企业拆迁补偿费会计和税务处理汇总.docx

1、企业拆迁补偿费会计和税务处理汇总企业拆迁补偿费的会计和税务处理时间: 2006-11-23 17:32:51 | 企业拆迁补偿费的会计和税务处理作者：剑锋近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城市规模处于不断的高速扩的进程之中。城市化进程不断加快，人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全面的规划、改造。城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对企业所收到拆迁偿款事项，从会计及税务方面进行分析。目前，城市改造都是

2、以政府为主导进行的。由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限交付土地出让金，获得国有土地使用权。在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。一、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋

3、及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包括法人。根据城市房地产拆迁管理条例的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。（1）产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。（2）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。（3）产权调换和作价补偿相结合。拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，

4、又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。二、拆迁补偿费的会计处理不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部2005年8月15日下发的关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知（财企2005123号）做出了相关的规定。该文件适用的围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算

5、。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享；“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。1、资企业案例介绍：案例介绍：A纺织因城市规划需要迁往C工业园，搬迁前厂房类固定资产账面原值3850万元，净值3197万元，设备类固定资产原值15868万元，净值10143万元，土地145亩，账

6、面价值1240万元。搬迁时，企业收到政府拨付的补偿资金17019万元。企业搬迁过程中，报废设备原值9521万元，净值6593万元，处置报废设备收入258万元，搬迁设备拆卸、运输、安装调试费用620万元，支付停产期间职工工资240万元，支付安置职工费用350万元。注：有关账务处理的规定见财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知（财企2005123号2005年8月15日）账务处理：1收到政府拨付的补偿资金借：银行存款17019贷：专项应付款170192出售、报废、毁损的固定资产借：累计折旧3581固定资产清理9790贷：固定资产房屋3850设备95213处置报废资产收入借：银行

7、存款258贷：固定资产清理2584结转固定资产损失借：专项应付款9532贷：固定资产清理95325支付可搬迁资产拆除、装卸、运输、安装调试费用借：专项应付款620贷：银行存款6206支付停产期间职工工资及职工安置费借：专项应付款590贷：银行存款5907转销土地资产账面价值借：专项应付款1240贷：无形资产12408结转搬迁补偿专项拨款借：专项应付款5037贷：资本公积3374.79应交税金应交所得税1662.212、外资企业案例介绍：因城市规划需要中外合资经营企业B化工迁往D镇，参照前例，政府拨给的补偿资金总额17019万元,其中土地补偿2534万元，房屋类补偿5297万元，设备类补偿849

8、2万元，搬迁奖励696万元。企业新购土地400亩，单价10万元/亩，建造各类厂房固定资产8250万元，重新购置同类相同数量的生产设备价款7,230万元。注：有关账务处理的规定见国家税务总局关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复（国税函2003115号2003年1月29日）账务处理：1收到政府拨付的补偿资金借：银行存款17019贷：专项应付款170192土地使用权土地使用权成本40010（25341240）=2706（万元）转销原厂区土地账面价值借：专项应付款1240贷：无形资产原厂区土地1240支付新区土地出让金借：无形资产新区土地2706专项应付款1294贷：银行存款

9、40003厂房类固定资产厂房类固定资产购建成本8250（52973197）=6150（万元）转销拆除厂房账面价值借：累计折旧653固定资产清理3197贷：固定资产厂房类3850借：专项应付款3197贷：固定资产清理3197建造新厂房借：固定资产新区厂房6150专项应付款2100贷：银行存款82504设备类固定资产设备类固定资产的购置成本7230（84926593+258）=5073（万元）（1）转销报废设备借：累计折旧2,928固定资产清理6593贷：固定资产设备类9521借：银行存款258贷：固定资产清理258借：专项应付款6335贷：固定资产清理6335重新购置设备借：固定资产新区重置设备

10、5073专项应付款2157贷：银行存款72305支付停产工资及职工安置费借：专项应付款停产工资及职工安置590贷：银行存款5906转搬迁补偿拨款结余借：专项应付款106贷：补贴收入106两种核算对应纳税所得额的影响上述两例账务处理的结果不同，截至企业搬迁结束资企业A纺织应纳税所得额3374.79万元，外资企业B化工应纳税所得额106万元。各企业性质不同，所进行的账务处理也不同，需着重注意以下容。首先，上述两例账务处理所依据的文件分别适用于不同性质的企业，不可随意选择，是资企业就要按财企2005123号办，是外商投资企业或外国企业就要按国税函2003115号办。其次，企业搬迁结束时的应纳税所得额

11、只是阶段性的结果，而搬迁补偿的收益涉及相关资产的整个使用过程。A纺织按财企2005123号进行账务处理，购置固定资产原值中包括搬迁补偿费。B化工按国税函2003115号进行账务处理，购置固定资产虽然得到了搬迁补偿，但会计核算的固定资产账面原值中却不包括搬迁补偿费。随着搬迁时固定资产的使用，费用以折旧的方式在税前扣除，A纺织的固定资产原值中的拆迁补偿收入作为折旧额陆续得到扣除。所以，从固定资产的使用寿命周期看，截至企业搬迁结束时两公司应纳税所得额的差异只是暂时性的，从财务管理角度考虑有资金时间价值的因素，从税务筹划角度看却意义不大。三、搬迁补偿款的税务处理可以得到政府拆迁补偿款的企事业单位，涉及

12、到的税种有“营业税、企业所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。 1、营业税对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函199787号）文件在容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。另外根据营业税税目注释（国税发1993149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征

13、收营业税。但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。地方税务局关于旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知（渝地税发2002156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆

14、迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。省关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤地税函1999295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆(搬)迁的地(路)段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入(包括货币、货物或其他经济利益)暂不征收营业税。省地方税务局关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知（闽地税发200463号）规定：一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理