江西省新余市高新技术经济开发区控制性详细规划.docx

1、江西省新余市高新技术经济开发区控制性详细规划实 施 细 则第一章 总说明第一条 为贯彻新余市高新技术经济开发区（以下简称开发区）总体规划意图，有效控制开发区内用地的改造与开发，呼应新余市建设赣西中心城市的战略部署，特制定新余市高新技术经济开发区控制性详细规划。第二条 江西省新余市高新技术经济开发区控制性详细规划是开发区内各类建设项目的指导性文件，规划区内所有新建项目，均应符合本规划的规定和要求。本规划适用的范围是仰天大道以南、浙赣铁路以北、孔目江以东和东环路以西的约14.3平方公里用地。第三条 本规划由规划文本、规划说明书、规划图集和规划图则四部分组成。规划文本和规划图集、规划图则具有同等法律

2、效力，三者应同时使用，不可分割。第四条 本规划涉及的指标是结合开发区实际和今后发展制定的，本规划未涉及的指标应符合国家、江西省和新余市的有关规定。 第二章 土地使用分类及控制 第五条 规划区内土地使用性质分类和分类代号采用国标城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ13790)所规定的标准。规划区内土地使用性质共分55类，其中：10大类，22中类，25小类。其分类代号及含义详见新余市高新技术经济开发区土地使用分类表(附录一)。第六条 规划区内各地块的开发建设，原则上应符合新余市高新技术经济开发区控制性详细规划总图图则和新余市高新技术经济开发区控制性详细规划分图图则所规定的用地性质，本规划中用地面

3、积的计算一律以道路中心线为准计算地块面积。第七条 以街坊、地块为单位成片开发时，各用地界线可根据实际情况适当调整，但其总体指标和各项配套建设项目必须符合分图图则和有关规范的规定。第八条 规划允许在土地开发过程中兼容建设一些其他项目，但其建设项目必须符合新余市高新技术经济开发区土地相容性表(附录二)和新余市高新技术经济开发区控制性详细规划一一分图图则城市设计说明的规定，并且这些兼容项目的建筑面积原则上不得超过原规划建设项目的20%。第九条 在开发过程中，确因城市发展需要变更规划用地性质时，必须进行项目评估和规划设计，同时报经开发区管委会许可，并服从开发区规划建设局规定的附加条件。用地性质的变更，

4、原则上只能在城市用地分类与规划建设用地标准所规定的小类或中类范畴里进行。第十条 所有调整需经开发区管委会批准并备案。第三章 土地使用强度控制 第十一条 各街坊、地块、基地的开发，其土地开发强度由图则规定的容积率、建筑密度和建筑高度等指标控制，上述指标均为上限指标，在规划建设时不得超过上述指标的规定。绿地率为下限指标，规划鼓励提高绿地率指标。第十二条 规划区内建议改造建筑，在实际建设当中可酌情保留或拆迁。第十三条 规划确定的保留用地，规划期内原则上不进行拆建改造，如确需改造，其各项用地控制指标可参照邻近地块指标确定。第十四条 规划区内的现状村镇建设用地应按城市建设用地要求控制，如需翻建、改建的需

5、执行本次规划规定或新余市高新技术经济开发区颁布的其他有关规定。第四章 建筑间距、退让与限高控制第十五条 任何新建、改建、重建的建筑必须根据图则的要求退后道路红线和地块红线建设。任何建筑的间距均应符合消防、卫生、管线埋设和建筑规范的要求。第十六条 住宅间距 1、住宅的正面朝向应以南向或东南向为主。 2、住宅间距除应满足城市居住区规划设计规范外，还应满足以下条件： (1)多层、低层住宅平行布置、长边向阳、朝向正南时，其最小间距不得小于南向建筑北外墙地面至女儿墙高度的1.2倍。当南向住宅为点式住宅面宽少于25米，可按不得小于1.1倍控制。(2)当住宅底层为商店或其它非居住用房.住宅间距的计算不得扣除

6、底层的高度。但同一裙房之上的几栋建筑，计算间距时可扣除底层裙房高度。 (3)点式住宅间距为1.1倍。第十七条 非居住建筑间距 1、病房楼、休(疗)养院、幼儿园、托儿所和大中、小学教学楼与相邻建筑的建筑间距应符合下表的规定。表1 医院、托幼和学校与相邻建筑的间距表建筑性质建筑间距备注幼儿园、托儿所南向遮挡建筑高度的2倍学校 南向遮挡建筑高度的1.8倍两教室长向相对间距不少于25米医院病房楼、休(疗)养院南向遮挡建筑高度的1.8倍 2、除上条所列的非居住建筑以外，其它非居住建筑的间距低层最小间距为6米，多层最小间距为10米，多层间距比为0.551.5H，并应符合消防间距的要求。 3、非居住建筑位于

7、住宅南侧或东西侧时，按住宅间距控制。 4、非居住建筑与住宅的山墙间距按消防间距的规定控制。但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距可按住宅间距控制。第十八条 建筑退让 1、沿建筑基地周边建设的建筑物，为了不对相邻地块建筑物造成不良影响，相邻建筑为住宅时，平行布置应按下表退后用地红线。垂直布置建筑除满足防火要求外，应按建筑侧向间距一半预留。表2 建筑物退后用地红线规定 居住建筑应退让距离(米)最小距离(米)南北朝向高层S-1217多层0.55H8低层0.55H5东西朝向高层9多层5低层42、相邻为医院、托幼和学校等建筑时，须同时符合第十七条建筑间距的有关规定。3、外邻地为公园、绿地、广场、水面等开敞

8、空间时，可按有关规定确定。4、地下建筑物的离界距离应不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物地板的底部距）的0.7倍，且不得小于5米。第十九条 各地块中最高建筑的高度不应超过图则所规定的建筑限高要求。第二十条 沿街的建筑高度除满足消防和建筑限高要求外，还必须符合以下规定： 1、10米(含)以下建筑高度控制区内任何建筑，不得超过10米(含)； 2、24米(含)以下建筑高度控制区内任何建筑，不得超过24米(含)；3、 凡24-45米(含)及45米-80米(含)以下建筑高度控制区内任何建筑，其中沿街裙房建筑高度必须控制在24米(含)以下，高层建筑后退道路红线距离由修建性详细规划或建筑设计确定，但

9、不得小于20米(含)。第五章 道路交通控制 第二十一条 城市主次干道和一般道路的走向、转点座标、转角半径、道路断面形式原则上应符合新余市高新技术经济开发区控制性详细规划道路交通规划图的要求。各分图图则提供的规划道路位置，可在规划拆迁改造时根据现状具体情况酌定。第二十二条 规划确定城市道路交叉口路缘线转角弧线切点向主干道方向延伸80-100米范围内，向次干道方向延伸60米范围内，向一般道路延伸20米范围内，为禁止开设机动车道出口路段。 如确需在上述路段内设置机动车道出口，只能设置右转出口，出口位置应保持距交叉口路缘线转角弧线切点20米以上的距离。第二十三条 规划要求规划区内任何新建、改建、扩建项

10、目均应退后道路红线建设。规划确定城市主干道退后城市绿线距离为6.0米，次道路退后城市绿线距离为5.0米或退后道路红线4米，支路退后道路红线距离为2.53.5米。具体指指标详见新余市高新技术经济开发区主要道路一览表(附录四)。有大量人流、车流集散的公共服务设施建筑，其主要出入口面向城市道路时，后退道路红线距离由修建性详细规划或建筑设计确定，但不得小于15米，并应妥善安排沿街出入口的位置和停车场所。第二十四条 在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计，以满足残疾人的需要。第二十五条 各地块在开发、建设过程小，应按新余市高新技术经济开发区配建停车场指标一览表(附录五)和新余市高新技术经济开发区控制

11、性详细规划分图图则的要求配建相应的停车位。当街坊或建筑改造，因条件限制无法满足上述规定时，应由开发单位申报规定管理部门解决或向交通管理部门缴纳代办费，由交通管理部门统一安排停车处，代办费由市建设局确定。 第六章 居住配套服务设施控制 第二十六条 配套服务设施项目主要是为居住区服务的非赢利性公共服务设施项目和市政工程设施项目及其他有关项目。第二十七条 各街坊、地块、基地内配套设施的项目、数量、用地、建筑面积和位置应符合新余市高新技术经济开发区配套服务设施一览表(附录三)和新余市高新技术经济开发区控制性详细规划分图图则的规定。第二十八条 配套服务设施项目中，居委会、卫生站、文化活动室、公厕、垃圾转

12、运站的布置可根据具体情况，在街坊内进行调配，居委会、卫生站可附设在其他建筑内。第二十九条 各中学、小学、幼儿园、卫生院、体育活动场地的用地在规划建设过程中，可根据实际居住的人门数对其规模进行调整，但不行低于规划确定的最低标准。第七章 绿地控制 第三十条 规划区绿地指公园、小游园、街头绿地和生产防护绿地。第三十一条 规划区各级绿地的用地范围山新余市高新技术经济开发区控制性详细规划绿地规划确定，一般不得变更，其面积不得少于规划中规定数值。第三十二条 规划区各类用地绿化指标不得小于新余市高新技术经济开发区绿化指标一览表(附录六)规定数值。第八章 景观环境控制 第三十三条 规划确定开发区的城市风格为具

13、有新余文化底蕴的二十一世纪赣西中心城市的新新余。第三十四条 规划确定开发区沿街建筑除特殊标志性建筑外高度基本上控制在25米以下。第三十五条 规划确定开发区沿街建筑色彩基本以明快、亲切、淡雅为主。第三十六条 规划确定开发区沿街建筑风格基本以现代式为主。第三十七条 规划确定开发区建筑高度分区以多层为主、低层为辅、高层点缀为原则。第三十八条 规划确定新城大道、三纵路、仰天大道和仙来大道为景观路。景观路的建设必须经过认真细致的设计之后才能进行。第三十九条 人行道的铺装应舒适、美观、防滑，并与沿街建筑的室外装饰相协调，建议采用冷、暖两种色调来区分南北向和东西向不同的人行道铺装。第四十条 街道小品，如街头

14、雕塑、花坛、喷水池、凳椅、服务亭、交通标志、栏杆、路灯等，均应经过广泛的民意调查和招投标设计后，方可改建或安装。第九章 工程管线控制 第四十一条 各类工程管线一般应沿道路敷设。第四十二条 各类工程管线的布局、走向、平面布置、断面设置、埋深要求应由各专项工程规划确定，并应符合各专业规划图的要求。第四十三条 地下管线竖向交叉时，首先应满足重力流管道的要求，电力、电信电缆次之。第四十四条 各类地下管线建设与改造应与道路建设、改造同步进行。第十章 奖励与处罚 第四十五条 奖励 开发单位在开发基地中，属于下列情况之一的，并符合消防、卫生、交通建筑限高等要求有的有关规定前提下，可将建筑面积提高10%，奖励

15、部分不计入容积率指标。 1、在其开发基地内，为城市提供规划要求之外的市政设施； 2、提供面积不少于200平方米的城市步行广场； 3、提供人行过街天桥、地道或连接邻近建筑的公共天桥； 4、提供宽度不少于8米且面积不少于250平方米的成片集中公共绿地； 5、提供规划面积之外不少于200平方米的公共停车场。第四十六条 对违反规定的处罚 开发单位、建设者单位违反规定，开发区规划部门依城市规划法第五章进行处理。受委托报建的设计部门违反规定的可予以罚款或降低其设计资格或吊销其设计证书。城市管理部门违反规定且造成后果者，根据城市规划法第43条或行政诉讼法给予处理。第十一章 附则附录一 新余市高新技术经济开发

16、区土地使用分类表土地使用分类注大类中类小类代号名称代号名称代号名称R居住用地R1+R2R2二类居住用地R21住宅用地R22公共服务设施用地R24绿地R25商住综合地C公共设施用地市区级公共设施用地，为C1-C6C1行政办公用地C11市属办公用地C2商业金融业用地C21商业用地C22金融保险业用地C23贸易咨询用地C24服务业用地C25旅馆业用地C26市场用地C3文化娱乐用地C34图书展览用地C36影剧院用地C5医疗卫生用地C6教育科研设计用地C61高等学校用地C62中等专业学校用地C63成人与业余学校用地C65科研设计用地M工业用地M1一类工业用地M2二类工业用地M3三类工业用地W仓库用地W1

17、普通仓库用地W2危险品仓库用地T对外交通用地T1铁路用地T2公路用地T23长途客运站用地S道路广场用地S1道路用地S2广场用地S22游憩集会广场用地U市政公用设施用地U1供应设施用地U12供电用地U2交通设施用地U21公共交通设施用地U22货运交通用地U9其他市政公用设施用地G绿地G1公共用地G11公园G12街头绿地G2生产防护绿地G22防护绿地D特殊用地D3保安用地E水域及其他用地E1水域注：本表大、中、小类分类采用国家城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）所规定的标准。附录二 新余市高新技术经济开发区土地相容性表土地分类RCMWUGSC1C2C3C6M1W1G1G2S3住宅学

18、校托幼设施一般金融商服设施主要金融商服设施市场一般批发市场农副水产批发市场一般办公设施市区级办公设施一般文娱设施市区级文娱设施体育设施一般卫生设施市区级卫生设施基本无污染工业设施一般仓库社会停车场市政共用设施注：为允许设置 为经批准后方可设置附录三 新余市高新技术经济开发区配套设施一览表类别项目内容用地面积（M2）建筑面积（M2）备注教育中学15000060000小学20000055000幼儿园4000015000行政居委会800文娱文化站60008000娱乐中心50007000市政共用设施垃圾转运站320200公共厕所400280消防站70003000附录四 新余市高新技术经济开发区主要道路

19、一览表道路等级路名起止点道路红线（米）断面形式绿化隔离带（米）建筑红线（米）快速路仰天大道60四块板305快速路上新公路48四块板155主干道北一横路36三块板05主干道仙来大道60四块板05主干道新城大道50四块板504主干道三纵路50四块板154主干道南一横路36三块板05主干道东环路36三块板15主干道南环路36三块板05附录五 新余市高新技术经济开发区配建停车场指标一览表类别单位机动车自行车高中档旅馆（宾馆、招待所）车位/客房0.2-0.25普通旅馆（招待所车位/客房0.1-0.15饭店、酒家、茶楼车位/100米2营业面积1.7-1.80.6普通商业车位/100米2建筑面积0.3-0.

20、7机关、主要外贸、金融、合资企业办公楼车位/100米2建筑面积0.5-0.80.4小型体育场馆（场15000座、馆4000座）车位/100座1.0-1.520市级电影院、会议中心车位/100座3.0-3.515一般电影院车位/100座0.8-1.015展览馆车位/100米2建筑面积0.7-0.83城市公园车位/1公顷占地面积1.5-2.020医院车位/100米2建筑面积0.2-0.31.5中学车位/100学生0.3-0.3540-80小学车位/100学生0.5-0.78-15多高层居住区车位/户0.1-0.22-3单身公寓车位/户0.05-0.10.5-1集体宿舍车位/床0.010.5-1附录

21、六 新余市高新技术经济开发区绿化指标一览表项目标准每处面积（ha）服务半径(m)市、区级公园75平方米/人1520分钟公交居住小区游憩绿地1-2平方米/人0.2250米附录七 名词解释及主要条文说明地块线：指某个建设项目实际的建设用地范围，其所围合成的封闭空间为地块面积。城市绿线：指城市道路两侧的绿化带边线，同时也可作为地块开发建设的围墙线。 机动车出入口方位：指建议某个地块宜在此设置机动车出入口。 禁止机动车开口路段：为保证安全行车地块内机动车出入口位置必须退让道路交叉口一定距离而设置的封闭界面。 建筑控制线：指限定地块内的建筑建造范围的界线，建筑控制线由建筑后退道路红线和建筑后退用地边界组

22、成，当地块沿道路时，建筑控制线即为建筑后退道路红线。建筑控制线的规定是为了保证地块内的公共开放空间、公共通道以及各地块建筑之间的合理间距。 建筑后退道路红线：指建筑沿道路部分(整体或局部)的建筑外边界后退道路红线的距离。 公共绿地：指公共或半公共绿地，其中应布置休息设施、儿童活动设施、种植乔木、草地和花卉，一般布置在住宅群落中和作为城市的公共绿地。容积率：指建筑物总建筑面积与该项目地块面积的比值。现行的容积率是指建筑物地上建筑面积与该项目规划使用土地面积之比。地下建筑作为设备、车库时面积不计入容积率。计算公式：FAR=总建筑面积/地块面积建筑密度：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百

23、分比表示)。在本规划中指建筑底层面积与地块面积之比。计算公式：建筑密度=建筑基底面积/地块面积绿地率：指规划用地中绿化用地面积与该建设项目规划使用土地面积之比。计算公式：绿地率=绿化用地面积/地块面积建筑层数控制：通过对层数的限制来对建筑物的高度进行控制，对居住建筑而言，建筑层高上限为3m，对公共建筑而言建筑层高上限为4.5m。附件：城市设计导则第一篇 空间结构1. 原则1.1 在总体空间秩序基础上，具体分析研究地段城市设计可行性，确定具体的空间表现形式。1.2 打破一般街道景观设计的层皮结构，不局限、不严格限定分析范围，使具体城市设计的形态策略从大处着眼，具有宏观指导意义。1.3 通过自然生

24、态要素深入到街区和城市内部，沟通形体环境结构，打破封闭的街道界面，使整体环境具有良好的景观联接度，以开放空间的系统性和规模获得地段特色。同时，大尺度空间和车行干道的特征使得具体开放空间处理应以秩序、大轮廓和点面结合的方式设计，注重观赏的轮廓效果和整体艺术形象。2. 措施2.1 道路线性空间强化根据道路交通、功能、景观等基本要素和条件，可以赋予主要道路发展轴线的特性，沿线形成各功能区段和节点。2.2 道路意象段划分 根据城市功能分布及道路周边地区开发的现状，以主要道路线性空间为主干，通过垂直于道路的道路、河道及街道、绿化广场等形成脊骨式线性空间序列，可以在整个用地范围内将道路划分成几个意象段。第

25、二篇 空间景观系统1. 空间标识体系1.1 原则 通过对空间标识体系、天际轮廓和界面的控制，把握整体意象，使之具有独特的风格、和谐的形态。通过设立必要的城市意象节点，包括城市主要广场、地标建筑和轴线对景建筑，形成地区的空间标识体系。 2. 天际轮廓2.1 原则通过对建筑高度和体量的控制，把握地区的天际轮廓，使之错落有致和富有韵律。通过划分高度区段，形成连续和秩序的空间群体形象，将地段内的建筑群体依据其所处位置的总体景观特色要求和土地利用要求，结合现状建筑特征，通过划分地标建筑、焦点建筑、背景建筑群体、轮廓建筑群体，以“群组”方式有序拼贴街道空间，使建筑景观结构化，达到控制形体环境，保障城市品质的目的。3. 沿街界面3.1 原则 根据人行、车行的不同特点，同时考虑不同意象段的界面特点，对沿街界面的上部、中部、下部进行不同的引导及控制，重视相邻意象段的协调，通过必要的元素形成界面的完整性。3.2 措施3.2.1根据交通特征，可以分为人行主导、车行主导和人车共同主