海南经济特区土地管理条例.docx

1、海南经济特区土地管理条例海南经济特区土地管理条例1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过1999年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议修订依照2006年3月30日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议关于修改的决定修正 海南省人民代表大会常务委员会公告 第40号 海南省人民代表大会关于修改的决定已由海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2006年3月30日通过，现予公布，自2006年6月1日起施行。 海南省人民代表大会常务委员会 2006年4月5日 第一章 总 那么 第一条 为加强土地治理，爱护土地资源，合理利用土地，切实爱护

2、耕地，改善生态环境，促进社会经济的可连续进展，依照中华人民共和国土地治理法等有关法律、法规，结合海南经济特区实际，制定本条例。 第二条 国有土地使用权能够依法出让、划拨、租赁、转让、承包、抵押和继承。 集体所有土地使用权能够依法出让、转让或者承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也能够依法由农村集体经济组织兴办企业，或者与他人联合举办企业，用于非农业建设。集体所有土地使用权能够依法抵押、继承。 第三条 实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，操纵建设用地总量，对非农业建设占用耕地实行占补平稳，对生态公益林地实行专门爱护。 第四条 省、市、县、自治县土地行政主管部门负责本行政区域内土

3、地统一治理和监督工作。 省土地行政主管部门设立土地治理派出机构，实行垂直治理，负责农垦企事业单位使用的国有划拨土地的治理工作，其派出机构的职责由省土地行政主管部门确定。 市、县、自治县土地行政治理部门能够在市辖区或者乡镇设立土地治理派出机构，实行垂直治理，负责市辖区或者乡镇的土地治理工作。 第二章 土地所有权、使用权和土地登记 第五条 实行土地登记发证制度。经依法登记的土地所有权、使用权及他项权受法律爱护。 本条例所称土地他项权益，是指土地所有权和土地使用权以外的土地权益，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权益。 第六条 省、市、县、自治县土地行政主管部门负责本行政区域

4、内城乡地政、地籍的统一治理工作。 农民集体所有的土地，由市、县、自治县人民政府登记造册，依法核发证书。 国有土地使用权由县级以上人民政府办理土地登记，核发土地使用权证书。 未确定使用权的国有土地，由土地所在市、县、自治县人民政府登记造册，负责爱护治理。 土地他项权益由相应的土地使用权登记机关进行登记，并核发土地他项权益证明书。 第七条 依法设定土地所有权、土地使用权和土地他项权益的，应当在权益确定之日起15日内办理设定登记。 依法变更土地所有权、土地使用权或者土地他项权益，改变土地用途，土地所有者、使用者和土地他项权益人更换名称、地址的，以及更换或者更换土地证书的，应当从发生变更之日起30日内

5、到原登记机关办理变更登记。 土地所有权、土地使用权、土地他项权益终止或者灭失的，应当从权益终止或者灭失之日起15日内到原登记机关办理注销登记。 第八条 土地登记机关应当在受理登记申请之日起30日内依法办理登记。 土地登记机关作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日起15日内将作出决定的理由书面通知当事人。 土地登记机关未能在规定的期限内办理有关权属设定登记、变更登记的，应当说明理由。 第九条 土地权属争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府依照国家法律规定的权限组织调解，调解未达成协议的，按照分级负责的原那么处理。 土地权属争议的管辖范畴依照国家法律的规定执行。农垦

6、企事业单位与农村集体经济组织及其他单位和个人之间的土地权属争议，由省人民政府处理。 土地所有权和土地使用权争议，争议各方没有证据证明土地归属，又调解不成的，由县级以上人民政府依照具体情形决定其归属。 第三章 土地用途管制 第十条 各级人民政府应当编制本行政区域土地利用总体规划。 农垦国有农场的土地利用总体规划由省土地行政主管部门组织编制，统一纳入所在市、县、自治县土地利用总体规划体系。 第十一条 编制土地利用总体规划应当广泛征求公众意见。土地利用总体规划审批前，应当由省土地行政主管部门组织论证和评审。 承担土地利用总体规划编制任务的单位应当具备相应的资质条件。 第十二条 土地利用总体规划应当规

7、定土地用途，将土地分为差不多农田和一样耕地、生态公益林地和一样林地、园地、草地、水产养殖用地、建设用地和未利用地等，规定各类用地管制规那么。同级土地行政主管部门负责土地用途管制的具体工作。 第十三条 实行差不多农田爱护制度。禁止占用差不多农田进展林果业和挖塘养鱼。 第十四条 未经依法批准，禁止占用生态公益林地从事非农业建设及开垦、采矿、采石、挖沙、取土、挖塘等破坏土层及地表植被的活动。确需占用的，必须报经省人民政府批准。 土层及地表植被能够复原的，必须制订复原方案；不能复原的，按国家有关规定交纳森林植被复原费。 农业生产结构调整必须符合土地利用总体规划，禁止在土地利用总体规划划定的林地区内开垦

8、耕地和单一种植草本经济作物。 第十五条 严格操纵各项建设占用耕地。建设项目能利用荒地、劣地的，不得占用耕地；能利用现有建设用地的，不得新增建设用地。 经依法批准占用耕地用于非农业建设的单位或者个人，应当开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；不能自行开垦的，应当依法缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 第十六条 市、县、自治县人民政府应当依据土地利用总体规划划定的都市和村庄、集镇建设用地规榜样畴编制建设用地分期实施打算，明确分期建设用地规模和范畴。 未经批准，不得在土地利用总体规划划定的都市、村庄和集镇建设用地范畴外安排非农业建设用地。 市、县、自治县行政区域内现有建设用地未合理利用的，除国务

9、院和省人民政府批准的建设项目用地外，一样不办理新增农用地转用审批手续。 第十七条 省、市、县、自治县土地利用年度打算由同级土地行政主管部门会同有关部门编制。土地利用年度打算应当包括农用地转用、土地征用、土地使用权供应、耕地开垦和生态退耕等指标，并落实到项目。 县级以上人民政府应当将土地利用年度打算的执行情形列为国民经济和社会进展打算执行情形的内容，向同级人民代表大会报告。 第十八条 省土地行政主管部门负责全省土地治理信息系统的开发、建设与治理。 第四章 土地开发与复垦 第十九条 省人民政府依照全省土地利用总体规划及占用耕地情形，制订全省耕地开垦规划、打算和质量标准，由省、市、县、自治县土地行政

10、主管部门统一组织集中成片开垦耕地，或者由用地单位和个人按占用耕地情形开垦耕地。 市、县、自治县人民政府应当确保本行政区域内耕地总量动态平稳。个别市、县、自治县确因土地后备资源匮乏，新开垦耕地的数量不足以补偿所占耕地数量的，必须报省人民政府批准减免开垦耕地指标，并交纳相应耕地开垦费用，由省土地行政主管部门统一组织易地开垦。 本年度耕地总量未达到动态平稳或者未完成耕地开垦打算的，核减下一年度农用地转用打算指标。 第二十条 鼓舞境内外单位和个人在土地利用总体规划划定的可开垦区域内有打算地投资开垦耕地。 第二十一条 开垦耕地应当制定耕地开垦方案，报请县级以上人民政府土地行政主管部门批准。 新开垦的耕地

11、由县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门验收。体会收合格的，由县级以上人民政府登记造册，负责爱护治理。 第二十二条 土地复垦实行谁破坏、谁复垦的原那么。因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人不能自行复垦的，应当按有关规定交纳土地复垦费，由土地所在市、县、自治县土地行政主管部门统一组织复垦。 第二十三条 省、市、县、自治县人民政府收取的新增建设用地有偿使用费留成部分、土地闲置费、耕地开垦费统一纳入基金预算和财政专户，由省、市、县、自治县土地行政主管部门会同同级财政部门按耕地开垦打算安排使用，专项用于成片开垦耕地。 第五章 农用地转用与土地征用 第二十四条 非农业建设涉

12、及农用地转用、土地征用的，由市、县、自治县人民政府拟定方案，向省土地行政主管部门提出申请，经省土地行政主管部门审核后，按国家有关规定报请批准。国有未利用地转为建设用地的，报省人民政府批准。 市、县、自治县人民政府上报的农用地转用、耕地补偿、国有未利用地转为建设用地或者征用土地等方案应当落有用地项目；没有用地项目的，省土地行政主管部门不予受理。 农业综合开发用地中的非农业建设项目占用的土地按建设用地报请批准。 第二十五条 征用集体所有土地，由被征用土地所在市、县、自治县人民政府组织实施。但国务院或者省人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目，跨市、县、自治县的建设项目，以及国家、本省确定

13、的其他重点建设项目，其土地征用由省土地行政主管部门组织实施。 第二十六条 征用集体所有土地按以下程序实施： (一) 被征用土地所在市、县、自治县土地行政主管部门制定土地征用方案，经市、县、自治县人民政府审核后，按国家有关规定报请批准； (二) 土地征用方案批准后，由被征用土地所在市、县、自治县人民政府公告。公告期限不得少于15日。被征用土地的所有权人、使用权人、他项权益人在公告规定期限内，持土地权属证书等材料到当地土地行政主管部门办理征地补偿登记； (三) 市、县、自治县土地行政主管部门组织勘测，调查土地权属，清点青苗及地上建筑物等其他附着物，并依照批准的征地点案制定征地补偿安置具体方案； (

14、四) 市、县、自治县土地行政主管部门将征地补偿安置具体方案公告，并征求被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见； (五) 市、县、自治县土地行政主管部门与被征用土地的农村集体经济组织签订征用土地补偿协议书，并落实征地有关事项。 第二十七条 土地补偿费按以下标准支付： (一) 征用水田、旱田、菜地、园地和鱼塘，按该土地被征用前3年平均年产值的6-10倍支付； (二) 征用已种植但未收益的园地，能够按作物长势比照邻近同类作物前3年平均年产值的4-8倍支付； (三) 征用林地，按被征林地平均年产值的10-15倍支付； (四) 征用其他土地，按第(一)项中旱田的标准减半支付。 征用耕地的安置补助费，按

15、国家有关规定的标准支付。征用林地的安置补助费按被征林地平均年产值的10-15倍支付。 征用土地的青苗补偿费，属短期作物的，按一茬(造)产值支付，属多年生作物的，依照其种类和生长期长短给予合理支付；人工林和零星树木按实际价格支付。征用都市郊区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 被征用土地上的房屋以及农田水利设施、水井、坟墓等其他附着物的补偿标准，由市、县、自治县人民政府规定，报省人民政府批准后执行。 征地点案公告公布后被征用土地单位自行砍伐的人工林或者突击抢种的作物、抢建的建筑物及其他附着物，不予补偿。 第二十八条 土地补偿费和安置补助费应当自征地补偿安置方案批准之日起

16、3个月内全额支付给被征用土地的农村集体经济组织，按国家有关规定用于被征用土地单位农民的生产和生活安置。被征用土地上附着物和青苗的补偿费，支付给地上附着物及青苗的所有者。 被征用土地属乡、镇农民集体所有的，土地补偿费的治理和使用方法由乡、镇人民代表大会决定；被征用土地属村农民集体或者村以下农民集体所有的，由村集体经济组织、村民委员会或者村民小组治理，其使用应当由村民会议或者村民代表会议决定。 未按征用土地补偿协议书约定支付土地补偿费、安置补助费、附着物及青苗补偿费的，土地行政主管部门不予办理供地手续。 市、县、自治县人民政府应当做好被征用土地单位及个人的生产、生活安置工作。 第二十九条 乡镇企业

17、、乡(镇)村公共基础设施、公益事业等乡(镇)村建设需使用集体所有土地的，应按本条例第三十二条第一款规定的权限报请批准，其中涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 第三十条 农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户用地面积不得超过175平方米，具体标准由市、县、自治县人民政府规定，报省人民政府批准后执行。 第六章 国有土地使用权市场治理 第一节 国有土地供应 第三十一条 国有土地使用权出让、划拨、租赁、承包，应当坚持以项目带土地的原那么，且必须符合土地利用总体规划、都市规划和土地利用年度打算。 国有土地使用权出让年限不得超过70年；承包年限不得超过30年，确因专门情形需延长的，报

18、省人民政府批准；租赁年限由合同约定，但最长不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。 第三十二条 国有土地使用权划拨、出让、租赁用于非农业建设的，按以下权限 县级含县级市人民政府1公顷以下，地级市人民政府2公顷以下。超过限额的，报省人民政府批准。 国有土地使用权出让、承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，按以下权限 耕地(含水田、旱田、菜地、园地、鱼塘)13公顷以下，其他土地33公顷以下的，由市、县、自治县人民政府批准。超过限额的，报省人民政府批准。 第三十三条 以下用途的国有土地使用权能够通过协议方式出让： (一) 工业项目用地； (二) 国家扶持进展的安居工程、解困房工程等一般标准住

19、宅用地； 三除一、二项规定的其他国家、省重点建设项目； (四) 经省人民政府批准以协议方式出让的其他项目用地。 前款规定以外的项目用地应当采取拍卖、招标方式出让。 第三十四条 以招标、拍卖方式出让、租赁、承包土地使用权的，市、县、自治县土地行政主管部门应当公布招标、拍卖地块的规划用途和供地点式，并会同有关部门拟订招标、拍卖方案，报市、县、自治县人民政府批准后组织实施。 第三十五条 实行基准地价和标定地价公示制度。市、县、自治县各类用地的基准地价和标定地价由同级土地行政主管部门组织评估，经省土地行政主管部门评审后，报省人民政府批准公布执行。需调整修订的，报原批准机关批准。 以招标、拍卖方式出让、

20、租赁、承包土地使用权的底价或者以协议方式出让、租赁、承包土地使用权的价格，由市、县、自治县土地行政主管部门依照经批准的基准地价，结合拟出让、租赁、承包地块的条件和使用年限以及土地供需情形等因素确定。 未经价格评估、确认的土地使用权，不得出让、租赁、承包。 第三十六条 土地使用权受让人、承租人、承包人应当从出让、租赁、承包合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、当年的租金及承包金总额的10作为定金，出让金和当年的租金、承包金余额应当在90日内付清。逾期未付清出让金、租金及承包金的，从逾期之日起每日加收未付部分1的违约金，逾期达90日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期

21、拆除地上建筑物和附着物，并能够要求赔偿。 土地行政主管部门未按合同约定期限提供土地使用权的，从逾期之日起每日按照已收取土地使用权出让金、租金、承包金总额1支付违约金；逾期达90日仍未提供土地使用权的，受让人、承租人、承包人有权解除合同，要求双倍返还定金，并能够要求赔偿。 自本条例施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费30%上缴中央财政，20%上缴省财政，50%留给市、县、自治县财政，专项用于耕地开发。 第三十七条 国有土地使用权受让人、承租人、承包人从出让、租赁、承包合同约定的动工开发之日起，满两年未完成项目投资总额25%的，由市、县、自治县人民政府报请原批准机关批准，无偿收回土地使用权。

22、第三十八条 非农业建设闲置土地由县级以上人民政府按以下标准征收土地闲置费： (一) 以出让方式取得土地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，按土地使用权出让金5%至20%征收； 二以租赁、承包方式取得土地使用权，超过租赁、承包合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，按当年的租金、承包金20%至50%征收； (三) 差不多办理征地划拨审批手续的非农业建设项目，占用耕地一年以上未动工开发建设的，按该地块标定地价的5%至20%征收。 第三十九条 国有土地使用权出让、租赁期限届满，土地使用权由市、县、自治县人民政府无偿收回，其地上建筑物、其他附着物依照出让合同约定

23、处理，没有约定的，无偿收归国有；需要续期的，土地使用者应当在期满前一年提出申请，经批准后重新签订出让、租赁合同，按当时地价标准支付土地使用权出让金、租金。地上原有的建筑物、其他附着物仍归土地使用者所有或者使用。 国有土地使用权受让人、承租人对原受让、租赁的土地使用权享有优先受让、租赁权。 第四十条 有以下情形之一者，由土地行政主管部门报原批准机关批准，收回划拨土地使用权： 一用地单位差不多撤销或者迁移的； 二未经原批准机关同意，连续2年未使用土地的； 三不按批准的用途使用土地的。 第四十一条 国有土地不得承包用于非农业建设。承包期限届满，承包人对原承包的土地享有优先承包权，承包合同到期后未续期

24、的，由发包方收回承包土地，地上附着物按照承包合同约定处理，没有约定的，归发包方所有。 第四十二条 土地使用权受让人、承租人、承包人应当按合同约定的用途使用土地；需要改变用途的，必须经市、县、自治县土地行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准，其中在都市规划区内改变土地用途的，在报请批准前，应当先经都市规划部门同意。 第二节 国有土地使用权交易 第四十三条 以出让方式取得的土地使用权能够依法转让、入股、承包、租赁、抵押、继承。 以租赁方式取得的承租土地使用权，在土地使用者按规定支付租金，并按合同约定完成开发建设后，经原批准机关批准，可转租、转让或者依法抵押。 国有土地承包后，在承包人支付土

25、地承包金，并完成开发投资总额的25%以上的，可转让、转包、入股或者依法抵押。 国有土地使用权转让、租赁、承包、转包、入股、抵押的，当事人应当签订合同，并按本条例第七条规定办理登记。转让、转租、转包、入股、抵押合同不得违反出让、租赁、承包合同的约定。 地上建筑物、其他附着物与土地使用权应当同时出让、转让、抵押。地上建筑物、其他附着物转让需办理产权过户登记手续的，必须持有该建筑物、附着物所涉及的土地使用权和其他产权证书。 第四十四条 土地使用权依法继承的，继承人应当持有公证机关出具的土地使用权继承公证书或者司法机关生效的法律文书，到市、县、自治县土地行政主管部门办理土地使用权过户登记。 分割作为遗

26、产的土地使用权，应当有利于生产和生活，不得损害该幅土地使用权的效用；不宜分割的土地使用权，能够采纳折价、适当补偿或者共有等方式处理。 第四十五条 土地使用权依法抵押的，抵押人和抵押权人应当签订土地使用权抵押合同，并依照本条例第七条规定办理登记。没有办理抵押登记的，土地使用权抵押合同无效。 土地使用权人将已出租的土地使用权抵押时，原租赁合同连续有效，并由抵押人将抵押情形书面通知承租人。 第四十六条 有以下情形之一的，土地使用权不得转让、租赁： 一未经原登记机关批准的； 二未持有合法土地使用权证书及其他产权证书的； 三未依照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发的； 四县级以上人民政府依法决定

27、收回的； 五土地使用权有争议的； 六未征得土地使用权共有人同意的； 七司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制土地使用权转让、租赁的； 八转让人未经抵押权人同意转让土地使用权的； 九法律、法规规定禁止转让、租赁的其他情形的。 第四十七条 国有土地使用权转让、抵押、入股或者企业改制、改组，涉及国有土地使用权变更流转的，当事人应当托付土地评估机构对土地使用权价格进行评估。土地估价报告应当报县级以上人民政府土地行政主管部门备案。 以国有划拨土地使用权作为出资条件与他人联合举办企业、入股或者企业改制、改组，涉及国有划拨土地使用权流转的，应当拟定国有划拨土地使用权处置方案，并报有批准权的土地行

28、政主管部门和国有资产治理部门批准。 第三节 划拨土地使用权交易 第四十八条 划拨土地使用权，按本条例第三十二条规定的权限报县级以上人民政府批准后，能够转让、承包、租赁、抵押或者与他人联合举办企业，但应当办理土地登记手续。国家另有规定的除外。 划拨土地使用权不得承包用于非农业建设。 第四十九条 划拨土地使用权转让、租赁、抵押或者与他人联合举办企业的，应当同时具备以下条件： 一已依法办理土地使用权登记手续，取得土地使用权证书； 二有地上建筑物的，应当取得合法产权证书； 三须征得土地及地上建筑物等产权共有人的同意。 第五十条 划拨土地使用权转让的，由受让方与市、县、自治县土地行政主管部门补签土地使用

29、权出让合同，补办土地使用权出让手续，并按该宗地经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金；划拨土地使用权租赁、对外承包的，租赁方、发包方应当按经确认的租金、承包金的40%向县级以上人民政府交纳土地收益。 以划拨土地使用权与他人联合举办企业的，以经评估确认的土地入股额依照前款规定的比例补交土地使用权出让金。 第五十一条 以划拨土地使用权设定抵押权的，因债务清偿或者其他缘故终止抵押关系时，办理注销登记后能够保留划拨土地使用权性质；抵押人债务到期未能偿还或者在抵押合同期间宣告解散、破产，依法处分已抵押的划拨土地使用权的，应当从所得价款中按经确认的评估价格40%补交土地使用权出让金后，抵押权人方可优先

30、受偿，并由取得土地使用权的单位或者个人与市、县、自治县土地行政主管部门签订出让合同，依照法定程序报请批准。 第五十二条 企业公司制改造、组建企业集团、股份制改组、租赁经营以及企业出售、兼并、合并、破产等涉及划拨土地使用权变更、流转的，应当在办理土地使用权处置审批手续后，方能办理变更登记手续。 第七章 集体所有土地使用权市场治理 第五十三条 集体所有土地使用权出让或者与他人联合举办企业的最长年限为50年；对外承包的最长年限为30年，确因专门情形需延长的，报省人民政府批准。 集体所有土地使用权出让、对外承包或者与他人联合举办企业等，应当有利于稳固家庭承包经营体制，并留足农村集体经济组织成员生产、生活用地。 第五十四条 集体所有土地使用权出让或者与他人联合举办企业用于农业开发的，由农村集体经济组织向市、县、自治县土地行政主管部门提出书面申请，经市、县、自治县土地行政主管部门审查后，按以下权限报县级以上人民政府 耕地13公顷以下，其他土地33公顷以下，由市、县、自治县人民政府批准；超过限额的，报省人民政府批准。 集体所有土地对外承包经营的，应当报乡镇人民政府批准。 第五十五条 集体所有土地使用权出让、对外承包的，必须同时具备以下条件： (一) 土地权属合法、界址清晰，并办理了集体所有土地所有权登记手续； (二) 土地用途符合土地利用总体规划； (三) 已