上海市房地产市场的市场定位报告.docx

1、上海市房地产市场的市场定位报告上海市房地产市场的市场定位报告一、上海地产宏观市场特点1、概况20032004年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，进入2005年以来，特别是2005年6月前后政府宏观调控力度不断加大，连续强势出台了一系列金融、土地、房产政策，为偏离正常发展轨道的楼市降温、使得整个房地产业回归理性，这为房地产也以后长期稳定发展提供了保证。尽管如此，在上海，房地产市场投资规模仍在稳步扩大。房地产业的支柱产业地位仍在凸显。2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，2004年更是

2、实现了大副的增长，相对而言，2005年的增副、价格有了一定程度的回落，仍在比较正常的氛围内，增速高于其他各类投资主体。2、供求关系的转变不过随着新政的逐步落实，以“平抑房价、打击炒作和剔除泡沫”为主旨的新政整体效果已经明显。国家统计局2005年前三季度的数据显示，我国的房价涨幅逐季平稳回落。其中一季度上涨幅度是12.5，二季度涨幅是10.1，而三季度涨幅是8.8。去年全国房价的涨幅却在14至15之间。素有楼市“晴雨表”之称的“国房景气指数”，今年以来一直是回落态势，处于景气不景气的边缘，在101点左右徘徊。上海市场同样不能幸免，整个地产市场已经由买方市场想卖方市场转换，市场人气不足，信心指数下

3、降，观望气氛浓厚，与不断放大的入市体量相比，整个市场成交实际成交量明显缩水，市场压力极大。3、上海商用地产场市场概况据权威机构统计，随着国内外资本源源不断的汇集，上海国际化大都市的地位已逐步确立，加之2010年世博会的拉动效应，自从去年以来，上海的办公楼、酒店式公寓、高档住宅等的市场需求量一路走高、租金也水涨船高，涨幅已达亚洲第一、全球第三。今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米，其中绝大部分需求来自浦西地区。空置率也从上季度的11.5%降低为11.1%，今年上海上述物业的租金上涨率已经达到了近20%，不能不说是一个奇迹。据有关数据显示，除了

4、各类甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅外，其他类型的概念物业如： SOLO、SOHO、酒店式公寓等更是倍受市场追宠，也因此，市场上出现了不少上述类型的产品面市，实际反响也相当不错。特别是经过今年的房产新政的考验，人们发现上述物业的抗跌性也明显高于纯住宅的项目，当然，其对地段的要求相对苛刻。从这部分物业业主的构成看，主要是一些从事贸易、高科技，咨询，金融保险类公司或从业人员明显较优，这无疑和上海的整个城市定位相符合。随着发展，此种趋势会得到进一步加强。另外，随着外资的大量进入，外资的驻沪机构和代表处的数量会大幅增加，其市场需求量也会明显放大。4、上海商业市场的规模还将继续扩大上海经济发展的速

5、度决定了商业市场的扩容。上海连续8年呈两位数高速发展的势头，是很难因一些突发因素而嘎然而止的。在此前连续三个季度市场维持约60,000平方米的较低吸纳量之后，2005年第三季度上海甲级写字楼市场吸纳量猛增，约升至159,300平方米。如此惊人的吸纳量增幅主要归因于在本季度许多新近完工的写字楼物业开始入驻租户，如汇亚大厦、花旗集团大厦及都市总部大楼。其中两个物业位于陆家嘴区域，使得本季度大部分吸纳量都集中在此，约达到市场总体吸纳量的80.5%。其他吸纳量比较集中的区域还有黄浦区和徐汇区，分别达到22,300平方米和8,900平方米。空置率尽管2005年第三季度的新增供应巨大，但由于市场持续活跃的

6、预租，使得本季度上海甲级写字楼市场的平均空置率仍然维持在较低的水平，与前两个季度没有显著变化约为6.9%。在上海的几个大型商务圈中，南京西路和淮海路区域的剩余供应仍然最为紧张，其空置率至9月底分别达到2.3% 和 3.1%。在人民广场区域随着都市总部大楼的完工入市，市场紧张局面得到了暂时的缓解，其空置率至九月底小幅上升至7.2%。在浦东陆家嘴区域，汇亚大厦和花旗银行大厦的强劲吸纳量使得该区域的平均空置率小幅下降4.5个百分点，至九月底达到7.6%。 租金/售价 2005年第三季度，上海甲级写字楼平均租金报价继续上扬，虽然其增长幅度有所放缓。截至九月底上海全市范围内，甲级写字楼平均租金报价上涨0

7、.5%，达到207.8元/平方米/月。虽然上海甲级写字楼供应依旧十分紧张，但是由于本季度许多早期物业中的很多租户都纷纷搬走迁至品质更好的新建物业，使得甲级写字楼整体平均租金缺乏上涨动力。另外，尽管人民币汇率进行了调整，但是许多写字楼仍延续使用美金作为租金报价单位，使得在转换成人民币的过程中减少了租金的涨幅。截至九月底上海超甲级写字楼平均租金达到319.6元/平方米/月。目前上海共有14幢超甲级写字楼，其品质已经达到国际甲级写字楼标准，如：嘉华中心，来福士广场和汇亚大厦等。 上海租金最高的区域仍然在南京西路和淮海路沿线，其甲级写字楼平均租金水平较上季度分别上涨了1.4%达到256.1元/平方米/

8、月，和7.4%达到245.5元/平方米/月。在陆家嘴，由于汇亚大厦和花旗集团大厦建成入市并开始入驻租户，使得此区域本季度平均租金水平上涨2.9%达到204.2元/平方米/月。今后几年，上海大规模市政建设速度不减。据不完全统计，全市已形成了114个大型居住区，新建居住区的社区商业中心需求将迅速增长，待开发的社区商业营业面积将达到250万平方米，销售额达600亿元。按市政府居住区商业服务设施占5.5%的规定保守计算，到2006年商业市场的增量约在312.5340万平方米，5年间将增长30.8%-32.86%。在完成大规模住宅建设之后，商业市场将逐步成熟，商业市场的增量将趋于平缓。 5、外资入驻对商

9、业市场需求和价格上升形成支撑如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中国“抢滩登陆”，美国沃尔玛、法国家乐福、德国的麦德龙、欧倍德等著名零售巨头在上海纷纷立足，并且都制定了进一步拓展市场的计划。其零售额已占社会零售总额的10%，今后3年将达到30%。由此可见其对于商铺的需求仍会增加。投资商业市场的外资除一些中小投资者外，基本上是跨国零售巨头。他们进入中国投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为。可见建设中的国际化大都市的商业市场其潜在投资价值正被逐步认可。在20世纪80、90年代，香港房地产市场的持续“三高”，已表明了外资源源不断地进入所具有的重要作用。因此，着眼于长期发展的外资进驻

10、将对上海市的商业市场上升构成有力支撑。6、今后一段时间上海楼市的市场需求评估随着供应量的继续积累,新一波的降价将在2006年来临,并且带来一个新的成交高潮。因为支撑上海房地产市场的真实需求依然大量存在,并且在各种条件满足的情况下会被诱导成为现实的购买力。那么,在一年内的上海房地产市场的真实需求到底有多少呢?要判断未来一年的普通住宅需求,首先需要对2005年之前的住宅购房需求进行分析,在此基础上判断2006年的普通住宅购房需求。如果住房需求能被有效激发的话,2006年的市场成交情况将在2005年的基础上保持平稳。但在短期内如果房价没有实质性的降低的话,刚性需求也会有很大的弹性,不会马上转变为现实

11、的购买力。 普通住宅近期成交低迷 根据我们掌握的数据显示,最近一段时间虽然商品房整体成交量仍然维持在宏观调控以后的较高水平,11月14日-11月20日上海全市商品房成交量为55万平方米,环比增加16%,其中定向的配套商品房占总成交比例有很大幅度的增长,而普通住宅成交量却相应降低为21万平方米,环比下降1.6%。按照上海网上房地产11月23日的成交数据显示,截至当天全年普通住宅累计成交面积为1542万平方米,按此水平预计2005年全年非定向的普通住宅成交面积不会超过1700万平方米。 造成最近普通住宅成交低迷的情况在很大程度上是由于之前以降价为主的促销手段使购房者进入了促销疲劳期,并且实际上大部

12、分楼盘降价幅度并不大,因此在金九银十的短暂成交高潮之后,市场成交又进入了低潮期。真实需求到底有多少我们认为,随着供应量的继续积累,新一波的降价将在2006年来临,并且带来一个新的成交高潮。因为支撑上海房地产市场的真实需求依然大量存在,并且在各种条件满足的情况下会被诱导成为现实的购买力。那么,在一年内的上海房地产市场的真实需求到底有多少呢?我们认为： 2005年之前的住宅购房需求主要有以下几个方面:投资购房、拆迁购房、结婚购房、外来人口定居购房、改善型购房。A、投资购房:我们认为投资性购买住宅的比例占2004年商品房总成交面积的30%左右,即:345030%=1035万平方米。这部分购房需求主要

13、购买的是普通住宅。B、拆迁购房:根据上海统计局数据,2004年拆迁居民住宅为233万平方米,2003年拆迁居民住宅为475万方,取两者平均值为354万平方米。由于拆迁的都是一些老式住房,动迁人口之前的人均居住面积远达不到现在上海市的人均居住面积水平,居民再次购房后的居住面积之和应大于原来的,假设新购房面积为原住房面积的1.8倍。则总的拆迁购房面积为3541.8=637万平方米。这部分需求基本上由政府提供的配套商品房来安置,同时有部分需求可能转向二手住宅,只有部分需求是出于地段或环境的考虑会转向购买普通住宅,预计拆迁后购买普通住宅的比例只能占到拆迁购房总面积的20%。因此,拆迁性购普通住宅的面积

14、可以预测为:3541.80.2=127万平方米。C、结婚购房:根据上海市统计局数据,上海最近5年的结婚人数分别为:2000年9.31万对、2001年9.30万对、2002年9.10万对、2003年10.82万对、2004年12.49万对,取其算术平均值为:10.2万对,假设其中80%需购婚房,婚房面积为80平方米，但也有一部分结婚购房需求会转向二手住宅,预计购买普通住宅比例0.6。则,结婚购房面积可以预测为:10.280%800.6=392万平方米。D、外来人口定居购房:上海每年都吸引大量寻求发展机会的外来人口,2005年外来人口总数量近500万,成为上海市人口增长的主要贡献力量。流动人口中大

15、多数人在沪已经居住一年以上,主要居住在宿舍,其次是居住在租借的私房中,再次是居住在上海居民家中和租借的公房中。在上海购买住房的流动人口为经济富裕并且打算长期居留上海的群体,预计占到外来人口数量的15%左右。按照流动人口平均在上海5年左右可以购房,两人组成家庭,购房面积80平方米来计算,当然这部分购房需求也会有部分转向二手住宅,预计购买普通住宅的比例为0.6左右,则外来人口每年购房面积可以预测为:50015%0.55800.6=360万平方米。E、改善购房:该部分购房需求既包括购买普通住宅也包括 购买配套商品房,因此，改善型购房需求=2005年住宅总购房面积-投资购房需求-拆迁购房总需求-结婚购

16、房需求-外来人口购房需求=3234-1035-637-392-360=810万平方米。由于改善型购房和外来人口购房在此之前有一定程度的透支,因此取其0.8倍；结婚购房和拆迁型购房属于刚性需求,虽然在目前可以延迟购房,但在未来会保持稳定；投资型购房需求有较大萎缩,预计为之前投资购房数量的20%左右。则2006年普通住宅实际购房年需求预计为:(改善型购普通住宅外来人口购普通住宅)0.8结婚购普通住宅拆迁型购普通住宅投资型购普通住宅20%=(811360)0.8392127103520%1700万平方米。刚性需求也有很大弹性根据对2006年需求的预测, 我们认为,如果这些需求能被有效激发的,2006

17、年的市场成交情况将在2005年的基础上保持平稳,达到31万平方米/周左右。但要明确一点,虽然上述的真实需求可以称为刚性需求,但在短期内如果房价没有实质性的降低的话,刚性需求也会有很大的弹性,不会马上转变为现实的购买力。但是有两点决定了未来一年内普通住宅成交还会在2005年的基础上保持平稳,不会维持在最近几周较低的水平。首先,2005年积累了大量的供应压力需要在2006年获得消化缓解,价格会继续降低。其次,2006年刺激消费可能会成为政府重点关注的一个方面。其中最关键的信贷政策会变得更加宽松,而降低后的房价也使得金融风险得到有效降低和控制,因此央行有可能采取较宽松的刺激消费的信贷政策。二、项目区

18、域概况1、概况杨浦区地处上海市中心城区的东北部，东、南临黄浦江，岸线长15.5公里，与浦东新区隔江相望，总面积60.61平方公里，常住人口124万。杨浦区为上海市人口聚集的传统老城区，杨浦区传统的居住环境较差，同时前几年相对于其他区而言，杨浦的发展速度相对滞后，曾经是“老旧、落后”的代名词。近年来，政府大大加强了旧城改造的力度和产业调整，大工业结构调整步伐加快，科技教育现代服务业和都市型产业应成为杨浦经济社会发展的重要支撑。根据区域现状和发展趋势，杨浦依托高校和国有大中型企业，以调整经济结构和优化城区功能为主线，以科技教育现代服务业和都市型产业为基础，以居住服务为主导，积极推进以生产功能为主向

19、的综合功能战略性调整。同时，该区域高校和科研院所比较集中，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。市委、市政府对于杨浦知识创新区开发建设的重要决策是杨浦新一轮发展的重大历史机遇，并提出了“知识杨浦”的主导城市功能。杨浦知识创新区在空间上覆盖区域全境，是大学校区、科技园区、公共社区三位一体，以开放、合作、互动为特色的“大学的城市、城市的大学”，是上海的“都市硅谷”。根据区域内高校的分布状况，高校校区规划为西区、东区和北区三个区域，西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心；东区规划以上海理工大学、上海水产大学为核心；北区规划以上海第二军医大学、上海体育学院为核心。作为城市基本建设重中之重的道

20、路交通和城市商业、商务、居住区的建设更是被政府如提到了前所未有的高度，在完善地区基本居住功能的同时，加快江湾五角场城市副中心的规划建设，加快黄浦江两岸与复兴岛发展带的开发建设。随着近年来杨浦较大规模的市政建设，巨额的内外资纷纷进入相关领域，使得整个杨浦区的城市形象焕发一新，区域环境逐步改善，未来随着轨道交通的建成、黄浦江沿线开发以及“知识型”杨浦工程的启动、五角场城市副中心的建设将有力的推动区域高档物业市场的发展，为本项目的建设提供契机。2、近年区域房地产市场发展情况区域房地产分析本项目位于杨浦北部，由于项目产品的特殊性和地域特点，项目推广和销售必将主要立足本区域，特别是本项目周边五角场一带，

21、并对项目周边的商业、办公和住宅市场进行分析。报告认为：巴士项目（暂定）作为杨浦北区一个新型的物业形态，率先提出“独立空间、生态SOLO”的理念，独树一帜，必然会赢得市场先机，因此本报告先着眼五角场周边主要地产板块，通过板块个性分析，解读项目整体所处的竞争环境，进而为我们产品的规划和定性指明方向。大连路控江路板块大连路控江路板块是杨浦区内房产市场发展最为成熟的板块，价格也属于引领本区的地位。除去本身发展了较为成熟的商业配套外，该板块最大的特点就是交通的明显优势。一方面大连路隧道的贯通，与浦东的交通往来更加便利；另一方面，现代化的公共交通M8号线的建设，在该区域内也设有多个站点。这些利好点直接将该

22、板块的价格明显拉升，而市场接受度也普遍良好。目前该板块内的代表个案有：和平花苑、新凤城二期、华升新苑等。板块内现行的价格段为11000-15000元/。周家嘴路板块该板块距离控江路商圈较进，具有一定的共享优势；同时受到虹口区周家嘴路开发利好的影响，价格较前期相比呈上升趋势。该板块目前在售的住宅个案较少，只有现代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均价水平已经达到了12000元/以上，较其三期的第一批房源单价有500的上涨。黄兴绿地板块作为杨浦区内又一块城市绿肺，将依托其景观优势规划建设以“四高”为标准的规模型现代化小区。目前该板块集中在M8线营口路段线沿线大多在建项目都将陆续在6、7月份集中入市

23、，该板块将迎来一波小的供应高潮。包括佳龙花园二期、城市丽苑和紫罗兰家园在内，整个供应量相对较大；尽管受到调控的影响，但其价格行情已经很可观了。五角场板块近年来，五角场地区涉及居住、商业、交通的大规模市政工程一个接一个。五角场地区将形成现代城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心，真正将成为上海东北角的一颗璀璨明珠，未来房产将集中开发综合型的物业。中环国际、沪东金融广场、万达国际广场等就位于中心商圈内，已经开始启动总建面超过100万平方米的创智天地也仅靠五角场中心区域，其大有直逼徐家汇的气势。近年来，杨浦呈现快速发展的趋势，特别是随着五角场地区一带大规模市政建设的开展，区域高档物业市场规模迅速

24、扩大，居民的接受程度明显增强，本项目在未来将面临十分激烈的市场竞争。杨浦房地产市场分析近年来杨浦区房地产市场快速发展。2003、2004年区域市场更是呈现出供需两旺的繁荣景象，2005年杨浦区房地产业稳中有升，成为区域经济发展的支柱产业之一，随着区域大市政交通的建设、生活环境的改善，房产市场继续活跃。2003、2004连续两年实际成交量都突破了100万平方米，今年全年商品房销售面积估计是近50万平方米， 预计2006年可能会突破70万平方米。据政府权威部门的统计：今年1-8月份，杨浦区累计新建商品房批准预售套数2549套，面积254560.33平方米，分别比去年同期下降65.9%、67.8%；

25、累计商品房预售成交套数3447套，面积371140平方米，金额346201.8万元，分别比去年同期下降56.4%、53.6%、35.7%；累计存量房出售套数9259套，面积673813平方米，分别比去年同期下降26.5%、23.4%，成交金额568000.2万元，比去年同期上升6.6%。（数据来源：上海统计局）附下表：2005年1-8月份（杨浦区）数量（套）去年同期比面积（平米）去年同期比成交金额（万元）去年同期比新建商品房批准预售254965.9%254560.3367.8%商品房预售成交344756.4%37114053.6%346201.835.7%存量房出售925926.5%67381

26、323.4%568000.26.6%杨浦区写字楼租金价格案名地址租金备注海上海新城大连路2.80 元/平米*日简装创富城东控江路、大连路交界处2.90 元/平米*日精装古北领峰(半岛中心大厦)控江路1700号3.90 元/平米*日精装沪东金融大厦翔殷路2.50 元/平米*日三菱电梯，中央空调，电话，标准装修远洋广场四平路1.5元/平米*日中央空调,直线电话杨浦科技创业园国定路335号（近邯郸路）1.85元/平米*日毛坯同济科技大厦中山北二路1121号2.3元/平米*日简装三、本案区域市场情况及竞争个案（五角场地区）本案作为五角场地区一个具有个性化的产品，一开始就将面临众多竞争对手的严峻的挑战，

27、除了面对一些传统的写字楼产品外，还有众多已经出现或即将出现的新面孔的考验，如位于五角场中心区域的沪东金融大厦、富庆.国定大厦平盛大厦、学习广场以及创智天地、未来窗IF社区等，而近在咫尺、声名显赫的创智天地的部分产品更是与我们产品完全重合，其现在至2010年的开发周期尤其更应引起我们的高度重视，该区域是否还有后来者呢？我们只有建立在知己知彼的基础上，作出自己产品的特色，才可能在市场上立于不败之地。下面是五角场地区周边一些商业地产项目（以非住宅类为主）的大致情况：1、上海沪东金融大厦地段位置：五角场翔殷路1128号物业类型：商场、写字楼开发商：上海天诚置业有限公司价格（目前只租不售）：2.02.3

28、元/天/平米装修状况：装修和毛坯都有占地面积：4862平米建筑面积：48239平米户型面积：2002000平米开盘时间：2002年1月1日目前租售情况：尚有4层空置2、学习广场地段位置：国顺路288号（靠近四平路）物业类型：办公楼开发商：上海远程教育集团价格（出租）：2.02.6元/天/平米装修状况：初装修占地面积：2600平米建筑面积：23000平米户型面积：40平米200平米，标准层面积2000平方米开盘时间：2004年11月1日3、海上海LOFT地段位置：飞虹路600号（近大连路）物业类型：写字楼开发商：上实发展价格（出售）：均价15000元/平方米（LOFT10号楼），两期均价分别为1

29、3806元/平方米、14827元/平方米装修状况：毛坯建筑面积：3幢共76000平方米开盘日期：共三次开盘，最新一次开盘是2005年9月2日租售情况：到调查日止，共320套剩余96套，销售率为70%4、创智天地地段位置：国立路凇沪路（江湾体育场一带）物业类型：住宅、商住综合楼、写字楼、商场及文体中心开发商：香港瑞安集团价格（出售）：均价15000元/平方米起装修状况：装修建筑面积：总共超过100万平方米销售情况：第一期即将开盘其他：本项目开发周期较长，预计至2010年才能完成全部项目开 发。5、富庆.国定大厦地段位置：五角场四平路物业类型：写字楼开发商：上海富庆房地产开发有限公司户型面积：不祥

30、 建筑面积：不祥销售情况：尚未开盘（目前工程进度：在做地下基础工程）6、沪东财富大厦地段位置：国权路（近黄兴路） 物业类型：5星酒店、5 A写子楼、商场、住宅楼开发商：上海稳健集团 价格（出售）：不详装修状况：不详 建筑面积：总建面15万平方米销售情况：明年才开始销售（目前在建）7、平盛大厦地段位置：凇沪路98号物业类型：写字楼价格（出售）：同均价11495元/平方米装修状况：不详建筑面积：*销售情况：共57套，目前仅售10套。8、莱克大厦地段位置：大连路1548号 物业类型：写字楼价格（出售）：合同均价9935元/平方米装修状况：不详 建筑面积：*销售情况：共44套，目前仅售2套。9、未来窗

31、IF社区地段位置：国顺路黄兴路物业类型：定位为青年公寓（SOHO类型）、酒店（自己经营、不售不租） 开发商：上海鹏欣集团价格（出售）：900012000元/平方米装修状况：毛坯 户型面积：58110平方米建筑面积：总建面4万平方米，由两栋高层组成销售情况：第一期A栋已经售磬，二期B栋刚开盘一、项目概况 1、项目位置 本项目位于杨浦区的*路*交汇处，近五角场，项目占地面积约在8万余平方米左右（估计），环境比较幽静，是一处比较适宜人居的地方，但目前比较缺乏商业氛围和商务环境。2、项目周边环境 根据我们掌握的情况：本项目周边汇聚了众多的普通居民住宅区（房龄大多较长）：如体育新村、长海新村、国和新村等，以及大型公交总站、上海体育学院等，另外江湾体育场也仅隔数条街。 三、项目SWOT分析1、优势