住宅工程分户验收方案剖析.docx

1、住宅工程分户验收方案剖析分户验收方案随着城市建设的快速发展，人们生活水平的提高，对住房的要求也越来越高，质量意识、维权意识越来越强，投资预期出现差距，未能满足消费者在观感、使用功能等方面要求。根据杭建工发2007164号，杭州市建设委员会关于印发杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定的通知要求，遵循“谁生产谁负责”的原则，参照建筑工程施工质量验收统一标准GB503002001等国家规范和杭州市住宅工程质量分户检验指引确定该工程分户检验的主要内容，方法和要求。针对该工程实际情况，特编写该工程分户检验方案。一、 工程概况：二、 编制依据：1、杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定2.、混凝土结构工

2、程施工质量验收规范（GB50204-2011）3.、建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2011）4.、建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）5.、建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2012）6.、建筑电气工程施工质量验收规范（GB50303-2011）7、建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2013）8、建筑内外墙涂料应用技术规程（DBJ/T01-42-99）三、 分户检验前的准备工作1）建设单位组织成立分户检验小组，根据分户检验方案向参加验收人员交底；2）准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证

3、仪器准确和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水房间的蓄水准备工作；3）标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线。四、 分户检验成员组成：为进一步做好该工程的分户检验收工作，检验由建设单位的项目负责人组织验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、质检员、施工员等参加验收。单 位参验人员姓名职 务联 系 电 话建设单位设计单位监理单位总包单位分包单位五、 分户检验工作的程序 （1）每户住宅和公共部位子单位工程的分户检验批项目，每一分户检验批验收内容、标准、方法，并在户型平面布置图上标注实测实量选点位置及数量进行统一确定。（2）分项工程检验批验收合

4、格后，验收组进行分户检验批的检查。（3）确定的每户住宅和公共部位检验批的内容，对工程实物进行验收，并作好记录。 （4）对分户检验批的质量进行评定，合格后相关责任人应及时在分户检验批验收记录表中签字、盖章。 （5）当检验批评定不合格时，由监理机构下发整改通知书，整改完毕后，进行复查，并将复查情况记录在案。 （6）当每户或公共部位子单位工程所含检验批全部合格后，出具由建设单位项目负责人、总监理工程师、施工项目经理签字并加盖验收专用章的住宅工程质量分户验收表。 （7）在所有分户和公共部位子单位工程合格后，填写单位工程分户验收汇总表，作为单位工程竣工验收的前提和依据六、 分户验收与竣工验收、分户检验批

5、与分项工程检验批的区别（1）分户验收是竣工验收的前提，未经分户验收或分户验收不合格不得进行竣工验收。（2）分户验收是对每一户及公共部位子单位工程所含部分检验批的质量进行专门的验收，此时的检验批区域仅限于子单位工程内，为区分分项工程检验批，把户内及公共部位子单位工程所含的检验批称为分户检验批。它与分项工程检验批有以下不同：a) 划分空间不同。分项检验批是以楼层、施工段或50个房间为单位划分一个检验批，从中抽查10%并不少于三个房间，分户检验批则是以每一户作为一个检验批。b) 相同检验批检查的内容不同。分项工程检验批应检查规范要求的所有项目，而分户检验批重点检查观感和功能质量，在主控项目和一般项目

6、中涉及到原材料质量、操作工艺和已经隐蔽的项目原则上不作验收内容。c) 验收的时间不同。分户检验批是在分项工程检验批验收合格的基础上进行，它是对分项工程检验批的补充和完善，旨在减少错判、漏判概率。七、 分户验收主要内容：1.墙面、地面和顶棚面层质量2.门窗安装质量3.栏杆安装质量4.防水工程质量5.室内空间尺寸6.给水、排水系统安装工程质量7. 室内电气安装工程质量8.排水通气管、烟道质量八、 分户验收子单位工程、粗装修住宅工程检验批的划分一、户内：按照“宜简不宜繁、控制重点”的原则划分子单位工程的检验批。（1）、检验批数量设定要适中。（2）、按照质量投诉热点和影响工程质量的关键设置分户检验批的

7、项目和内容。a、同一子单位工程不同分户检验批实测实量可标注在同一份选点平面布置图上；b、相同户型的分户检验批实测实量抽查的房间、测点位置、数量可基本一致，用一张选点平面布置图即可。二、 公共部位：（1）、走廊子单位工程的划分，按有代表性的自然间抽查10%的房间，且不少于三间，每间作为一个子单位工程，走廊按10米或两轴线为一自然间。（2）、楼梯间或电梯间子单位工程的划分，按每六层划定一个子单位工程。（3）、地下车库，按每一个消防分区划分为一个子单位工程。三、粗装修住宅工程检验批划分：（1）户内子单位工程检验批可划为：土建项目按一般抹灰工程、水泥砼（水泥砂浆）楼地面找平层、防水地面隔离层、塑料门窗

8、安装、门窗玻璃安装、护栏和扶手。安装项目按室内采暖管道及配件安装工程、室内排水管道及配件安装、卫生器具及给水配件安装、卫生器具排水管道安装、普通灯具安装、开关插座风扇安装、照明配电箱安装、建筑物等电位连接等分户检验批。（2）公共部位子单位工程检验批可划为： 土建项目按一般抹灰工程、 水泥砂浆（大理石、花岗岩）楼地面、护栏和扶手。 安装项目按普通灯具、开关插座、室内给水管道及配件、室内采暖管道及配件、公共部分室内消防栓系统安装等。 注：（1）分户检验批的主控项目和一般项目中涉及到观感质量和使用功能，应以房间为单位全数检查，而对于实测实量项目则是抽查一定数量的房间。（2）以上分户检验批是针对粗装修

9、工程设置的，对于精装修住宅根据具体情况具体设定。九、 分户检验批合格判定标准(1) 分户检验批主控项目经检查必需全部合格；(2) 分户检验批一般项目检查合格，其中实测实量合格率达到80%以上，且不得有严重缺陷（不合格点实测偏差大于允许值的1.5倍）。注：a、个别分户检验批不合格并不影响分项检验批的评定结论。b、分项检验批已抽查过的住户，分户检验批不须重复检查。C、分项检验批验收资料作为相应的分户验收资料。一十、 分户验收相关资料的说明（1）在每户以及公共部位子单位工程验收合格后，将住宅工程质量分户验收表与所对应的分户检验批质量验收记录表装订成册，在所有子单位工程合格后，填写单位工程分户验收汇总

10、表，连同分户验收方案一并作为分户验收专项资料，由建设单位存档备案。（2）住宅工程质量分户验收表一式三份，一份由建设单位存档，一份作为质量保证书的附件交由业主保存,一份贴于户内醒目位置。（3）单位工程分户验收汇总表一式四份，由建设、监理、施工单位各存一份，一份在工程竣工验收前报质监机构存档。一十一、 分户验收的方法：1. 抹灰、水泥砂浆面层工程1) 抹灰、水泥砂浆面层层与基层之间之间必需粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。检验方法：观察;用小锺轻击检查。2) 抹灰、面层表面工程的表面质量应光滑、洁净、接搓平整，分格缝应清晰。检验方法：观察;手摸检查尺量检查。3) 护角、孔洞、槽、

11、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑;管道后面的抹灰表面应平整。检验方法：观察 。4) 有排水要求的部位滴水线应整齐顺直，滴水线应内高外低，滴水槽的宽度和深度均不应小于10mm。检验方法以：观察;尺量检查。5）面层表面的坡度应符合要求，不得有倒泛水和积水现象。检验方法：观察和采用泼水或用坡度尺检查。6） 踢脚线与墙面应紧密结合，高度一致，出墙厚度均匀。检验方法：用小锺轻击、钢尺和观察检查。2. 防水工程1) 厕浴间和有防水要求的建筑地面防水隔离层预留孔洞位置应准确，严禁乱凿洞。检验方法：观察和钢尺检查。2) 防水隔离层严禁渗漏，坡向应正确、排水通畅。检验方法：观察检查和蓄水、泼水检验或坡度尺检查。3)

12、 防水隔离层与其下一层粘接牢固，不得有空鼓;防水涂层应平整、均匀，无脱皮、起壳、裂缝、鼓泡等缺陷。检验方法：用小锤轻击检查和观察检查。4) 外墙面无渗漏、滴水线无爬水检验方法：雨后检查或淋水1h后检查，观察检查、全数检查。3. 门窗安装工程。(根据现场不同材料而定)1、塑钢窗1）塑钢窗规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置（窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差）。检验方法：钢尺检查，每个窗台不少于一处。全数检查2）外窗及周边无渗漏。检验方法：淋水1h或下雨后，观察检查。全数检查。3）推拉窗必须设置防脱落装置、塑钢窗安装的留缝限值、排水孔畅通。检验方法：观察，手扳检查。全数检查。

13、4）安全玻璃不得使用非安全玻璃代替，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）检验方法：观察检查安全认证标识。4. 栏杆安装工程：1) 临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m； 临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m,不得有负偏差2) 净间距不应大于0.11m，正偏差不大于3mm，应有防止攀登措施检验方法：钢尺测量，每片栏杆不少于两处。全数检查5、室内净高（楼地面设泛水坡度的房间除外）、室内净开间、净进深。1）室内净高最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm（偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差）。检验方法：1）室内净高每个

14、房间抽测5点（其中距墙、柱四角300500mm处各测1点，中间测1点）；2）使用激光测距仪进行检测。全数检查。2）室内净开间、净进深极差不超过20mm 检验方法：1）、室内净开间、净进深每个房间各抽测2处（其中距墙、柱四角300500mm处各测1处），无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。 2）、使用激光测距仪进行检测。全数检查。6、排水通气管、烟道设置及附件：止回阀、防火阀按规定安装；排水通气管、屋面烟道出屋面高度符合要求。观察检查。观察、全数检查。7、室内给水管道及配件安装工程：1) 室内给水管道的水压试验必须符合设计要求。当设计未注明时，各种材质的给水管道系统试验压力均为工作压力的1.

15、5倍，但不得小于0.6Mpa。检验方法：金属及复合管道系统在试验压力下观测10min，压力降不应大于0.02Mpa，然后降到工作压力进行检查，应不渗不漏;塑料管给水系统应在试验压力下稳压1h，压力降不得超过0.05Mpa，然后在工作压力的1.15倍状态下稳压2h，压力降不得超过0.03Mpa，同时检查务连接处不得渗漏。2) 给水系统交付使用前必须进行通水试验并做好记录。检验方法：观察和开启阀门、水口嘴等放水。3) 生活给水系统管道在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部门取样检查，符合国家生活饮用水标准方可使用。检验方法：检查有关部门提供的检测报告。4) 室内直埋给水管道（塑料管道和复合管道除外）应做防腐处理。埋地管道防腐层材质和结构应