某新建购物商场建设项目可行性分析报告.docx

1、某新建购物商场建设项目可行性分析报告某新建购物商场建设项目可行性分析报告兴隆五百购物商场建设项目可行性分析报告第一章 总 论 41.1项目概况 4 1.2 可行性报告编制依据 5 1.3 主要技术经济指标 6 1.4 结论与建 议 7 第二章 项目建设的必要性及市场前景分析 102.1项目建设的必要性 10 2.2 市场前景分析 10 第三章 建设地点及自然条件 3.1 建设地点 15 3.2 自然条件 15 第四章 建设规模和建设内容 134.1建设规模 13 4.2 建设内容 15 第五章 建筑主要技术方案 5.1 设计原则 17 5.2 规划设计依据 17 5.3 总体规划及总平面布臵图

2、 17 5.4 结构方案 19 5.5 供配电及电信 工程 19 5.6 给排水和消防 20 第六章 能源消耗及节能方案 226.1能源消耗 22 6.2 节能方案 22 第七章 地震安全性评价分析及结构设计 27 7.1 概况及地震安全性评价分析要求 27 7.2 自然条件 27 7.3 设计要求 28 7.4 结构设计 28 第八章 环境保护 30 第九章 项目的组织管理 9.1 建设阶段 32 9.2 经营管理阶段 33 第十章 项目实施进度 3510.1项目建设期 35 10.2 项目实施计划 35 第十一章 投资估算及资金筹措 3714.1投资估算 37 14.2 资金来源与筹措 3

3、8 第十二章 财务评价 12.1 经济分析的 主要依据 401532401712.2经营设计及营业收入 40 12.3 营业成本费用估算 41 12.4 财务效益分析 4212.5 项目敏感性分析 43 12.6 评价结论 44 第十三章 可行性研究结论与建议 4516.1结论 45 16.2 建议 45 第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称兴隆五百购物商场建设项目可行性研究报告 1.1.2 承办单位及承办单位概况 - 承办 单位：兴隆大家庭有限公司。- 承办单位概况：兴隆大家庭有限公司成立于 2019 年 2 月。注册资本（实收资本） 人民币 8000 万元；法人代表李威隆。企业法

4、人营业执照注册号： * ；经 营期限为 20 年。房地产开发资质为为三级。是一家引进现代企业管理模式的新型房地产 开发企业。公司人才队伍充实，现有职工 28 人，其中：工程及其他技术人员 15人，其它 管理人员 16 人。组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁 安臵部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。1.1.3 项目拟建地点 盘锦市双台子区红旗大街 1.1.4 项目建设工期按照统一规划，计划 24个月内完成，即从 2019年 6月开始立项规划， 2019年 5月底 建成。1.1.5 项目概况随着双台子区城市建设的发展，双台子区迅速崛起了许多商住小区，房地产业发

5、展势 头强劲。本次研究项目位于红旗大街，双台子区广火车站附近，交通方便；地段环境优越， 超市、医院、学校等生活配套完善，工作、学习、休闲娱乐十分便利。项目规划用地面积28040M其中：住宅用地面积 14040 M,公建、绿化及道路用地 14000 M， 2 层地下车库， 1-3 层为商业办公裙楼， 4-33 层为商住房的大厦一座，每层有八 个户型，分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位。项目总投 资98000万元，总建筑面积 491000 M,停车位近2200个，居住户数2400户，容积率 5.89 ，建筑密度 36.8%，是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区。该地段房

6、产开发前 景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升 该地段城市品位，力求使本项目成为双台子区建筑标杆、商住标杆。22221.2可行性报告编制依据1.2.1主要依据：（1）盘锦市城总体规划（ 2019-2020 年）（3）国家发展改革委、建设部发改投资 20191625 号文发布的建设项目经济评价 方法与参数（第三版）（4）双台子区城乡规划局建设用地规划条件通知书（5）建设项目环境影响报告表 （6）中华人民共和国国有土地使用证（7）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书 （ 8）相关各专业的国家设计规范 （9）建设单位提供的其它相关资料 1.2.

7、2 研究范围：本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市 场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进 行研究，侧重点在财务评价。 1.3 主要技术经济指标1.4 结论与建议1.4.1结论（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域 经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。（2）本项目的建设，符合双台子区总体规划，较好地贯彻了县政府加快中心城区改 造与基础设施建设的决定。（2）本项目建设用地处于红旗大街，位于火车站附近，区位独特，商业服务设施及 各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理

8、优势明显，是一幅优质福地， 是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。（3）项目总投资为 98000 万元，其中：工程费用 66020.8 万元，其它费用 26980 万 元（其中建设期贷款利息 5530.6 万元），预备费 2000万元，项目周转用流动资金 3000 万元；建设资金总额 98000万元，其中： 项目资本金 48000 万元，申请商业银行贷款 40000 万元，预售收入投入 10000 万元。（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入 123700.34 万元，税前利润19830.25 万元，税后利润 14870.43 万元，财务内部收益率 23.08%，投资回收期 3.

9、22 年 从以上指标看出，项目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降 5%，项目投资增加 5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。因此，从经济角度分析，本报告认为项 目是可行的。从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具 有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和 良好的机会效益。因此该项目可行。1.4.2建议（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项 目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证 工程质量和施工进度。（3）在建设中要充

10、分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资， 加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。第二章 项目建设的必要性及市场前景分析2.1项目建设的必要性一、项目的建设，符合双台子区城区发展总体规划，是双台子区城区建设和发展的需 要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实 现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。二、项目的建设，有利于完善城区的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进 土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该

11、区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建 设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促 进双台子区城区住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活 条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发 展，增加内需，刺激消费，促进双台子区经济的发展。四、项目的建设，有利于建设单位 - 兴隆大家庭有限公司提高企业的知名度和社会信 誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。2.2市场前景分析2.2.1全国房地产市场现状及发展趋势自 2019 年

12、开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将近八年，到 2019 年达到了顶 峰，虽然这种势头在 2019年宏观调控下出现缓涨、滞涨，但 GDP仍保持了 9%以上的增长在我们欠发达的内地城区，随着人们生活水平的提高，农民工入城务工、经商、农村孩子 入城就学，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免 的问题。自 1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行， 1996 年以后步 伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持续高速

13、增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求， 为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为 市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依 靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场 的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝 无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它们共同揭示了中国房地 产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势

14、就不会改变。 而在相当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。2.2.2近几年来双台子区城区房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为双台子区新的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大 内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件 和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。近几年来，随着福利房全面停止上市和城 区建设步伐的加快，双台子区房地产开发投资增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。目 前，双台子区房地产价格总体来说比较合理。2.2.3销售前景预测分析1、项目价格分析位于城区红旗大街，其销售价高达 3800 元/ 平方米左右；本项目

15、在产品设计、景观资 源、区域位臵等方面拥有相对优势。根据项目的定位，以及双台子区城区总体房价水平，预计本项目 2019年至 2019 年住宅销售平均价为 4800元/平方米，地下车库平均销售价为 12万元/个，超市 20,000 元/ 平 方米。根据双台子区目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为 该价格在双台子区具有较强的竞争力。2、销售前景分析本项目定位明确，位臵优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项 目比具有十分明显的价格优势。可以预见，本项目具有良好的销售前景。第三章 建设地点及自然条件3.1建设地点项目位于城区红旗大街，火车站附近，交通方便；地段环

16、境优越，超市、医院、学校 等生活配套完善，紧邻城区城东南工业主园区，工作、学习、休闲娱乐十分便利。3.2自然条件1.地形地貌双台子城区处于华北陆台，燕辽沉降带东端，辽河断陷南部，西为南北走向的医巫闾 山山脉，东为纵向的长白山系的千山山脉，境内成凹状地质骨架，而中央凸起，是典型的 三角洲地貌，海拔高程在 2-4 m 之间，地势平坦，多水无山；系沉积性退海平原，地势平 坦，双河环抱。2.气候条件 双台子区四季分明，气候宜人，属暖温带半湿润气候。年平均气温 8.3 C,全年无霜期为 178 天左右，年平均降雨量 632.3 毫米左右。3.地质条件田家镇地势低洼平坦开阔，地表为第四系沉积物覆盖，从上到

17、下分别为亚粘土层、亚 砂土层、粉砂层及淤质亚粘土层，地震烈度 7 度。4.气象与水文气温双台子区地处北温带，属暖温带大陆性丰润季风气候，四季分明，雨热同季，干冷同期，温度适宜，光照充浴，年平均气温为 8.6 Co降雨双台子区年平均降水量 630.9 mm,最多年份为 916.4 mm,最小年份为 326.6 mm,雨 量多集中在7、8月份。风向年主导风向,夏季为西南风,冬季为东北风,年平均风速为 4.2 米/ 秒,相对湿度 66%o场地冻结深度 1.12 m年雷电日数平均23天，最多39天。5.自然资源 双台子区资源丰富,地下蕴藏着大量的石油、天然气和井盐等矿产资源,是中国重要的石油化工基地、

18、商品粮基地和芦苇产地。6.地震本境位于下辽河断陷盆地。据史料记载，下辽河盆地及周边地区在公元 2941949年间至少有 72次有感地震发生。其中，近 50次 4级左右地震发生在盘锦，地震分布特点东 强西弱，大于 5级的地震有 2次，均发生在今大洼县的辽滨苇场。第四章 建设规模和建设内容4.1建设规模项目总投资98000万元，项目规划用地面积 28040M其中：住宅用地面积 14040M, 公建、绿化及道路用地 14000M, 2层地下车库，1-3层为商业办公裙楼，4-33层为商住房 的大厦一座，每层有八个户型，分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四 室二厅二位。停车位 2200 个

19、， 2400 套商住房，总建筑面积 491000M。 22224.2建设内容该项目计划依红旗大街而建，依据城市规划和提升双台子区的城市形象，计划建一座 红旗大街形象大厦兴隆五百大厦。（ 1 ）大厦计划建设高度为 98米，计划层数为 33层，地下 2层，地上 33层；建筑面 积-2至-1层为33000 M,地上1 3层为42120 M/层，4 33层为14040M/层，总建筑面 积为 491000M。大厦地下 2层为地下停车场， 13层计划为公司的经营场所或超市、休闲娱乐场所，433 层为商住。各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用 电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、

20、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建 成双台子区红旗大街的标志性建筑。（2）环保设施：污水处理设施、油烟治理设施、固体废弃物收集处理设施、防噪 2222音设施（4）室外工程：给排水管网、供电线网、消防设施、消防水池、消防供水管网、道路第五章 建筑主要技术方案5.1 设计原则1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设”的原则，符合城市规划要求， 满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的居住小区3、“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局， 尽能提升居住空间的环境品质。4、消防、环保必须做到“

21、三个同时”。5.2规划设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法（ 2019 年 4 月 1 日实施）3、辽宁省（城市规划法）实施办法4、城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002 年版）5、双台子区城区总体规划（ 2019-2020 年）纲要6、建设方提供的相关资料5.3总体规划及总平面布臵1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、 建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。根据位臵不同，采用不同的组合方式，丰富了小区的整体形态。2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、 时尚、新颖

22、的高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次 鲜明，错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。 综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求，合理确定建筑物间距，满足视觉、私密 性、通风及绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质。同时 充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低，在减少投资的基础上， 保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设 臵较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。单元式住宅每

23、套面积范围控制在 80160m之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、 阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基 础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。4、小区的对外交通主要是通过人车分流形式。5、小区配套布臵综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服 务设施。配套设施采用集中布臵和就近利 2用的原则5.4结构方案1、荷载(1)基本风压： W0=0.35KN/n,基本雪压：S0=0.35KN/mo(2) 楼面货载：住宅楼面货载标准值取 2.0KN/m,底层车库货载标准值取 4.0KN/m。2、

24、结构选型根据用地周边已建成结构选型，结构设计按 6度抗震设防，高层住宅采用框架 - 剪力 墙结构，抗震墙抗震等级为二级。5.5供配电及电信工程1 、电力负荷预测用电量取值：住宅每户按 0.025KVA/m,公共服务设施按 0.1KVA/m,地下车库按 0.005KVA/m,则小区总变配电量为： 1000KVA2、供配电消防及应急照明用电按一级负荷,客梯、水泵用电按二级负荷,一般电力照明用电按 三级负荷。该小区用电电源由桃洪路旁的 10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到配电室。3、电信电话系统分二大区块,每一区块设一个电话光节点机房,由桃洪路上的城市通信线路 引入主线至小区内的电信交接间

25、,再传送至各用户,引入线采用铜芯铝绞线。有线电视由 桃洪路市政有 2222222线网引入，采用传输带宽 860MHZ双向HFC网络结构形式，共分二大区块，每一区块 设二个有线电视光节点机房。电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器 及分配放大器加集中分配的形式分配到户。用户采用一户一根电缆引到户,同时设臵光纤 宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。5.6给排水和消防1 、给水1 )用水量预测生活用水量按 300升/人日，消防用水按 40 L/S 计，则小区最大日总用水量为 1600 吨/ 日。（2）水源：桃洪路下铺设的城市供水干管。给水网管：给水网呈环状布臵，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为 DN10Q支管管径为DN25-DN502 、排水（1）排水采用雨污分流制排水。生活污水经小区污水管网收集后排至桃洪路的市政污水干管。雨水则经区内的雨水管网收集后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流设计。（2）雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为 DN300次干管为DN200,雨水管管径为DN200-DN50Q雨污管采用混凝土管。室内排水管采用 U-PVC材料。3、消防1 ）消防车道