凤冈商业步行街项目投资估算.docx

1、凤冈商业步行街项目投资估算 - 让每个人同样地提升自我凤冈商业步行街工程投资估计一、工程大要( 一) 、地域地址工程位于凤冈县城 人口万，西接外环路迎新大道，东接和平路，交通十分便利 3工程地块整体呈带状， 较为平展，具备优异的建筑规划条件 目前凤冈没有规模化的商业步行街区，工程东段处在凤冈商业片区中心地段二、工程的市场定位、商业：创建一条充满现代商业气氛和吻合市场睁开规律又拥有文化生活享受的凤冈首条商业步行街步行街长米、住处创建内部功能齐全，质量高雅，居住酣畅和外面环境优美的社区家园三、工程经济指标总建筑用地面积： 23400 平方米 35 亩总建筑面积： 41400 平方米 容积率：其中：

2、住处建筑总面积： 32000 平方米含还房 6000 平方米11 - 让每个人同样地提升自我一层商业建筑面积： 9400 平方米含还房 50 平方米步行街和广场建筑面积： 8400 平方米花台绿化面积： 750 平方米水体喷泉面积： 160 平方米备注：如步行街和公共设施的投入由开发商负责， 拆迁由政府负责投入， 还房商业补差价为 3000 元/ 平方米，住处为 450 元/ 平方米。二、预计销售收入( 一) 、市场价格测算1、住处价格是购房行为中最为敏感的因素之一。由于凤冈房地产处在初级睁开阶段，价格定位应采用本钱加成法加市场比较法。 依照凤冈房地产价格走势， 目前凤冈近来几年来开发的楼盘主

3、要为多层目前没有小高层住处 ，多层的住处价格大多数在 700 元/ 平方米以下目前凤冈规划设、计最好的楼盘广湖雅居的售价在 750 元左右。经过与本工程、地段、规模、周边配套等因素的比较建议本工程的市场均价定在 800 元/ 平方米，入市起步价在 780 元 / 平方米。22 - 让每个人同样地提升自我2、商业本工程位于凤冈的核心商业区， 工程周边商业气氛浓厚， 地理地址优越， 商业是本工程的核心，工程的商业是决定着本工程成败命脉。地理地址租金水平目前售价按 15 年投资回报静态售价按 20 年投资回报静态售价迎新大道中段10-15 元. / 月2600-3000 元/ 平方米1800 -27

4、00 元/ 平方米2400-3600 元/ 平方米迎新大道与龙泉大道交汇初15-20 元. / 月3000-5000 元/ 平方米2700-3600 元/ 平方米3600-4800 元/ 平方米和平路33 - 让每个人同样地提升自我25-40 元. / 月4500-6000 元/ 平方米4500-7200 元/ 平方米6000-9600 元/ 平方米双拥路临县政府新址3000-4000 元/ 平方米广场北路与龙凤大道交汇处2700-3000 元/ 平方米本工程位于迎新大道中段与和平路之间， 参照到工程周边各路段商铺的租金售价现状，主要以和平路段的商铺门面的租金、 售价水平为依照。 商铺的保守建

5、议售价为：临和平路 80 米路段的临街一层商铺：44 - 让每个人同样地提升自我建议市场销售均价 7000 元/ 平方米；临和平路 80-180 米路段的临街一层商铺：建议市场销售均价 6000 元 / 平方米；临和平路 180-280 米路段的临街一层商铺：建议市场销售均价 5000 元 / 平方米；临和平路 280-313 米路段的临街一层商铺：建议市场销售均价 4000 元 / 平方米；商业工程的整体均价定位为 : 5500 元/ 平方米( 二) 、预计销售收入1、商铺： 9400-50 5500 元/ =5143 万元2、商铺还房： 50 3000 元/ =15 万元小结： 5158

6、万元3、住处： 32000-6000 800 元 / =万元4、住处还房： 6000 450 元 / =万元55 - 让每个人同样地提升自我小计： 2350 万元销售收入总计： 7508 万元三、投资花销一、土地获取花销1、土地出让金： 1800 万商业土地本钱为 1599 万元，住处土地本钱为 201万元，公用土地本钱已分摊2、基础设施配套费：商业局部：9400 60 元/ 50%=28万元住处局部：32000-6000 40 元 / 50%=52万元小计： 1880 万元二、先期花销1、规划设计花销：41400 15 元/ =62 万元含局部景观设计花销2、地质勘探花销：约 20 万元3、

7、三通一平花销：约 30 万元66 - 让每个人同样地提升自我4、可行性研究花销：约 10 万元小计： 122 万元三、房屋开发花销1、建安工程花销商业局部：9400 -7000 750 元 / +7000 350 元/ =425 万元住处局部：32000 350 元 / =1120万元2、给水： 55 万元3、搭水、搭电： 100 万元4、绿化景观、灯光等公共设施花销：约 250 万元小计： 1950 万元四、管理花销1、土地使用税77 - 让每个人同样地提升自我23400 5 元/ 2年 =万元2、红、蓝线测绘花销23400 元 / =万元3、建设用地规划同意证费23400 350 元 /

8、3=万元4、建设工程规划同意证费41400 350 元 / 7=万元5、市政卫生花销41400 3 元/ =万元6、办公款待花销： 80 万元小计： 135 万元五、销售花销1、销售筹办、实行花销88 - 让每个人同样地提升自我7508 万元 %=113万元2.销售代理花销7508 万元 2%=150万元小计： 273 万元六、财务花销1、评估花销2000 万元 5 =10 万元2.利息2000 万元 %=225 万元小计： 235 万元七、其他花销1、开发管理费50万工程开发公司 2 年的人职薪水2、工程建设监理费41400 元 / =万元99 - 让每个人同样地提升自我3、建设工程质量管理

9、督查费41400 元 / =万元小计： 65 万元八、不可以预示花销： 100 万元九、税费1、营业税7508 万元 %=413万元2、印花税7508 万元 3 =23 万元3、房地产登记税7508 万元 5 =38 万元4、其他税费1010 - 让每个人同样地提升自我7508 万元 %=113万元小计： 587 万元十、总本钱： 5347 万元其中商业局部总本钱： 2686 万元住处局部总本钱： 2661 万元四、盈利能力解析以工程 100%的销售率依照工程税前收益 =工程销售总数 - 工程总本钱=7508 万元 -5347 万元=2161 万元税前收益率 =%五、盈亏平衡解析经过盈亏平衡点

10、 BEP解析本钱与收益的平衡关系利用本量利解析法， 依照本钱、销售收入与收益三者的关系， 考虑收益为零时的销售收入与单位均价，此时假设工程销售率为 100%。为了测算只考虑可售局部的盈亏平衡。1111 - 让每个人同样地提升自我一、商业1、销售面积盈亏平衡点销售面积盈亏平衡点 =2686/5500 1 %= 万平方米本工程的商业销售面积保本点为 5168 ，占方案总销售面积 9400 平方米的 %。2、销售价格盈亏平衡点销售价格盈亏平衡点 =2686/9400 % = 元/ 平方米本工程的商业均价保本点为元 / ，占方案商业销售均价的 %。一般认为，当盈亏平衡保本点在 90%以内时，工程风险较低，本工程的盈亏平衡点为 55%，因此安全余度较大。二住处住处的总本钱为 2661 万元；销售收入为 2350 万元，损失 311 万元。本1212 - 让每个人同样地提升自我工程的要点在商业局部。1313