.2.4 加快#市社会福利

12、事业发展的需要目前，中国养老产业现状处在刚刚起步阶段，养老社区配套、养老院标准、养老设施等国家规范还待完善。中国社会养老问题已引起从中央到地方政府各方面的重视，配套资金逐年增加，民政部针对城市养老的相关优惠及扶持政策正在完善，本项目建成将大力推进#市养老服务业的发展。2.2.5缓解#市就业压力根据相关研究，养老机构的服务人员和老人的比例至少应达到1：10。而对于这些服务人员，一般都需要有社会福利单位工作经验，乐于奉献自己，对于他们的品质和素质要求较高。天怡养老公寓可以招聘当地未就业人员及失业人群，对工作人员进行专业培训，培训内容可囊括心理学、护理、医疗、营养、职业道德等专业知识和技能。天怡养老

13、公寓将致力于资源就地转化、劳动力就地消化，大量吸收有志于在家乡发展的当地居民。2.3 项目建设的可行性2.3.1 国家政府的大力扶持2015年8月16日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定了深化改革加快发展养老服务业的任务措施。会议指出，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。2015年9月9日国务院印发了关于加快养老服务业的若干意见，陕西省政府出台了关于鼓励和引进社会资本进入养老服务领域的若干意见、省民政厅也相继出台了养老机构许可办法和

14、养老机构管理办法等相关文件。由国务院办公厅转发、全国老龄委和发改委等部门发布的关于加快发展养老服务业意见的通知中指出，认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。各地区、各部门要充分认识发展养老服务业的重要意义，采取有效措施，推动养老服务业加快发展。通知还指出，发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体

15、系。地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。2.3.2 本地优越的养老环境为项目建设提供了有力条件#是

16、中国十大宜居城市之一，具有卫生城市、园林城市、优秀旅游城市、中国硒谷、西部水城等荣誉称号。#境内青山绿水、风景怡人，空气清新、氧离子丰富，在#可饮富硒天然水、吃富硒保健食品，是得天独厚养老养生宝地。未来，#将朝着生态#、幸福#、人文#战略规划方向发展，因而建设集退休养老、养生健康、医养结合于一体、具有国际水准的生态养老综合示范区具有得天独厚的条件。2.4 项目SWOT分析2.4.1 优势(Strength)1) 区位优越：项目位于#市汉滨区西部月河川道，地处汉江流域的月河与恒河交汇处，是连接#市汉滨、汉阴、紫阳三县（区）的交通枢纽和商贸文化中心。2) 自然景观优越：项目周边自然景观资源优越，凤

17、凰山森林公园有珍稀植物资源370余种，动物100余种。石马趟手掌河、仙女洞、松鼠探路鸡山寨、绿色长廊、佛指石、凤凰台、天池盘古庙、焦山寨被并称凤凰山森林公园八景。3) 政策支持优越：国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见(国办发2000 19号)、陕西省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定、陕西省社会福利机构管理实施细则(试行)、财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知乡、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范、#市民办公益性养老机构建设补助资金管理实施办法等政策对市民养老高度重视。2.4.2 劣势（Weakness）1) 养老服务开发起步晚养

18、老产品的开发尚处于起步阶段，缺乏对养老产品的配套护理和产品体系的合理规划，难以满足人们对养老服务升级的需求。2) 养老基础设施有待完善目前本项目道路等级过低，待进一步提高，养老服务设施不够完善且缺乏管理经验。2.4.3机遇（Opportunity）1) 宏观养老发展机遇难得随着我国老龄化逐渐加剧，养老问题是我国急需也是必须解决的问题，同时，国家和地方出台多项政策支持养老服务业的发展，养老产业正处于黄金起步期。2) 养老产品关注度高目前#市养老模式以居家养老和养老院为主，缺乏更加先进的养老机构、完善的养老设施、专业的养老康复护理服务，而养老问题日益凸显，市场需求正在加快释放。3）养老品牌尚未形成

19、#市养老服务尚处于起步阶段，目前市场存在的养老项目配套设施均不完善，没有高端的养老品牌入驻。2.4.4 挑战（Threat）1) 周边环境建设还不成熟从目前的发展现状来看，虽然区域内的自然生态环境非常适合开展养老项目，但基础设施尚不完备，仍然需要加快建设。2) 行业经验不足和高端人才紧缺#市养老处于发展阶段，行业管理经验不足，养老行业高端人才缺乏。2.4.5 分析结论根据社会需求、国家政策导向、养老产业的发展趋势，从实际出发，建设高标准的生态养老项目，结合国家政策，整合社会资源，促进养老产业进步，推动区域经济可持续发展。第三章养老市场分析3.1 国内养老地产行业发展环境分析3.1.1政策环境（

20、1）出台中国老龄事业发展“十二五”规划，加快老龄事业的快速发展为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、中华人民共和国老年人权益保障法和中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号），制定出规划；主要的发展目标为：建立应对人口老龄化战略体系基本框架，制定实施老龄事业中长期发展规划；健全覆盖城乡居民的社会养老保障体系，初步实现全国老年人人人享有基本养老保障；健全老年人基本医疗保障体系，基层医疗卫生机构为辖区内65岁及以上老年人开展健康管理服务，普遍建立健康档案；建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社

21、区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张；全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准；增加老年文化、教育和体育健身活动设施，进一步扩大各级各类老年大学（学校）办学规模；加强老年社会管理工作。各地成立老龄工作委员会，80%以上退休人员纳入社区管理服务对象，基层老龄协会覆盖面达到80%以上，老年志愿者数量达到老年人口的10%以上。（2）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见2013年8月16日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。会议提出，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依

22、托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。根据国务院常务会议精神，国务院印发了关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号，以下简称意见），提出了加快发展养老服务业的总体要求、主要任务和政策措施，将为破解养老难题、拓展消费需求、稳定经济增长发挥重要作用。（3）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中指出发展养老服务业的三个指导思想：1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能；2）老年服务业的发展要走社会化、产业

23、化的道路；（3）要培育和发展老年消费市场。（4）实施“社区老年福利服务星光计划”在城市，以社区居委会为重点，新建和改扩建一大批社区老年人福利服务设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站点要突出实用性特点，以活动场所为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，从当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。在农村，以乡镇敬老院为重点，新建和改扩建一批乡镇老年人福利服务设施和活动场地，逐步形成县(市)有个心、乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。农村新建、

24、改扩建的敬老院要逐步具备住养、入户服务、日间照料、文体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。（5）出台了扶持福利性老年社区政策2000年，国家税务局下发了关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知，“通知”对由民政部门审核批准，并核发养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所）给予了一定的税收优惠。“通知”的主要内容是对福利性、非盈利性老年服务机构暂免征收企业所得税，同时对其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税也实行免征。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府

25、部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。3.1.2经济环境（1）我国的老龄化处于“未富先老”的经济发展阶段我国已经进入老龄化社会，但我国和其他的老龄化国家相比有一个很大的不同，用一句话来概括就是“国外是先富后老，我国是未富先老”。根据美国人口咨询局的资料，世界上已经有70个国家进入老龄化社会，而只有中国、格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦四个国家的人均国民产值不足1000美元。这说明我国经济发展水平尚处于世界中下水平，但老龄化程度却己进入了发达国家的行列，呈现“未富先老”的特征。老龄化的加速对社会经济发展都将产生巨大压力。（2）我国居民收入水平城乡差距

26、较大城镇和农村居民是构成我国社会的两大基本群体。改革开放以来，城乡居民收入差距趋于扩大。过大的城乡收入差距已成为社会发展的障碍。老年消费群体简单地可以分为农村消费群体和城镇消费群体，两者之间收入水平的差距直接决定了其支付能力水平之间的差距。（3）西部地区经济增速在全国保持领先2013年西部蓝皮书中国西部经济发展报告(2013)中指出，2013年西部地区经济将呈现小幅反弹式增长，在中国经济版图中所占的份额将进一步提高；工业经济平稳增长，增速继续领跑全国。3.1.3社会环境（1)我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平2000年，我国已经达到国际上一般认为的7%的老龄化标志线。2005年，我国

27、60岁以上的老年人口已达1.43亿，占总人口的11%。到2010年，60岁以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78，年均增长537万人。预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。（2)人口老龄化需要社会解决日益突出的养老保障问题我国人口老龄化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著、农村老龄问题突出、城乡和地区之间老龄化程度差异扩大等特点。养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年，他们的物质文化生活需求更趋多样化，对经济社会的全面协调发展带来的影响将

28、会更加深刻。3.2 养老机构现状分析3.2.1养老机构市场现状（1）国外养老市场现状目前发达国家的养老社区发展已趋于成熟，相关配套设施健全。西方国家的养老住宅发展经历了三个阶段。第一阶段为传统养老院形势，即主要运营主体为政府，保障水平较低。第二阶段为老年公寓形势，运营主体为政府和开发商联合发展模式，政府给予一定的支持。第三阶段也就是目前发展十分完善的老年社区化模式，主要以开发商为运营主体，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式。（2）国内养老市场现状1）目前我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成产业化、社会化、规范化。无针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面

29、的研究，服务人员素质不高、社区管理、配套设施有待完善。各类养老机构仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务。目前仅部分发达城市和个别开发商开发了老年住宅。我国在这一块的发展还是相对滞后的，落后于西方发达国家。2）传统养老方式正受到严峻的挑战，越来越多的儿女为了前途而奔赴四方；终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤独，需要陪伴照料的渴望就愈加强烈。让老人生活于集护理、康复和娱乐为一体多功能现代化养老机构，是一条两全齐美出路，养老方式向社会化的方式演变以成为发展的必然趋势，这就为养老机构的发展提供了较大空间。养老事业可以说是一项朝阳产业，未来养老机构的发展

30、必然会推动我国养老体系的完善，缩小与发达国家之间的差距，带动相关产业的发展，为房地产开发商提供更为广阔的发展空间。发展养老机构也无疑是一件利在千秋的好事。3.2.2养老机构性质与模式目前国内养老机构按建设经营者可以划分为三种模式： 1、政府收益型：主要由政府相关部门联合开发和经营，以出租的形式收取一定的费用。2、政府福利性：主要由政府组织开发和经营管理的社会福利老年机构，即传统的养老院和福利院。3、私人经营的小规模养老机构：这些养老机构主要是对一些旅馆或其他楼层进行简单改造而成，缺乏足够的配套设施；它主要面对一些无工作单位或家境较差的老人，收费较低，条件一般。4、开发商投资的大规模养老机构：由

31、企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区配套设施，产业化程度高，有较好的规划设计，服务优质，收费较高。3.2.3养老机构的入住和护理方式目前我国市场各类养老机构的护理方式，根据老人是否能够生活自理的情况，一般分为以下几个等级： 1）三级护理：定时送开水、送饭、食物加热；定期洗晒和整理床上用品；每天打扫房间、卫生间、阳台等处的卫生。许多私人经营的小规模养老机构，一般都是三级护理方式。2）二级护理：在三级护理的基础上，提供洗晒收叠内外衣服及鞋袜，帮助购买各类物品，洗碗筷，提醒老人按时吃药，提供简单的保健服务。3）特一级护理：主要面向年龄较大、行动不便等生活半自理的老人。在二级的基础上，提供洗头洗脸、洗手洗脚、剪指甲、按医嘱发放药品并喂服，提供简单的基础医疗护理。4）特二级护理：主要面向生活完全无法自理的老人。在特一级护理的基础上，提供24小时服务；喂饭喂药；帮助清理床上卫生，及时清洗床上用品和尿布，定时协助老人翻身，提供在较好的医疗护理，但不包括重症护理及其他较为严重的医疗看护。3.2.4养老机构的休闲设施及娱乐活动许多养老机构一般都提供棋牌室等简单的休闲设