物业管理纠纷案件的审理方法和技巧1.docx

1、物业管理纠纷案件的审理方法和技巧1 物业管理纠纷案件的审理方法和技巧（1） 物业管理纠纷案件的审理方法和技巧（1）提要：判决书、调解书是人民法院裁判案件的最终结果，执行上述法律文书是人民法院司法权威的最终体现。物业纠纷案件特别是追索物业费案件，由于涉及面广 物业管理纠纷案件的审理方法和技巧（1） 随着我国社会主义市场经济的快速发展，人们的居住条件迅速改善，物业管理纠纷案件呈现快速增长的趋势。这些案件尤其凸显自身的特点，审视物业管理纠纷案件的发展规律，找寻其解决办法，是人民法院面临的新课题。 第一节物业管理纠纷案件的审理要点和技巧 一、物业管理纠纷案件审理的价值取向 在审理物业管理纠纷案件中，应

2、当从物权法律关系和合同法律关系等不同角度着眼，正确认识、把握物业管理纠纷的特点和规律。掌握审理要点，巧妙运用审判技巧，坚持以下几个基本的价值取向。 第一，充分尊重业主的建筑物区分所有权。物业管理的基础是业主的建筑物区分所有权，对物业进行管理是业主行使区分所有权的行为，这是物业管理纠纷案件审理过程中必须首先把握的基本理念。在物业管理法律关系中，业主处于核心地位，权利义务的产生皆出自于业主行使区分所有权的行为。人民法院要保障业主充分行使区分所有权，并在业主权利受到侵害时为其提供有力的救济渠道。 第二，准确把握物业服务企业的管理服务人地位。物业管理是一种约定俗成的称呼，这种称呼导致了很多误解，物业服

3、务企业认为自己是管理者，业主也认为自己应该服从管理，从而导致各自权利义务定位的错误，产生了很多不必要的纠纷和矛盾。在有关纠纷的审理中，应当强化物业服务企业与业主之间的平等地位，引导物业服务企业增强服务意识。由于物业管理本质上是一种民事行为，双方是平等的民事主体，因而必须认识到，物业服务企业无论何种情况下均不能对业主采取处罚或强制措施。 第三，平等保护业主与物业服务企业的合法权益。在强调业主核心地位的同时，要把握权利与义务的对等性。业主享有区分所有权，享有因让渡物业管理权而接受服务的权利，但也要遵守作为专有权人、共用部分持份权人和团体成员所应遵守的义务，遵守为物业服务企业的服务提供报酬的义务。在

4、过去的纠纷中，更多的是物业服务企业的“管理”行为不规范，作为进步的标志，业主权利的觉醒方兴未艾。但与此同时，诸多损害物业服务企业合法权益的行为也开始显现。由于现有物业管理法规对业主的规制过于简单、原则，加上目前的舆论宣传重在保护业主合法权益，不少业主缺乏义务意识，违反业主公约、拒交物业管理费的现象有抬头的趋势。因此，司法实践中要树立平等保护各方当事人的理念，不得偏向任何一方。 二、物业管理纠纷案件的审理要点 在物业管理纠纷案件的审理中，法官应注意把握以下要点： （一）充分尊重合同当事人的意思自治，谨慎行使自由裁量权 “法官正确行使自由裁量权平衡利益冲突，处理违规行为，消除社会矛盾，是营造和谐的

5、法律秩序的重要方式。”贾和平：“自由裁量与法官职业化建设之法哲学思考兼论完善法官制度”，载法律适用2005年第3期。由于物业管理的法律、法规或规章不完善，很多案件审理过程中都缺少相应的法律依据，法官自由裁量权相对较大。物业管理权利义务的确定和争议的解决既要符合基本法律，如民法通则、房地产法及其他相关法律的规定和精神，更要尊重当事人依法设立的合同。我国民法通则第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于物业管理纠纷案件的审理，应当依照法律、行政法规、国家政策，并根据双方当事人订立的合同严格执行。如果法律、行政法规、国家政策没有明文规定，或者是规定不一致的，就应按照法律

6、、行政法规、国家政策的基本精神和基本原则，正确理解双方当事人的意思表示，适当运用法官自由裁量权，合理、公正地做出处理或裁决。 在物业服务费纠纷案件审理的过程中，笔者认为，就物业服务费标准的确定，应该充分考虑合同约定的服务价格。物业服务合同纠纷是建立在合同基础之上的，因合同和其他民事活动引发的纠纷，应重视当事人之间的约定，在案件的审理过程中，应当尊重当事人的真实意思表示，以当事人之间达成的合同和协议为基础进行处理。尤其应当尊重当事人之间的关于纠纷解决方式的约定，对于双方议定的条款，只要不与法律、行政法规的强制性规定相冲突，就应当作为调处纠纷的依据，在审判中加以应有尊重。物业合同是业主和物业公司明

7、确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。比如对于物业服务费纠纷案件的审理，如果物业服务企业与业主之间就物业服务收费有明确的约定，法院不应过分干涉。如北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法实施之后，北京市很多物业小区小修费的收费存在困难，很多业主都认为物业服务企业不应收取业主的小修费，而有的法院也判决物业服务企业不得再收取业主的小修费。按照上述规定，如果物业服务企业与业主之间约定收取小修费的，物业服务企业可以按月收取小修费。事实上，对于旧有物业，很多室内设备设施有待维修 物业管理纠纷案件的审理方法和技巧（1）提要：判决书、调

8、解书是人民法院裁判案件的最终结果，执行上述法律文书是人民法院司法权威的最终体现。物业纠纷案件特别是追索物业费案件，由于涉及面广更新，所以如果按月收取小修费，及时更新设备，比业主自行维修或者就某专项服务与物业服务企业之间达成专项特约服务更为合算，对业主更为有利。而且物业服务本身就像各种其他服务一样，存在级别与档次的差距，如果在所有物业服务项目上，一律统一收费标准，就无法保证权利与义务对等，甚至造成明显的不对等。法院一方面要考虑物业纠纷个案背后可能的潜在影响面，另一方面又不能轻易否定或者更改合同相关条款，做出更改合同条款的判决必须是出于无奈之举。所以法官应当谨慎行使自由裁判权，法院对于业主与物业服

9、务企业之间物业服务合同的认定，可以从另一个角度使业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，使业主在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务。另外，由于物业服务是日常发生的、长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。 （二）注意审查物业服务合同的效力，依法居中裁判 法院在尊重当事人意思自治原则的同时，在审理物业管理纠纷时，应当注意审查物业公司管理的合法性。物业服务企业进行物业管理的合法性，主要有两方面：一是其须是具有物业管理资质的法人单位。物业服务企业是指依照法定程序

10、成立并具备相应资质，从事物业管理服务的单位。从事物业管理的企业，除具备企业法人的设立条件外，还须具备一定的资质。此前，建设部物业服务企业资质管理试行办法对物业服务企业资质及评定也作了专门规定，所以，应当对物业服务企业是否具有相关资质进行审查。二是其进行物业管理应当依据开发商的委托或业主委员会的选聘。这两方面缺一不可。法官在审理案件时，不仅要按照一般民事诉讼的程序规定要求物业公司提交法人营业执照，还应让其提交物业管理的资质证书。同时，还应当要求物业服务企业提供与开发商或业主委员会签订的物业管理委托合同。对那些虽有物业管理资质，但进驻小区进行物业管理不是基于开发商的委托或业主委员会的选聘，而是强行

11、进入小区并提供物业服务的，不宜按照有关标准判令业主交纳物业管理费。 审判实践中，常常遇到的问题是物业服务企业在提供物业服务时，并未取得物业管理资质证书，业主及物业使用人常常以此作为抗辩理由，认为该企业不能收取物业服务费用。对此问题，北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）第2条规定，对于此类纠纷，应按一般民事纠纷处理。我们认为，根据法律规定，物业服务企业从事物业管理服务，应当具备此方面的资质，在其不具备这种资质的情况下，其与业主之间的关系不构成物业管理关系，其与业主签订的物业服务合同应归于无效；但在物业服务合同签订时不具备相应资质，在诉讼过程中已经取得相应资质的，可以认定物业服

12、务合同有效。在合同无效的情况下，若物业服务企业确实提供了物业服务，业主也实际接受了服务的，人民法院应当本着公平原则判决业主按照实际接受的服务并参考相关标准酌情给付物业服务企业相应的服务费用。 （三）在事实认定上注重运用经验法则 对于物业管理纠纷案件中物业服务企业提供的服务是否符合相关标准的判断，要求法官在审理该类案件时不但要综合运用法律知识和社会经验做出判断，更要立足于物业纠纷案件的特殊性，平衡当事人双方的利益。 司法实践中经常发生物业服务企业已经完成了服务内容，但是缺少证据支持；而欠费业主对物业服务的质量存在疑义，也苦于缺乏充分、足够的证据来支持其理由，导致此类案件双方的矛盾容易激化，并呈现

13、群发势态。所以在案件审理中，应当严格审查合同对于服务标准的约定是否准确、明晰，然后根据双方约定审查物业服务企业是否按照约定履行了合同义务。如果业主与物业服务企业之间没有直接签订物业服务合同，或者在认定物业服务标准问题上存在意见分歧，法官需兼顾两组标准：一是行业标准和合同标准。行业标准体现在相应的规范性文件中，如果双方当事人没有签订合同或虽有合同却没有约定相应收费标准，法院可以参照行业标准。但是不能机械地理解行业标准，因为物业标准的好坏更多的应以合同标准来确定。二是过程标准与结果标准。对物业企业来讲，进行物业管理工作本身就是过程的体现，所以在衡量标准上物业公司愿意以过程标准作为依据。而业主则更愿

14、意以实际享受到的结果标准作为判断的依据。如何协调两者的关系是法官不能忽视的一个问题。审判实践中，对于以下几种情况可以分别进行处理： 1物业企业服务“轻微不达标”的认定 所谓“轻微不达标”自然没有精确的标准，如上所述，这种情况需要法官根据实际情况进行综合判断。我们认为，如果物业企业履行了合同的主要义务，如基本保证了小区的秩序有序和清洁，安全保卫工作基本到位等，但有证据证明物业服务企业在一些项目上没有达到服务标准，比如在接到业主报修后比约定的时间迟到，但也对业主的问题进行了修理等，尚没有达到对物业服务合同构成违约的程度，可以认为是“轻微不达标”。在追缴物业费的案件中，对于业主因此行使的抗辩权，法院

15、应遵循抗辩权对等行使原则。不但要考虑业主希望拥有良好居住环境愿望的合理性，还要认识到物业企业已经履行了主要合同义务，支出了相应成本。在判决时可以认定业主不构成违约，对物业企业主张的违约金或滞纳金要求可以考虑降低或不予支持。 2物业企业服务严重不达标的认定 所谓“严重不达标”是物业企业在一些服务项目上没有履行合同主要义务，如小区秩序混乱、小区绿地裸土严重超标、消防设施管理严重失当。如果可以确认上述事实，法院可以在一些具体项目上进行核减。但必须是在有充足的证据情况下，最好咨询相关的专业机构，进行必要的成本核算甚至组织价格评估，慎重确定核减的幅度，否则容易造成新的不公平，可能会造成影响整个小区的正常

16、生活秩序的不良后果。 3物业服务企业严重侵害业主权益的认定 物业企业存在侵占小区公用空间进行经营、将专有用途的房屋出租营利等侵害业主公共权益的行为，业主要求法院核减物业费的，我们认为，对于上述抗辩法院审查情况属实的，可判决免除物业合同约定的违约金，但如果没有给全体业主造成损失的，不宜核减物业服务费；如果确实给物业小区全体业主造成重大损失的，可以再核减物业费，或是通过将物业服务企业占用小区公用部分的收益折抵物业管理费用的方法。对于物业服务企业诉讼业主交纳物业服务费，而业主能否反诉主张物业服务企业违约的问题则需要从程序上予以研究。对于物业企业侵害业主共同权益的行为，我们赞同业主大会会议经一定程序的表决后，由业主进行集团诉讼，如果小区公共利益受到侵害的同时，个别业主的权利也受到侵害，则业主也可以自己的名义另行诉讼。因为即便物业企业存在上述行为，也是对全体业主权利的侵害，物业合同的主体也不是业主个人。物业企业侵害业主共同利益时应由业主委员会或全体业主共同主张权