房地产营销策划合肥明月港湾房地产项目策划全案.docx

1、房地产营销策划合肥明月港湾房地产项目策划全案合肥明月港湾房地产项目筹谋全案目 录 第一部分：合肥东市房地产市场阐发 一、 板块之争显示出东区房地产市场亟待掘客 二、 谁在东区购房 三、 购房者希望在东区购什么样的房 第二部分：市场调研 一、区域市场阐发 二、竞争项目阐发 三、本案优劣势阐发 第三部分：项目主题定位 一、 项目定位 二、 筹谋理念 三、 筹谋思路 四、 目标人群定位 第四部分：产物计谋 一、 筹划设计发起 二、 产物形式发起 三、 套型设计发起 四、 差别是产物取胜的杀手锏 五、 教诲未来的希望 第五部分：项目代价计谋 一、 代价是把尖锐的双刃剑 二、 市场不需要雷锋，更会抛弃玩

2、火者 三、 低开高走，步步为营 第六部分：告白计谋 一、 推广计谋 二、 推广媒体 三、 推广诉求 四、 推广思路 五、 促销运动 第七部分：因为专业所以营销 第一部分 拨云见日看东区 （合肥东区房地产市场阐发） 第一节 板块之争显示出东区房地产市场亟待掘客 房地财产作为一个风险与时机并存的行业，专业的开发商需从众多的市场现象中阐发找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住时机，得到乐成。因此，市场是底子，是我们正确决策的依据。 合肥市东区作为前些年合肥市经济生长的中心地之一.如今优势已很难发挥。该地区房地产市场的生长受到了很大的制约,无论在生长的范围照旧房地产的代价上都要落后于其他的地区,但

3、经济生长的配合富饶是我们的总体目标,这也报告我们这一地区的暂时落后只是生长的时间问题,在经济飞速生长的今天,这一地区的房地产也将很快进入生长的快车道。 明月港湾小区地处临泉路与郎溪路交汇处，二十埠河东侧，临泉路将小区一分为二，周边相邻肥东二院方庙中心、新安公学、郎溪小学、玻璃总厂、国风塑业、恒通批发市场、漕冲批发市场、长江批发市场。 凭据本案的物理特性及今世人文特点，发起提出亲水生态故里的观点主题，在此观点底子上，结合小区自然、地理条件及开发草图，分别出五大组团和八大景观，作为小区的整体筹划根本形式。经过详实的调研阐发，进行准确的市场定位，对产物、代价、推广方案作出理性的设计，相信这一切都将是

4、我们乐成攻破市场的利器。 合肥市四大区域表面： 包河区：处于都会上风口，是生长房地产的最佳选择，未来合肥大步向南趋向巢湖生长，包河区必将处于前沿阵地、焦点区域，作为大都会向南推进的焦点区域和市区区域面积最大的新城区，包河区能够对种种生产要素产生强大的吸引力，必将快速迎来一个产业化、都会化跨越式生长的“黄金时期”。 瑶海区：随着合肥新站综合开发试验区的不停生长，周边的交通、配套等条件也日臻完善，越来越多的房产开发商已经被该区未来的升值潜力所吸引。这与其所处的地理位置有着较大的干系。与其他三个行政区相比，便捷的交通是瑶海区重要的区位特点。瑶海区是交通枢纽区。合肥火车站、远程汽车站、旅游汽车站、出租

5、车旅游公司等坐落在区内，铁路、公路、水运等交通发达。便利的交通条件使该区既与市中心区紧密相连，又可远离都市的喧嚣，公交线路多、站点设置公道，使得居民出行十分便利。 庐阳区：是以合肥市老城区为主体，南至合肥的“翡翠项链”的南段银河、包河，东与瑶海区隔淝河相望，整个区域向西北延伸。全区面积平方公里，人口万，下辖个街道、个乡镇，是集城乡为一体的新型城区。相对付合肥其他三个行政区来说，其各项生长都较为成熟，住宅的代价在四区中也相对较高。 蜀山区：目前的开发区域全面红火，且总体来看较为会合三线两区。三线：环城路沿线、长江路沿线、黄山路沿线；两区：高新技能开发区、经济开发区。并且这三线两区各据资源，楼盘开

6、发都很有特色。这些特色归纳综合起来，可以归纳为以下两点：1、教诲为楼盘开发增光添金；2、围绕山水以生态为题作秀博彩。纵观整体形势，目前蜀山区住宅市场行情走势总体体现平稳。楼盘整体开发品质较以往有所提高，物业多向中高等楼盘生长，显示出蜀山区楼盘整体品位的上升，高等楼盘也有较强的吸纳能力。从购置群体上看，除了区内及周边的有意于改变居住条件的居民，购置群体向整个合肥市外延。未来随着领悟南北的怀宁路工程使门路交通有所改进及开发的区域的趋于成熟，蜀山区地块尚有较大开发余量。 整合：在对购房者最可能选择的城区进行观察时发明，最受购房者青睐的城区是西区，选择西区的人占了42.，这与合肥市西区逐步形成的优质的

7、生活情况有很大关联；选择南区的人占56，这与政务区南移、良好的居家情况逐步形成有很大的干系；一环内也有20.46的人青睐，固然一环内的房价居高不下也是大多数人不将一环内商品房作为首选的一个重要因素；再次是东北新站，目前逐步形成的批发、零售的周边情况以及日益形成的各小区范围也成为一部分购房者将其作为首选房的一个因素，这部分群体占15.83 第二节 谁在东区购房 1、 文化条理上来看。有意向在东区购房的被访者大多属于本地居民，但低学历的高中及以下人群占到16.22%，在各板块中比例最高。 2、 从职业状况来看。消费者以区内企、事业单位事情人员及工场的职工、小生意人居多，二者合计占全部消费者的40.

8、32%。 3、 从家庭收入来看。有一半被访者的家庭总收入在1000-3000元之间。 4、 从居住区域来看。在购东区住房者中，东区的原市民占了55% 5、 从事情所在来看。目前就东区来说，事情在四周市场和工场企业的人最多，也是本案的主要的购置人群。 第三节 购房者希望在东区购什么样的房 1. 总体而言，购房者对东区选择差别并不大，几条主门路修缮后将占65.56% 2. 大多数消费者愿意购置东区的多层住宅，少少高层。 3. 代价、交通、楼盘质量、生活配套者在东区购房首先考虑的几因素。 序号 因素 比例 % 1 代价 66.22 2 交通 50.00 3 楼盘质量 31.76 4 物业治理 29.

9、05 5 小区内情况景观 12.16 6 学区分别 22.97 7 周边自然情况 12.84 8 周边生活配套设施 10.81 9 开发商的形象及信誉 7.73 10 小区内居住人群状况 8.11 11 增值潜力 0.68 有五成消费者选择在东区购置“两室型”住宅，另外，有四成消费者选择“三室型”住宅。消费者对住房面积的选择主要会合在61-120之间，其中81-100的选择率最高，达35.12%。 第二部分 它山之石，可以攻玉 （市场调研） 一、区域市场阐发 （一） 目前及今后合肥的房地产走向 合肥市房地产市场目前供求两旺，归根到底是需求拉动了投资和供给。在上世纪90年代中期，合肥的家庭就完成

10、了家电消费，经过5-7年的积聚，合肥市居民消费需求已经进入住宅消费期，所以这种旺盛的需求实际上是厚积薄发。造成旺盛需求的其他原因有旧城改革拉动了都会建立的步调。同时，金融的支持、二三级市场的联动都起到很大的作用。据专家阐发，这种旺盛的局面将会维持至少二十年稳定，如果本案在一至两年内开发，将会很好地利用房地产旺盛的势头，造成销售的火爆。 同时，作为房地产开发商，也同样应该看到：合肥房地产市场的消费群已经开始向理性化消费者转变；市场渐趋成熟；产物向差别化生长；市场竞争加剧。任何违背市场纪律的行为都将在这样的市场上遭遇波折。 （二） 周遍情况带来的利好 明月港湾小区地处临泉路与郎溪路交汇处，二十埠河

11、东侧，临泉路将小区一分为二，周边相邻肥东二院方庙中心、新安公学、郎溪小学、玻璃总厂、国风塑业、恒通批发市场、漕冲批发市场、长江批发市场。 （三） 政府东拓政策支持对本案的利好 东区位于南淝河、板桥河左岸，包罗新站综合试验区和龙岗产业区。建立用地面积40.52平方公里，人口范围控制在39万人。其功效主要是都会对外交通的门户，以冶金、化工、轻工、机器为主的产业基地，建立重点是突出新站试验区的商贸区特点，加速综合开发和现代物流财产的生长。筹划在花冲公园地区建立东区市级副中心。 东区作为合肥市整体筹划的重点之一，要在开发中做到适度开发，努力寻求人和自然的调和共处，门路交通和情况建立的改进将大大促进东区

12、经济的生长，从而拉动其他财产投资的生长壮大。为本案在这一区域的生长和升值提供了强有力的保障。 二、竞争项目阐发(略) 三、本案劣、优势阐发 劣势： 1、 本案离长江东路较远，加之临泉路尚未开通，居民出行诸多未便，而长江东路门路拥挤，在岑岭期经常塞车，交通严重未便的情况可想而知。 2、 虽玉兰苑等小区的人气已经形成，且交通等配套较全，但仍有许多人对此区域认可较低，使本案的销售，面临较大的阻力。 3、 本案所处周边人群文化水平较低，玉兰苑等小区在一定水平上形成了一定的先入为主印象，宣传耗费恐要较大。 4、 恒久以来，东区的拥挤、杂乱给购房者留下了较差的印象。 5、 周边教诲机构较少，现有的学校不具

13、有代表性和知名度，讲授质量不能和市内的学校相比，家长对学校教诲也不很满意，这相对现在人们对子女教诲的重视，是一个很大的不敷。 6、 周边商场、超市等配套设施不齐全， 临泉路又尚未开通，距离本案最近的几个大的超市也在长江东路上，无形给居民购物带来未便。 7、 在大情况下周边楼盘的房价较低，给了明月港湾在代价上的浮动空间一定制约。 8、 本案所处地区的治安情况较差，居民的收入低，市民对这一区域的印象较差，所以物业无疑要成为不可或缺的重要组成部分。 9、 本案周围又有砖厂和化工场对情况空气的污染，人们现在对康健情况等看得也重，如果情况上不下鼎力大举气的话，恐怕就会给了消费者选择其它楼盘的理由。 10

14、、 优势： 1、虽然玉兰苑和斯瑞新景苑的销售和入住，有一定的先入为主的效应，但它也相应动员了周边的人气根本形成，对本案的销售有一定的潜在营销流传。 2、玉兰苑等小区区内情况一般，景观设计没有太多康健话题，同时户型设计陈旧，底子无法满足现在消费者的需求，因此成了本案的最佳突破点，设盘算好的景观，较为理想的户型，且代价相对不高，情况有好。试问产物差别化对我们的营销上是否更具保障力呢？。 1、 据利好消息，临泉路与郎溪路的将在明年6月份开通，到那时居民出行方便之极，所谓“要想富，先修路”，到时售价想不涨都不可。 2、 第三部分 这是一个观点时代 （项目主题定位） 第一节 项目定位 （一） 项目名称：

15、 明月港湾 （二） 项目主题： 亲水生态好故里 （三） 推广主题： “明月港湾、居家港湾” “明月港湾体会五种差别的生活” （四） 产物定位： “亲水生活，今日开启”亲水 可随时享受动感与宁静交织的生活； 小区内有一大片植物生态，是个具有饱含氧份的生态社区； 布满气息，布满生活，活力澎湃； “没有富爸爸照样住靓房”代价 以对品质与细节的追求实现舒适、温煦的生活情趣。 第二节 筹谋理念 （一）项目名称“明月港湾”来自二十埠河的灵感，有诗情、画意、生活的品质内涵。 （二）从民俗的角度来理解，“港湾”的“明月”字，是“居家团圆”的意思。 （三）从本案的地理位置来看，位于东区。自古就有“紫气东来”之说。所以用“明月”来涵盖别样意味，加之又有“明月寄相思”之情。 （四）“港湾”容易使人联想到“居家”，借此来表明居住的真正内涵。 （五）借“明月港湾”这样一个比力温馨的名字，力图打造一个新的居住空间，使东区有新的居住模式。因为恒久以来，东区的居住质量和情况都是比力差的，给东区一个焕然一新的居住情况。 第三节 筹谋思路 1.关于明月港湾 第四节 目标人群定位 一、明月港湾主