中国房地产市场发展报告.docx

1、中国房地产市场发展报告2005年中国房地产市场发展报告 住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结

2、果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔，各地发展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。 一 2004年中国房地产市场形势判断 2004年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜明特征。 (一)房地产投资 1.投资增速趋缓，但占全社会固定资产投

3、资比重持续上升 2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。从2004年变化看(见图1)，房地产投资增速呈快速下降趋势，从12月到112月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较看，图12004年112月全国固定资产投资与房地产投资增速比较*注：* 本报告中图表资料来源除注明外，均来自于国家统计局和国家信息中心。 2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度高出5.6个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资

4、起伏较大，但总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。从中国国民经济与市场发展阶段和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。19862004年的18年间，中国房地产投资年均增长速度为35.9%，远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增长速度(见图2、表1)。特别是1999年以来房地产开发投资持续增长，只有2002年和2004年增速出现减缓。但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看，前者2004年比2003年回落1.9个百分点，而后者回落2.2个百分点，两者均为1995年以来第二高，表明宏观调控政策对房地产投

5、资和全社会固定资产投资均有抑制作用。 2.结构发生变化，但经济适用房所占比重继续减少从地区投资结构看，2004年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。2004年东部所占比重较1998年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全国比重仍近70%。2004年东、中、西部地区房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%(见图3)，而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下降

6、趋势。 从商品住宅的投资类型结构看(见表2)，2004年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，5年间减少了6个多百分点；同比也从1999年增长61.35%，下降为2004年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。 尽管2004年国内信贷在房地产开发资金来

7、源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时，2004年房地产投资量依然处于增长状态，为1997年以来的最高值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠

8、道，2005年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。 (二)房地产开发1.土地开发面积减少，购地、开工和竣工面积增速减缓 19972003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。2004年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，房地产土地开发面积首次出现下降，比上年减少了2400多万平方米。房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头，19972003年房地产土地购置面积平均每年增加4842万平方米，而2004年增量为4288万平方米，减少了554万平方米。土地控制对商品房建设的影响具有滞后性，2004年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均继续增加，但与19972003年的

9、平均增量相比，新开工面积和竣工面积的增速减缓，施工面积增速继续加大。19972003年新开工面积年均增量为6780万平方米，竣工面积年均增加4274万平方米，2004年上述增量分别减少为5706万平方米和1000万平方米；19972003年施工面积年均增加12090万平方米，2004年增量为22925万平方米(见表4)。 拆迁规模受到遏制，但过度占地依然存在反弹因素，据建设部有关部门统计，目前全国房地产市场中有50%左右来自于拆迁所产生的被动需求。这种过度的人为增加的被动需求改变了正常的供求格局，增大了购房需求的压力，同时也使房屋拆迁成为城市社会矛盾最尖锐的领域之一。主要表现：(1)安置补偿不

10、合理，政策不到位，导致拆迁户利益受损失，严重的甚至造成因拆致贫。这是引发拆迁矛盾的最直接的原因。(2)拆迁户得不到有效的行政与法律保护，往往与拆迁人、行政部门、司法部门处于对立位置。这是制度上的最根本的问题。(3)一些地方政府部门规划不周，造成居民不能回迁。这是造成社会问题的重要原因。从全国的情况看，2004年上半年因征地拆迁而引发的到建设部上访的人数有4026批、18620人。其中集体上访905批、13223人，个体上访3121批、5397人，半年就超过2003年3929批、18071人的全年上访总量。针对拆迁中出现的矛盾，温家宝总理于3月5日在十届人大二次会议上作政府工作报告时指出，要抓紧

11、解决城镇房屋拆迁和农村土地征用中存在的问题，在城镇房屋拆迁中，要严格依据城市总体规划和近期建设规划，合理确定拆迁规模，规范审批程序，完善补偿安置政策，强化监督检查。2004年6月6日国务院办公厅在关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知(国办发200446号)中规定，对于拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除了保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。 尽管2004年中央针对圈地问题出台了包括冻结审批在内的一系列政策和措施，但土地控制形势依然严峻。低廉的征地费不仅使农民失地失业，也是获取巨额财政收入的重要渠道，因

12、此成为地方政府圈地的动因。土地出让程序仍欠规范，缺乏监督，如经营性土地出让制度还缺少具体的配套操作规范，有的地方不按规定或不能及时公开经营性土地出让信息，有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题，一些领导干部仍在通过打招呼、批条子等形式插手经营性土地出让等等，致使圈地者仍有空子可钻。土地利用规划的法律效力还没有真正建立，调整建设用地增量的现象在许多地方时有发生，1987年及1997年编制的两轮土地规划事实上并未得到有效执行。一些地方政府为了短期利益出台土地优惠政策，以低价土地招商引资，导致长期性投资环境恶化、区域间的恶性竞争和国家土地资产的流失。 中央采取“暂停土

13、地审批半年”应急性控制土地措施后，2004年的土地控制初见成效，但这种措施毕竟只能是暂时性的。“冻结半年土地审批”是1997年国务院11号文件以来国家第二次采取“暂停”这种非常措施，但在没有消除“占地冲动”机制和建立约束“冲动”机制的情况下，再次出现反弹的可能性并非不再存在。 (三)房地产销售 1.销售量持续增长 2004年商品房销售量继续大幅增长，达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比19972003年年平均销售增量的4118万平方米(见表4)增加了396万平方米。随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998年为2513.3亿元，2004年上升为10375

14、.71亿元。 在销售总额中，个人购房所占比重持续增加。1998年和1999年分别为79.85%和70.15%，其后逐年上升，2004年达到93.30%(见图6)。从各类商品房销售的构成看，1998年以后，在销售总量中住宅一直占近90%(见图7)，表明居民对住宅需求旺盛；商业用房销售面积也有所增长。 从销售面积与竣工和新开工面积的比较看，1998年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米，2004年分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米(见表4和图8)。除1999年外，销售面积增长率均高于竣工面积增长率，表明相对空置

15、面积在下降。2004年全国销售面积增长13.7%，竣工面积增长2.1%，新开工面积增长10.4%，分别比2003年下降了12.07、16.45和17.42个百分点(见图9)。这种态势尽管对减少空置面积有利，但若考虑销售相对于开工、竣工的滞后期，则存在着以后年度供给量减少的风险。 2.房价攀升 2004年全国商品房平均售价为2714元/平方米，比1998年增加651元(见图10、图11、表5)，年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，远大于19982003年的年均增量。从各类商品房2004年的价格看，住宅价格为2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比

16、2003年增加352元，占50.6%。在住宅中，别墅、高档公寓1998年为4596元/平方米，2003年下降为4145元/平方米；经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年办公楼的价格为5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增长1337元；2004年商业用房的价格为3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，占36.6%。全国2004年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。 商品房价格上涨的主要原因：(1)土地价格上涨。国家发展和改革委员会、国家

17、统计局发布的调查报告显示，2004年第一季度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点，有9个城市房价涨幅超过10个百分点。其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津等五个城市地价与房价双双上涨。第二季度，全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过10%，有6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点，其中杭州、上海、沈阳、天津表519982004年全国商品房平均销售价格单位：元/平方米项目年份房屋平均销售价格其中住宅别墅、高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他等4城市重合。可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。(2)建筑材料价格上涨。(3)新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小

18、区环境的优化等)提升导致的房价上涨。(4)房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。这种结构性失衡的原因，一是政府对经济适用房投资的减少。2004年全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%，占住宅开发投资的比例由2003年的6.13%下降到4.61%。二是市场的内在决定力量：在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入水平的提高，对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格。(5)投资和投机性购房拉动。(6)国家对房地产开发的“地根”、

19、“银根”紧缩，特别是对“地根”的紧缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风。(7)房地产市场中存在着特定形式的垄断，房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强，造成局部地区房地产价格非正常上涨。另外，较高的利润是产业吸引资本向其流动的基本条件之一，更是新的产业兴起和发展的基础，房地产业在我国起步晚，属于新兴产业。 应当承认，2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动价格增长的作用。但是，宏观调控的首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，不能以

20、房价走势作为判定调控成效的标准。站在消费者角度看，房价的升高使苦于房价高企的居民特别是低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系，而不是产业的宏观调控政策。 3.需求依然旺盛 尽管2003年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动力，一是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。1998年以来，城镇人均收入年均增长率为8.95%，住宅价格年均增长率为3.82%，只有2004年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率(见图12)。随着收入的增

21、加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。1990年中国城镇化水平为26.4%，2004年已超过40%。城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。建设部的数据显示，2004年上海投机性购房所占比例达16.6%，长沙市为16%，写字楼则高达40%。 图12房价增长率、城镇居民可支配收入增长率与GDP增长率 旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。当然，考察199

22、8年以来的城镇居民可支配收入及全国国内生产总值变化情况，我们应当审慎地看待当前的有效需求，对房价与收入的动态比较关系保持一定的戒心。 二 影响房地产的调控政策和2005年房地产发展趋势 (一)影响房地产业的宏观调控政策 近年来，我国经济发展势头良好，但经济运行中的结构性矛盾进一步显现，表现为钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，土地管理部门持续开展土地

23、市场的清理整顿，土地严、金融紧贯穿全年，房地产企业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实，从2003年下半年开始，政府就陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌，只是2004年这些措施的实施力度进一步加大而已。 2004年中国房地产市场烙上了深刻的宏观调控烙印，并将对2005年房地产的发展继续产生深刻影响。 1.紧缩“银根” 2004年金融部门连续采取措施，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向。(1)4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。(2)4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35

24、%以上。(3)6月银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。(4)10月18日银监会发布信托投资公司房地产信托业务管理办法(征求意见稿)，对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。(5)10月29日央行上调存贷款基准利率。 2.严格控制供地，规范土地市场 继2003年的“土地风暴”之后，更为严格的土地

25、控制政策和措施在2004年相继实施：(1)国务院办公厅发出关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知，明确提出实施“三个暂停”半年，标志着土地审批冻结半年。(2)继续治理整顿土地市场秩序，对全国各省市土地市场进行督查，核减了70.1%的开发区，查处土地违法案件7万多起。(3)国土资源部、监察部联合出台关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让，为早在2002年就已发布、但一直执行不力的经营性土地出让市场化明确了时间表，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。(4)为预防土地审批解冻之后的反弹、严格

26、土地管理，2004年10月底国务院颁布了关于深化改革严格土地管理的决定。为贯彻落实该决定，完善土地供应计划。2004年11月国土资源部先后出台关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定的通知、土地利用年度计划管理办法、建设项目用地预审管理办法。(5)为消除地方政府干预土地审批，省以下土地管理部门实行垂直领导。(6)为切实保护耕地特别是保护基本农田，2004年10月21日国土资源部颁发关于印发关于基本农田保护中有关问题的整改意见的通知。 经过治理整顿，2004年第一季度国务院批准的城市分批次建设用地比2003年平均下降了46%。截至2004年6月17日，除内蒙古自治区以外，30个省(区、直

27、辖市)共清理各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过全国实有城镇建设用地面积的总和。在治理整顿过程中，清查了81962个新上项目用地，涉及土地面积79.26万公顷；清理违法占用土地项目7184个，涉及面积3.65万公顷；对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目，分别采取了停止办理用地手续、停止后续供地、停止发放土地证、收回土地等处置措施；查处土地违法案件7万多起，“圈地之风”得到遏制。土地市场向规范化迈进一步，19月份全国经营性土地招拍挂面积3.63万公顷，总价款达到2100多亿元。 3.控制拆迁2004年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策，对房地产开发也带来较大影响。建

28、设部关于城市房屋拆迁估价指导意见1月1日开始实施，建设部制定的城市房屋拆迁行政裁决工作规程3月1日起实施，6月6日国务院办公厅颁布关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，分别对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范，细化了城市房屋拆迁管理条例中行政裁决和强制拆迁的条款，明确了拆迁规模和城市总体规划的关系。 (二)2005年房地产业发展趋势 2004年的宏观调控取得了一定成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决，制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除，经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央经济工作会议提出，要继续加强和改善宏观调控，确保经济

29、平稳较快发展。2005年房地产业将在继续宏观调控的环境中发展。 1.投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局 中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为2005年的重点之一，表明继续控制投资增长仍将是2005年宏观调控的重要手段。参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的35%就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例(投资率)历年变化(见图13)可以看到，即使在19921993年房地产过热年份，全国投资率也没有达到38%的水平。但2001年的投资率已经达到38.24%，开始超过1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39%。20

30、04年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了51.33%的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20%左右，并对上游产品有极强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。2005年房地产投资增速将进一步放缓，低于2004年增长速度，但估计不会低于20%。 图13全社会固定资产投资占国内生产总值的比重 由于央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，及再次加息的可能等，2005年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多

31、元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。 2.土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严2005年土地市场将趋向规范，建设用地增量供应控制将更加严格。国土资源部和监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为2005年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管

32、理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。 3.被动需求有望下降，二手房市场升温2004年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题，说明中央十分关注拆迁的负面效应，可以期望2005的拆迁工作将慎重进行。拆迁工作即使继续进行，拆迁量与前几年占全国房地产市场