资产评估实务一不动产评估的收益法知识点.docx

1、资产评估实务一不动产评估的收益法知识点不动产评估的收益法（三）应用举例1. 估价对象概况估价对象位于市区街大厦 A座 12 层 1206号，建成年代为 1999年，用 途为办公，评估对象总楼层为地上 22层、地下 3 层，估价对象位于地上 12 层，建筑面积为 139平方米。（1）位置状况。估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路 46 号，东至月坛南街甲 1 号院内，北至月坛北街。（2）权益状况。根据产权方提供的房屋所有权证 （证号略） ，估价对象设计用途为办公。 地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自 1999年7月28日起至 2044年7月 27 日止，土地使用权面积为

2、17557.0 平方米。估价对象在评估基准日未设定他项权利。（3）实物状况。根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下： 结构：评估对象为钢混结构。外装修：评估对象外墙贴挂石材。内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑 板吊顶。建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照 明、消防、中央空调等设施均正常使用。设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。 经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重 构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、

3、水卫设备齐全完好；建 筑物维护使用状况好。（4）基础设施状况。评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、 通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖通燃气：接市政燃气2. 评估计算过程（1）收集交易案例（略）。（2）选取可比实例本次估价选取近期同一供需圈内三个用途相同的交易实例作为可比实例进行比较（见图4-9 、表 4-1 ）。表 4-1 可比实例基本情况表案例名称建筑面积（m2）总价（元）单价（无）价格内涵A投资广场96.

4、4112051250125000B北京外经贸 大厦10212240000120000一次性付款常规融资条件下元 / 建 筑平方米C建威大厦859928000116800（3）建立比较基础 经过统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一计价单位处理后，形成标淮 化处理后的价格。（4）建立比较因素条件说明表 参与比较的因素应是对不动产影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些因素来对可 比实例进行修正。评估对象与可比实例基本情况详见表 4-2 。表 4-2 比较因素情况描述表交易价格方米）基础保证设施完备程度与主干道 通达 程度临次干路、西直门南大街临主干路，阜成门外大街临次干路，南礼士路地理

5、位置 和繁 华程 度临西直门南大街，距金融 街小于 1 公里，办公区位 较好临阜成门外大街，距金融 街小于 1 公里，办公区位 较好临南礼士路，距金融街小 于 1 公里，办公区位一般环境质量、 周围 景观有轻度噪音及汽车尾气污染有轻度噪音及汽车尾气污染有轻度噪音及汽车尾气污染个别 因 素临街状况临西直门南大街，一面临街临阜成门外大街，一面临街临南礼士路，一面临街楼龄18821平面布置利于使用，可灵活分割，布局合理利于使用，可灵活分割，布局合理利于使用，可灵活分割，布局合理配套设施齐全设施齐全设施齐全楼宇品质甲级写字楼，楼宇品质较好甲级写字楼，楼宇品质较好甲级写字楼，楼宇品质较好装修情况精装修精

6、装修精装修建筑结构钢混钢混钢混楼层中部中部中部朝向东向东向东向物业管理有专业物业管理公司对共 有建筑物、设施、设备进 行管理，管理水平较好有专业物业管理公司对共 有建筑物、设施、设备进 行管理，管理水平较好有专业物业管理公司对共 有建筑物、设施、设备进 行管理，管理水平较好（5）建立比较因素条件指数表和因素比较修正系数表根据对评估对象和可比实例情况的分析，把各可比实例的自身状况按照参比因素分别与 评估对象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数表。详见表 4-3 。表 4-3 因素条件指数表比较因素评估对象案例 A案例 B案例 C名称月坛大厦 12 层 2-6 号投资广场北京外经贸大厦建威大厦

7、座落位置西城区月坛北街 2号金融大街 27 号阜成门外大街 22号南礼士路 66 号交易价格（元/ 平方米）待估125000.00120000.00116800.00交易日期100100100100交易情况100100100100房屋类型100100100100区域因素基础设施保 证率100100100100公共配套设施完备程度100100100100与主干道通1009810098达程度地理位置和繁华程度100989896环境质量、周围景观100100100100个别因素临街状况100999999楼龄10010010598.5平面布置100100100100配套100100100100楼宇品质

8、100100100100装修情况100100100100建筑结构100100100100楼层100100100100朝向100100100100物业管理100100100100权益状况土地使用权 类型100100100100规划条件100100100100用益物权设立情况100100100100担保物权设立情况100100100100租赁或占有 情况100100100100拖欠税费情100100100100况查封情况100100100100权属清晰情况100100100100（6）编制因素比准系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数，详见表 4-4表 4-4比较因素案例 A案例 B案

9、例 C名称投资广场北京外经贸大厦建威大厦座落位置金融大街 27 号阜成门外大街 22 号南礼士路 66 号交易价格（元 / 平方米）125000.00120000.00116800.00交易日期1.00001.00001.0000交易情况1.00001.00001.0000房屋类型1.00001.00001.0000区域因素基础设施保证率1.00001.00001.0000公共配套设施完备程度1.00001.00001.0000与主干道通达程度1.02041.00001.0204地理位置和繁华程 度1.02041.02041.0417环境质量、周围景 观1.00001.00001.0000个别

10、因素临街状况1.01011.01011.0101楼龄1.00000.95241.0152平面布置1.00001.00001.0000配套1.00001.00001.0000楼宇品质1.00001.00001.0000装修情况1.00001.00001.0000建筑结构1.00001.00001.0000楼层1.00001.00001.0000朝向1.00001.00001.0000物业管理1.00001.00001.0000比准价格（元 / 平方米）131466.56117797.33127312.76（7）求取不动产比准价格 采用各因素修正系数连乘法，求算各可比实例经因素修正后达到估价对象条

11、件时的比准 价格。经过比较分析，各可比实例的各项不动产状况与估价对象较相似。经过测算，以上三个 可比实例的比准价格差异在正常范围内。考虑到评估对象所在区域的实际状况并结合不动产市场价格水平，本次估价确定取以上 三个可比实例比准价格的简单算术平均值作为评估对象比准价格。不动产建筑面积单价（ 131466.56 117797.33 127312.76 ） 3125525.55（元/ 平方米）不动产总价 125525.55139 17448051.45（元）二、收益法（一）概述1.基本思路（1）基本原理（2）基本计算公式情形 1：收益为无限年期不动产价值净收益 / 资本化率 （4-8 ）情形 2：收

12、益为有限年期（3）评估待估不动产的价值的思路 首先确定净收益（通过总收益减去总费用）；然后确定资本化率；最后选用适当的计算 公式求得待估不动产的价值。2.适用范围收益法适用于 经营性且有稳定收益 的不动产价值评估， 如商场、写字楼、旅馆、公寓等， 对于政府机关、学校、公园等 非经营性不动产价值评估大多不适用 。3.前提条件运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：（ 1）不动产的 未来收益 必须是 可以预测 并 可用货币来衡量 的；（2）收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的 风险可以预测 ，并 可用货币来衡量 ；（ 3）不动产 预期获利年限可以预测 。4.评估步骤运用收益法评估价值，一般经过下列 步骤 ：（1）搜集有关不动产租赁及经营方面的合同及财务资料；（2）搜集有关不动产收入、成本、税费、利润等资料；（3）确定不动产净收益；（4）确定不动产收益期限；（5）采用适当的收益法模型估算不动产收益价格。