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1、江苏常熟为建商务区令住户拆迁 称属于公共利益江苏常熟为建商务区令住户拆迁 称属于公共利益2010年08月29日00:56CCTV新闻调查 拆迁现场拆迁现场该“休闲商业区”位于琴湖周围提要： 今年春节前，江苏常熟湖苑五区的居民们从常熟日报上的一则通告突然得知，自己房屋的国有土地使用权将在15天内被收回，随之而来的就是拆迁。可是，这里的房龄还未满10年，公告之前居民们毫不知情。这次拆迁范围涉及34万平方米的土地，800多名住户，为的是实施“琴湖片区综合改造”工程，把这里建成常熟未来的“休闲商务区”，法律依据是“公共利益”。居民们发出一连串质疑：自己的房产为什么毫无商量，说收回就收回？城市土地规划可

2、以随意修改吗？这样的“商业开发”能算“公共利益”吗？拆迁补偿合理吗？土地储备中心作为拆迁项目的主体究竟有没有法律依据？为了维权，拆迁户们状告常熟市国土局、发改委、住房建设局、规划局。法律，最终能给这次“拆迁”一个说法吗？未满十年房屋面临拆迁解说：这段路是邱丽芳每天回家的林荫小路，几个月以前这里被彻底改变了。邱丽芳(湖苑五区业主)：全部拆光了，这一大片都是六月份的时候拆的，门口也拆了三家。解说：邱丽芳的家就在这片正在被拆迁的小区，这里住了一百多户居民，位于江苏省常熟市湖苑五区。几天以前，生活在这里的居民给新闻调查栏目打来电话，他们刚刚居住了不到八年的房屋即将面临拆迁。湖苑五区业主：这个房子，我们

3、十年不到的房龄，拆掉多可惜。记者：十年不到？湖苑五区业主：对，十年不到。记者：你们搬进来住了多久？湖苑五区业主：搬进来住了七八年。湖苑五区业主：我住了四年，刚刚装修四年。湖苑五区业主：它这样是大面积拆迁，你这样，这样不是浪费金钱吗？解说：这次拆迁涉及居民800多户，土地面积34万平方米，以常熟市的琴湖为核心周边的学校、住宅都被列入拆迁范围。就在这次涉及广泛的拆迁过程中，湖苑五区的一百多户居民在几个月内连续四次向两级法院提出四项行政诉讼申请，分别起诉常熟市规划局、发改委、住房建设局、国土资源局。湖苑五区业主：我们其实也想配合它改造，但我们配合不来。湖苑五区业主：依法拆迁、合理补偿，这是一个基本的

4、原则。解说：在递交行政起诉状两个月后，常熟市人民法院对这四项诉讼既没有受理，也没有驳回。湖苑五区的部分居民在拆迁进行的过程中，感受到了从未有过的压力。湖苑五区业主：强行评估。最关键的一点，就是它抓住了你家庭当中生存的最重要的一个命脉来施加压力。如果说夫妻中哪个人比较重要、地位比较高，那么就是说地位高的人给他压力，要调动工作、降职等等，都会使出来。解说：这次拆迁工程涉及到了琴湖湖岸线周边的八宗地块，琴湖是距离常熟市中心最近的一片湖水。在2000年初，这里刚刚开发独院式住宅时，它还在城市的东郊，而随着城市的东扩，琴湖渐渐变成新城的中心。那么正在琴湖周边进行的拆迁，究竟是一个什么样的工程？为什么它会

5、招致居民的反对，引起有关立项、规划、拆迁等四项诉讼。15天内，国有土地使用权被收回这场拆迁引发的纠纷开始于2010年的春节，和所有经历过的人一样，邱丽芳对那一天记忆犹新。邱丽芳：那一天，有一个业主打我电话，他说你有没有看到：我们那个地方在报纸上刊登了收回国有土地了。解说：农历腊月二十八是当地俗称的小年夜的前一天。那一天，江苏省常熟市的大街小巷一片欢腾，湖苑五区的人们也是如此，在忙碌之余有些居民没有忘了像往常一样买一份当天的常熟日报。湖苑五区业主：小年夜的前一天，跟我们商量？没有。湖苑五区业主：报纸上一登，土地收回。记者：都没有跟你们商量？湖苑五区业主：没有，我们都不知道。湖苑五区业主：突然之间

6、，2月11号土地没了，报纸上一登这个土地收回，就完了。湖苑五区业主：有时效，半个月。解说：2010年2月11日，农历腊月二十八，常熟日报上刊登了一则收回国有土地使用权的公告，称常熟市琴湖片区三十四万平方米范围内的土地要收归国有，凡在此片区内的住户限期15天到国土局注销国有土地使用权证，超过15天后土地使用权证将自动注销。徐月华(湖苑五区业主)：心里根本接受不了，拆你房没商量，你的房变成他的了，不是我的房我作主，我的房他作主了。卢恒元(湖苑五区业主)：在市场上做买卖，你要买我的东西，要征得我同意吧，不能这样强买，不卖也得卖，卖得也卖，没有这样不讲道理的。解说：邱丽芳特意找到了这张报纸，这则刊登在

7、报纸上的公告让她有了一个自己从来也没有想到过的流行称谓：拆迁户。邱丽芳：从2月11日到现在为止，所有的大事情，我都记下来，一条条记下来。解说：从那一天开始，36岁的邱丽芳开始写日记，记录下所有跟拆迁有关的事情。2010年的春节，人们在辞旧迎新中期待着一个新的开始，而邱丽芳，还有湖苑五区一百多户居民们，迎来的却是不同寻常的一年。缪志涛(湖苑五区业主)：我认为不该吵，也不该闹，因为我觉得我们中国是一个法治社会，去闹、去吵，我认为是错误的，这种事情达到不了效果，社会发展文明已经到了这个程度，不该去采取这种原始的、不讲理的做法，去做这种事情。解说：缪志涛在一家外贸公司做销售经理，他和大多数湖苑五区的居

8、民一样，收入算常熟市的中等水平。2000年初期，买下了一座湖苑五区的独院房。缪志涛：这个事情公民有知情权，政务公开有这个职能，规划的时候得公告。解说：在常熟日报刊登的公告上，收回国有土地使用权是为了实施琴湖片区综合改造工程，让缪志涛不解的是，这到底是一个什么样的项目？34万平方米的土地被收回合法吗？位于这块土地上的自己的房子建设于2002年，当时完全符合常熟市的市政规划，可为什么才时隔八年，这块土地就要被大规模地改造呢？在春节后上班的第一天，居民们就来到常熟市的规划局和国土资源局，要查个明白。在这些人里，赵汝荣已经是第二次走进市规划局，他急切地想证实自己五年前的记忆。赵汝荣(湖苑五区业主)：我

9、2005年买房的时候，我特意跟原来的房东一起到规划局去。记者：为什么要去规划局？赵汝荣：看要不要再拆迁，2005年去一看，不在范围里，不在拆迁范围里。记者：当时有提琴湖改造吗？赵汝荣：也没有提。记者：您当时为什么要去查？为什么要去看看？这个在不在规划里头？赵汝荣：拆怕了，拆迁拆怕了，怕再一次拆迁，一个是真的怕，经济上拆得两手空空，我想现在搬到这个地方来能够一劳永逸了，能够问题都解决了。不知道，现在一纸公文又拆迁了，随意性大得不得了。土地规划可以随意修改吗？解说：2005年之前，已经经历过两次拆迁的赵汝荣在确认湖苑五区的土地规划在15年内都是住宅时，赵汝荣放心地为自己选择了第三处房址，原本他以为

10、这是自己最后一次搬家。可为什么已经确定的规划会发生改变呢？记者找到了常熟市规划局。记者：哪一个是我们现在在执行的总体规划？俞翔(江苏省常熟市规划局 副局长)：现在执行的是这个，2001年到2020年的城市总体规划。记者：我看这个是2005年8月份出来这样一个总体规划。俞翔：因为开始编制是在2001年，然后总规编制有一个过程，这个过程比较长，所以当时可能最后审批的时候，是放在一个审批时间。记者：审批文件有吗？俞翔：审批文件有的。批复，总体规划没有正式的批复。记者：为什么没有正式的批复呢？俞翔：因为拖的时间比较久，之后马上又进入新一轮的总体规划修订，没有正式一个批复。记者：没有正式批复的东西，可以

11、按照这样一个规划来进行吗？俞翔：这个可以，有相关文件。记者：是什么样一个文件，哪的规定？俞翔：是上面建设厅有一个文件，在过渡时期里面，可以以这个为依据。解说：2005年，就在赵汝荣查询完记录的当年，常熟市总体规划进行了一次修改，修改的内容就包括琴湖周边土地的用途，赵汝荣家脚下的土地已经从住宅用地变成了公共设施用地。2009年，琴湖片区的控制性详细规划，又把这片区域的土地用途更改为商业办公用地。记者：湖苑五区在你们之前，1995年到2010年规划里面，那个地块是住宅，现在你们2009年再把这块用地变成商业用地，规划的时候。俞翔：在规划上面商业办公。记者：控制性详细规划难道不要符合总体规划吗？俞翔

12、：控制性详细规划要依据总体规划进行编制，但是它可以对总体规划的内容进行修改。记者：修改需要批复吗？俞翔：这个不需要。记者：您可以随意修改？俞翔：大的原则不能违背。记者：比如说这一块地方，我把居住变成商用，完全可以的？俞翔：从用地性质上来说，这是可以兼容的。解说：从2001年到2010年，当人们还在这片小区宁静地生活时，他们脚下的土地用途已经几经更改，尽管赵汝荣已经为此谨慎从事，还是没有预料到土地规划可以这么快地改变，而对于小区里的其他居民来说，这个结果更是出乎他们的意料。周建中(湖苑五区业主)：事实上它的规划是改变了我们现在用地的性质、用途，那么也就是说作为我们利益相关人，应该是有关系的，应该

13、听取我们利益相关人的意见，你在中途修改这个规划，起码要跟我们，不要说商量，要跟我们稍微说一下。作为我们普通老百姓来说，是一个常识性的东西，我觉得比如说我这个东西，我现在借给你用了，借给你用三年，中间我要要回来，起码给你打招呼，我不能等你不在家的时候，从你家里扛回来，这个是常识性的东西。解说：2009年12月，琴湖片区关于公用绿地商业用地等新的控制性详细规划得到批复。一个月以后，常熟市发改委关于琴湖片区综合改造的项目得到批准，再一个月后湖苑五区的居民们看到了收回国有土地使用权证的公告。据记者查询，公告发出十五天后，湖苑五区住户们的土地使用权确实已经被自动注销，居民们精心保存了几年的房产证已经成为

14、一张废纸，眼看着住了还不到10年的房子就要被拆掉，有的搬进来只有四五年，房屋贷款还没来得及还清。缪志涛：规划应该要有科学性、前瞻性，就是说不能够随意去改变这个规划，因为改变规划就造成资源浪费，我认为这个是不科学的，而且是没有经过正常的手续的。解说：湖苑五区的几处房子分别建于1998年 2000年和2002年，经过装修以后住进来的人们最长的也未满十年，这些处于使用寿命期间的建筑，因为什么就被轻易拆除呢？吴建兴是常熟市政府副秘书长，分管城市建设，对于琴湖片区的建设与争议，他曾多次参与。记者：当时有考虑过那些房子才建了十年左右，按照循环经济的促进法来说的话，是不该拆的，拆掉不是一种浪费吗？吴建兴(江

15、苏省常熟市政府 副秘书长)：这个问题我是这么看的，这不是简单的1+1的一个数学问题，它是一个综合的、社会的、经济的一个问题，也就是说，整个价值或者是效益，它所产生的环境的效益，所产生的社会的效益，我们不能不考虑。如果这么一比的话，是浪费还是节约？就为了一栋十年的房子，你说哪个浪费？章迈(江苏省常熟市发改委 副主任)：全市全局的角度来说，它是一个综合开发利用，这是一个局部利益跟全局的关系，包括公众利益和大多数人拥护，不能以个案来对比。解说：用牺牲局部利益换来的是什么样的全局利益？它是否是全民享有的公共利益呢？如果不是，这片土地以什么样的名义去修改规划？又以什么样的法律依据收回这片土地的使用权呢？

16、“商业开发”是不是公共利益？湖苑五区的一位居民，以前从未接触过与拆迁有关的法律条文，这一次他不得不认真地开始学习。出于一些特殊的原因，他要求我们隐去他的图像。湖苑五区业主：现在我虽然使用了国家的土地，但是合法地发给我的使用权，没有到期，也不可能到期，为什么突然收回？总要有一个理由，中华人民共和国土地管理法第58条，第一款、第二款两款当中都有，第一款就是公共利益的需要，征用、收回国家土地使用权，第二条就是老城区的旧房改造。解说：收回琴湖周边34万平方米的国有土地使用权，其法律依据又是什么呢？记者来到了常熟市国土资源局，找到了分管此事的副局长陈建刚。记者：你们这个收回国有土地使用权这样一个依据，法

17、律依据是在哪里？陈建刚(江苏省常熟市国土资源局 副局长)：依据就是中华人民共和国土地管理法58条规定的，为公共利益需要使用土地。记者：你们所有的手续都按照公共利益来界定的，是吗？陈建刚：对。记者：你们对公共利益有一个怎么样的解释？什么样算公共利益？陈建刚：这个问题比较复杂，可能都在探讨。记者：至少你们既然能批这个项目，你们肯定有个界定。陈建刚：我们认为公共利益就是，一个是市委市政府定下来这样一个项目，第二我们有前期支撑材料，有发改委项目批复跟规划局的许可，我们认为公共利益，我们是靠材料来支撑的。记者：这些材料从哪儿能体现出来是公共利益？陈建刚：行政上面一种程序。解说：记者发现，琴湖片区综合改造

18、工程从发改委的立项批复到规划许可确实都手续齐备，那么根据规划，这项工程将带来怎样的公共利益呢？在2010年的常熟日报上，居民们看到了一篇题为琴湖将建成常熟首座休闲商务区的报道，未来的琴湖将建成集商务活动、商业服务、文化娱乐、旅游休闲为一体的休闲商务区。在这篇报道里，常熟市规划局的总工程师陈义还详细介绍了未来琴湖片区的蓝图。陈义(江苏常熟市规划局 总工程师)：定位是把它打造成一个休闲商务区，也就是现在讲的RBD的概念，不是所有地方都能做RBD的，它要有一定的环境条件，琴湖是非常特殊的，它是镶嵌在我城市中间的，正好是位于整个城市的一个中心，相对来说尺度是适应这么来打造，甚至说的再具体一点，就是城市

19、客厅这么一个功能。解说：RBD对于很多市民来说是一个陌生的概念，而对于湖苑五区的居民来说，它的内容与他们的未来密切相关。陈景波(湖苑五区业主)：我从规划图上可以看得出来这边是商业开发区，这边是文化、娱乐，也是一个商业区。那么在很大一块范围里面，主要是房产开发，包括高层、多层，还有湖景洋房，四个区里面有三个区都是商业开发的话，那么这个很显然，这是主要是一个商业行为。记者：你认为它是一个为了公共利益这样一个改造项目吗？陈景波：我认为这肯定不是公共利益的一个改造项目。湖苑五区业主：我们不能理解，他们做法我们不能理解。湖苑五区业主：它不是用于修公路、铁路、机场。那我们肯定要配合，会理解政府。湖苑五区业

20、主：这个地方地皮很值钱。湖苑五区业主：就把我们土地证作废。湖苑五区业主：打造常熟最高档的房子就在这里。解说：在常熟琴湖控制性详细规划里面，湖苑五区所在的地块未来的土地用途标注为：商业办公用地。那么，商业用地是否能算作公共利益呢？是否能以此为由收回国有土地使用权呢？吴建兴：就是商业开发的住宅，你说它不是公共利益吗？城市化的推进、城乡一体化在推进，仅仅说它商业开发以后，就不是公共利益吗？开发的行为，一个实施的过程是过程，它最终要达到的目的是什么？是开发商去开发了，就抹煞了它的公共利益了？记者：在整个采访过程当中，业主们认为这是一个商业开发。吴建兴：什么是公共利益？你回答我？记者：我看这回探讨最多的

21、，就是公共利益。吴建兴：对，我们的法律界定了吗？解说：在现有的有关土地和拆迁的法律中，什么是公共利益还没有明确的界定，而恰恰这一点，是决定能否收回琴湖片区国有土地使用权的最关键因素，对于它的判定直接涉及到琴湖片区8宗地的800多户居民们的私有房产，公共利益是依法收回国有土地使用权的一个依据，也是一些土地储备行为的一个渠道，但在实际实施中，公共利益到底包涵什么？这其实是琴湖片区拆迁纠纷的主要矛盾。吴建兴：焦点问题，很难界定，这是专家学者的事情，立法部门的事情。我无法说，我无法发表任何意见，但是我们作为地方政府，可以表一个态，就是说法律出台坚决执行。解说：在公共利益还没有清晰的法律界定之前，这个包

22、含着商业开发的项目，是否可以收回住户们的国有土地使用权呢？周建中：我希望有一个地方，有一个时间，有一个人能够把这些问题，我这些疑惑，让我解开。解说：周建中并没有等到他想要的解答，几次和政府部门沟通无效后。5月份，他和小区的居民一起一纸诉状寄到了常熟市人民法院，要求常熟市国土资源局撤销收回国有土地使用权的决定。周建中：我唯一的办法就是通过法庭的辩论，能够让我认清楚到底是谁对谁错。如果说我们错了，我会认错，如果拆迁申请人错了，他应该也要认错。记者：你们现在在走的维权的这样一条路径，就是起诉？周建中：对。记者：走这条路顺吗？周建中：不是很顺。解说：湖苑五区的居民开始了未知的诉讼道路。而此时，在琴湖片

23、区改造工程涉及的八百多户居民中，其他的七百多户居民有一半已经接受了拆迁补偿，开始搬迁。那么，为什么只有湖苑五区这一百多户居民不接受，还在奔忙于法院和家之间，坚持要求撤销收回国有土地使用权的行政许可呢，在这个诉讼背后是什么样的动机？在支撑着他们呢？拆迁补偿怎样才合理？陈静珍，正在一笔笔地计算补偿款，她和老伴生活在这片独院住宅小区的一角。在琴湖片区改造的八宗地块中，这一百零五户住宅都属于独栋房屋。在政府出台的补偿方式里，有两种方式，其一是产权调换，以现有的房屋置换到1.5公里外的一栋高层公寓式住宅，琴湖片区很多公寓的住户们选择了这种方式，而独院式的住户和陈静珍一样，都不愿意从这些小院的主人转变为高

24、层公寓的业主。缪志涛：了解的人知道是因为拆迁，我好多外地的朋友下次跑到我公寓房去，他们以为我做生意破产了。黄立(湖苑五区业主)：因为拆迁，使被拆迁的人，降低了他的生活质量。湖苑五区业主：你把我的轿车没收了，换给我几辆自行车，你说想得通吗？记者：比如说他现在是独栋的独立式的这样一个院子，他们说哪怕是把他们回迁到你们建一些连排的，还是他们原来的形式？吴建兴：土地资源如此的紧缺，如此的稀缺，您说呢？土地资源要不要节约地利用，要不要提高土地资源利用的效率。从提高土地资源的利用率这个角度，政府不会选择(安排独立设院子)。记者：很多业主也觉着我们的利益受到的损害？吴建兴：您认为呢？记者：就您觉得他们的利益

25、？吴建兴：我认为他们利益没有受到损害。记者：住在独立式的院子里和住在公寓里，你觉着一样吗？吴建兴：我觉得没有区别。解说：补偿的第二种形式是货币补偿，在琴湖片区八宗地统一的补偿标准里，独院住宅的居民相比其它公寓，可以多得到2030%的补偿。但陈静珍认为，即便这样也没有体现独院住宅和公寓房的差别，因为他们忽略了一个非常重要的因素：区位差价。陈静珍(湖苑五区业主)：这个地块非常好，怎么是把我们划成四类地区呢，四类地区的价格，才两千元都不到 (每平米)一千七百五十(区位价)。黄立：这些地块出让的时候，政府卖点不也就是琴湖吗？为什么我们在琴湖边上，你要拆我们的时候，把它说的是四类地块，在具体以后宣传的时

26、候，好像把琴湖宣传得这么美好。吴建兴：基础设施不延伸，如果琴湖环境不改造，会升吗？记者：如果你不要拆迁，我可以继续受益？这是我个人的利益。吴建兴：土地价值的上升，就是说级差地租的产生是政府城市化推进、基础设施投入、环境改造以后带来的。严格地来说，这个增值不应该是他的。解说：按照货币补偿方式综合计算独院房每平米的补偿价在八千元到九千元之间，加上其它综合补贴，一平米最高可以达到一万一的补偿款，一幢标准的一百六十平米的独院房，最多可以拿到一百七十多万的补偿款，住户们担心拿着这笔钱已经很难在市场上买到类似的房子。邱丽芳：再想买这种房子，肯定要很多很多钱，我们怎么办？我们付不起，价格贵得要命，三四百万。

27、解说：那么在补偿标准制定时住户们的这种想法，有没有被考虑在内呢？记者：它矛盾点到底怎么产生的，为什么会这样？吴建兴：欲望无限，一万二他希望两万二，人都有欲望，关键这个欲望是不是符合客观，或者说是符合实际，这是一个最主要的问题。黄立：实际上最根本的，我还是那个观点，国务院提出的，要让我买得起，不问补偿价格是多少，我一点都不问，不过你补给我的钱，你必须告诉我我拿了这笔钱，到哪里可以买我同样的房子，这你就合理了。解说：常熟市政府给予这些居民的补偿价，到底能不能在当地买到同样类型的房子呢？居民们是合理要价，还是在抬高价格呢？在琴湖沿线的新世纪大道以南，我们找到了距离湖苑五区较近的一个售楼处。记者：这个

28、位置在整个常熟是什么位置？售楼小姐：将近三环。记者：常熟一般市里，不是很是市里的房子，大概独栋，比如说别墅这一类，大概什么价位？售楼小姐：要一万六左右，最少最少，现在房价都涨了，买不到房子了。记者：你觉得买得到吗？售楼小姐：如果一万二，买差不多的房子，如果是一万二买独栋的话，市场上应该是买不到的。他们现在是拿了钱，也买不到房子。没有房子在市场上，很少很少，要买独栋的话，很贵很贵，连体的也不多，像我们这儿拿出来就没有了，要么住公寓房。解说：当挖掘机开向这些湖边的独院房的时候，常熟市的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，土地经过一次次拆迁、改建、重新洗牌后，现在的市场上已经很难买到十年前的那种一二

29、百平米的独院住房。邱丽芳：第一个反应就是买不起同样类型的房子，就是说我们以后一生买不起了，就是这么一回事情。如果真的是让我们换一套房子，出几百万，我们哪买得起？就根本没有办法。周建中：现在我们一家人家能够弄这么一套房子，可以说是倾尽了所有，我们认为弄好这一套房子也可以安居乐业了，但是给他这么一搅合，一搞的话，我们可以说前半生所做的努力一半，大半可能泡汤了，有这种感觉。解说：在这样的补偿面前，业主们都有着同样的想法，把法律诉讼坚持到底。缪志涛：你看过秋菊打官司这个电影吗？就是说秋菊打官司，她认死理，我就是讨个说法，我们的这些小区里面，不会因为拆迁生活无着落，我认为这个拆迁和任何事情一样，应该要公

30、平的。土地储备中心有拆迁资格吗？解说：两个多月的时间，常熟市法院对撤销收回国有土地使用权的诉讼一直没有立案，在别人已经开始四处买房准备搬迁时，缪志涛和他的邻居们远赴北京、南京等地，遍查法律、咨询专家，接着他们又追加了三个行政诉讼，撤销发改委关于琴湖片区的立项批复、撤销规划局的建设用地规划许可、撤销拆迁许可。按照城市房屋拆迁管理条例，房屋拆迁许可必须，具有五项条件。首先要具备建设项目批准文件和建设用地规划许可证，业主们认为在建设局颁发的建设项目规划许可证里，建设单位是土地储备中心，土地储备中心是国土局下属的事业单位，直接作为建设单位和拆迁人出现，没有法律依据，而且这样会剥夺业主和开发商平等议价的机会。记者：这回这个项目谁是拆迁人？袁学亮(江苏省常熟市土地储备中心 副主任)：这个拆迁人是我们。记者：土地储备中心？袁学亮：嗯。记者：土地储备中心能不能作为立项人，是争议这一点，那这个矛盾点在哪儿？袁学亮：矛盾点有的人认为土地储备中心不具备这个立项人的主体资格，但是有的人认为具备这个资格。陈建刚：出力不讨好了，觉得出力不讨好 ，就是政府机关，你做了这么多的