房地产评估问题与对策.docx

1、房地产评估问题与对策摘要随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此房地产评估就显得极为重要。因此，我们有必要要了解有关房地产评估的相关知识，这对于我们以后的生活是有着重大的影响及作用的。第一章 绪论2第一节 房地产评估的基本权益2第二节 房地产估价对象3第三节 房地产估价的内涵9第 二章 房地产估价存在的问题及原因分析9第一节 房地产评估机构现状9第二节 实例验证10第三节 房地产评估存在问题及考验10第三章 房地产评估问题解决对策11第一节 目前存在的问题 11第二节 建议采取的对策 15结束语 1

2、9谢辞 20参考文献 21 第一章 绪 言第一节 房地产评估的基本权益一、房地产评估基本权意顾名思义，房地产评估可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业评估人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照评估程序，运用科学的评估方法，并结合评估人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产评估首先必须掌握如下有关概念。二、房地产评估专业人员房地产评估专业人员是指经房地产评估人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产评估业务的专业人才。在我国，房地产评估专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩

3、国被称为不动产鉴定士。1.基本要求（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。（2）有丰富的房地产评估实务经验。（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。（4）有良好的职业道德修养。2.注册管理为了达到上述要求，建设部根据中华人民共和国房地产管理法和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了房地产估价师注册管理办法，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得房地产估价师注册证，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得

4、签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。三、评估目的评估目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。评估目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致评估结果也出现相应的差异。四、评估原则评估原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。五、评估程序一般而言，

5、房地产评估的基本程序是固定的，但运用某种评估方法评估的具体程序则有一定差异。详见本章第五节。六、评估方法科学实用的评估方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。由此形成了房地产评估的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他评估方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的评估方法有其不同的用途。每种评估

6、方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。第二节 房地产评估对象房地产评估的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产评估是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，评估对象也涉及到物权。依据房地产评估的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的评估特点、常用方法及主要注意事项等。一、居住房地产居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品

7、的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。（一）居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场化程度划分。1.按档次划分：（1）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。（2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公

8、寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；建筑面积较大；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。（3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。2.按市场化程度划分：（1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提

9、供的住宅。（2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。（二）住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。1.居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。2.住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单元。3.住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间

10、距的红线内用地。4.居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。（三）住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。（四）住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）装修；（3）设施与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）

11、楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅楼的公用面积数；（10）交易时间；（11）交易情况。为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。（五）居住房地产的评估方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。1.新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。评估刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本法进行整体评估；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估

12、。最后对成本法与市场比较法的评估结果进行比较分析、综合得出最终结论。2.评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。其中，地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本法进行评估。另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估，再对两种方式的评估结果进行分析，综合得出最终结论。3.拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和旧城改造过程中，估价人员经常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据城市房屋拆迁管理条例的规定，作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。二、商业房地产商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和

13、游艺场馆（娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。（一）商业房地产的特点1.收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。2.经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。3.转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。4.装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，

14、而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。（二）影响商业房地产价格的主要区域因素1.地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这是由房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。2.交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。（三）影响商业

15、房地产价格的主要个别因素1.临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。2.内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。3.楼层。一般来说，位于底层的商业用房较优，但如果有自动扶梯，楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。4.面积。应有与经营要求相适应的面积。5.净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营；若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高。6.储存空间。7.装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大

16、分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。8.转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。9.使用年限和折旧情况。（四）商业房地产评估的常用方法。商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的评估方法。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产评估时，市场比较法也是一种常用方法。对于将要转变用途的商业房地产，有时也

17、可用成本法作为辅助评估方法。三、工业房地产工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。（一）工业房地产的特点1.涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。2.非标准厂房多、单价差异大。3.受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。（二）影响工业房地产价值的主要区域因素1.交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公

18、路交通干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。2.基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，都是影响工业房地产价值的主要区域因素。3.地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。（三）对工业房地产价值影响较大的个别因素1.用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，

19、但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合生产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。2.地质和水文条件。3.房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。4.厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基座连为一体。（四）工业房地产评估的常用方法工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。根据以上所述，工业房地产估价时采用

20、较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。四、其他用途房地产其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。（一）其他用途房地产及其评估的特点1.特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需要评估人员有构筑物造价方面的知识。2.用途对价值影响较大。其他用途房地产往往有比较固

21、定的用途，如果其用途可以转变，则应按最有效使用原则评估；如果其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。3.评估对经验和知识要求高。其他用途房地产的评估业务一般较少，可供借鉴的经验和案例也少，因此，除了需要慎重选择评估方法，还需要估价人员有较为丰富的评估经验并能灵活运用，同时还要求评估人员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样，才能较为准确地评估出其他用途房地产的价格。（二）其他用途房地产评估的主要方法其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法评估。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法评估。通常，其他用途房地产的评估以成

22、本法为主，而且在没有同类房屋（或构筑物）的重置成本资料的情况下，只能参照预算定额等资料具体计算。五、土地土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。（一）土地的分类依据评估的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本评估方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。（二）影响宗地价格的主要因素从评估的角度来看，对一块工地应掌握如下内容。1.坐落位置；2.面积大小；3.形状；4.周围环境；5.土地权利状况；6.土地利用现状；7.规划

23、设计要求；8.生熟地程度；9.地质、水文和气象条件；10.其他。第三节 房地产估价的内涵最初房地产评估是包含在资产评估中的，因为在企业重组、兼并、破产等需要评估机构为其出具一份具有说服力的价值报告时，不仅包括各种往来款项的收付，还涉及到机器设备、厂房宿舍、新技术生产线等的作价评估，由一个机构来评估不会有交涉问题，有很多方便之处。可是后来，越来越多的仅针对于房地产的评估案例，包括房地产抵押担保、土地所有权评估等等，迫切的要求房地产评估分离出来，形成一个独立的概念。房地产评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估计目的，遵循估计原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的

24、 基础上，对房地产客观合理价格的评估、推测或判断。第二章 房地产评估存在的问题及原因分析第一节 房地产评估机构现状一、房地产评估机构管理体系交叉依我国目前管理体制，评估行业现有资产评估、房地产评估和土地评估，且分属于国有资产管理部、建设部和国土资源部等国属事业单位，相应的评估人员也分为资产评估师、房地产估价师和土地估价师，三个子行业各自形成了自上而下的管理系统，管理办法多从本部门出发，各部门之间却未经过很好的协调与沟通。当一份房地产评估报告有争议时，土地评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，从而导致一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象直接限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展

25、。二、评估机构从业人员的压力增大一方面，评估行业自身受区域影响较大，不同的区域对评估的需求不同，业务普遍较少，市场竞争激烈，对评估人员有很高的要求。而且，从各级房地产管理部门脱离出来，进行脱钩改制后，广大经济不发达的地区房地产评估机构出现不同程度的减少，有的甚至完全消失，从业人员的工作量增多，压力加大。另一方面，评估机构从原政府部门或事业单位完全脱离出来，其从业人员也失去了依靠，真正面对市场，成为市场人，压力在不知不觉中增大，不能很快适应市场的运转方式。并且由于市场环境经常变化，房地产价格常常会受到很大影响，对从事房地产评估的人员提出更高的要求。第二节 实例验证下面的例子说明房地产价格随环境变

26、化，对估价人员提出更大的挑战。评估对象为云南昆明滇池路老小区，背景为昆明城中村正在进行改造项目。该项目的陆续推进为滇池路板块价值的提升带来了契机，区域房产评估价也有了上升空间。去年，南亚30号片区的城中村改造开了好头，滇池路板块内渔堆、河尾、陆家地等居民小组也相继启动。受城中村改造及新项目面市的拉动，未来区域评估价有一定的提升空间。尤其是南亚风情第壹城（原南亚风情商业广场）已经确定进驻项目，主要有昆明第一个白金五星级酒店、西南地区第一个A级超市旗舰店、西南地区最大的五星级电影院以及国内一流的百货业等商业项目，预计今年年底开盘。“滇池路北段区域内，一般性普通住宅评估价在4000元/平方米上下徘徊

27、，品质较高的楼盘，评估价也相对高些，最高评估价每平方米将会接近6000元。”昆明云英恒房地产评估咨询有限公司总经理李林介绍。这是一宗对住宅地价格评估的案例。房地产并不是一个孤立的评估对象，在对其本身的价值进行评定估算之后，周围的环境如交通便利程度、距市中心的距离、周围基础设施的完善程度等，都会对其的价格造成很大的影响，住宅亦是如此。本例中，由于昆明城中村改造项目的启动以及多个商业项目的上马，滇池路中段在商业价值上面临更大的机会，周围良好的消费环境及生活条件使得原来的滇池路老小区的房价上升了近50%。在评估此案例时，需要评估人员在按照估价方法计算出待估对象价格后，根据其周围环境适当调整。第三节

28、房地产评估存在问题及考验一、不公平竞争和恶性竞争同时存在现有的房地产评估机构分为两类：（一）原各级房管部门成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。然而，虽然虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成。（二）没有政府背景，按市场化运作的评估公司。它们中有些依附于前者公司，赚取部分利润，有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。为了多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得

29、不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。二、房地产评估人员整体素质偏低从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少。有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师等专业人员总数不超过6万人，而实际在各类房地产评估机构中工作的大概只有 4万人。大约1/3的兼职人员挂靠，并且极个别单位在注册后把注册资金抽走。另一方面，各地对房地产估价师执业资格考试前的资格审查松紧不一，考生作弊现象严重；而且房地产估价师考试为一次性考试制度，并且通过后的注册也只有一个级别，不能总体体现估价师的水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。三、评估机构所出具评估报告的可信度

30、降低当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在抓业务上，对自己的评估能力要求降低，商人性质严重，真正做评估工作的是那些根本没有评估师资格，估价经历也很少的人。这些人员多数对于房地产评估操作一知半解，对于各项指标、数据只简单地、机械地计算套用公式，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。四、国外对我国房地产评估机构的冲击较大中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的评估机构进

31、驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早，有一百多年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。无论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，有世界知名的评估机构，他们的加入必将抢占我们的市场，对国内机构发展造成很大的冲击。第三章 房地产评估问题解决对策第一节 目前存在的问题一、管理不善（一）政出多门。房地产评估收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，有的概括为“一块肥肉，三把刀”，即房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政。还有的形容是“四驾马车”，即再加上物价管理部门。依笔者所见，由于金融部门对房地产评估干预和垄断的力度也越来越大，因此实际形成了“五马分尸”的局面。这五个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成