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1、毕业设计南阳市泰安房产地影苑地块居民安置小区可行性研究报告南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可行性研究报告（方案一） 工程管理专业 屈建军摘要随着中国经济的发展,中国房地产市场的发展尤其重要,可行性研究报告是所有投资方在投资之前的准备工作,所以房地产市场可行性研究是房地产开发的必备阶段。本报告就是针对南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目进行的可行性研究。通过对本方案的周边环境调查,投资估算,销售策略分析,盈亏平衡分析,敏感性分析等等进行全面的评价,从而确定本项目是可行的。关键词盈亏平衡分析；投资估算；财务评价The Feasibility Study Report of Taian

2、DistrictRehousingProject of The Premises of Nanyang Block.（Programme）Project Management QU Jian-junAbstract：With chinas economic development, the property market especially important, feasibility study report is all the land before investing in the preparations, so the feasibility study is necessary

3、. in real estate development This report is for real estate in Nanyang City, Tai-Ying Court, residents of resettlement residential land project feasibility study. Throngh the investment estimates, sales strategy analysis, breakeven analysis, sensitivity analysis, and so a comprehensive evaluation to

4、 determine the project is feasible.Key words: Break-Even analysis; Estimated Investment; Financial Evaluation1 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目地址 该项目东至区间道,西至环城乡政府,北至泥营村,南至天山路。1.1.2 项目名称 南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区。1.1.3 项目开发单位 南阳市泰安房地产公司。1.2 开发商简况1.2.1 公司概况河南省南阳市泰安房地产开发有限责任公司是2001年11月经河南省建设厅批准,河南省南阳市工商行政管理局核准注册成立的专业从事房地产

5、开发建设经营的股份制企业,法人代表单天才,组织机构代码732479512企业法人营业执照注册号4113001000734.税务登记证号411303055252161,房地产开发资质为四级,注册资金302万,资产750万,办公地址河南省南阳市梅溪路58号,公司主要经营房地产开发、销售及售后服务。该公司于2002年在南阳市建设中路投资3000余万元开发建设商业住宅五栋,总面积32000平方米,其中住宅26000平方米,商业门店6000平方米。已交付使用,2003年计划在南阳市解放路以东老城区开发影苑小区,并于2004年5月竞拍到土地使用权及已办理建设用地规划许可证。现已进入拆迁程序。可在2006年

6、底建设完工交付使用。该项目地理位置优越,位于新扩中州路以北,白河游览区以内,总占地面积为108亩,可建房屋116218.16平方米,其中商业门面房14951.60平方米,住宅81266.56平方米,车库20000平方米,预计总费用19410万元,总销售收入2亿7599万元,可实现净利润6671万元。1.2.2 公司机构设置公司设置董事会,设董事长,总经理一名,副总经理二名,设监事两名,企业共有员工32人,其中各类专业职称人员9人（中级职称5人,初级职称4人）公司下设总经理办公室,财务部,项目部,工程部,策划部,销售部,公司发展规划部。1.2.3 公司理念以人为本,追求卓越,为客户创造舒适优美的

7、生活环境,为社会创造不可替代的超越价值,为企业创造理想的经济效益,使之成为对外具有磁性的吸引力,对内有凝聚力和充满活力的现代化企业。1.3 项目开发建设的必要性1.3.1 加快城市改造的需要近年来,南阳市城市化进程速度加快,城区人口规模不断扩大。伴随着住宅产业化、市场化的日益推进,市民对住房的需求比例日益增长。为加快城市建设的步伐,推动城区的保护和更新,改善城市环境质量,完善城市功能,塑造城市景观,提升城市品位,根据南阳市总体规划和区域详细规划的要求以及区域建设现状,经南阳市建设项目规划评审委员会研究确定,同意该区域居民安置小区的建设。 1.3.2 开发商战略发展的需要该项目是老城改造的一个组

8、成部分,通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产公司在房地产市场的知名度,在一定程度上可以增加公司在南阳市以至在河南省房地产市场的竞争力。努力完成该项目可以给南阳市一个满意的答卷,在以后的贷款方面也有一定程度的好处。1.4 主要技术经济指标结合项目情况,本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位,拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。表1-1 主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量0财务数据1总投资万元11830.282总销售收入万元16492.753销售税金及附加万元907.104利润总额万元3550.575所得税万元544.206税后利润万元3006.

9、371.5 结论通过对项目多方面的技术经济分析论证,我们得出如下结论：一、市场销售前景良好,有建设的必要性；二、建设条件具备,满足项目建设的要求；三、设计方案技术经济指标合理；四、财务可行性研究结论可行；五、项目风险在可接受的限度内。1.6 研究工作的依据和范围 1.6.1 研究工作的依据房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205号）关于印发经济评估的通知及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经199811号）建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资【1993】530号）南阳市建设工程价格信息民用建筑设计通则住宅建筑设计通则建筑设计防火规范有关项目的基础资料、技术资料等

10、1.6.2 研究工作的范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围的深度规定,本报告对项目概况及必要性、内容与规模、设计方案、项目组织与实施进度计划、投标估算与资金筹措、售房盈亏平衡分析、敏感性分析等方面进行综合研究和分析,重点研究和论述项目建设的必要性、内容和规模、投资估算和资金筹措,为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。2 市场分析本项目的市场分析将从宏观房地产市场、南阳房地产市场、周边竞争项目以及本项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目威胁等方面进行分析,最后对项目的功能、目标群体、品牌形象和价格等进行初步定位。2.1 宏观房地产市场分析2.1.1 经济环境分析目前整体经济处最低

11、时期,走势止跌已经成为大部分开发企业的共识。而有一部分认为随着国家从08年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求的一系列政策,并且在此后的几个月时间里其政策效应不断显现,对南阳房地产的发展有一定程度的帮助。南阳楼市的发展相对东部沿海城市,其自身内部水分较少,基本不存在泡沫。主要依靠当地的人口优势,以及购房者的理性购房,使其健康发展2.1.2 社会环境分析我国正全面建设现代化,加快实现小康社会。其中规划对房地产业提出了新的更高要求,主要表现在：调整住房供应结构,重点发展普通商品住房和经济适用住房,严格控制大户型高档商品房,按照保障供给、稳定房价的原则加强对房地产市场的调控,促进住

12、房梯次消费等方面,提高行业的市场化程度。由此可见,房地产业仍是未来国家发展的重要支柱产业之一,发展前景广阔。2.1.3 技术环境分析进入21世纪以来,中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标,强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署,在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。现代技术的发展给企业提供了一些机遇,技术的进步使企业可以通过利用新的生产方法,新的生产工艺过程或新材料等各种途径,生产出高质量、高性能

13、的产品,同时也可能使得产品的成本大大降低。建筑节能是我国可持续发展战略的重要组成部分,是房地产业发展的必然趋势。国家出台的一系列相关政策法规,促使开发商在项目的开发建设过程中考虑各种建筑节能新技术,保证房地产开发企业紧跟技术的脚步,接受新的开发理念,利用节能材料提高企业的竞争力,以更好的满足消费者的需求。2.2 南阳房地产市场分析2.2.1 南阳社会经济概况农 业：南阳素有“中州粮仓”之称,是全国粮、棉、油、烟集中产地。正常年景,粮食总产约占全省11%、全国1%；棉花占全省20%、全国4%；油料占全省13%、全国2%。有6个县市区是国家商品粮、棉基地,3个县市区为国家优质棉基地。南阳黄牛居全国

14、5大优良品系之首。工 业：2007年全年全部工业增加值641.4亿元,比上年增长16.3%。规模以上工业增加值351.32亿元,增长23.0%。现已初步形成机械电子、石油、化工、冶金建材、纺织、医药和轻工食品等主要行业,拥有各类工业企业13万多家,天冠酒精集团、金冠电气集团、普康制药集团、南阳纺织集团、新野棉纺集团、河南油田、乐凯胶片厂等企业已进入全国520家主要企业行列。酒精、石油、胶片、中西药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、天然碱、汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。4家企业入选“全国创新能力行业十强”,6家企业跻身全省工业百强,10家企业荣获全省百家优秀民营企业称号,2个产品被评为

15、“中国名牌”。光电、电力、生物质能等产业开始兴起,成为南阳工业新亮点。科技教育：南阳科技教育事业比较发达,拥有八所高等学校、十四所中等专业学校,劳动力素质较高；南阳是中国农科院、中国林科院的科技示范市。综合实力：初步核算,2007年全年生产总值1406.57亿元,比上年增长13.1%,其中：第一产业增加值335.42亿元,增长6.0%；第二产业增加值714.78亿元,增长15.1%；第三产业增加值356.37亿元,增长16.2%。人均生产总值12991元,比上年增长12.5%。三次产业增加值占全市生产总值的比重为23.9%、50.8%和25.3%,第三产业首次超过第一产业,实现了产业结构由“二

16、一三”向“二三一”的演变。2.2.2 南阳房地产市场现状分析一、 南阳房地产市场现状：南阳房地产市场形成的时间较短,与传统行业相比,还不太成熟,行业发展、规范的政策法规不够健全,队伍比较新,驾驭行业发展的能力还不太强,而周围环境复杂多变,经营成本高、风险大,抗灾御变的能力欠缺,稍有闪失,一些开发公司就会败下阵来,从而减缓整个行业乃至城市建设的前进步伐。当前,南阳市房地产的总体状况是：房地产投资规模持续快速增长,2001年全年房地产市场共投资6.74亿元,比97年增长了2.57倍；城区住房已基本告别短缺时代,由卖方市场进入了买方市场；商品房销售价升量增,去年,房地产销售收入5.47亿元,比97年

17、增长了2.16倍,平均房价为947元/m2,增长了55%,销量57.76万平方米,比97年增长了1.04倍,房地产业发展的理性化程度进一步提高,开发商鱼龙混杂,竞争不规则,整个市场已经进入了调整分化期。二、发展趋势目前开发商太多：在册的就有116家之多,还有相当数量挂靠正规在册开发公司的“无名英雄”,而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚,抱着“一本万利”的愿望,信心十足地进入南阳房地产市场。随着这次全国上下整顿和规范房地产市场秩序活动的开展以及南阳房地产市场自身的规范发展,大多数小个劣势企业将遭受灭顶之灾,陆续被淘汰出局。入世即将对房地产市场产生双面影响,加速了房地产市场的两极分化。三、房地

18、产行业的阶段性进步和市场的发育都要进行必要的调整和分化：当前南阳房地产市场正在从以下八大方面进行调整分化：一是市场的调整与分化：大众市场与小众市场在各自的领域内竞相成长；二是政策的调整与分化：房地产行业政策继续成熟化、趋同化、稳定化、标准化；三是“门槛”的调整与分化：政府将用新的技术性、经济性“门槛”适度地限制开发商和引导规模化,引导消费者高水平生活,引导开发商高水平竞争。2.2.3 市场价格特征分析2008年以来,南阳房地产市场运行态势良好,走势强劲,呈现出供销两旺的格局,房价稳中有升。其中多层普通住宅平均售价为20002500元/平方。但由于在建项目的层次因为地段和配套的因素,销售价格相差

19、很大,白河南的房价要比白河北的稍微便宜一点 一般来说就是以白河为分界,白河以南现在的房价是南阳升值比较快的几个地方之一,还有飞机场附近的地皮也会有个较大的上升幅度的。2.3 项目区域市场调研结果和分析结论2.3.1 周边市场总体状况分析 白河两岸是南阳市发展的重心,天山路是县城拆迁改造的重点区域,随着周边城市公建和基础设施的完善,营造了良好的商业、生活、办公环境,吸引了大量企业商家和城市居民入住,带动了区域房地产市场的繁荣,目前普通住宅的均价已经达到2000元/以上,处于南阳房地产市场的领导地位。同时,绝佳的地段成为进入南阳市圈的快车道,进一步促进本区房地产的发展。2.3.2 周边竞争性楼盘分

20、析 一、万正大公馆万正大公馆是万正房地产开发的以公馆文化为背景的主题商住社区。位于南阳市白河南岸,外部环境优越,交通便利。北临主干道长江路直通东西,西临嵩山路衔接白河新桥,直抵解放广场；小区总用地面积64064平方米,建筑面积98564.26平方米。南阳母亲河白河臂弯轻轻一拦,将它悉心呵护。项目由多栋多层组成,主要户型以三室二厅二卫为主力户型. 。销售平均价为2400元/左右。二、南阳鸿源小区住宅鸿源小区住宅在南阳光武东路与独山大道交叉东北角,三室二厅二卫一阳,售价2670元/平方。三、万家园房万家园地产十年一剑铸就60万辉煌之作,傲立卧龙新行政中心、毗临大学城,交通、配套设施日臻完善,和众多

21、居住项目共同撑起新的中心居住区,规划中北京路白河大桥2008年将可飞架南北,一桥连通途。全新时尚阳光户型,97二室二厅,138三室两厅,157四室两厅。销售平均价为2700元/。2.4 项目的SWOT分析2.4.1 项目优势分析一、项目地理位置优越 项目位于南阳市重建的核心地带,是未来城市发展的重心。随着政府加大旧城投资力度以及南阳战略的实施,项目周边区域的发展潜力将越来越大。项目紧邻天山路,又靠近滨海路,环境优美,交通便利。二、项目周边良好的社会环境本项目所在地属于南阳规划重建的核心位置,项目区域内有建立小学、花园酒店等商业、教育配套设施,社会环境良好。三、开发商的知名度不断提升泰安房地产开

22、发有限公司在南阳阳成功开发了多个标志性楼盘,创造了多项荣誉,市场知名度不断提升,公司的品牌得到了广泛的认可。这些都为项目的开发和销售提供了有利条件。2.4.2 项目劣势分析从目前来看,项目的劣势主要体现在周边城市基础设施建设有待完善,项目周边作为拆迁开发用地,城市基础设施建设有待进一步的完善,建议开发商与新区城建部门积极联系争取早日解决。2.4.3 项目机会分析从宏观经济形势分析,本项目符合国家促进住房制度改革,加快住宅建设步伐的住房政策,是旧城改造的重要组成部分。从公司角度出发有利于提高开发公司的知名度,也为以后的项目打下良好的政府关系。 2.5 市场分析结论及项目初步定位2.5.1 市场分

23、析结论综合以上的市场分析,可以得出以下结论：住宅市场供需两旺,稳中有升,消费者需求理念有所变化,更加关注住宅的品质,中档价位的住宅市场供给量与需求量之间仍有足够大的市场空间。本项目自身优势较为明显,在所处市场环境中的机会大于威胁,区域整体开发的进展会更加突显本项目的价值,市场前景乐观。项目开发应本着超前、实用、创造、舒适的原则,把“人性化”、“绿色建筑”、“节能建筑”等一些先进的开发理念融为一体,全面提升社区品质,开创生活新概念。2.5.2 项目的功能定位本项目是商品住宅小区,在满足居住功能的前提下,结合一期开发的成功经验,提出项目的功能定位如下。一、营造良好的小区环境,实现人与自然的融合；建

24、立一个舒适的、和谐的、健康的、可持续发展的高品质家园；二、为业主提供一个安全、恬静、温馨的居住生活空间,促进邻里关系；三、建立方便快捷、完善的智能化系统,为业主提供全方位的便利服务,构建和谐的居住小区。2.5.3 项目的目标市场定位根据市场的需要,充分利用项目在地理位置、自然条件、文化氛围等方面的天然优势,借助“和谐社区”、“节能社区”等新理念的推广,创造出产品的差异性,进而确定项目的市场目标客户群体如下。一、南阳的中高收入阶层；二、有意在此二次置业的周边城市富足人群；三、有意对房地产进行保值、增值的外地投资者；该项目地理位置确实很好,因此该项目具有开发的价值。2.5.4 项目的初步价格定位本

25、项目在对近期相似楼盘进行调研,以确定项目价格的初步范围,根据市场调研结果,本项目的价格初步定为：高层2600元；参考区域内的同类物业,商铺价格初步定为4500元/左右。3 项目的建设条件项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件等。3.1 项目建设自然条件南阳市属北亚热带季风区大陆性气候,由于地理位置和地形的影响,气候时空分布比较复杂,年际变化较大,立体气候明显。主要气候数据如下：年平均气温 16.1,冬季平均最冷月平均气温 14.2, 夏季最热月平均气温为 27.5,年均降水总量 895.5毫米,年最大降水量 1753毫米,平均相对湿度 67%,日照时数年平

26、均 2017小时,无霜日年平均 262.2天,主导风向 W.N,多年平均风速 2.1m/s,根据中国地震烈度区划图（1990）,该区地地震基本烈度为度。3.2 项目建设用地条件项目位于南阳市天山路与大屯南路交叉口东北角,东到区间道。西到空地,北到空地,南到天山路。项目总用地面积：25271.9平方（37.8亩）；实际用地面积18675.2平方米（28.0亩）；代征道路面积6596.7平方米（9.8亩）；项目周围拥有较好的环境,拥有充足的水源,有助项目的开展。3.3 项目市政配套条件网络：家庭综合布线系统,高标准宽带信息网络；电话通讯：小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由电信公司配合设计实施；

27、天然气：小区天然气管线,将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施；道路：本项目邻近城市主干道天山路；供电：小区供电管线,将在施工图设计后期由供电局配合设计实施；排水：驳接城市专用的排水道；供水：小区供水管线,将在施工图设计后期由供水局配合设计实施。4 项目的规划设计方案建立小区的规划设计方案从设计指导思想、总平面设计、建筑设计、专项设计等几个方面进行说明,最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。4.1 规划设计方案的指导思想 建立小区项目是本着“以人为本”的设计思想和“科学地产、适宜栖居”的开发理念进行项目的规划设计。一、以人为本的原则。坚持以人为核心,以科学化的技术设计体现人性化设计的科学地

28、产,创造舒适优美的居住环境；二、可持续发展的原则。坚持可持续发展的思想,追求人与自然、建筑与环境的相互交融,以及住宅形式与居住内涵的高度统一；三、整体规划原则。小区的规划严格按照南阳市城总体规划和拆迁规划的要求进行规划设计；四、协调的原则。项目的设计过程中,兼顾与周边区域的衔接,力求在保持总体和谐的同时突出单体个性；五、建筑节能的原则。节能是未来住宅设计发展的必然方向,项目在考虑日照、通风等要求的前提下,通过建筑形式及景观布置调节室内外环境,通过选择新材料、新工艺等措施降低住宅的能源消耗。4.2 总体设计思路根据设计规划的思路,以项目中心景观为核心,分组团进行规划,各栋单体建筑平行布局,在空间

29、营构上,力求构筑人性化生态空间,发掘园林艺术适合人居的精华要素,体现和谐与自然,构成一座精雕细琢的精品。4.2.1 设计理念建立小区摒弃传统的建筑风格,采用高层、低密度式布局,公共空间充足,环境优美和谐,充足的绿地隔离了外界的纷扰。这里的安静闲适是新城市生活的代表,展现了人类对环境、健康、轻松、闲适的诗意居住的追求,创造一种舒适感和满足感,强调社会与自然、人文历史等关系的完美和谐。4.2.2 环境景观景观设计作为社区主要特色的体现,同时也是居民室外活动的场地形态,它的设计直接影响到项目的整体形象。本项目景观设计以贴近自然、享受生活为出发点,提供开敞流动的空间感和通透的景观面,项目绿化率达31%

30、。一、规模大,每栋楼前有绿地空间,给居民提供经常使用的公共场所；二、首层住户均设落地窗,且窗前都有室外小花院,减少了外部干扰,大多数住户能够看到中心花园的景观,多数居民到达中心花园的路程最短；三、考虑细致周到,重视每一个细微之处,考虑不同年龄居民的不同需求,真正做到“想客户所想”；四、宅间绿地相对幽静,为居民提供良好的居住环境和休闲、活动、散步、交往空间。在不同宅间的景观要分别采用不同特色的园林景观设计,使其具有识别性。4.2.3 道路交通体系规划一、道路设计原则便捷性原则：主干道尽量直达,次干道尽量靠近景观区,舒适性原则：道路与环境相结合。二、交通体系设计居住区道路按照三级路网系统布置,在保

31、证内外交通联系便利、顺畅的前提下,创造适度的人车分流交通系统。其中,主干道路宽9米,次干道6米,宅前小路3米。在整个小区规划中设一主入口,一个次入口,使小区的交通更便捷美观。三、停车场地考虑到小区规模不大,选择在1号、2号楼后,商场前和3号楼前设置临时停车场,1号、2号楼和商场下设置地下停车场。地上85个车位,地下322个车位,车子放置采取就近原则,力求对居民生活影响最小。4.2.4 公建配套从项目整体出发,按国家有关政策及设计规范要求,建立小区项目的公建配套设施完善,主要有物业管理中心、商业服务设施等,各项成熟的配套设施在为客户提供良好服务的同时,也解除了他们的后顾之忧。4.2.5 住宅类型根据市场需求的调查,针对人们普遍喜欢的楼型,同时依照小区原有的地形地貌,方案中选择以高层为主,住宅所有户型设计均考虑到自然通风,创造良好的室内气候,依据人的生活模式,以起居室为中心,做到公私、污洁、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主。还要注意管线的隐蔽设计,各种户型均设计了相应配套的储藏空间,并优化住宅阳台、露台设计。4.2.6 户型设计在考虑周边同类项目销售情况和当前的市场发展趋势下,可以看出在现有产品结构下追求“高品