林业权评估报告.docx

1、林业权评估报告咸宁金桂湖林业有限公司拟贷款抵押森林资源资产评估项目资产评估咨询报告书鄂永资评咨字2009第032号(全一册)湖北永业行资产评估咨询有限公司二九年十一月十六日咸宁金桂湖林业有限公司拟贷款抵押森林资源资产评估项目资产评估咨询报告书第一部分、资产评估咨询报告书 1一、评估师声明 2二、资产评估咨询报告书摘要 4三、资产评估咨询报告书正文 8(一) 委托方、产权持有者、和委托方以外的其他报告使用者 9(二) 评估目的 10(三) 评估范围和对象 10(四) 价值类型及其定义 10(五) 评估基准日 11(六) 评估依据 11(七) 评估方法 12(八) 评估程序实施过程和情况 12(九

2、) 评估假设 13(十) 评估结论 13(十一)特别事项说明14(十二) 评估报告的使用范围和限制说明 15(十三) 评估报告提出日期 15四、资产评估咨询报告书附件 17第二部分、资产评估明细表 19第三部分、资产评估说明 20第一部分、资产评估咨询报告书一、评估师声明评估师声明我们郑重声明：1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件上成立。4、评估对

3、象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位提供；所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。5、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。6、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中采用了咸宁市林业勘察设计院对本项目森林资源资产核查报告作为评估依据之一。7、注册资产评估师本人或其业务助理人员已对评估对象进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及的资产的法律权属状况给予了必要的关注

4、，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。对评估对象及其所涉及的资产的法律可能性资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。8、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。9、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任。10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。注册资产评估师：二、资产评估咨询报告

5、书摘要咸宁金桂湖林业有限责任公司拟贷款抵押森林资源评估项目资产评估咨询报告书鄂永资评咨字2009第032号摘 要【重要提示】：以下内容摘自评估咨询报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估咨询报告正文。湖北永业行资产评估咨询有限公司(以下简称本评估机构)接受咸宁金桂湖林业有限责任公司的委托，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对拟申请银行贷款抵押的森林资源资产涉及的金桂湖林业公司的分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。有林木资产面积8431亩、泡桐总株

6、数445372株。在2009年11月4日这一基准日所表现的市场价值进行评估，并出具资产评估报告。本次评估目的是对咸宁金桂湖林业有限责任公司拟用于申请银行贷款抵押的森林资源进行评估，为咸宁金桂湖林业有限责任公司抵押贷款提供价值参考依据。本次评估范围和对象为咸宁金桂湖林业有限责任公司所指定的森林资源，分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。有林木资产面积8431亩、泡桐总株数445372株。具体评估范围详见评估明细申报表。价值类型及定义：本次评估的价值类型为市场价值。评估基准日：2009年11月4日

7、。本次评估评估人员依据国家有关资产评估的法律、法规、现行经济政策及规范化要求，严格遵循了资产评估独立性、客观性、科学性、专业性等工作原则及资产持续使用、公开市场、替代性、贡献性等经济原则，以及重要性、可行性等操作原则，强调评估程序的科学性、取价标准的公正性、资产状态认定的现实性，对评估对象在评估基准日的市场价值进行公正、客观、科学的评定估算。依据评估特定目的，以及评估对象资产特征，本次评估林木资产评估幼龄林采用重置成本法，中龄林采用收获现值法；林地资产评估采用林地期望价法。在评估过程中，本评估机构评估人员对委托方提供的法律性文件及相关资料进行了验证审核；对委估资产进行了实地勘察、核对；对公开市

8、场的价格资料进行了收集、整理、对比、分析，按照评估工作的规范要求，本评估机构评估人员已经完成了资产评估必要实施的工作程序。在实施了上述资产评估程序和方法后，咸宁金桂湖林业有限责任公司委托评估的拟用于申请银行贷款抵押的森林资源在2009年11月4日这一基准日所表现的价值评估结果为人民币1900.68万元，大写：人民币壹仟玖佰万零陆仟捌佰元整。本报告评估结果有效期为壹年(二OO九年十一月四日至二O一O年十一月三日)。发放贷款银行应全面理解本评估结论，并注意全面分析贷款申请人相关抵押资产及其负债情况，同时考虑贷款申请人的偿债能力，慎重决定发放贷款的形式和金额，不能把本报告评估结果作为贷款发放时的唯一

9、依据。本报告摘要仅供咸宁金桂湖林业有限责任公司为本次评估目的所用，不得作为其他经济目的使用。（此页无正文）湖北永业行资产评估咨询有限公司 评估机构法定代表人： 中国武汉 中国注册资产评估师： 武昌紫阳东路77号伟鹏大厦12楼 中国注册资产评估师：林业专家：林业专家：二九年十一月十六日三、资产评估咨询报告书正文咸宁金桂湖林业有限责任公司拟贷款抵押森林资源评估项目资产评估咨询报告书鄂永资评咨字2009第032号正 文湖北永业行资产评估咨询有限公司(以下简称本评估机构)接受咸宁金桂湖林业有限责任公司的委托，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对拟申请银行贷款抵押的森林资源资产涉及的金

10、桂湖林业公司的分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。有林木资产面积8431亩、泡桐总株数445372株。本评估机构评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查，对委估资产在2009年11月4日这一基准日所表现的市场价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方概况单位名称：咸宁金桂湖林业有限责任公司住 所：南川水库旁法定代表人：王伟建注册资本：叁仟万圆整实收资本：叁仟万圆整公司类型：有限责任公司经营范

11、围：高科技生态资源保护项目的开发、种植业新技术、新产品的开发、应用与推广，林业资源开发。咸宁金桂湖林业有限责任公司成立于2005年12月，是一家专门从事速生用材林种植、开发的有限责任公司。该公司自2006年起就按照国家的“三农政策”,大力发展速生丰产林，目前该公司被列为农业产业化市级重点龙头企业和省林业产业化重点龙头企业。该公司在咸宁南川、双溪、马桥、横沟及黄石阳新县已购买林地70000余亩，到目前为止已发展速生丰产泡桐林49274亩，已办林权证42551亩。（二）产权持有者概况本次评估产权持有者为咸宁金桂湖林业有限责任公司（三）其他报告使用者本评估报告的使用者包括委托方、资产评估业务约定书中

12、约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报告使用者。二、评估目的本次评估目的是对拟用于申请银行贷款抵押的森林资源进行评估，为咸宁金桂湖林业有限责任公司抵押贷款提供价值参考依据。三、评估范围和对象纳入本次评估的范围和对象为咸宁金桂湖林业有限责任公司所指定的森林资源，分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。有林木资产面积8431亩、泡桐总株数445372株。具体评估范围详见评估明细申报表。纳入本次评估范围的资产与委托评估(资产评估委托合同书)确定的资产范围一致。四、价值类型及其定义依据本次

13、评估目的，确定本次估值的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本次评估基准日是2009年11月4日。评估基准日是根据本次评估的特定目的及现场勘察日由委托方确定。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等均以此基准日外部经济环境以及市场情况确定。本次资产评估所采用的价格标准(资料)均系评估基准日公开市场的现行市价。六、评估依据(一)行为依据1、咸宁金桂湖林业有限责任公司给本评估机构出具的资产评估委托书。(二)法规依据1、中国资产评估协会中评协199603号

14、资产评估操作规范意见；2、财政部财企200420号关于印发资产评估准则-基本准则和资产评估职业道德准则-基本准则的通知；3、财政部财评字199991号文件关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知；4、财政部与国家林业局财企2006529号森林资源资产管理暂行规定；5、国资办发199695号森林资源资产 评估技术规范（实行）；6、财政部文件财政部、国家税务局关于林业税收政策问题的通知（财税字【2001】171号文）；7、中华人民共和国森林法、中华人民共和国公司法、中华人民共和国会计法、中华人民共和国农业土地承包法；8、森林资源调查主要技术规定；9、湖北省森林资源规划设计调查和森林分类经

15、营调查技术规定。(三)产权依据1、企业法人营业执照和税务登记证；2、金桂湖林业公司林权证；3、金桂湖林业公司与各有关村签订的承包合同。 (四)取价依据1、国家标准造林技术规程GB/T15776-1995财综字【1999】17号文；2、湖北省咸宁市林业勘察设计院主要树种造价模型表、森林资源资产核查报告；3、咸安区林业局等单位提供的相关经济技术指标等；4、永业行资产评估咨询有限公司价格信息资料库；6、评估机构掌握的有关资料和估价人员、林业专家实地勘察、市场调查所取得的相关资料。七、评估方法本次委估森林资源全部为一年生泡桐速生丰产用材林，根据森林资源资产评估技术规范（试行），对林木和林地分别选用了相

16、应的评估方法。林木资产评估采用重置成本法，林地资产评估采用林地期望价法。八、评估程序实施过程和情况根据国家有关资产评估法律规定和操作规范要求，按照资产评估合同书约定的事项，本评估机构评估人员已实施了对委托评估资产的法律性文件及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查以及相应的其他资产评估程序。此次资产评估大体分为四个步骤： （一）接受委托阶段及准备阶段（2009年11月3日-2009年11月16日）1、本评估机构于2009年11月3日接受金桂湖林业公司的委托，正式受理了该项业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委估的资产构成、产权界定、评估范围、评估目的等有关情况，与委托方共同商定评估基准日

17、。2、签定“资产评估业务委托协议书”，明确双方各自承担的责任和义务。3、在专业人员具体指导下，按照评估规范要求，由产权持有者作好评估前的各项准备工作，包括资产清查、取证，准备需要提供的有关资料。4、依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。5、进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。（二）现场清查阶段（2009年11月4日2009年11月5日）评估人员根据金桂湖林业公司提供的有关资料，按照湖北省森林资源规划设计调查和森林分类经营调查技术规定的要求于2009年11月4日至5日会同咸宁市林业勘察设计两位林业专家到实地进行了现

18、场勘察与核实工作。评估人员依据提供的有关权属及申报资料，首先，前往与咸宁市林业勘察设计院二位专家进行权属核实，到部分造林村访问土地租赁使用合同情况。在对委估物进行初步调查的基础上，到相关部门了解相关经济指标，并予记录。然后，根据湖北省森林资源规划设计调查和森林分类经营调查技术规定,运用小班抽查法，对委估物进行了核查工作，并出具了核查报告。（三）评定估算及综合处理阶段（2009年11月6日2009年11月14日）评估人员针对不同资产类型，根据评估现场勘察、检测与鉴定情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。（四）评估结果的分析和评估报告的撰写阶段（2009年11月15日20

19、09年11月16日）根据各专业小组对所有资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写评估报告书初稿，并向委托方提交并征求意见。在与委托单位充分商讨和必要修改后，评估结果及相关资产评估说明按规定程序进行三级复核，即首先由本次评估项目负责人复核后提交给评估报告复核人复核，评估报告复核人复核后再提交给本评估机构法定代表人复核。全部复核意见反馈回评估项目组及林业专家，经充分讨论确定后，由评估项目组作进一步修改。最后由评估项目组完成报告并装订成册，向委托单位提供正式资产评估咨询报告书。九、评估假设1、一般假设（1）持续原地开发使用并现有用途不变假设；（2）公开市场假设；（3）国家宏观经济政策及关于企业

20、林业行业的基本政策外部经济环境无重大变化假设；（4）国家税收政策、货币政策不变假设。（5）以2009年11月4日为评估基准日，根据公开市场原则确定的现行公允市价，对影响公司收益的税率、税基等国家宏观经济政策及相关因素均假定不变，也不考虑通货膨胀对公司经营状况影响。（6）假设预测期间的国家政策、市场行情不会发生重大变化。（7）评估基准日评估对象的现时情况和内外部条件无重大变化。（8）公司无其他人力不可抗拒和不可预见因素造成的重大影响。十、评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后，咸宁金桂湖林业有限责任公司委托评估的拟用于申请银行贷款抵押的森林资源在2009年11月4日这一基准日所表现的价值评估结

21、果为人民币1900.68万元，大写：人民币壹仟玖佰万零陆仟捌佰元整。十一、特别事项说明1、本报告是在委托方即产权持有者提供资料、数据的基础上及咸宁市林业勘察设计院所提供的林木及林地勘察报告的基础上为评估目的所作。委托方即产权持有者对所提供的相关数据资料的真实性、全面性、完整性、合法性、合规性、可靠性负责并承担相应的法律责任；本评估机构对评估原则、评估依据、评估方法、评估结果的客观性、公正性负责并承担相应的法律责任。2、本次评估没有考虑列入评估范围的资产有关的抵押、质押、担保、或有资产、或有负债等事项，以及上述事项在基准日后可能发生的对评估结论的影响。 3、本次评估不考虑评估范围以外的法律问题，

22、也不考虑评估基准日后的资产市场变化情况对评估结论的影响。4、本次评估报告采用了咸宁市林业勘察设计院林业专家现场勘察成果，并由咸宁市林业勘察设计院出具勘察报告，咸宁市林业勘察院对勘察树木数量和相关指标的真实正确性承担责任。5、评估人员对委估的森林资源的位置、生长环境、生长状况进行了调查，调查过程中未发现严重问题。但我们无法预见委估森林资源将来是否受病、虫、火灾、天气干旱或洪涝影响而树木生长或其他任何破坏。6、本报告所称评估价值是指委估资产作为林业生产基地的用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境不变的前提下，为本报告所列明的评估目的而提出的公允估价意见。7、本次评估项目参加人员与

23、委托方、产权持有者均不存在利益关系。8、本报告仅对评估基准日委估的林地使用价值和林木资产价值作出客观公允反映，对这一基准日以后的资产价值发生重大变化不负任何责任，同时本报告并未考虑委估资产是否存在密切关联债务，也未考虑企业经营行为给委估资产价值带来的影响。9、发放贷款银行应全面理解本评估结论和评估咨询报告正文中列明的重要事项说明，并注意分析贷款申请人相关抵押资产及其负债结构，同时考虑贷款申请人的偿债能力，慎重决定发放贷款的形式和金额。本评估机构及签字注册资产评估师并无责任承担发放贷款银行放贷后所引发的一切后果。十二、评估报告使用限制说明 1、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，即从2

24、009年11月4日至2010年11月3日。2、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；3、在评估基准日期后，且评估结果有效期内若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。4、本报告是以评估基准日评估对象的现时情况和内外部条件作为基础，反映评估对象在本次评估目的下，公开市场原则确定的公允市价。没有考虑委估资产将来产权变动时可能承担的任何开支及税费，以及特殊交易可能追加的付

25、出的价格对其评估价值的影响。当前述评估目的等条件及评估中遵行的委估资产持续经营原则等 其他情况发生变化时，本评估报告结果一般会失效。5、按现行规定，本报告评估结果使用有效期为一年，即2009年11月4日至2010年11月3日止；6、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，并且未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。7、本评估报告需要由评估机构和参加项目的注册资产评估师和林业专家同时签字本报告才可为前述评估目的使用和送交主管机关备案，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可本评估机构不会随意向他人

26、提供或公开。8、本报告之附件是本报告重要组成部分，和本报告具有同等法律效力。十三、评估报告提出日期本评估报告提出日期为二九年十一月十六日。本评估报告书经湖北永业行资产评估咨询有限公司法定代表人和注册资产评估师签字并加盖湖北永业行资产评估咨询有限公司公章后生效。湖北永业行资产评估咨询有限公司 评估机构法定代表人： 中国武汉 中国注册资产评估师： 武昌紫阳东路77号伟鹏大厦12楼 中国注册资产评估师：林业专家：二九年十一月十六日四、资产评估咨询报告书附件咸宁金桂湖林业有限责任公司拟贷款抵押森林资源评估项目资产评估咨询报告书鄂永资评咨字2009第032号附 件(一)咸宁金桂湖林业有限责任公司出具的资

27、产评估委托书；(二)咸宁金桂湖林业有限责任公司营业执照复印件；(三)部分委估资产概貌性照片；（四)林权证、承包合同复印件； (五)咸宁市林业勘察院森林资源资产核查报告复印件；(六)委托方、产权持有者的承诺函复印件；(七)评估机构资格证书复印件；(八)评估机构营业执照复印件；(九)参加评估人员资格证书复印件。第二部分、资产评估明细表第三部分 资产评估说明咸宁金桂湖林业有限责任公司拟贷款抵押森林资源评估项目资产评估说明一、关于评估说明使用范围的声明本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门，审查资产评估咨询报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任

28、何单位和个人，不得见诸公开媒体。湖北永业行资产评估咨询有限公司二九年十一月十六日二、关于进行资产评估有关事项的说明(一)委托方与产权持有者概况（一）委托方概况单位名称：咸宁金桂湖林业有限责任公司住 所：南川水库旁法定代表人：王伟建注册资本：叁仟万圆整实收资本：叁仟万圆整公司类型：有限责任公司经营范围：高科技生态资源保护项目的开发、种植业新技术、新产品的开发、应用与推广，林业资源开发。咸宁金桂湖林业有限责任公司成立于2005年12月，是一家专门从事速生用材林种植、开发的有限责任公司。该公司自2006年起就按照国家的“三农政策”,大力发展速生丰产林，目前该公司被列为农业产业化市级重点龙头企业和省林

29、业产业化重点龙头企业。该公司在咸宁南川、双溪、马桥、横沟及黄石阳新县已购买林地70000余亩，到目前为止已发展速生丰产泡桐林49274亩，已办林权证42551亩。（二）产权持有者概况本次评估产权持有者为咸宁金桂湖林业有限责任公司(二)关于经济行为的说明本次评估目的是对拟用于申请银行贷款抵押的森林资源资产进行评估，为咸宁金桂湖林业有限责任公司抵押贷款提供价值参考依据。(三)关于评估对象与评估范围的说明纳入本次评估的范围和对象为金桂湖林业公司的分布于湖北省咸宁市咸安区委估林木资产位于咸宁市咸安区桂花镇3个村和白云山林场境内，全部为乔木用材林地，涉及两个镇（场）、3个村、17个小班。有林木资产面积8431亩、泡桐总株数445372株。具体评估范围详见附件林权证和评估明细申报表。(四)关于评估基准日的说明本次资产评估基准日是2009年11月4日， (五)可能影响评估工作的重大事项说明此次评估尚不存在影响评估工作的重大事项。(六)资产清查情况说明本次资产评估中，咸宁金桂湖林业有限责任公司组织有关人员对拟抵押资产进行了全面清查，在此基础上由咸宁金桂湖林业有限责任公司按资产评估规范的有关要求填制了资产评估申报明细表，提交给资产评估机构。纳入本次评估的范围和对象为咸宁金桂湖林业有限责任公司