物业管理师技能模拟试题.docx

1、物业管理师技能模拟试题2010年物业管理师技能模拟试题1、 物业管理对物业的基本要求？ 227物业管理对物业的基本要求，不仅是从物业交付使用后便于管理的角 度考虑，更要从业主和使用人的角度考虑。具体要求有：1） 、物业的设计要 科学、合理、适用、美观”并要方便维修和养护。2） 、建筑质量要好减少使用成本。3） 、设施齐全，能为使用人提供多种服务。4） 环境优美、安全、舒适。5） 、为物业管理提供必要的设施。2、 物业管理早期介入的物质准备包括那些方面的工作？ 2281） 、人员准备，综合素质高。2） 、资料准备，对方的资料和法规。3） 、设备准备，车辆、器材。4） 、资金准备。3、规划设计阶段

2、的工作应该注意反映那些问题？ 2321)、配套设施的完善问题。2)、水电供应容量问题。3)、安全保卫系统。4)、垃圾处理方式。5)、高层建筑物外观的清洁问题。6)、消防设施问题。7)、物业管理需要的设备问题。8)、对建筑材料得意见。9)、其他问题。2324、 物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督？1)监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。2)监督建设工程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量3)监督物业附属设施设备的配套建设过程。4)监督特殊附属设施设备的建设过程。5、 拟管项目全面情况调查研究的主要内容？ 2321)项目的位置。2)项目的面积。3)项目建筑情况。4)配套交通状况

3、。5)消防、安保、清洁等设施状况。6)项目性质及特色。7)政府的支持、扶持和介入程度。8)开发商的背景9)周边环境状况。6、 竟标项目进行全面调查的主要内容，从什么渠道得到信息？ 2361)派人实地考察。2)从新闻媒介收集信息。3)向政府有关部门了解。4)其他途径。7、 怎样对住区人员自然状况进行分析？ 2361)总人数，它决定需求的总体规模。2)性别，不同性别具有需求的差异性。3)年龄，不同年龄段有需求的特殊性。4)职业和学历，这决定了需求的种类和档次。5)民族，不同民族的生活习惯各异。6)经济收入，收入水平直接决定需求水平。8、 我们应该按什么思路对住区人员需求进行分析？ 2361)按需求

4、的对象分为物质需求和精神需求。2)按需求的弹性分为小弹性需求和大弹性需求。满足需求弹性小的 公共设施是必须的， 满足弹性大的公共设施应从实际出发， 注意提高 其效益。3)按需求的条件分为现实的需求和潜在的需求。4)马斯洛的需求层次划分法：生理、安全、社会、尊重、自我实现 需求。5)人的需求是由低级向高级不断发展6)既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。9、 怎样分析用户需求特性？ 2371)对象性，人的需求总是指向某种物品和事物的，管区的各种设施 越能满足人们的需求，就越能激发人的需求。2)条件性，人的需求是在一定条件下产生的，最主要的条件是购买 能力。3)欲求性，需求一旦产生就会形成一

5、种欲望，进而产生消费动机。4)关连性，前一种需求得到满足，后一种需求就会产生。5)反复性，有些需求会产生周而复始的现象。6)选择性，对品种或地点的选择。10、 如何进行对竞争对手企业情况的调查？ 2371)竞争对手总体情况调查，对手有多少，分布如何，具体竞争对手 是谁？2)竞争对手能力调查，资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。3)竞争者成功的奥妙。4)本企业与之竞争成功的机会有多大。11、 拟定物业管理方案前企业应该做好哪些准备工作？1)组建工作班子。2)对人员进行培训。3)准备经费。4)准备设备。5)准备相关资料。12、 物业管理方案包括哪些内容？ 2401)物业管理档次，物业的类型、功能

6、将决定不同的物业消费水平， 从而确定物业管理的不同档次。 物业管理档次的确定是制定物业管理 方案的基础， 管理档次不同决定了管理与服务的项目、 标准及费用的 不同。2)物业管理服务的标准，物业的类型、功能、和档次决定物业管理 服务的项目和质量标准。3)物业管理财务收支预算，物业管理是有偿的服务与管理，物业管 理方案的核心是物业管理档次决定管理应达到的服务标准和收费标 准。13、 物业管理方案的基本结构？ 2411)项目管理的整体设想与策划。2)管理模式，包括：运作模式、工作流程、组织架构、激励机制、 信息反馈处理机制。3)人力资源管理，人员的配备、培训、管理。4)规章制度建设，规章制度的建立、

7、档案的建立与管理、办公自动 化管理。5)经营管理指标，经营、管理指标承诺及采取的措施。6)社区文化建设与社会服务。7)财务管理及经费收入测算。8)日常管理9)物业维修养护计划和实施。14、 制定物业管理方案的主要步骤？1)成立机构、培训人员。2)准备经费、设备、资料。3)项目、使用人需求、竞争对手调查。4)研究分析调查资料。5)确立管理档次、管理目标。6)确立主要措施和服务管理项目。7)经费预算。8)草拟方案文本。9)向专家顾问咨询。10)送公司领导审阅。11)修改、研讨、可行性研究。12)定稿、实施、反馈。15、 制定物业管理方案的主要方法？ 2421)经理意见法。经理意见为主，征求意见为基

8、础。2)内部征询法。广泛征求意见，综合归纳后制订。3)学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。4)专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助 制订。5)综合制定法。综合运用以上四种方法制定。16、 物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容？ 2451)员工管理条例：劳动用工制度，员工行为规范，员工福利制度， 企业奖惩制度。2)各部门的职责范围：办公室、财务部、管理部门、服务部门。3)员工岗位责任制：经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职 责。17、 建立物业管理企业外部制度，应该从哪些方面着手建立？ 2511)物业接管验收规定。2)楼宇入住规定：入住通知单书，收楼须知，入住

9、手续书，入住合 约。3)物业管理合约：明确业主、开发商、管理者的权利与责任，明确 对物业公共部位及公共设施的管理，对物业损坏无法正常使用的规 定，管理费用的规定，法律责任和其他事项。4)住户手册：居住区概况与管理，业主须知，日常管理与维修，物 业管理条理，综合服务和有关部门电话号码。5)住宅区房屋及设施接代管制度：对接管范围、标准程序的规定， 对房屋代管权责的规定。6)房屋管理服务制度：房屋维修养护规定，房屋装修管理规定。7)住宅区管理规定：治安消防车辆，卫生绿化，楼宇市场管理，禁 止违章。8)业主公约和业主委员会章程。18、 制定物业管理制度的程序？1)研究所管物业的实际情况。2)研究业主及

10、使用人的全面情况。3)正确评价本企业现状。4)学习有关政策法规，借鉴外企业经验。5)形成规章制度条目及思路。6)分头草拟，征求意见，讨论修改。7)定稿 -批准-执行。19、 业主公约其法律依据？1)民法通则规定：不动产的相林各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理藏水、排水、通行、通 风、采光等相临关系。2)建设部城市异产毗连房屋暂行规定 ：所有人和使用人对公用的 部位和设施，应共同合理使用并承担相应义务。20、 业主公约的特点？ 2611)公约的主体是全体业主。2)公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。3)公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务，

11、既有法 律规范又有社会公德的内容。4)公约经业主签约，大会审议通过，对全体业主和使用人都具有约 束力。5)公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。21、 业主公约的主要内容？ 262业主公约一般由政府行政管理部门统一制订示范文本。 业主大会可根 据本物业区域的实际情况进行修改补充， 经业主签约或业主大会通过后，上报行政主管部门备案。业主公约应包括的内容有：1)物业的名称、地点、面积及户数。2)公共场所及公共设施状况。3)业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。4)业主使用公共场所及公共设施的权益。5)业主参与管理和监督的权利。6)各项维修，养护和管理费的交纳。7)业主应遵守的行为准则。8

12、)违约责任及其他有关事项。22、 业主公约订立的原则？ 2621)合法性原则。符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定。2)集体性原则。以全体业主的集体利益为目标。3)民主性原则。通过业主大会的形式订立，反应全体业主的利益和 要求。23、 首次制订业主公约一般按什么程序进行？1)组织人员学习有关政策法规，研究 “示范文本 ”。2)结合实际情况，依照 “示范文本 ”制定公约草案。3)公约草案提交业主大会讨论修改。4)业主大会通过。5)业主签字，业主公约生效。24、业主公约和物业管理公约有什么区别？ 265二者约束的主体不一样 在物业管理中，用来约束主体行为的公约有业主公约和物业管 理公约。业主公

13、约的主体是全体业主， 物业管理公约的主体 是业主、使用人、物业管理经营者。因此，违反公约行为一般分 为三种：1)业主违反公约 。2)使用人违反公约 。3)物业管理公司违反公约 。25、装修时违反公约的行为界定？ 265 装修时违反公约的行为有：6)随意改动房屋结构，拆出承重墙，改变水电气管线走向。7)外墙任意添装防护栏和晾衣架。8)装修时违章使用或损坏公共设施设备。9)拒绝交纳装修垃圾清运费。26、搬迁时违反公约的行为如何界定？ 搬迁时违反公约的行为有：1)占用或损坏公共部位和设施设备，违章使用电梯等设备。2)不按规定时间搬迁，妨碍滋扰他人。3)用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人。27、日

14、常违反公约的行为怎样界定？ 265 日常违反公约的行为有：1)违规转租房屋。2)不执行业主大会决议。3)拒绝交纳管理费和毗连部位的维修养护费。4)任意搭建放置自用设施。5)违章使用水电气和电梯设备。6)占用或损坏公共部位和公共设施。7)随意堆放杂物，丢弃垃圾和高空抛物。8)违规存放易燃易爆等危险品。9)践踏占用绿化用地。10)乱设摊点、广告牌。11)随意停车，噪声扰民。12)违规饲养家畜家禽。28、做到及时发现各种违章行为应该注意哪些方面？ 2661)物管人员要加强责任心，认真履行岗位职责。2)各部门负责人经常检查员工是否到位，及时发现并处理业主或使 用人的违约行为。3)提高业主和使用人自觉遵

15、守公约的意识，建立有效的监督机制， 认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性？违反了公约或管理制度 应如何正确处理？ 2671)公约与管理制度的共性有： 1 目的相同，都是为了维护物业的完 好及正常使用。 2 实质内容相近，都是规范主体在物业管理活动中的 行为。2)公约与管理制度的个性有： 1 制订者不同，管理制度由物业管理 企业制订；公约由业主委员会制订。 2 承诺人与制约人不同，管理制 度由物业管理公司承诺， 制约业主和使用人； 公约由全体业主或业主、 使用人和物业管理公司共同承诺，相互制约。 3 性质不同：制度是管 理性，属于硬性约束；公约是承诺制约性，具有软约束的特点。 4 对违反者处理方式不同， 违反管理制度轻者批评教育， 严重者给予民事 或刑事处理；违反公约只能按公约约定的方式处理。3)正