个人二手房屋贷款管理办法.docx

1、个人二手房屋贷款管理办法中国光大银行个人二手房屋贷款管理办法 第一章 总 则第一条 为规范我行个人二手房屋贷款管理，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、贷款通则、个人贷款管理暂行办法、城市房地产转让管理规定等有关法律、法规，制定本办法。第二条 本办法所称个人二手房屋贷款是指我行运用信贷资金向在中国大陆境内购买二手房屋的自然人发放的人民币贷款。二手房屋是指已取得房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明，可在房屋二级市场上进行交易的各类型房屋，包括二手住房和二手商业用房。第三条 二手房屋贷款种类同中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第三条。 第四条 本办法适用

2、于我行所属分（支）机构办理的个人二手房屋贷款。第二章 贷款的对象和条件第五条 贷款对象和条件同中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第五条、第六条。第三章 授信方式、额度、期限、利率及还款方式第六条 授信方式同中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第七条。第七条 贷款额度二手房屋价格依据借款人所购房屋买卖合同价格或评估价格两者较低额确定，住房贷款、车库（位）贷款、商业用房贷款额度分别同中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第八条、第九条和第十条规定。第八条 贷款期限须同时满足下列条件：（一）符合中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第十一条规定；（二）贷款期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限；（三

3、）抵押房屋的房龄+贷款期限45年（特殊情况按照政策例外办理）。第九条 贷款利率、还款方式分别同中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第十二条和第十三条规定。第四章 贷款担保第十条 个人二手房屋贷款实行抵押、抵押+阶段性保证、抵押+资金托管或冻结、抵押+过程控制和住房置业担保公司全程保证担保方式。（一）房屋抵押担保方式，指借款人以其所购房产设定抵押且在办妥房屋抵押登记手续后发放贷款。（二）抵押+阶段性保证担保方式，指借款人同意以其所购房产作抵押,我行在抵押手续办妥前先行放款。自贷款发放之日起，至借款人所购房产办妥抵押登记手续，并将房屋他项权证原件交我行收妥之日止期间，由我行认可的保证人为借款人提供

4、阶段性连带责任保证担保。其中，我行员工提供阶段性保证担保的，按照中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第十四条第二款执行。 （三）抵押+资金托管或冻结担保方式，指借款人同意以其所购房产作抵押, 我行在抵押手续办妥前先行放款。自贷款发放之日起，至借款人所购房产办妥抵押登记手续，并将房屋他项权证原件交我行收妥之日止期间，由我行对贷款资金托管或贷款资金（100%保证金）全额冻结担保方式。 贷款资金通过房地产经纪机构或交易保证机构客户交易结算资金专用存款账户托管，须符合建设部和中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户有关问题的通知和地方房地产行政管理部门二手房交易资金托管相关规定要求；采取

5、借款人或卖方个人账户托管的，按照我行个人二手房屋交易资金托管业务相关规定执行。 对于地方房地产行政管理部门实行二手房交易资金托管且我行未取得托管银行资格的地区，分行在风险可控情况下可办理“抵押+他行资金托管”担保方式的二手房屋贷款，贷款发放条件按照当地房屋行政管理部门二手房屋交易资金托管有关规定执行。 （四）抵押+过程控制方式，指借款人同意以其所购房产作抵押，银行凭抵押收件收据放款。在取得抵押收件收据至我行办妥抵押登记手续并收妥房屋他项权证担保空档期间的贷款风险由分行尽可能采取措施进行过程控制，担保空档期原则上不超过7个工作日，特殊情况最长不得超过15个工作日。（五）住房置业担保公司全程保证方

6、式，指由住房置业担保公司为借款人的全部债务提供全程全额第三方连带责任保证担保,借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房置业担保公司进行抵押反担保，贷款合同执行完毕后解除担保。该方式下住房置业担保公司须按总行法人客户授信办法核定担保额度。 第十一条 合作方的选择和管理，按照中国光大银行涉及授信业务的外聘中介机构管理办法和我行“授信风险管理操作手册对私分册（第一部分基本制度）”中对合作方的规定执行。其中，承担阶段性连带责任保证担保的担保公司或住房置业担保公司的注册资本金须为人民币1000万元（含）以上，且须为实缴资本。 第五章 贷款流程第十二条 房屋和渠道准入 我行所属分（支）机构须按照“先准入

7、后放贷”的原则，在办理个人二手房屋贷款业务前应对所在城市或所辖区域内存量房源进行整体筛选和准入，对业务来源渠道和担保方进行准入。业务来源渠道、担保方的准入和额度的核定按个人房屋按揭类贷款业务项目额度审批管理办法相关规定执行。（一）房屋准入基本标准 1、产权清晰，具有房屋所有权证且能上市流通，无产权和租赁纠纷，不在市政规划拆迁、司法冻结或封存范围之内。 2、房屋处于我行有营业网点的城市市区范围内，且为区位较好、配套齐全、物业管理规范的中高档社区；商业用房须处于商业氛围浓厚区域、且为独立式隔间。（二）房屋准入程序。分行零售业务部牵头，会同分行零售风险管理中心依据总行房屋准入标准结合本地城市区域规划

8、和房地产市场情况合理确定本行二手房屋贷款支持购买房屋的区域或小区，须报经分行零售业务主管行长和分行零售授信业务一级审批人双人审批。第十三条 贷款受理借款人应以书面形式向我行提出申请并提交下列材料：（一）按照中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第十七条规定执行； （二）卖方原则上应提供如下材料： 1、卖方及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件及婚姻状况证明； 2、所售房屋的房屋所有权属证明，有共有权人的，应提供房屋共有权证； 3、房屋共有权人同意出售房屋的书面文件； 4、如房屋已出租，须提供承租户放弃优先购买权的书面文件； 5、卖方为企业法人的，须提供有效的企业法人营业执照、法人代码证书、企业最高

9、权利机构同意转让房产的决议等有关文件； 6、采用抵押担保且办妥抵押登记前须对贷款资金（存入卖方账户）冻结的，卖方同意在我行所属分（支）机构开立账户并出具卖方承诺书（见附件）。 对以完成产权过户作为放款条件的贷款申请，卖方可仅提供身份证件（卖方为非自然人的，可仅提供企业法人营业执照、法人代码证书）和房屋所有权证。（三）我行要求提供的其他文件或资料。第十四条 贷款调查（一）客户经理收集齐全借款人资料后，负责审定材料的完整性、真实性、合法性。客户经理须与借款人面谈，原则上应与卖方（含房屋共有权人）面谈或采用其他方式核实，从而充分了解借款人基本情况及其贷款用途真实性。客户经理应重点调查如下内容：1、按

10、照中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第十八条“贷款调查要点”规定执行；2、抵押品调查，包括：抵押房屋现状、房屋用途、房屋权属状况和交易价格调查； （二）对于商业用房贷款。客户经理应根据借款人购买商业用房用途（出租或经营），对商业用房的商业氛围、经营前景、借款人从业经验等方面有针对性地进行调查并撰写单独授信调查报告。 第十五条 抵押房屋评估客户经理对初步授信审查合格的借款人，应组织我行认可的评估机构对抵押房屋进行评估并出具评估报告（符合免评估要求的除外），抵押物价格以该房产交易价或评估价的较低者为准。 （一）符合下列条件之一的房屋，可不予评估1、贷款额度在400万元（含）内且不超过本次交易合同

11、总价40%；2、房龄在3年（含）以内。（二）贷款额度在400万元（含）内且房龄在310年（含）内的房屋，可采取预评估。（三）如贷款审查、审批人员对属于上述不予评估、预评估范围的房屋价格有异议，则可要求对房屋进行预评估或正式评估。第十六条 贷款审查、审批贷款审查、审批同中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第十九条。 第十七条 签订贷款合同、落实放款条件。（一）审批通过后，根据终审批复意见，通知借款人、卖方、担保人当面签订相关贷款合同和担保合同等法律文本，并办理相关手续。（二）合同签订后，买卖双方应及时办理交易房屋产权转移登记手续，取得产权过户收件收据和房产交易完税凭证后，须将上述单据送交客户经理

12、，由客户经理或分行集中指定产权经办人员在取证日与买方一同或接受借款人的委托直接从房管部门领取借款人名下房屋所有权证。采取凭过户收件收据放款的，客户经理或分行集中指定产权经办人员还须参予办理产权过户手续，并直接从房管部门领取产权过户收件收据和房产交易完税凭证，保证交易过户真实。（三）客户经理应办妥抵押财产的保险、公证等手续。相关要求同中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第二十一条。第十八条 放款条件贷款发放前，客户经理或抵押登记人员须根据审批意见落实相应放款条件。（一）取得房屋所有权证过户收件收据和房产交易完税凭证（地方房产行政管理部门规定在领取转移登记到借款人名下房屋所有权证环节履行纳税义务的

13、地区除外）；或（二）取得转移登记到借款人名下房屋所有权证；或（三）取得抵押登记收件收据；或（四）取得房屋他项权证； 对于房屋所有权证和土地使用权证独立存在且房地产权属登记须分别到房产行政主管部门和土地管理机关办理的区域，分行在土地使用权证的转移登记和抵押登记风险可控情况下，可采取上述任一种放款条件。 抵押+过程控制担保方式的放款条件为：取得抵押登记收件收据。 对于借款人所购房屋上已设定抵押权利，且卖方须以借款人贷款资金赎楼的，分行可采取分次放款方式发放贷款，首次的赎楼资金的放款条件可参照中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第六章“转按揭贷款”第二十五条第五款执行，余款的放款条件须按照本条上述规

14、定执行。第十九条 贷款发放 上述授信条件及相关手续完成后，经营机构将整理完毕的单笔贷款或授信额度文件及其他资料移交分行放款审核中心。分行放款审核中心审核确认相关贷款条件落实后启用额度或发放贷款，贷款资金应采用贷款人受托支付方式，按借款人授权委托书要求，经借款人阳光卡或储蓄存折账户划款至借款人交易对象账户。 第六章 转按揭贷款第二十条 转按揭贷款同中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第六章。第七章 循环贷款第二十一条 除授信额度中抵押物价值按所购房屋买卖合同总价或评估价值两者较低额确定（抵押房屋的评估要求按本办法第十五条执行）外，其余均同中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第七章。第八章 后置式

15、住房贷款第二十二条 后置式个人住房贷款是指借款人以全款购置的住房提供抵押，我行向借款人发放的用于归还其购买抵押住房所产生的债务的贷款。第二十三条 除以下条件外，其余均按本办法相关规定执行。1、借款人有全额购置住房所产生的债务，并同意向我行提供相应的债务凭证及复印件。债务凭证包括信用卡签购单、借条、借款合同、借款协议等。2、抵押住房取得交易契税完税凭证的日期距贷款申请日不超过三个月，且抵押住房已取得过户后房屋所有权证。3、贷款额度符合本办法第七条规定，且不得超过借款人购置该住房所产生的债务总额。4、放款条件为办妥抵押登记手续后放款。5、借款资金划入借款人指定账户，仅用于偿还债务，不得挪作他用。第

16、二十四条 对于贷款所购住房的交易完税凭证中能详细载明卖方信息（至少包括卖方和共有权人姓名，产权份额，土地房屋坐落、建筑面积、成交价格、转移方式为存量房买卖以及纳税义务发生时间等）的，原则上可不提供“第十三条（二）卖方须提供材料”。第九章 贷后管理 第二十五条 房屋转移登记和抵押登记管理 对于以房产交易过户收件收据或转移登记后借款人名下房产证或抵押登记收件收据为条件放款的，贷款发放后，分行应指定专人督导和监控房产交易转移登记和抵押登记进程，专人办理和收妥房屋他项权证。贷款发放至我行办妥抵押登记、取得房屋他项权证最长应不超过180天。 第二十六条 对于商业用房贷款，客户经理须在客户交房后三个月内进

17、行一次现场调查。 第二十七条 员工阶段性保证担保管理同中国光大银行个人一手房屋贷款管理办法第三十一条。 第二十八条 贷后管理的其他相关要求，按照我行“授信风险管理操作手册对私分册（第一部分基本制度）”中对贷后管理的规定执行。 第十章 附 则第二十九条 本办法中各项规定仅为业务办理的基本要求，各分（支）行在没有突破文件规定前提下，应根据实际情况制定实施细则报总行备案。第三十条 个人二手住房公积金贷款和住房组合贷款在获得当地住房公积金管理部门的开办资格后，在本办法范围内依据当地住房公积金管理部门的规定制定实施细则执行，同时报总行备案，其中涉及对外的委托合同、协议等法律文本资料须经有权部门审核批准后

18、使用。第三十一条 本办法由中国光大银行总行负责解释和修订。第三十二条 本办法自下发之日起执行。2009年7月7日中国光大银行总行发布的中国光大银行个人二手房屋贷款管理办法同时废止。附件：1、合作协议 2、推荐函 3、按揭贷款承诺书 4、放款通知书 5、卖方承诺书附件1编号： 个人房屋按揭贷款业务合作协议（二手房）甲方：中国光大银行 地址： 邮政编码：负责人：联系电话： 乙方： 地址：注册资金： 邮政编码：法人代表：联系电话：为促进双方业务的健康发展，本着“平等互利、合作发展”的原则，甲、乙双方经友好协商，签订本合作协议。甲、乙双方承诺恪守本协议的各项条款。 第一条 本协议所约定的合作范围为由乙

19、方向甲方推荐的符合甲方贷款条件的借款申请人（以下简称“借款人”），因购买二手房屋（含住房和商用房）向甲方申请房屋按揭贷款。甲方按照中国光大银行有关个人房屋按揭贷款的规定，经审查合格后，向借款人发放个人住房贷款、组合发放个人住房贷款和个人住房公积金贷款或个人商业用房贷款。第二条 甲方向乙方明确现行的借款人应具备的申请条件，乙方应按甲方要求向甲方推荐借款申请人。在借款人申请借款应具备的条件发生变动时，甲方负责及时通知乙方。第三条 甲、乙双方均可接受客户的贷款申请，并应在合作中在保证买卖双方交易真实性的前提下相互推荐客户。甲方接受以下人士的贷款申请：1、具有稳定的职业和收入，信用良好，无不良贷款记录

20、；2、具有按期偿还贷款本息的能力；3、具有真实、合法的房屋买卖合同或协议；4、具有不低于所购房屋合同价款的 %（适用于住房）、 %（商住两用房、） （适用于商业用房）的自筹资金，并保证用于所购房屋的首期付款；5、甲方规定的其他条件。第四条 甲方有权批准或不批准借款人的申请，并应在收到齐全的借款人申请资料的 个工作日内，给予乙方是否同意向该借款人贷款的答复。甲方将与同意给予贷款的借款人签订甲方提供格式的贷款合同。第五条 乙方对甲方向借款人发放的二手房贷款业务承担的阶段性担保全程担保额度不超过人民币 万元，该额度可循环使用；如本条约定中，乙方对甲方向借款人发放的二手房贷款业务的阶段性担保额度为零，

21、则本协议第八条、第九条、第十条不适用。第六条 甲方根据借款人的委托将贷款按下列第 种方式支付予收款人： 一、直接支付给卖方人，卖房人需在甲方系统内开立账户；二、根据借款人和卖方人的委托，将贷款资金划入借款人或卖方在甲方系统开立的交易资金托管账户内；三、乙方同意以乙方名义在甲方开立的“代收房款专户”账户。本账户专项用于存放甲方对借款人发放的贷款。乙方对甲方划入“代收房款专户”的贷款承担监督和管理的责任和义务。在甲方根据有关贷款合同向“代收房款专户”支付贷款前，乙方必须向甲方提供由借款人与卖方共同签署的委托乙方代为收取银行贷款的委托书。无论乙方将资金支付予借款人还是卖方，乙方只有在取得以借款人为房

22、地产权利人的房地产权证正本后，才能将甲方划入“代收房款专户”的资金支付予借款人或房屋卖方。如乙方将资金直接支付予房屋卖方的，则甲方有权监管资金使其支付至“房地产买卖合同”正本中约定的卖方账户。乙方保证对该账户的款项不挪作他用，并积极配合甲方的监管。（本条仅适用于住房置业担保公司，且经甲方有权部门核定授信额度）四、划入乙方在甲方开立的客户交易结算资金专用存款账户，账户名称为“乙方名称+客户交易结算资金”字样，该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付，并按买方分别建立子账户。子账户中交易资金的支付条件和具体方式必须与房产交易双方的书面约定及房地产经纪合同中的约定保持一致。五、划入房地产

23、行政管理机构在我行开立的“存量房交易资金托管专用账户” 该专用账户专门用于存量房交易资金的存储和支付，托管资金不得支取现金。托管资金的支付条件和具体方式按照当地房地产行政管理机构存量房交易资金托管专用账户相关管理规定执行。第七条 对于甲方审批同意且与甲方签订贷款合同的借款人，甲方在具备下列条件中 后，将审批同意的贷款金额划入第六条约定的账户。一旦甲方将款项划入上述账户，即视为甲方已经履行了贷款合同中约定的提供贷款的义务。1、甲方收妥房屋所在地的房产管理部门确认或提供的房屋买卖合同、完税凭证或（和）过户收件收据（单）；2、甲方收妥房屋所在地的房产管理部门制发的以借款人为房地产权利人的房地产权证；

24、3、甲方收妥房屋所在地的房产管理部门制发的以甲方为房地产他项权利人的房地产登记证明他项权利（抵押）正本或抵押登记收件收据原件，及房地产权证的复印件；4、以及满足相关贷款合同约定的放款条件。第八条 乙方同意并承诺，乙方将作为第三方保证人为所有接受甲方贷款的借款人提供阶段性连带责任保证，保证期间自本协议项下单笔贷款依照本协议第六条约定和/或借款人授权委托书的要求发放至指定账户之日起，至乙方协助甲方和借款人办妥相应房产的抵押登记手续，甲方获得房地产登记证明-他项权利（抵押）原件及房地产权证复印件之日止；全程连带责任保证，保证责任的期限自本协议项下单笔贷款合同签署之日起至相应主合同项下贷款履行期届满之

25、日起二年止。担保范围为该借款人的借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及甲方实现债权的其他所有费用。第九条 乙方应在甲方开立保证金账户，并同意在按本协议规定办理首笔业务前，在该保证金账户中存放保证金 万元整作为乙方履行连带保证责任的保证金。并且，乙方办理每一单笔业务前，若该保证金账户余额低于乙方应担保之款项金额的 %的，乙方应于 天内向甲方补足该差额（保证金最高金额达到 万元后除外），否则，甲方有权拒绝接受乙方推荐的借款申请直至乙方补足本条约定的保证金差额为止。合作期间内，乙方存放甲方的保证金账户余额必须高于 万元整。当借款人未按期偿付贷款本金、利息和其他应付款项时，乙方授权甲方直接从该账

26、户中扣收，实现其在本协议项下的担保权益。第十条 乙方承诺在单笔贷款发放之日起 天内协助甲方和借款人办妥相应房地产的过户手续，及甲方获得借款人的房地产权证原件；协助甲方和借款人办妥相应房地产的过户和抵押登记手续，以及甲方获得房地产登记证明-他项权利（抵押）原件及房地产权证复印件。否则，乙方应向甲方书面解释未履行本条约定的原因，且无条件地授权甲方从乙方在甲方开立的任何账户内将与借款人贷款本息等值资金划入乙方在甲方开立的保证金账户或甲方拒绝接受乙方推荐的借款申请直至乙方履行本条承诺。 第十一条 有以下情况之一时，甲方有权拒绝并退回借款申请，由此造成乙方任何方面的损失与甲方无关：（1）借款申请人提供重

27、要资料的复印件与原件不一致；（2）借款申请人提供的资料不真实或无效；（3）房屋买卖交易不真实；（4）其他损害或将损害甲方利益的情况；（5）乙方有违反本协议约定的行为或情况且仍未获得补救或更正；（6）借款人不符合甲方贷款条件的。第十二条 当乙方出现以下任何一种情形时，甲方有权解除本协议，并且有权要求乙方继续履行担保责任，或立即对承担担保责任的借款人尚未清偿的全部本息以及相应的罚息、违约金和银行为实现债权的费用承担连带清偿责任或赔偿责任：1、在任何时间，甲方发现乙方帮助借款人提供虚假、不实或不符合本协议要求之借款申请资料的；2、乙方违反本协议第三条的约定，未能确保借款人申请资料齐全、真实、完整和有

28、效的；3、乙方不再具备从事房地产中介的资质；4、乙方资信严重下降，或涉及严重影响其资产、履约能力的诉讼、仲裁、行政命令、索赔、强制执行、司法保全等；5、乙方严重违反其在本协议项下的任一保证、陈述、承诺或任一责任或义务；6、其他任何损害或有可能损害甲方利益的情形。第十三条 未经甲方审核同意，乙方不得以甲方名义向借款人收取任何费用。乙方应向借款人明示与购房、贷款有关的所有收费事项的收费标准，不得要求借款人承担不应承担的费用。若因乙方的行为导致甲方受到第三人索赔的，乙方应承担全部责任，如甲方因此需对该等第三人进行赔偿的，乙方应承担全部赔偿责任，及因此对甲方造成的任何损失。第十四条 乙方向甲方保证，乙

29、方是合法成立、有效存续的法人。具有完全的权利和资质经营、从事其营业执照上规定的经营活动以及本协议项下的业务。乙方并承诺，在本协议有效期内将保持该完全的权利和资质。第十五条 在甲方要求时，乙方应提供与本协议的签署和/或履行有关的文件资料和协助。第十六条 在甲方要求时，乙方应协助甲方向有关的借款人主张、追索、实现甲方在贷款合同项下的任何权益，包括但不限于抵押权的实现等。第十七条 乙方同意并授权甲方，若乙方未按照本协议的约定使用、划转甲方划入“代收房款专户”中的任何部分或全部贷款金额，甲方有权拒绝接受乙方作出的资金使用、划转指示或指令。第十八条 若因乙方未谨慎尽职地履行对“客户交易结算资金/代收房款

30、专户”中任何部分或全部贷款金额的监管职责而导致甲方、借款人或房屋卖方的任何损失，乙方应承担全部赔偿责任。第十九条 甲、乙双方应严格遵守上述条款，任何一方对上述任何条款的违反均构成本协议项下的违约，违约方应无条件承担违约责任，包括但不限于赔偿因该等违约而对对方当事人造成的损失，支付赔偿金等。第二十条 本协议未尽事宜，按照有关法律规定执行或由当事人各方签订书面补充协议解决。补充协议（如有）应被视为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。有关本协议的争议，双方应协商解决，协商不成的，可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。第二十一条 本协议经双方签字盖章后生效。本协议的有效期为 年。但在协议

31、执行期间，若遇监管部门或上级部门的政策调整导致本协议无法履行或合同目的不能实现时，甲方有权在通知乙方后单方面解除本协议，并不承担任何责任。合作期满后，乙方依照本协议的约定对借款人承担的有关连带责任保证条款不受合作期限限制，继续有效。第二十二条 本协议共一式四份，其中正本两份，甲、乙双方各执一份，副本两份备查。第二十三条 本协议于 年 月 日在甲方所在地签订。甲方：（签字并盖章） 乙方：（签字并盖章）负责人： 法定代表人：（或授权代理人） （或授权代理人） 年 月 日 年 月 日附件2推荐函致：中国光大银行 我们， ，作为具有专业资质的二手房买卖中介，特向贵行推荐 （房产名称）的购买人 作为向贵行申请二手房按揭贷款的借款人。我公司已按照贵行的要求收集了借款人现行有效的相关文件（具体文件见附），并且，经过我公司的初步审查，我们认为该借款人符合向贵行申请二手房按揭贷款的借款人条件。我公司对向贵行提交的有关借款人的资料的真实性、有效性、合法性、准确性及时效性负责。