第一篇入伙前物业管理.docx

1、第一篇入伙前物业管理第一篇 入伙前物业效劳1. 前期物业介入1.1 前期物业介入管理标准指引1.1.1目的规X物业公司对万达新精装住宅项目物业管理前期介入的程序和内容。1.1.2X围适用于各地万达C版精装住宅物业效劳。1.1.3职责商管总部物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。前期介入小组负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况，对规划设计进展评估。本指引经商管总部物业管理部总经理或授权人批准有效。1.1.4方法和过程控制物业管理前期介入的概念站在物业管理运作的角度上，对接收项目以前的房地产开发阶段的设计、规划、建筑、施工、部品保护等提出有益的改良意见的活动。以确保物业设计和建造质量，为物

2、业投入使用后的物业管理创造条件；同时有效的前期介入可以减少接收验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定根底。前期介入的一般程序依据所签订的关于前期介入的相关合同，地产与物业双方明确前期介入的相关工作要求；成立项目前期介入小组，指导、开展物业前期介入工作；并组织成立项目物业筹备小组进驻项目现场，小组人员组成根据项目现场的实际需要并结合与地产项目公司签订的前期介入效劳合同的约定期进展配置。同时，应与地产项目公司明确与物业对接人员，便彼此间的良好沟通。制定筹备组前期介入的工作计划，并按计划实施。物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、

3、空调安置、工程设备的售后效劳、物业效劳方案和效劳合同确实认。物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。前期介入信息的整理和报送参照前期介入信息流转与管理指引进展。前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建立阶段，三个主要阶段完毕后配合地产进展竣工验收。规划设计阶段包括：1如此阶段项目营销中心已成立，那么由项目公司营销中心组织开展，物业公司商管公司提供专业支持。2工作内容：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智化配置、管理用房等方面应注意的内容

4、。规划设计阶段介入内容：配合地产项目公司有关工程施工设计图内部审核作业规定，参与地产项目公司相关部门组织的工程施工设计图内部审核工作，从物业管理角度向地产公司提供建立性意见，依次包括以下内容:设计方案终审记录表审查项目需审查的具体内容建筑方案1、根据精装住宅社区周边治安环境，精装住宅社区采取封闭式、半开放式还是开放式布局，是否合理？2、精装住宅社区出入口设置是否利于日后平安管理、本钱控制，并与市政道路接驳顺畅？3、有无考虑精装住宅社区垃圾中转站配置？4、是否存在日后需物业维护的红线外绿地管养问题？5、是否存在商业区，如有商业区，建议尽量与住宅区分开。6、精装住宅社区内是否设有经营餐饮业的商铺，

5、如有，尽量与精装住宅分开，精装住宅楼下不做有餐饮业营业场所。给水1、水表安装位置是否合理？2、供水方式是否满足精装住宅社区用水需求？压力3、水泵房控制柜设置是否与水泵隔离，是否设置清洁水源，是否有预防跑水设施，柜底高出地面20厘米以上？4、水箱设上下水位声光报警，信号联至消防控制中心；水箱内设不锈钢检修梯；水箱底做坡度、集水坑，底部设不小于100MM的排水管；设进人孔、通风孔，进人孔加盖板，且可上锁；进水控制阀门选用电动控制蝶阀。5、生活水池分为2局部，中间设置联通，每台生活水泵均可从两局部水池取水；到给水泵管道两侧装阀门，阀门侧装活接；6、在道路侧每100米处、每一个围合的苑内根据区域大小至

6、少设置1个清洁、绿化取水点。7、精装住宅社区内的公共用水、商业用水应与住户用水分别安装水表计量。8、有无30平方米以上的公共可上人天台、露台？如果有此类情况，需设置取水点。9、高层楼宇考虑在消防楼道内每隔3层设清洁取水口与相应的排水口。排水1、空调是否集中排水，排水管径不小于1寸；2、地下室排污井、雨水井是否安装排污泵与备用泵；3、重要部位集水井如生活水泵房等处是否设超高水位报警，信号联至消防监控中心或易发现地方。4、露台排水是否直接排到绿化地上，应接入雨水井或污水井中。排水1、化粪池的设置应考虑以后的清理维护方便。2、设置在其它重要设备房内的泳池、水景设备，其排水管应直接排到市政雨水/污水管

7、网内。3、是否按最大排污量配备重要设备房内的排污泵。供配电1、精装住宅社区内每层或围合是否预留工作插座和开关？2、配电柜前后柜应配备符合要求的绝缘胶垫。3、高压、低压配电室配备相应的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手等。4、公共区域的路灯、草坪灯是否可分路控制，并采用节能光源？5、住户用电、公共用电、照明用电、设备用电是否可分路控制，分类计量，便于办理抄表到户；6、苑内射灯、节日灯适当配置，以节能并消除灯光污染；7、精装住宅社区的广场、大堂等处预留节日装饰用电电源接驳口；8、变压器上端不安装照明灯具；9、上下压配电室、变压器房、发电机房的设置应考虑防水浸的隐患；10、强

8、弱电井设置照明，开关在井道内，弱电井需设插座。11、重要带电设备、配电柜上方不应有供、排水管道，如无法避开，须做挡隔板与用电设备隔离。设备房1、是否集中设置，以便于日后管理？2、设备房地面是否设计铺设防滑地砖？3、产生噪声、振动等可能影响住户的设备房是否采取相应的隔音减震措施？该设备的安装位置是否在开盘售楼现场公示？4、设备房是否配备应急灯？并按法规要求配备灭火器？5、设备房是否设置对流通风口？6、设备房内是否设清洁取水点和排水管？7、供配电设备房是否有防鼠措施？机柜是否垫高？8、强电间等重要设备机房是否安装空调、排风扇？白图阶段内审记录表审查项目需审查的具体内容精装住宅社区围墙1、是否平直、

9、便于安防设施安装与功能发挥？2、是否尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑易替换或免维护？3、围墙墙面是否尽量选用涂料、以便于维护？精装住宅社区车辆行驶路线1、精装住宅社区是否尽可能实行人车分流？ 2、车辆行驶线路与区外市政道路接驳是否顺畅？3、车辆行驶路线是否考虑对精装住宅社区内居民的生活影响最小？4、精装住宅社区内重要路口与人流密集处，是否合理设置减速坡？精装住宅社区车辆停放方式1、是否便于营销中心对于车辆的管理？2、是否方便区内业主的车辆停放？精装住宅社区垃圾中转站设置1、大小是否满足精装住宅社区要求，是否结合当地关于垃圾处理的规定进展配置？2、垃圾中转站内是否预留清洁水源、排水设施、电源与

10、通风设施？3、转运精装住宅社区垃圾的垃圾车是否不经过精装住宅社区内部，而由市政道路上直接拉走垃圾？4、是否设置在对住户影响较精装住宅社区域？是否在开盘前确定，并在售楼现场公示？5、垃圾中转站是否考虑垃圾压缩设备或分类处理设备与容器？物业管理用房的考虑1、面积：管理用房面积=2-4精装住宅社区总建筑面积。2、物业客服中心尽量设置在精装住宅社区中心，方便业主办事；其它管理用房的设置考虑尽量不扰民的原那么。3、警务室用房最低不小于15 平方米。4、为便于管理，消防中心与监控中心应设置在一个房间内。 外立面管道、栏杆1、外立面管道、采光井的设置应考虑防攀爬、盗窃；2、空调架材料选用考虑耐用、大小不小于

11、3匹主机位，有集中排水设施。车库1、地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟与防洪闸，设防滑槽；2、车库照明多路控制，以便节能；3、车库内设清洁用水取水口与清洁池；4、精装住宅社区内是否考虑地下摩托车、非机动车位或固定停放点？电梯1、机房是否有通风、降温设备？2、机房门锁是否为通锁？3、底坑是否设置排水系统？如配置直排至污水管网的管道，注意防止直排管道坡度与外网排量，防止水量大时外网水倒灌；4、控制中心是否有电梯运行指示与与中心联网的轿箱对讲，并在中心有声光显示，以便于确认区别？5、电梯轿厢是否开阔与挑高便于大尺寸家具家俬搬运？商铺1、是否考虑灯箱、广告位置的安装？2、如为餐饮，那么需

12、考虑排烟道、隔油池的设置以与是否对精装住宅有直接影响；3、空调安装位置的预留。4、面积在250平方米以上的商铺，考虑小型中央空调外机安装位置与与外立面协调。5、商铺按销售单位配置独立的水、电表。6、应留足备用商铺用电接驳口。泳池如有1、反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用水景、绿化使用；2、配置合理的灯光照明，便于晚上游泳；3、管网设计考虑外露或架空，便于维修；4、在管道相关位置设置阀门，以使所有泵均能做为吸尘泵用；5、成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水；泳池只分深水区、浅水区，不分儿童、成人泳池；6、泳池独立围合，入口处设浸脚池；泳池四周地面防滑；7、循环管道上的各阀门

13、前装活接，便于维修更换阀门；8、泳池吸尘口深入水面不超过30厘米。景观规划1、水景设备是否易于维护。2、水景设施是否会对周边住户造成影响(如噪声)。3、景观设施是否存在平安隐患？4、景观设施是否考虑节能、环保？蓝图阶段内审记录表审查项目需审查的具体内容消防1、消防报警信号设置在消防监控中心，便于值班人员监控；2、消防、喷淋供水主泵可远程控制消防监控中心控制；3、在天台设置试验消防栓；在消防系统最高位置设自动排气设备；4、消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制。5、从保护设备的角度出发，发电机消防设备建议尽量考虑二氧化碳系统，尽量防止使用水系统。弱电监控系统1、在平安死角、广场人群密集处、事故隐患

14、突发地段、管理处门口等处安装监控镜头；2、设计施工中考虑充分利用建筑体综合接地网，实现摄像监控镜头、苑门电机、系统、中心设备等弱电监控系统和防雷接地；3、是否在精装住宅社区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。4、监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。5、精装住宅社区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统与停车收费系统。6、围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。是否有隐蔽式电子围栏与360度或270度可旋转式电子监控系统？7、建议精装住宅社区内的12楼居家安防系统采用68防区、提高平安系数。8、20万平米以上精装住宅社区配置集团程控交换机系统设备，弃

15、用内线系统。9、监控镜头所处位置夜间光线较暗，且属重要路段建议安装红外灯。其它1、强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用；2、存在平安隐患的窗口安装防护栏；3、主要出入口，苑内适当位置设信息公布栏。4、公共部位防火门钥匙通用通锁；5、区内道路路面砖应采用防滑设计。规划设计阶段介入评估细那么序号评估细项评估细那么与要点评估类别一安防、消防、交通类安防模式对住区交通实行全封闭式管理。1安防智能化配置1、红外线周界防越系统重叠安装、两路平行、并在接合处交织设置，消除翻越死角。2、电视监控镜头安装分布位置须合理，特别在平安死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。3、电视监控录像使用数码

16、硬盘的储存方式。4、电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口，并可监控到整个轿箱。5、泳池设计12个合理的摄像监控镜头。6、摄像监控镜头、苑门电机、系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。7、摄像监控系统的分辨率要满足能较清晰分辨当事人面部特征。应具备一定的夜视能力。8、设置自动巡更系统。9、设置门禁可视对讲系统。10、接通居家安防系统至平安控制中心。11、电梯内紧急呼叫系统直接联通到总控室。12、围墙周界防越增设红外报警和强光灯联动功能。2其它安防设置1、精装住宅社区围墙平直、便于安防设施安装与功能的充分发挥，并且精装住宅社区围墙高度不小于2.5m。

17、2、不使用平行隔栅作为精装住宅社区围墙的装饰，围墙装饰应不利于攀爬。3、具有防越功能的围墙与周边建筑高差小于1.9米的,应安装防爬刺等物防设施。4、建筑外立面管道、空调百页架、采光井的设置有防止攀爬的考虑。3消防设备、设施配置1、消防控制室与平安控制中心合并设置。2、消防、喷淋供水主泵设计为远程控制开停在监控中心直接开停。3、在天台设置试验消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。4、烟感温感控制系统报警信号直接反映到消防监控中心。5、变配电室、发电机房、动力设备房等设备用房配置CO2自动灭火装置。6、消防、喷淋稳压泵采用变频恒压系统。7、室外消防给水可采用高压、临时高压或低压给水系统，如

18、采用高压或临时高压给水系统，管道的压力应保证用水总量到达最大且水枪在任何建筑物的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m。4消防通道设置1、消防车道宽度与净高不得小于4m，尽端式消防车道应设不小于12m12m的回车场。2、消防车道中心线间距不宜超过160m。3、当建筑物的沿街局部长度超过150m或总长度超过220m时，均应设置穿过建筑物的消防车道。4、供消防车取水的天然水源和消防水池，应设置消防车道。5、消防车道下的管道和暗沟应能承受大型消防车的压力。6、防烟门、天台门、设备房门钥匙通用。7、防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。8、疏散通道、平安出口畅通，并设置符合国家规定的消防平安疏散标

19、志。5人员与车辆出入口设置1、在满足需求的情况下，出入口数量尽量少；出入口采用人车分流的交通疏导方式。2、假设人车共用出入口时，设置人行道宽度不小于1.5m，并与车道有明显有效的隔离。3、车辆出入口尽量防止设计在坡道上。并设置防倒车装置和防滑槽。4、精装住宅社区出入口车场岗需要设置道闸控制，并配置图像比照识别和录像系统，道闸管理系统配置双回路电源。出入口周边应配备足够照度的照明装置。5、主出入口岗亭的设计应考虑视野开阔如半弧形玻璃，同时还应考虑车主停车刷卡或缴费时的遮阳和避雨设施。6、住区或车场出入口应安装与监控中心连接的紧急呼叫装置或安装，出入口周边应配备足够照度的照明系统。6停车场设置1、

20、机动车位配置充分一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%。2、车库出入口配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。3、在机动车位配置密度较小的停车场库出入口在道闸控制系统上安装空余车位数量库容显示系统。4、车库出入口对着城市道路时应留7.5m以上平安距离，并在车道出口朝城市内侧2.0m的60角内不准有遮挡。两个出入口之间距离不小于10m。5、组团内的停车位应距住宅楼宇墙裙5-7m，防止住宅物品下坠损坏车辆。6、位于机动车道旁的路灯灯位设计时应距离车道边2m以上。位于室外车场上的路灯，底座应安装防护装置。在道路

21、边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。7、高层住宅商业或办公临停车辆与业主车辆分开管理，划定区域分开停放。8、地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟与防洪闸。在缓坡段和水平段交接处设置截水沟，另在停车库内沿外墙处设一道排水沟。地下车库的排水沟不应跨越防火分区。9、车库照明使用多路或分级控制，合理划分车库照明区域，分区域控制，灯具安装节能灯具。10、室内停车场需设置清洁取水口与清洁池。11、非机动车集中停放点的效劳半径不宜大于100m，应设置电源，便于保洁清扫。7道路设置1、精装住宅社区主要出入口与城市干道交接处，考虑缓冲地带。2、住区内道路采用单循环车道，线型尽可能流畅，不

22、要出现生硬弯折。尽端式道路的长度不宜超过120m，并在尽端设不小于12m12m的回车场。3、人车混流路段合理设置减速标志和路拱数量，防止车辆超速行驶，保障居民行走平安。4、为了防止汽车在坡道上打滑坡道面层应有防滑措施。柱子栏杆等必要时应有防撞措施。5、精装住宅社区级道路与组团级道路的路面排水系统，采用浅V字型路面排水系统。宅间道与宅间步行道采用传统的暗沟管排水方式排除地面积水。6、住区道路的水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面，如无法避开，将井盖设计在机动车道中心位置。7、住区级道路如果考虑城市公共汽车与其它车辆通行，两边应分别设置有非机动车道与人行道，并应设置一定宽度的绿地种植行道树和草坪花

23、坛，用以隔离车辆废气、噪声、灯光对居民生活所造成的影响。8、住区内停车场应尽可能实行连通，区内交通主干道尽量安排在四周，防止横穿住区以造成对行人的干扰。评估类别二设备设施、生活配套类1设备综合1、机房、上下压配电房、水泵房、泳池机房等设备房地面铺设防滑地砖。2、大型设备的设备房如变配电房、发电机房、水泵房等需预埋吊装孔环，或安装单轨吊。3、商业用水、电、气与生活用水、电、气分开控制，分表计量。计量与计费方式使用IC卡与抄表到户。4、机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。2给排水系统1、精装住宅社区进水管口径应与精装住宅社区顶峰期用水量匹配，假设市政水压长期低于0.

24、15Mpa那么采用2套给水系统：二楼以上采用变频加压供水，一楼采用直接使用市政水压原那么上进户水压应保证家用热水器能正常点火。2、二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室储水池排水管不小于100mm，设置在水箱底部，水池底部应有坡度。3、地下储水池应分为两局部，两个水池的出水管用环管相连；需清洗水池时关闭一个水池进展清洗，使用另一个水池。4、水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。5、所有大厦精装住宅社区地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵，设备房、车库污水池等上下水位报警信号连接到监控中心。6、排污泵口与出水管接口处应安装柔性活接，利于日后检修、拆装。3

25、供配电系统1、智能安防系统、消防系统、夜间照明、设备房照明、监控中心、物业管理处、商业用电、电梯等需有发电机备用电源。2、变压器房设置独立通风系统，变压器温度自动控制系统；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器报警信号应连接到中心。3、各种配电箱柜钥匙通用。4、多层、小高层精装住宅社区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6系数配置节约投资。5、强弱电井应设置照明，开关在井道内；弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。6、发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。4照明系统1、路灯、

26、草坪灯设计为可分路段、分时间、分间隔控制，并使用节能灯。2、住区室外照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应考虑安计量设备，以便对住区公共用电的耗电情况进展与时统计。3、应在广场等公共活动场所设置临时用电电源插座。4、十层以下住宅楼道照明宜采用节能声控开关，十八层以上高层住宅应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。5、水景地灯走线不要做水下灯，做壁灯，走明线。6、尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患。5电梯系统1、控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行与停止。2、与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别。3、电梯底坑应设置排水系统。4、在每层电梯口做高差为2c

27、m的放坡处理。5、高层住宅电梯门禁系统应考虑控制分楼层控制。如持某楼层门禁卡的业主只能控制电梯行至特定楼层6、轿厢内轿厢风扇要保证通风良好。7、电梯机房应设置通风、降温，降噪设备，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只。评估类别三环境、绿化类1清洁设施1、根据人流、环境状况，精装住宅社区适当位置合理设置垃圾箱桶，包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口；方便投放，不影响附近住户的生活。垃圾箱桶附近应设置给水排水装置，便于对以上设备进展清洗。2、高层住宅标准层宜设置保洁工具房，配置水源与排水设施，可容纳生活垃圾收集桶。3、宜考虑夏季风影响，在精装住宅社区偏僻地带设置

28、垃圾中转站，大小标准为： 5-7立方米/100户。垃圾转运站应设置给排水装置，地面铺设广场砖；内墙面贴瓷砖；设置照明与卷帘门。4、地下车库内合理设置根据面积，方圆50米内至少有一个果皮箱与清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。5、苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。6、靠路边2030cm处， 间距40m左右应设置绿化给水点。每10个单元设置一个保洁取水点，设拖把池。绿化和保洁取水单独加装计量表。2景观绿化设置1、绿化树木种植应该考虑对精装住宅社区摄像监控镜头视野的影响。2、住区与城市道路界面处、主干道两侧宜有大型树木，便于隔音降噪、挡尘；住宅与商业街区的隔离带上也应种植高大树木，利于隔

29、音。3、住区内道路如果有车辆通行，两边应分别设置非机动车道和人行道，并设置一定宽度的种植绿地以隔离车辆废气、噪声、灯光对居民生活造成的影响。在靠近窗户的停车位也设置绿化隔离带。4、设计时考虑花坛的排水与防水措施，防止下雨时花坛内水向外渗出，造成路面积水。5、绿化品种适宜当地气候条件，以常绿植物或茂盛期长，成活率高，抗病虫性好的植物为主。6、绿化布局不宜遮挡住宅采光与机动车拐弯视角，影响机动车拐弯视角时需设置凸镜。7、水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造本钱、节约后期维护费用。8、因水景的维护本钱较高，项目多设置休闲、儿童娱乐设施，少规划水景；水景尽量利用天然水系。9、水系岸床应

30、设置警示和防护设施；如利用自然河道水系水深超过1.5米，还应配置相应的救生设备、设施。10、精装住宅社区内休闲设施尽量使用石材或混凝土材料，防止使用评估类别四房屋单体类1空调位1、空调位尺寸应满足市场最大空调型号尺寸。2、空调位数量要足够，位置设计要合理，距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取平安隔离措施。空调热气、噪音不影响业主生活。 3、空调预留穿墙孔应内高外低，向外倾斜10度左右，以防雨水进入。预留孔应距当层楼地面2.2米左右，4、空调冷凝水须采用有组织排水方式，排水管径不小于32mm，以防堵塞。5、空调百叶宜采用可拆卸的铝合金百叶；百叶罩应向上倾斜，便于排放热气。2屋面、露台1、天台、露台宜统一设置花架、花槽防水处理。2、多层、高层在屋顶女儿墙的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩，利于今后高空作业平安使用。3、上人屋面应在公共位置设置人孔。4、10平方米以上公共可上人屋面、天台、露台设置给水、排水点。5、高层采光井平台设计专用清洁通道。6、面积较大的阳台、露台统一安装雨蓬。7、顶层应考虑邻里阳台的隔离，宜作分户隔墙栏 ，以保证平安和住户的私密性。3门窗1、阳台门使用推拉门。2