武汉光谷新项目全程策划案.docx

1、武汉光谷新项目全程策划案香港太平洋（武汉区）营销推广提案 第一章 市场分析一、宏观政策环境（一） 国家宏观政策对房地产市场影响不容忽视 “高增长”的宏观经济发展态势显然已经引起政策制定者的密切关注，从近年来国家种种调控政策的出台看，经济运行伴随通货膨胀率的快速上升成为中央比较担忧的一个方面。武汉市房地产市场近期经历快速发展的过程，体现在房价的快速上涨，与全国房地产市场发展大势紧密相系。 武汉市宏观经济发展迅速，一批批大项目的成功落户武汉，以及“81”城市圈战略的逐渐深入，种种迹象表明武汉区域经济发展良好，进而催发房地产市场的迅速上升。但过热的经济发展，必定为宏观政策制定者所密切关注，随着一系列

2、针对宏观经济过热的调控政策出台，房地产市场发展也必定受其影响，出现新的情况，这是所要关注到的。 对经济良好增长的预期不会有太大改变，随着加息、房贷新政以及针对房地产开发企业的种种政策出台，国家打击投机性房地产市场需求对市场的影响逐渐被消化，也将是房地产市场调整并回归市场真正价值的时机。因此，可以预期市场真实需求将成为推动区域房地产市场发展的核心动力，区域价值逐渐凸现将为本案提供良好的市场基础。（二）相关政策和法规1、央行和银监会9月27日发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，房贷新政备受关注；新政规定：第二套（含）以上的住房，需首付四成以上，贷款利率不得低于同期同档基准利率的倍。商业用房首付

3、不得低于五成，利率不得低于同期同档次利率的倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，给投资买房者以巨大的压力；但“第二套贷款住房”各地各家银行界定不一，微观金融政策效应可能在银行博弈中被弱化，长期走势待关注。2、央行屡屡宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率； 不断提高银行准备金率，是国家“收紧银根”抑制经济泡沫的体现。但政策过紧住房的刚性需求也将受到很大遏制，绝大部分开发商的资金链将完全陷入困境，因此后市大幅度提高的存款准备金率可能性比较小。3、央行连续加息后，市场加息预期强烈； 为了继续落实宏观调控政策、遏制固定资产投资增速过快的势头，同时为了有效遏制投资性购房和炒

4、房冲动，2007年，已经连续加息，后市基于对通货膨胀情况的判断以及对经济总体增长情况的预期，加息预期仍然十分强烈。4、保障性住房的建设将取得实质性进展经济适用住房制度作为一项重要的住房保障制度，在2007年将进一步完善发展。统筹考虑与廉租住房制度、住房公积金制度等住房保障资源的相互衔接，发挥政策合力，促进低收入家庭住房问题的根本解决。经济适用住房建设规模、项目布局和供应对象，将根据当地市场发展状况、居民收入水平、房价水平等合理确定；经济适用住房购房人的退出机制也将日益规范与完善。5、地方的批地权将明显受限，土地闸门将更加严格，70%、90平米的供地政策将在全国范围内得以贯彻随着中央将“土地监察

5、局”空降到地方的政策铺开，从而使得地方政府的批地大权受限，但整体上主要大中城市的土地供应量将保持稳中有升。6、与国家宏观调控政策相响应，本月武汉地方政府相继出台了关于“更名、退房”新政政策规定：对购买两套以上商品房的单位或个人，所购房屋原则上不得作注销、更名处理，并对购买第一套商品房的单位或个人，具体可以更名或退房情况做了规定。此政策的目的在于在规范房地产市场交易行为，抑制过度投机，防止楼价的非自然上涨，至此合同更名、退房名义进行炒房的招数行不通了。7、物权法颁布及从2007年10月1日起开始实施，新物业管理条例也开始实施8、土地增值税收开征1月16日，国家税务总局发布了关于房地产开发企业土地

6、增值税清算管理有关问题的通知(以下简称通知)。通知要求各地从07年年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。该税开征将意味着开发商成本增加，也体现到房价的快速上升。税收不断在加重，买房门槛也在不断抬高。连续的加息、调高银行准备金率和第二套房提高首付等政策的出台，对房地产市场影响很大。由于我国正处于流动性过剩时代，市场加息预期并没有消退。对于对房价的继续上涨，由于历次宏观调控政策效果并不明显，房贷新政仍需市场检验，后市可以预期将会有系列调控“组合拳”的出台也不是没有可能。（三）宏观政策影响楼市发展，但武汉房地产市场基本面受其影响不大1、成交指标表

7、格 武汉市房地产市场2007年1-10月成交指标表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交套数(套)76093281593076187753915788437705102979381成交面积（万平方）成交均价（元/平方）39823968393339944033416742534459483752792、具体指标分析成交套数分析：从图表中可以看出，1到10月房地产成交套数基本上处于一个平稳上涨的趋势，其中2月份是传统的春节，属于房地产交易的淡季，住宅成交套数下滑可以理解。7月8月以及10月的住宅成交套数都有所下降，其原因除了市场的冷热规律外，在金9银10的10月份下滑，就不能不忽视国家的宏

8、观调控，以及相继出台的政策对房地产市场影响了。成交总面积：从上表可以看出1到10月住宅成交面积基本上处于平稳上升的趋势，其中2月，9月以及10月下降的较多，其走势与销售套数相对应，套数的升降直接左右成交面积，但9月的成交套数上升成交面积却成下降的趋势主要是因为9月武汉市的几个经济适用房项目的开盘发售小户型的大量成交造成的。同样10武汉市住宅成交套数受国家政策的影响下滑，成交面积的下滑也是在情理当中的。成交均价分析：10月商品房成交均价为5279元/，较9月上升442元/，涨幅达14%，创历史新高。从上述数据中可以看出，虽然成交总套数仍在下降，但因各楼盘价格攀升迅速，例如汉口的融科天城等几个高档

9、楼盘的集中开盘，使得成交总金额的下降速度减缓明显，成交均价不断上升。可见，仅管新政不断出台，市场隐现观望之势，但开发商仍然预期良好，楼市价格继续坚挺。总结：国家相关宏观调控政策的出台，目的在于打击楼市中存在的泡沫，尤其是投机性炒房市场。房贷新政等政策出来后，投资性住房需求受到极大影响，但自住性购房需求受影响并不大。光谷片区经济加速发展，一些大企业大项目落户将直接推动该片区楼市的走强，因此可以下结论未来该区域房地产市场总体上保持快速增长态势。一方面仍有相当大的住房需求未得到满足，另一方面，市场对商品房的投资和投机需求也将继续存在。因此在政策执行方面，央行将继续保持房地产金融政策的持续性。楼市的基

10、本面表现在市场、经济、金融、货币、人口、及足够长时期内的发展趋势等六个方面，各类调控宏观政策的出来短期内影响较大，但对于楼市基本面并未发生根本性的改变，也就是说房地产市场继续发展的基础未变。从上述数据中可以看出，虽然成交总套数仍在下降，但因各楼盘价格攀升迅速，成交均价却在持续上升，可见，尽管新政不断出台，市场隐现观望之势，但开发商仍然预期良好，楼市价格继续坚挺。二、区域概况（一）武汉中国光谷片区发展持续升温光谷片区位于武汉市东南面城乡结合部，以鲁巷广场为中心，西抵民院路，南至庙山和汤逊湖,北达珞瑜路，东部延伸到江夏区。在2001年七月，武汉市政府将该片区正式规划成国家的光电子产业基地，且定义为

11、“武汉中国光谷”,整个光谷占地约120平方公里，总居住人口规模30万，大批高新企业的进入，使该地区得到迅猛的发展。光谷正逐步形成“一区（光电子信息产业区）一轴（光电子信息产业研发主轴）”的空间布局，“一区”即光电子信息产业区，是光谷的主体区域，它包括五个园区：东湖高新科技工业园、汤逊湖大学科技产业园、湖北软件产业基地、关山机电工业基地和光电子科技商贸服务区。其中，光电子科技商贸服务区指光谷广场东南角面积平方公里的区域，是整个光电子信息产业区的龙头，是未来光谷的运转枢纽。伴随着政府基础设施建设投资力度的加大，光谷广场、鲁巷购物中心和光电子核心市场等配套设施的一一建成，光谷开始吸引海内外科技人员的

12、目光.不断有留学的科研人员归国，在光谷内进行自主创业，预计到今年年底，光谷规模以上的企业总数将达到1500余家。因此,日后，光谷的发展前景将是非常广阔的。（二） 交通开发已经成熟，配套设施逐渐成型区域内部及周边的道路交通开发已经比较成熟，东西向有珞瑜路和雄楚大街两条主干道,连通光谷与武昌主城区；南北向有民院路,关山一路,关山二路等干道，连通光谷和庙山、江夏郊区，这些大道都相当宽阔，且路面非常平坦洁净。同时地铁的新建又将给光谷的发展带来新一轮的机会。光谷广场作为武汉市重点建设的绿化广场之一、周围有鲁巷广场大型购物中心，凯鸿苑饭店和关山饭店等各种酒店，中国银行，农行，建行等各大银行的分支机构，也有

13、特色酒吧等娱乐场所。 同时，光谷广场还是规划中的光谷科技商贸服务区，周边将建设剧场、艺术中心、科技公寓等一大批文化交流设施，以及远程教育中心、医疗保健中心、会展中心、国际技术交流中心、情报中心、光电子博物馆、人才资源中心、体育中心和图书馆等公共设施。另据悉，在光谷广场附近，还将兴建18万平方米的光电子市场、30层的金融大厦和平方米公里的步行街商贸区，并在步行街商贸区建1到2个五星级酒店，可见，在不远的将来，光谷片的配套设施会非常完善。（三） 生态环境优美，人文教育氛围浓厚光谷板块位于东湖新技术开发区内，为武汉东大门之要冲，怀抱生态优美的南湖、汤逊湖，北望郁郁葱葱的喻家山脉，自然环境得天独厚。而

14、光谷不但环境优美，更具有浓厚的文化教育气息，其内汇集了18所全国知名高等院校、56个省部属科研院所，有10多万名各类专业科技人员。尤其在珞瑜路沿线，环境静雅，交通便利,知名院校林立，具有非常浓厚的文化氛围,这里集中了教师、科技企业员工等一大批知识分子。另外，政府已经计划，在紧邻光谷的江夏建成较大规模的大学城，大学家属区预计在15年以内能完成迁移，光谷片内的人文气氛将因此更加浓厚。（四） 产业发展已具规模，经济发展状况远高于武汉平均水平武汉中国光谷规划发展的重点产业分为信息光电子产业、能量光电子产业、消费光电子产业、及软件产业4大类。其中，信息光电子产业计划产值达500亿元，在4类产业中发展最为

15、看好，在这个领域中，主要龙头企业包括武汉邮电科学院 、武汉电信器件、长飞光纤光缆、武工大光纤中心等。目前,光谷的光纤通信、光纤光缆等产业已形成较大规模，尤其长飞光纤光缆，总产量和总产值均占到我国整个光纤光缆市场的第一位。正因为光谷内的新技术开发企业众多且发展势头良好，所以光谷的人均GDP 已接近沿海发达地区，远高于武汉市平均水平，武汉市1999的GDP是1067亿元，而预计今年光谷的光电信息产业规模能达到1000亿元，可见，光谷经济在整个武汉市经济中所占的比重是相当大的。据报道，在今年1月，武汉中国光谷实现“开门红”，完成财政收入亿元，同比增长%，这说明，光谷的经济发展状况目前非常好，这就为光

16、谷房地产市场的发展奠定了坚实的基础。（五）政策鼎力支持，未来规划为科技新城“武汉中国光谷”在发展规划中，将以科技新城为基础，光电子产业为核心，中央商务区为龙头，发挥区域资源的整体优势，逐步增强光谷的示范效应、名牌效应和聚变效应，使之成为全国乃至全球关注的焦点。总之，光谷将逐步形成一个相对独立，集科技、商贸、金融、教育为一体的科技新城。这里就是中国的“硅谷”，发展前景不可估量。从整体上看，武汉中国光谷在发展模式上主要采取通过制订优惠政策及环境吸引国内外资金和人才，不过目前光谷产业化程度还不高，而且资金不足也是发展上的隐忧。另外，由于很多规划用地成为住宅和商业用地，工业用地开始出现短缺，为保证工业

17、用地，武汉市政府在2003年已明文规定在光谷片区将不再向开发商供应住宅用地。根据政府对光谷的定位，我们可以预见，政府对光谷未来的住宅土地供给必将有所控制，而由于片区企业的增加，新人口的进入和经济水平的提高，必然导致光谷地块进一步增值，房价继续攀升。三、光谷房地产市场分析（一）、供应总量分析片区内楼盘供应量非常大，目前在售楼盘有十几个之多，粗略估计目前此区域内的楼盘总供应量达到了200万方以上。随着光谷的众多科技园发展和成熟，且众多大型的高科技企业如长飞光纤光缆和邮科院等盘踞于此。近期随着富士康、华为以及EDS等大型专业制造企业的纷纷入驻，进一步提升了片区的市场热度与升值潜力。一大批制造业、高新

18、科技企业的进入，直接拉升了该区的市场购买力，因此可以预期光谷片区房地产市场将进一步升温，整体市场供应量也将持续放量增长。（二）、物业类型及规模大规模楼盘开发居多，物业类型因区域而不同。光谷片区目前土地资源丰富属于一个高速发展的区域，凭借着其良好的自然资源和人文资源吸引了众多知名品牌开发商来此，例如万科。众多实力需雄厚开发商的加盟使得光谷单个楼盘开发规模越来越大，大规模楼盘接踵而至，同时新的物业理念被引入进来如townhouse，创意小户型等等（三）、价格趋势分析近年来，武汉市房价在外来人口增加、城市经济实力提高，房地产投资增加，以及城市建设投入加大、土地建安成本提高等因素共同作用下，一直保持上

19、涨的趋势。根据武汉房地产信息网公布数据显示，2007年上本年武汉市商品房成交价格从1月份到5月份上涨约50元/平米，半年上涨幅度达到%，整体价格涨幅相对平稳。各月度成交均价与2006年同期相比有明显提高，6月份成交均价同比增长达到15%。随着光谷六个科技园的发展以及众多大型企业的扎堆，光谷的需求量日益增大。良好的区域经济环境保证了充足的购买力 ，随着区域楼盘品质的提升，住宅用地的减少，地铁的规划动工使得光谷的楼盘价格持续上扬。其上升趋势更是惊人。（四）、区内人群特征分析光谷片内高校众多，科研院所林立，教师和科技人员占到人口总数的60%以上，而且他们工作稳定，工资水平较高，具备较好的购房经济实力

20、，因此光谷片的高校教师和科技工作者是本案客户群体之一。关南片内知名院校最多，所以购房者中，高校教师占的比重也最大，如云顶居和金地阳光城，教师群体占到70%以上；而关东片的购房者是以科技园区内的企业职工为主，如保利花园，有很多客户都是邮科院的员工；鲁巷和雄楚大街片则是两者皆有，虽然这两片高校不多，离光谷科技园区也较远，但因为配套设施齐全、交通方便、商贸发达、离武昌主城区较近，所以也成为很多光谷片内的教师和科技人员的居住选择地。（五） 区域优势梳理 区域内经济飞速发展，高新企业不断的迁入带来大量的需求 经济的腾飞带动商业的发展，步行街的完工进一步完善了板块内商业的配套 城市中环线成型，助推片区发展

21、南移，区域升值空间巨大 地铁的动工交通不再是阻碍区域发展的障碍 良好的投资环境吸引了众多房地产开发企业，楼盘品质整体提升，百家争鸣 区域内楼盘价格持续上扬，楼盘销售依然火爆 居民素质高保证了强大的购买力四、直接竞争楼盘分析（二）竞争楼盘概况：楼盘名称光谷坐标城锦绣龙城清江山水万科魅力之城当代国际花园开发商湖北长城建设实业有限公司湖北长城建设实业有限公司湖北清江置业有限责任公司武汉市万科房地产有限公司武汉宏腾房地产开发有限公司武汉当代科技产业集团股份有限公司项目地址东湖新技术开发区大道与南胡交汇处中国光谷民族大道与中环交汇处洪山区东湖新技术开发区光谷软件园三路东湖高新技术开发区高新四路和光谷一路

22、交汇处武汉市东湖高新区曙光软件园三路武汉市东湖高新技术开发区关凤大道8号市场均价690058006000580056006400在售栋数8栋5栋4栋高层4栋一期6栋二期6栋40栋总户数480550370套500多套共计560套3030总建筑面积万方 共计40万方共计80万方74万方 24万方（一期一组团）40万方万方万方主力户型93,104-1103*23*2 2*22*2 3*22*22*2 3*22*2 3*2本案周边聚集了清江山水、当代国际花园、万科魅力之城、锦绣龙城、光谷坐标城等六个楼盘，除外其他的楼盘体量都非常大，尤其是清江山水总的开发达到了74万方。此五个项目都是于今年年底开盘总的

23、体量达到1500套左右，面积多在80-135平方之间。物业类型基本都是小高层和多层。物业类型与户型面积与本案相似，加之本案是在明年4月推出，对前期蓄水期的影响非常大。（三）、未来竞争楼盘供应趋势楼盘名称当前供应面积未来供应面积清江山水约5万方约60万方当代国际花园约8万方约20万方万科魅力之城约4万方约30万方约2万方约2万方锦绣龙城约7万方约30万方光谷坐标城约3万方（已售完）约7万方合计29万方149万方与本案竞争的楼盘当前供应量也比较大，四个楼盘合计有29万平米，虽然本案暂时未开盘，但对本案的目标客户必定形成一定的分流。虽然统计显示，未来供应面积近150万平方，本案将面临比较激烈的市场竞

24、争。（四）、直接竞争楼盘对比1、清江山水 项目定位： 74万方纯现代原创生活城总体特点：项目总建筑面积超过74万平方米，由筑坝工程鲁班奖清江置业设计。建筑形态覆盖情景洋房、小高层和高层，产品面积涵盖55180平方米，其中以两房和三房及部分小户型为主，同时有10左右的创意户型。地理位置较理想，出行较方便，周边有EDS这样的大企业。小区景观优美，20000平米的中央主轴水景成为了项目的最大看点，小区内的配套也比较完善。2、当代国际花园项目定位：光谷首府 60万方别墅级国际居住区总体特点：项目体量大，户型分布广，涵盖70300平米，多种户型可供选择，主要有普通多层、退台式花园洋房和宽HOUSE且有城

25、市别墅“比弗利”，小区配套有6万平米运动公园及 “当代艺术馆”，建筑低密度，24小时供暖。3、万科魅力之城项目定位：40万方的多元化大型魅力住区总体特点：万科的品牌先天优势，又是离富士康、中芯国际最近的项目，且户型设计上节省空间，76两房和89紧凑小三房，送精装修。一期的楼盘非常成功，陆续推出的楼盘也延续其良好的势头。而万科城市花园受到了消费者的青睐，树立了良好的口碑。依托其上个楼盘的优势，此楼盘将继续受到追捧。4、项目定位：玲珑空间、魔幻天地总体特点：楼盘规模较小，总共12栋约500户。小区的配套和绿化也一般，但是其定价是周边楼盘中最低的，其户型也多为精致小户型小至50平方一房一厅， 大至1

26、10平方三房两厅。单价低，户型紧凑。项目的地理位置较理想，出行较方便，周边有EDS这样的大企业。户型较合理，符合年轻人追求浪漫、追求多变的心理，空中花园可根据自己的需要打造，且只需50%的付出。此外其卖点是他的高性价比和较低的总价，这对中低层购房者还是有一定的吸引力的。5、项目定位： 80万方坡地公园社区总体特点：项目体量大，与光谷坐标城相呼应，过万方大面积绿地，8万方大坡地运动公园。建筑类别多样有多层、小高层和高层。户型多样，24小时集中供。暖内建设幼儿园，教育配套完善。囊括大型商业中心、儿童天地、生态公园、社区服务中心、运动场等诸多大型配套6、光谷坐标城项目定位：最具国际气质的光谷24小时

27、供暖大社区总体特点：凹凸感鲜明的建筑立面，超大尺度的入户花园（或观景阳台），恒温游泳池，集中供暖，节能保温建材的运用，1：1停车位，“庭院式”的园林主题，5万平方米商业区配套，超五星级酒店、酒店式豪华公寓和高级写字楼的入驻。（五）各竞争楼盘核心卖点及核心概念对比楼盘名称光谷坐标城锦绣龙城清江山水万科魅力之城当代国际花园核心卖点最具国际气质的光谷24小时供暖大社区80万方坡地公园社区74万方纯现代原创生活城大型魅力生活住区玲珑空间、魔幻天地光谷首府60万方别墅级国际居住区核心概念思想第一城生态人文城新都市主义之城新城市主义新古典主义城市别墅（六）竞争楼盘中，周边配套以及小区配套是否健全成为争夺市

28、场的关键点1、周边配套较完善楼盘楼盘名称配套设施芭比伦堡学校：中建三局幼儿园、光谷小学、华师一附小、光谷实验中学华师一附中（初中部、高中部）等超市：关山超市，曙光超市，鲁广超市，中百超市、苏宁电器、工贸家电等银行:招商银行、工商银行、农业银行、建设银行、民生银行等医院：武汉融达医院、关山医院、东湖医院、武汉市长动医院、湖北省中医院商业：小区配套商业街、鲁广15万平米商业街小区配套：高8米的原生态坡地、水系、篮球场等锦绣龙城学校: 中南财经政法幼儿园、光谷实验小学、鲁巷小学、中南民族大学附属小学、关山中学综合商场:鲁巷广场、苏宁电器银行:工商银行、建设银行、民生银行医院:东湖医院光谷门诊部、关山

29、医院清江山水学校：小区内幼儿园、光谷小学、华师一附小、光谷实验中学华师一附中（初中部、高中部）等超市：关山超市，曙光超市，鲁广超市，中百超市、苏宁电器、工贸家电等银行:工行、农行、建行、民行等医院：关山医院、东湖医院、武汉市长动医院、湖北省中医院商业：小区配套商业街、3000平米大超市、鲁广15万平米商业街小区配套：2万方人工湖、幼儿园、商业街、会所等光谷坐标城超市：关山超市，曙光超市，鲁广超市，中百超市等等银行：工行，建行，农行，民生银行，招商银行等等医院：省中医院，关山医院，东湖医院，建设中的中德医院教育：华师幼儿园、光谷六小、光谷实验小学、新华师一附中、光山中学以及华中科技大学、中南民族

30、大学等18所高等院校2、周边配套不够完善楼盘楼盘名称小区配套当代国际花园学校:湖北经济学院，综合商场:鲁巷广场购物中心，中百超市，万家福超市,银行:中国银行，光大银行，农行，建行，工行,医院:关山医院，市十二医院万科魅力之城学校：世纪双星双语幼儿园、华师附小城市花园分校商业：休闲商业区、小区商业从上面配套对比看出，当前各个房地产开发商对项目配套都比较重视，即便周边配套不尽完善的楼盘也加大了小区内的配套建设，同时加大对周边政府将会在此区域投入大量的配套的宣传。（七）、竞争楼盘均价情况 由上图可以看出，在光谷片区房地产市场收到热捧的背景下，周围竞争楼盘房屋均价整体高于目前武汉市的市场平均水平，而且

31、有进一步上升的趋势，但区域竞争也将更家激烈，可为xxxx定价提供参考。（八）、竞争楼盘分析总结 竞争楼盘打造的都是社区大盘，配套设施较为完善 产品之间竞争愈演愈烈，谁先抓住客户的心谁就是最大的赢家 景观设计与小区规划趋同，园林、绿化加水系景观设计成为主打 产品同质化严重，产品品质间的距离越来越小，价格导向、环境导向逐渐淡化 大品牌、好口碑、定位新颖准确的产品将备受购房者的青睐 各个楼盘都重视楼盘本身的文化注入，强调提供高品质文化知性的居住生活环境（九）、项目建议经过上面对光谷各楼盘卖点及概念的分析我们可以看出：光谷大部分楼盘根据本区域客群的特点都不约而同的提出了“知性、文化”路线，例如光谷坐标城的“思想第一城”概念，锦