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1、房地产新人培训课程房地产新人培训课程壹认识代销业教学重点：让新人对代销业有一个基本的概念房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业管理，这个过程是很长的，而且任何一个环节出现问题，都会导致这个过程出现偏差。所以，在目前房地产业的高速发展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才来从事。象以前，一家公司完成整个过程的时代一去不复返。从房地产业的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发造房子，销售商将专门负责销售卖房子，物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理把小区内

2、的各项管理事物再分包给各专业公司来负责，例小区的保安可以请专业的保安公司，小区的绿化可以请专业的园艺公司。在这里，主要向大家介绍其中一个环节销售。讲得通俗一点，就是把开发商正在建造的房子/已建造完的房子，通过广告吸引客户至现场，从而把房子卖掉的过程。这个行业虽然不象做房产开发需要很多的资金投入，但它对专业性的要求会更高，其中代销业还可再分成三个部分。纯企划企划代销包销纯企划的概念简单地讲，就是由发展商出广告费，我们公司根据项目的特点，来为这个项目进行一系列的广告策划，不包括现场业务。企划代销的概念简单地讲，由发展商提供广告费用，我们公司根据这个项目的特点给这个项目重新定位，从前期的案前准备、广

3、告策划以及现场的销售进行一系列正题的运行。包销和企划代销的区别在于，由我们公司来承担广告费用，因此包销的风险性在代销业中是最大的。或许有人会问那代销和中介到底有什么区别呢？同样都是自己不盖房子，来替发展商卖房。其实代销和中介的最大差异在于，代销行业讲究的是整体作战由公司研展部了解市场，把信息反馈给销售部和企划部，而销售部根据现场的实战接触把信息反馈给企划部，使企划部能根据市场的变化不断调整广告的诉求，从而到达最正确效果，吸收更多的客户去售楼现场，可以说缺了任何一个部门都不行，而中介更多地是靠个人的单兵作战，它们往往没有一系列的广告配合。更不一样的是，代销业通常是一批人围绕着一个案子进行工作，而

4、中介是每个人都可以有许多案子来供客户挑选，中介往往要主动找客户，而代销因为有广告的配合，故更多的时间是客户主动上门。当然，中介和代销还是有一定联系，因为大家都有自己的优势，如能做到取长补短的话，那就能使自己的能力更上一层楼。力汇机构一直以为顾客创造优质的生活空间为企业的使命与宗旨，并以以下理念作为永续经营的基本价值观：以五心精神做好顾客服务 顾客服务、从心做起。是力汇机构成立以来一贯的信念。无论是服务业主还是消费者，力汇机构的同仁皆秉持着决心、诚心、信心、细心与爱心，希望能做好每一件事，满足每一位顾客。决心：心中没有如果的想法去完成一件事。诚心：真诚付出的过程比完美的结果更重要。信心：世上没有

5、失败，只有暂时停止成功。细心：从和别人不一样的角度思考。爱心：一种感同身受的同理心让人能为别人着想五、销售部的企业文化：两个精神：团队合作精神、求新求变的无墙壁精神三大保证保证辛苦体力付出：加班工作，节假日不休息精神压力：目标考核保证严格：小细节上严格要求，要求同仁完全服从，因为标准不会改变保证学到东西：售楼先生，售楼小姐，提升为房产专业人士个人素质四个要求：热情、专业、老实、负责贰住宅建筑基础知识社区部分单体部分附：建筑面积计算方法一社区部分：居住小区30005000人居住组团8001500人按照各地户均人数不同，基本上33.5人/力以目前来看，商品房开发一般是组团级的，也有超大规模的，象万

6、科等，就可算的上是居住区级的。按照社区的规划布局可分为：行列式象公房、新村房周边式花园在当中，建筑围绕周边，象东苑绿世界、新家坡美树馆混合式既有行列式，又有周边式自由式依据景观、地形等因素考虑，布局较自由，象万科按照社区的层数结构可分为：别墅花园联排别墅、排屋多层小区小高层小区高层小区混合式按照社区景观组织方式：中心式集中绿地分散式小区花园社区部分中需要了解的基本知识：基地面积：又称占地面积是开发商买的全面积用地面积：基地面积规划红线道路，退界的面积退界 道路 是可供开发商进行建设的用地退界，沿主要道路，一般退了35米建筑面积：所有建设形成的构筑面积每层均算其中住宅建筑面积是实际销售面积容积率

7、：建筑面积/基地面积一般多层小区2以内高层3以上间距：日照间距建筑物之间的间隔，目的是保证建筑物的采光，彼此不受影响，或减少影响。日照间距：每年冬至一天、中午北面座向的建筑保证1小时日照的间距。一般这样规定：住宅建筑间距控制规定建筑间距规定朝 向建筑间距不少于建筑高度倍数市 区浦东新区等平行布置南北向正南向、南偏东西451.0 1.2 (与南侧建筑高度比东西向正南向、东西偏南45C0.9 1.0 (与较高建筑高度比)垂直布置南北向同平行布置0.7 0.8 (与南侧建筑高度比东西向同平行布置0.7 0.8 (与较高建筑高度比)非平行非垂直布置两幢建筑的夹角30按平行布置的居住建筑控制30夹角60

8、0.8 0.9 (与南侧或较高建筑高度比60按垂直布置的居住建筑控制对执行上述规定确有困难的，经规划部门批准可适当按规定间距缩小10。社区需要注意的主要是规模、布局、结构、层数容积率、景观组织。其次还要注意小区的停车组织方式：人车分行，和景观一同组织，大面积地下停车等在市场上较为流行。二单体部分：单体就高度来看：有别墅、排屋多层多层带电梯小高层、高层、超高层单体就结构来说：砖混一般多层钢筋混凝土高层预制楼板在工厂定做好现浇楼板在施工现场现做就房型来说：平面式、平层式、立体式、错层式、跃层式、复式单体需要着重注意的层数、结构、建材外观、房型房型：主要有横厅套式厅东西向直厅套式厅南北向结构：层高、

9、楼板施工方式、隔墙施工方式建材外观：面砖还是涂料塑钢窗还是铝合金外观风格：现代式、古典式、新古典式单体需要了解的基本知识：面宽：迎南面，直接有关采光朝向进深：南北长，直接影响有关适风采光得房率：基本为套内使用面积/建筑面积建筑面积套内面积公用分摊面积套内面积套内使用面积套内墙体面积阳台面积附：有关建筑面积计算规定什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积？房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内

10、走道、室内楼梯等等。居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。建筑面积计算有什么规则？建筑面积计算规则：计算建筑面积的范围单层建筑物不管其高层均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上安外墙外围水平面积计算。层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙不包括采光井、

11、防潮层及其保护墙外围的水平面积计算。用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不管其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。建筑物内的技术层管道层、附层、夹层是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水

12、平面计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积

13、。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。室外楼梯做为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆场看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积多层按多层计算。原始设计为假层含顶层阁屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。不计算建筑面积的范围突出墙面的构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。检修、消防等用的室外爬梯。层高在2.2米以内的技术

14、层、夹层。构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油水池、储仓、地下人防干、支线等。建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。岗亭、警亭、书报亭等。里弄房屋后天井内的天棚。利用马路、通道及隙地所搭棚架。阁楼。房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。其他在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。公用建筑面积分摊有什么规则？公用建筑面积分摊规则分摊原则房屋公用建筑面积分

15、摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑如变电房、水泵房、门卫房等不得分摊到本幢房屋内。房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积此次分摊的最小单位为层，然后再分摊各自公用建筑面积。商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积以下称套内建筑面积与

16、应分摊的公用建筑面积。套单元建筑面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积计算方法套内建筑面积由以下三部分组成：A)套单元内的使用面积套内使用面积的计算应符合以下规定：套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；B)套内墙体面积新建住宅各套单元内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。外墙包括山墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。c

17、)阳台建筑面积原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台底阳台按其底板水平投影面积的一般计算建筑面积；凹阳台按其净面积含女儿墙墙体面积的一般计算建筑面积；半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一般计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一般计算建筑面积。套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一般。公用建筑面积全幢建筑面积全幢各套内建筑面积之和单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积如地下车库、仓

18、库、人防工程等。公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数房间中心距面积和房间内净面积为什么有差异？在购买期房时，由于房屋未竣工，无法实际测量房间内净面积。因此消费者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸，计算房间面积。由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，因此计算房间内净尺寸，应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和的一般再减去两内墙粉刷层厚度。上海地区多层建筑的承重墙、围护墙一般都采用一砖约24公分，户内分割墙一般采用一砖或半砖。叁市场调查培训课程教案目的：通过市场

19、调查，获得所需要的信息，并对竞争个案作出评价。分类：基础市调：通过市场调查，对所从事的房地产代销行业做基本的直观了解。专题市调：针对性的市场调查，迅速获得所需要信息。例如以性质划分的：办公楼市调、别墅市调、商场市场调等，以地理区域划分的：区域内个案市调，某道路沿线个案市调，以市调重点划分的：竞争个案折扣情况市调。竞争个案来客情况市调等。市调表格分析:三表头部分解释: 案名-个案名称 投资兴建-发展商名称企划销售-代理商名称建筑设计-设计单位规划用途-楼层:多层，小高层，高层 规模：单幢、小区 用途:商用、住宅、商住两用 基地面积-个案占地面积销售面积-可供销售的面积(各户型面积之和+商铺面积之

20、和)建筑楼层-地上和地下的楼层(地下:B 地上:F)规划面积-最小户型面积到最大户型面积,是一个区域主力面积-占多数房型的面积区间,是一个范围平均单价-可售总价/可售面积车位单价-车位价格，如可租用标明租金单价范围-最高单价到最低单价售楼处-售楼中心地址,有多少写多少工地位置-工地地址主力总价=平均单价*主力面积可售总价=所有户型总价之和规划户数-规划中所有户数之和可售户数-可供销售的户数售出户数-已售户数销售率-已售户数/可售户数付款折扣-列明各类付款方式可享受的优惠特别付款-有无与众不同的付款方式如发展商免息贷款等基地位置图:1.标明指北针2.标明周围道路状况，如属不知名小马路需标注出标志

21、性建筑或道路3.注明河流4.注明是角地、边地还是中心地四综合分析（一）环境分析环境分析需要写明个案所处的具体位置以及环境特点。如果有地段优势则必须详尽描述环境分析内容：1、个案所处区域，邻近道路2、个案所处商圈3、周边交通状况，有无捷运系统、高架道路以及公交线路情况4、就医就学状况5、人文景观部分6、周边居住环境成熟程度如果周边有大型公建正在施工或者为房产开发热点区域，也可写出此类开发包括本案开发对于环境所造成的影响对于环境中某些有历史延革的东西或者市府计划大规模改造的情况也可表达（二）发展商分析需要写明发展商具体开发实力以及背景状况，可以包括：1、发展商出资状况三资，中资，合作等2、发展商背

22、景有无政府背景3、发展商实力注册资本大小，是否为项目公司，该楼盘投资额等4、开发经验有无开发同类产品，建设销售经验如何（三）规划分析对于产品规划做一个综合表达，将产品的概况描述出来，同时点出规划之中的特色之处，可以包括：5、楼盘规模占地面积，容积率，总户数，预计入住人口等6、楼盘分期建设状况以及每期完工时间7、社区内道路系统配置8、社区内的公建配置9、有无会所，会所规模以及配套如何10、社区车位配套，与住户比例11、社区内绿化规划、绿化率有无请知名公司合作12、社区内景观建设有无请知名公司合作13、得房率规划分析中必须加入面积配比表，面积配比表力求准确全面面积配比表一户型面积户数比例二房？m2

23、？m2？户？%三房？m2？m2？户？%复式？m2？m2？户？%面积配比表二户型建议户数建议比例二房三房复式建议户数与比例可写可不写，是表达自己观点的栏目。基于对同类产品或市场的看法，可提出相应的有利于销售的面积配比（四）建材分析对于个案的建材做一些必要的罗列，注重特别之处的详细介绍比方智能化配套等要注重对于装修房的分析，必须指明该装修房的装修成本如何，包括装修品质如何，建材表，装修可供选择的方案，装修工程队品质如何，以及装修程度等（五）价格分析首先，必须将表头部分做一次综合评述其次，将该案的定价原则做相应分析，主要有：1、楼层差价分析2、朝向差价分析3、户型差价分析4、栋与栋差价分析以上必须注

24、明差价方式与差价幅度。差价幅度可用单价元/ m2或用以固定楼层为基准的百分比表示最后，价格分析必须写明该案与行情的价差以及价格的历史变动，以利于做进一步追踪（六）去化分析主要分析该案销售情况，所以必须先点明销售率，随后做更深入的分析去化分析之中，需要将详细去化的情况分别加以介绍，也就是说明究竟个案中哪些房子好卖，哪些房子难卖，并做必要的分析：好卖与难卖的原因究竟是什么，可以是：位置，楼层，景观，朝向，价格，客户偏好等等。（七）客源分析对于购买该案的客源特征做详细的描述，要防止笼统的介绍。这方面分析可包括客源区域，客源年龄，客源职业以及客源类别单身或家庭购买，客源的收入状况以及偏好等。（八）媒体

25、分析该案选择哪些媒体做主打媒体，媒体诉求如何，不同销售阶段媒体诉求变化如何。（九）销售分析对于该案的销售力量以及销售方式做一番评析，特别对于有代理公司代理销售的个案做重点分析首先，卖场营建如何，包括：规模，形式，气氛，模型其次，销售人员素质以及销售方式有何特别之处第三，有无样板房，品质如何最后，SP活动方式与效果如何如果有特别出众之处可以记下配合相关之厂商，对于其他一些有特别之处的地方如卖场的选址，看板设立与引导旗的排放等也要做必要的描述。（十）利多利空利多：将所有对本案销售有利的因素详细列出利空：将所有对本案销售不利的因素详细列出利多利空分析将提供很大的空间，予以市调表格填写者，可以充分发挥

26、自己对于产品的理解与市场的理解，列出自己的看法，供阅读者参考。肆房地产开发流程五房地产综合开发的步骤及主要内容4个阶段1决策阶段。这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。主要内容包括：规划摸底 了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开发建设的可能性。市场调查 通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发项目的前景进行预测。可行性分析 经济分析、效益测算等领导决策 在完成以上工作的前提下，由领导研究决定开发项目。2前期阶段。在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。主要内容包括：申请立项 由房地产开发公司向主管部门提出申请，获

27、批准后，列入开发预备项目计划，以后视前期工作进展再列入建设计划。建设方案 根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。申请用地 在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。委托设计 建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。动拆迁 上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。三通一平 指施工用水、用电和道路畅通以及施工场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。3工程建设阶段。即指房屋的施工阶段。主要的工

28、作内容包括：施工招标 房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。进度控制 按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。质量监理 对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。竣工验收 工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。市政配套 市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。交付使用 小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。建设单位在将建设项目交付使用前要组织房屋管理单位等进行验收，并办理房屋的移交手续。4经营阶段。实现房地产本身价值，回收建

29、设投资，到达资金增值的重要阶段。主要工作包括：房屋预售 在投资开发到达一定阶段后进行商品房的预售或预租。预售或预租房地产必须报市房管局批准。房屋销售 商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出租。产权登记 商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记；房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取房地产权证。5物业管理。房屋交付使用后，在两年内，由房地产开发公司负责房屋管理和质量保修。两年后，由业主自行或委托有关单位或机构进行物业管理。房地产开发中涉及的部门及批文1申请选址立项报计委 取得立项批复报规划局 取得选址意见书与土地局洽谈 取得土地出让合同到住宅发展局 登记开发项目内容2规划阶段进行规划方案设计 报规划局 方案审批进行扩初设计 报规划局 扩初批准各项配套征询 报各配套主管部门 取得征询意见3申请用地三证一书报规划局取得规划用地许可证、建设用地许可证、建设工程规划许可证报房屋土地管理局取得建设用地批准书内销房或 房地产权证外销房注：有偿取得土地使用权有三种方式 招标、协议、拍卖。4建设扩初批准后 报 建委 取得施工许可证建设过程中包括建筑、监理