完整版工程经济毕业课程设计.docx

1、完整版工程经济毕业课程设计武汉轻工大学工程经济学课 程 设 计 说 明 书设计题目：某房地产项目财务评价姓 名 x x x 学 院 土木工程与建筑学院 专 业 工程管理 学 号 11 x x x x x x x 指导教师 x x x 2014年 1月 3日目录 2一.项目总概述 31.1设计目的 31.2设计任务 31.3设计资料 3二.项目总概况 52.1项目概况 52.2市场研究 51.工程概况 52.投资概算 62.1基础数据 62.1.1投资概算 62.2项目总投资估算 93.资金筹措计划 113.1各项资金估算 114.项目经济效益评价 134.1销售收入估算 134.2增值税的估算

2、（增值税税率为17%）： 134.3营业税及附加估算 132.1投资概算 202.1.1基础数据 202.2项目总投资估算 232.3各项资金的估算 253.1销售收入估算 263.2增值税的估算（增值税税率为17%） 263.3营业税及附加估算 264.1利润与利润分配表见表10 274.2项目资本金现金流量表11 274.3项目投资现金流量表12 275.1盈亏平衡分析 275.2敏感性分析 27三方案比较 281.项目总概述1.1设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面

3、掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。1.2设计资料本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。建筑物地点：某大中城市，可参照武汉；房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；建设用地50000m2；投资估算相关数据：（1）前期费用：土地费用：商业用途1200万元亩；住宅用途800万元亩可行性研究费：自行考虑城市基础设施配套费：80元 m2建筑面积消防设施配套费：5元 m2建筑面积生活垃圾服务费：12元 m2建筑面积白蚁防治费：1.3元 m2建筑面积勘察设计费：建筑安装工程费总造价2%规划管

4、理费：1.8元 m2建筑面积（2）建设期间费用 建筑安装费用：多层按1000元平方米考虑，高层和小高层按1500元平方米考虑； 设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。供水电工程：自行考虑。 （3）管理费和预备费：自行考虑。（4）其他费用：自行考虑。建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；建设资金：自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统

5、一按7%计算），银行贷款在年中支付；要求自有资金率在35%以上；建筑容积率要求（最大值）：住宅：多层2：1，高层和小高层4：1。商业用房：5：1。行业基准收益率按15%统一考虑；计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。1.3项目概况拟建项目规模和面积分配概况:方案一：商业写字楼,其建设用地面积为50000,20层,建筑容积率为5:1,建筑面积为250000。方案二:商品房筑住宅楼,其建设用地为50000,8层,建筑容积率为2:1,建筑面积为100000。

6、2.投资概算方案一：建高层商业写字楼高20层，容积率为5：1，土地使用费为1200万元亩，建设期3年，贷款年末支付，根据网上调查租金为2000元月，建设期投资分别为50%，25%，25%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。方案二：该商品房住宅楼高8层，容积率为2：1.，土地使用费为800万元亩，建设期2年，销售价格为1.8万元。贷款年中付，预期3年内全部售完，建设期投资比为3:2，销售量比各年依次为5:3:22.1投资概算（一）前期费用表方案一序号费用名称取费依据建筑面积（）费用（万元）1建筑安装费1500元建筑面积250000375002土地费用1200万元亩75亩

7、900003可行性研究费建筑安装工程费总造价137500万元3754城市基础设施配套费80元建筑面积25000020005消防设施配套费5元建筑面积2500001256生活垃圾服务费12元建筑面积2500003007白蚁防治费1.3元建筑面积25000032.58勘察设计费建筑安装工程费总造价237500万7509规划管理费1.8元建筑面积25000045（1）前期费用表:（单位：万元）序号费用名称取费依据建筑面积（）总费用（万元）1建筑安装费1000元建筑面积100000100002土地费用800万元亩75亩600003可行性研究费建筑安装工程费总造价110000万1004城市基础设施配套费

8、80元建筑面积1000008005消防设施配套费5元建筑面积100000506生活垃圾服务费12元建筑面积1000001207白蚁防治费1.3元建筑面积100000138勘察设计费建筑安装工程费总造价25000万1009规划管理费1.8元建筑面积10000018 （2）建设期费用表:（单位：万元）备注：以工程静态投资82121万元为计算基础，建设期为2年，第一年投资60%，第二年投资40%。建设期内平均价格变化率为3%。序号费用名称取费依据计算结果(万元)1建筑安装费1000元建筑面积100002其他费用自行考虑1003设备及工器具购买费建筑安装费工程总造价55004供水电费建筑安装费工程总造

9、价22005管理费用自行考虑12067584.698基本预备费基本预备费=（建筑工程费+设备及工器具费+安装工程费+工程建设其他费用）5=821215%=4106.054106.05涨价预备费第1年涨价预备费：PC1=8212160%(1+3%)-1=1478.1781478.178第2年涨价预备费：PC2=8212140%(1+3%)-1=2000.472000.47(3)建设期利息估算：预估项目贷款为58308.7万元，年利率7%，年中支付，贷款用2年投入，第1年60%，第2年40%建设期利息估算表（万元）款项年份利息累计（万元）123当年累计欠款037434.1965010.716702

10、.01当年借款34985.2223323.48当年应计利息2448.974253.037年末欠款累计37434.1965010.712.2项目总投资估算序号费用名称合计（万元）所占比例1工程费用合计107009.10%2工程建设其他费合计6130152.18%3预备费合计38784.73.30%4建设期利息6702.015.70%5项目投资总造价117487.7 由上表可知项目总投资为117487.7万元，自有资金为41120.695万元，占总资金的35% 建设投资估算表（万元）序号费用名称建筑工程费设备费工程建设其他费合计比例1固定资产费102005008003.0118703.0115.9

11、0%2征地费600006000051.07%3预备费38784.69838784.7合计（1+2+3）117487.73.资金筹措计划总投资117487.7万元，自有资金41120.695万元，第一年投入60%，第二年投入40%。银行贷款按同样的比例投入。项目总投资计划与资金筹措表（万元）序号内容年份121总投资70492.6246995.081.1建设投资67285.20641424.8711.2建设期利息3207.4145570.2092资金筹措70492.6246995.082.1项目资金24672.41716448.2782.2债务资金45820.20330546.8023.1各项资金

12、估算（1）无形资产摊销：600003=20000万元（2）财务费用：长期贷款（45820.203+30546.802+3207.414+5570.209）3=28381.5427(万元)（3）总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费（4）工资及福利费估算：宣传及销售人员90人，每人年薪3万元，管理人员20人，每人年薪平均7万元，每年工资及福利为410万元。（5）营业费估算：经预测每年营业费300万，用于宣传推销、广告等还款计划表（万元）序号内容年份3451期初欠款累计85144.6356763.0928381.542当期偿还

13、本金28381.5428381.5428381.543当期偿还利息5960.123973.4161986.714期末欠款余额56763.0928381.540总成本费用表（万元）序号项目年份3451财务费用5960.123973.41631986.712工资及福利410.00 410.00 410.00 3营业费用300.00 300.00 300.00 4无形资产摊销20000.00 20000.00 20000.00 5工程费用摊销3566.673566.673566.676固定资产其他费用摊销2667.672667.672667.677经营成本（2+3）710.00 710.00 710

14、.00 8总成本费用32904.46 30917.76 28931.05 4.项目经济效益评价 4.1销售收入估算 列表如下：年份销售量单价合计（万元）第一年50%180009000第二年30%1800054000第三年20%1800036000 4.2增值税的估算（增值税税率为17%）：年份增值税率计算结果第一年9000017%15300第二年5400017%9180第三年3600017%6120万 4.3营业税及附加估算年份项目名称城镇土地使用税城镇维护建设税（万元）教育费及附加（万元）第一年50000420(万元)153007%1071153003%459第二年91807%642.691

15、803%275.4第三年61207%428.461203%183.6 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。营业收入、增值税和营业税金及附加估算（万元）序号项目合计年份3451营业收入1800009000054000360002增值税3060015300918061203营业税金及附加31201550938 6323.1城镇土地使用税602020203.2城市维护建设税21421071642.6428.43.3教育费及附加918459275.4183.65.利润与利润分

16、配估算利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目合计年份3451营业收入1800009000054000360002营业税金及附加312015509386323总成本费用92753.2732904.4630917.7628931.054利润总额84126.7355545.5422144.246436.955应纳税所得额54636.7355545.5422144.246436.956所得税13659.18313886.3855536.061609.2387净利润70467.54841659.15516608.184827.713项目资本金现金流量表（万元）序号项目年份123451现金流

17、入9000054000360001.1营业收入9000054000360002现金流出24672.41716448.27850488.04839539.01933319.492.1项目资本金24672.41716448.2782.2借款本金偿还28381.54328381.54328381.5432.3借款利息支付5960.123973.41631986.712.4经营成本710.00 710.00 710.00 2.5营业税金及附加15509386322.6所得税13886.3855536.061609.23753净现金流量（1-2）-24672.42 -16448.27839511.952

18、14460.9812680.50984累计净现金流量-24672.42 -41120.70 -1608.74 12852.24 15532.75 5净现金流量现值-24672.42 -14303.422529874.9879508.0951532.71556累计净现金流量现值-24672.42 -38975.84 -9100.86 407.24 1939.96 指标项目静态投资回收期Pt=3.1年 项目动态投资回收期Pt*=3.1年项目资本金财务净现值NPV=1939.96万元 项目资本金财务内部收益率IRR=30%项目投资现金流量表（万元）序号项目年份123451现金流入9000054000

19、360001.1营业收入9000054000360002现金流出70492.6246995.0822601648.00 13422.1建设投资70492.6246995.082.2经营成本710.00 710.00 710.00 2.3营业税金及附加15509386323净现金流量（1-2）-70492.62-46995.088774052352346584累计净现金流量-70492.62-29747.722604.357262.35净现金流量现值-70492.62-40866.9215766340.21434421.4419817.44446累计净现金流量现值-70492.626-45019

20、.3276-10597.88769219.56 7所得税13886.39 5536.061609.24 8所得税后净现金流量-70492.62 -46995.08 73853.62 46815.94 33048.76 9累计所得税后净现金流量-70492.62 -43634.09 3181.86 36230.62 10所得税后净现金流量现值-70492.62 -42723.23 61032.63 35172.82 22572.30 11累计所得税后净现金流量现值-70492.62 -52183.22 -17010.40 5561.90 指标项目静态投资回收期Pt=3.9年 项目动态投资回收期P

21、t*=4.76年项目投资财务净现值（税前）NPV=9219.56万元 项目投资财务净现值（税后）NPV=5561.909万元项目投资财务内部收益率（税前）IRR= 25% 项目投资财务内部收益率（税后）IRR=20.1%6.盈亏平衡分析盈亏平衡分析表序号项目年份3451固定成本2041020410204102营业收入9000054000360003营业税金及附加15509386324增值税15300765025505BEP(%)27.90%44.90%62.20%从盈亏平衡分析表中可知，第一年的销售额达到设计的27.90%，第二年销售额达到44.90%，第三年的销售额达到62.20%，才可以保

22、证该项目不亏损。敏感性分析表变动项20%10%0-10%-20%平均+1%平均-1%价格变动15342.484213017.615561.90-5515.19-7840.0642+4.18%-4.18%成本变动18399.479414361.545561.90-3331.1563-9599.8394+7.26%-7.26%由上表可以看出成本变动对净现值的影响大。2.投资估价2.1投资概算（1）前期费用情况如下表1:（单位：万元） （2）建设期费用情况如下表2:（单位：万元）序号项目费用名称取费依据费用(万元)备注1建筑安装费1500元建筑面积37500以工程静态投资133972.5万元为计算基

23、础，建设期为3年，第一年投资50，第二年投资25，第三年投资25%。建设期内年平均价格变动率为32其他费用1003设备及工器具购买费建筑安装费工程总造价518754供水电费建筑安装费工程总造价27505管理费用1206预备费6.1基本预备费基本预备费=（建筑工程费+设备及工器具费+安装工程费+工程建设其他费用）5=133972.55%=6698.625万元6698.6256.2涨价预备费第1年涨价预备费：PC1=133972.550%(1+3%)-1=2009.59万元2009.59第2年涨价预备费：PC2=133972.525%(1+3%)-1=2039.73万元2039.73第3年涨价预备

24、费：PC1=133972.525%(1+3%)-1=3105.72万元3105.72（3）建设期利息估算：预估项目总投资147826.165万元，自有资金50%，贷款为73913.0825万元，年利率7%，年中支付。贷款用3年投入，第1年50%，第2年25%，第三年25%。建设期利息估算表3（万元）项目年份利息累计（万元）1234当年累计欠款039543.562083.2986200.8712287.79当年借款36956.5418478.2718478.27当年应计利息2586.964061.5245639.309年末欠款累计39543.562083.2986200.87 2.2项目总投资估算2.2.1由下表可知项目总投资为160399万元，自有资金为80199.5万元，占总资金的50%项目投资估算表4（万元）序号项目费用名称建筑工程费设备费用工程建设其他费合计（万元）比例1工程费用合计3825018754012525.02%1.1建筑安装费375001.2设备安装费18751.3供水电费7502工程建设其他费合计94132.50 94132.558.69%2.1土地使用费900002.2城市基