物业管理投标书.docx

1、物业管理投标书149医院大楼物业管理方案书第一局部 物业管理总体设想一、物业管理理念与管理模式针对149医院大楼所处的特殊地理位置和新时期创立和谐社会的要求，我们将为该物业设置一种称之为构建和谐环境的管理模式，充分表达人性化的管理理念，让和谐的充满大楼各个角落。我们将实行酒店式生活效劳、准军事化平安管理、园艺型物业养护。我们对广阔医务职工做到：有事必办、有求必应、有难必帮、有险必除；维护他们的权益、珍惜他们的资产、尊重他们的人格、满足他们的需要。这一全新的物业管理模式与人文环境相吻合，这是我公司沉积多年的物管经历，是对常规型物业管理的延续和开展，表达了与时俱进的时代要求。根据这一全新管理模式，

2、拟采取如下措施：1、强化公共效劳职能，为医务职工提供方便快捷的优质效劳根据以往积累的经历，探索并形成适合自身工作特点的管理制度和效劳特色，我们将采取零干扰效劳、隐性效劳、按时序效劳、呼叫中心等多种效劳方式，还制定承诺制、首接负责制、回访工作制、定人定机制、平安预案。我们将为广阔医务职工创造良好的居住环境，形成良好的和谐气氛。呼叫中心：只要拨打一个或来访人员的咨询，物管就能解决问题。隐性效劳：表达零干扰效劳按时序效劳：根据劳动定额划分责任区，在规定的时间工作到规定的地点，确保在有效的时间按标准完成工作任务。如保洁员几点在什么地方清扫卫生等。承诺制：我们能做到的事情，敢于向广阔医务职工重承诺，并兑

3、现承诺。首接负责制：接到有效投诉和事情，要负责到底，不推卸责任。回访工作制：对有效的投诉及时回访，投诉的回访率到达100%；维修效劳、特约效劳和求助效劳的回访率达80%。定人定机制：设施设备指定人员负责操作、维修和保养，确保设备的有效运行。2、完善应急管理体制机制，有效应对各种风险制订应急预案，设想在辖区的不同方向、不同部位、发生不同的意外情况，据此订立不同的应急处理预定方案。落实责任、严格管理、强化监视、坚决遏制重大事故。重点明确安护增援的方向、力度和方法，并经常组织安护队员进展演习，使突发事件有妥善的解决方法，一旦真有情况，即可沉着应付，迅速处置，具备化解风险的能力。3、统筹协调各方面利益

4、关系，妥善处理好各种矛盾大楼物业管理是一项复杂的系统工程。在管理效劳过程中会有许多不可预见的因素。根据我们多年来的实践经历，我们将采取有针对性措施，妥善处理好各方面的矛盾和纠纷。4、实施ISO9002：2000质量管理体系，保证优质效劳品质物业管理开展过程证明了要到达高质量的物业管理效劳水平，必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国物管行业逐渐推广实施的ISO-9002质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过ISO9002：2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。物业管理工作中，从一开场就要坚持做到高标准、高起点、科学管理、规效劳，要根据和谐型管理模式和

5、特点尽快实施ISO9002：2000质量体系。管理系统化天地物业建立了以工程为主体、职能部门为统筹的三级管理架构，运用ISO9002质量管理体系，对大楼的设施设备、平安、卫生、接待等实行系统的监管。建立了规的企业形象管理体系，?员工手册?规定的员工行为管理体系。系统化管理使得公司员工各司其职，各负其责，日常工作井然有序。管理规化根据ISO9002质量管理体系，对每一个岗位、每一个环节都有量化的质量要求和检验标准；根据CI体系，将企业形象渗透到日常工作的各个层面；通过?员工手册?规员工的行为，提高员工的素质，规化管理提高了企业的专业化程度，提升了企业的物业管理品质。管理科学化通过建立的电脑网络管

6、理信息系统，实现了公司办公自动化和文档数字化，达成了公司和各工程的信息资源的共享；科学化管理增强了企业在网络经济时代的生存力和创新力，奠定了企业面向未来的开展根底。管理人性化在强化系统、规、科学管理的同时，我们更加注重人性化管理，以真诚的态度、优质的效劳取信于全体医务职工，取信于市场。我们怀着一颗赤子之心，虚心学习效劳艺术和沟通技巧，为全体医务职工送上无微不至的关心。结合质量管理体系，保证物业管理效劳质量。5、培育高素质的员工队伍人才对我们来说，是最重要的资源，他决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关，引进人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关，我

7、们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训方案，要求大家都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为搞好物业管理效劳工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高效精干的员工队伍。6、倡导和谐文化，营造积极安康的思想舆论气氛我们设想，物业管理应为149医院大楼的和谐文化建立作出应有的奉献，广泛开展和谐创立活动，形成人人促进和谐的局面，推动我为人人、人人为我的社会气氛。二、管理机构设置与运作方法拟设立149医院物业管理处以下简称物业处，隶属于天地物业管理，具体由天地物业管理分公司负责组建，并进展了业务的指导的监视。物业处配备经理1名，管理员1保，下设保安

8、班、环境班、工程班三个效劳班，管理效劳机构见以下框图：149医院物物业管理公司机构框架图配备人员情况如下：1、物业公司经理高汝秋，大专毕业：2004年至今从事物业管理，持有上岗证书、工程经理证书；2、物业管理员兼平安主管兼职，大专文凭，年今40岁左右，从事物业管理六年；3、平安效劳班，保安员9名；4、环境效劳班，配班长1名，保洁员30名；5、工程维保班，水电、空调、弱电、电梯外包专业技术工1名，以上共计42名员工。管理机构设置原那么精干高效，员工一专多能。物业公司实行经理负责制，部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率，物业公司各班组直接对经理负责。物业公司整体运作的原那么是全面、合理、高效

9、，环环抓紧、相互制约，保证各环节严密衔接，既无盲点、又无沉淀。整体运作各环节的详细工作流程严格按照我公司ISO-9002质量保证体系进展。所有运作过程有严格的监控保证，充分表达管理效率。部运作流程，坚持全过程管理、保证指挥、监视的封闭性。经理既是指挥者，又是监视者，将方案、组织、控制、反响集于一身，有效保证管理效劳及时到位。各班组职责明确，工作程序有严格的质量文件进展规。同时我们实行全员质量管理，充分授权，在职责围最大限度调发动工的积极性和主动性。三、管理目标1、自接收大楼一年，到达市级物业管理办公大楼的标准。2、自接收大楼三年，到达省级优秀物业管理办公大楼的标准。四、规章制度149医院物业公

10、司根据ISO-9002国际质量体系的要求，将设立两大体系的规章制度，一是效劳处部管理制度，包括管理的宗旨、任务、各类人员及各职能部门的职能、职责、言行举止、着装等，这为造就一支良好的员工队伍，树立企业的整体形象打下根底；二是公众管理制度，它是企业的行为准那么。现将涉及物业管理公共效劳的规章制度以简目形式表述如下：物业管理公共效劳制度有关公共效劳方面的制度主要有以下几种(具体条款略)：一岗位职责1、经理岗位职责2、各类工程维保岗位职责3、各类平安保障岗位职责4、各类物业管理员岗位职责5、保洁岗位职责二员工效劳行为规1、仪容仪表2、行为举止3、语言4、来访接待5、对待医务职工及就医人员6、接听7、

11、拨打8、保安行为三公共效劳管理规定1、物业维修保养管理规定2、医务职工投诉管理规定3、回访医务职工管理规定4、物业巡查管理规定5、物业档案管理规定6、平安、秩序管理规定7、环境维护管理规定8、设备设施管理规定.9、电梯平安运行管理规定10、车辆管理规定四公共效劳操作规程1、物业维保管理操作规程2、报修管理操作规程3、医务职工投诉处理操作规程4、回访医务职工操作规程5、大楼巡查操作规程6、物业档案管理操作规程7、电梯平安运行操作规程8、8、环境保洁操作规程9、垃圾清运操作规程10、保安交接班操作规程11、车辆、交通管理操作规程12、保安巡逻操作规程13、停车场管理操作规程14、火警、火灾应急处理

12、操作规程15、突发事件处理操作规程五、管理承诺及措施根据149医院领导对大楼物业管理的高标准要求，拟定以下管理指标及所采取的相应措施，作为我们的管理承诺见下表：物业管理主要指标及措施表序号工程指 标具体措施备注1房屋及配套设施完好率98分区负责，责任到人，建立巡查制度，严把装修管理关国标、市标为982零修、急修及时率99严格修缮制度和劳动纪律，严格奖罚国标99、市标953维修质量合格率100工程班把关，分项监视，一步到位，及时回访，确保维修质量国标100维修质量回访率1004清洁保洁率99分区落实到人，定时巡查考核，并实行10人员淘汰国标、市标995道路、停车场、库、路灯完好率98工程班把关，

13、责任落实到人，进展日常巡查，定期维修保养，建立档案、确保公共设施正常使用国标为956重要机电设备、智能化设备完好率98建立设备运行制度，配备专业技术人员，持证上岗，实行24小时值班，及时保养维护国标957区治安案件发生率1以下24小时平安效劳，人防与技防结合，保安与群防结合，确保医务职工人身财产平安国标1以下8区火灾发生率1以下实行全员义务消防制，定期培训加大宣传，坚持日常巡检国标1以下9有效投诉率2以下按政策做好各项工作，强化与医务职工、就医人员、探访人员的沟通，征求意见；提高员工素质及时为他们排忧解难，处理有结果、有记录国家级标准投诉处理率95投诉回访率9510对物管满意率90完善机制效劳

14、，主动征求医务职工、就医人员及其他客户意见，改良效劳方式，处处表达人性化理念，不断提高效劳的满意率企标为85六、公共效劳容及标准1、房屋公共部位设备设施序号效劳工程容及标准1报修急修15分钟到现场，8小时修复，小修2天修复2巡检全面检查1次/年，屋顶、檐沟清杂2次/年，门厅、楼道及其公共照明检查1次/天，发现问题认真记录，及时处理3给水/系统水箱消毒2次/年，检查保养2次/月，泵房清洗1次/季，白天巡査1次/2小时，污水泵启动1次/月，消防泵检查1次/月，记录各项运行状态，发现故障及时排除4排水/设施化粪池清理2次/年，落水管、落水口保持完好，排水明沟清杂1次/月，地下管井清理1次/6个月5供

15、配电系 统配电房清洗1次/周，检查变压器等设备1次/日，变压器外部、低压配电柜清洁保养2次/年，保安接地电阻监测1次/年，电器设备绝缘强度检测1次/年，检查配电房虫害1次/月，发现问题及时处理，确保正常运行6弱电系统保养检修及时，相关设备设施调试1次/月，各类信息数据统计分析1次/月7电梯运行与管理清洁、润滑、调整、检查保养1次/周，全面检查1次/年，专业部门检测1次/年，机房及设备清洁1次/周，井底清杂2次/年，年故障率低于78路灯、楼梯灯公共照明每天晚上巡查一次，认真记录，发现问题天明后及时修复9道路、车库、景观制订维修养护方案，巡查1次/周，发现损坏及时修复10共用空调主机房及主机清洗1

16、次/周，出风口清洁2次/年，全面检查机房2次/年，控制柜线吸尘2次年2、环境保洁管理A、清洁效劳序号工程保洁容及标准1公共楼梯清扫1次/日，拖洗1次/月，水磨石地面和水泥地面刷洗1次/月，石地面抛光打蜡1次/季，生活垃圾收集2次/天，楼梯扶手擦抹1次/周，各层和通道的防火门、消防栓、灯具、墙面、地脚线、指示牌等清洁1次/月，各梯间墙面天花板除尘1次/月，单元门擦洗1次/周，窗户擦玻璃1次/月，地面、梯间根本干净，无垃圾、灰尘、杂物、污渍、水渍、无乱贴乱画，无擅自占用，扶手护栏根本干净、光亮，梯间顶面无明显蛛网，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污渍、楼梯玻璃无灰尘2电梯与电梯厅消防通道同上

17、保持电梯轿箱清洁，更换地毯1次/天，清洁1次/日，轿箱地面四壁擦洗1次/天，电梯门壁打蜡上光1次/周，灯饰及箱顶清洁1次/周，到达玻璃镜面根本光亮，无明显手印、污渍，轿箱四壁根本干净，用手触摸无明显污迹，灯具、天花板无积灰。电梯厅含层间厅每天拖抹一次，地面上光打蜡1次/月，墙面除尘、擦抹玻璃1次/周3公共洗手间全面清洗至少2次/天，擦灯具1次/月，卫生间消杀2次/月，夏季1次/周，到达室无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蛛网，目视墙壁干净、便器干净无黄渍；隔板、墙面无图邪、广告、文字4停车场、公共车库、车棚清扫1次/日，地下室积水坑和排水沟冲刷1次/月，门窗、消防

18、栓、指示牌、指示灯、防火门灯擦抹1次/月，地下室消杀1次/月，到达地面无垃圾、果壳、纸屑、积水、油迹和杂物，无异味、空气流通，标识、指示牌等无明显灰尘，地面管线根本无污迹、无积灰5道路全面清扫2次/日，并不连续巡洁，到达根本干净、整洁，无垃圾、杂物、浮砂、无污迹。积水、积雪，痰痕、烟头纸屑，平均100m2不超过2个，无1cm以上石子，地面垃圾滞留不超过1小时，路灯、草坪灯清洁1次/月，到达灯具无灰尘、无蛛网，使灯盖、灯罩、灯座、灯杆明亮清洁6标识、宣传牌、报箱等擦抹1次/2日，信报箱1次/日，到达无污渍，积灰7病房清洁2次/日，墙面清洁2次/月，随时保洁，保持地面、墙面、灯具、用品干净、光亮、

19、整洁、室器具摆放整齐有序8外围每天清扫、捡杂物2次，到达区域根本干净，无污渍、无垃圾。9绿化带每天清扫、捡杂物2次，到达绿化带根本干净，无污渍、无垃圾、花坛外表干净10领 导办公室班前全面清洁1次/日，地毯清洗1次/月11门卫、岗亭监控设施门卫室清洁2次/日，外墙面清洁2次/月，岗亭随时保洁，探头擦抹1次/周，保持地面、墙面、灯具、用品干净、光亮、整洁、室器具摆放整齐有序12垃圾桶果壳箱清运箱桶垃圾2次/日，清洗1次/日，到达无明显污迹，经常喷洒药水消毒夏季1次/周，垃圾桶、果壳箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹13会议室清洁1次/日，地毯清洗1次半月，设施外表干净、无污染B、消杀效劳1

20、、消杀效劳要点1灭蚊、蝇、蟑螂、蚂蚁的消杀消杀区域楼宇的梯口、梯阶及周围；厕所、窨井、阴沟、落水沟、排污管口、化粪池、垃圾桶、垃圾中转站；员工餐厅、地下车库、各类设备房、主楼及裙楼天台；水景排水口。操作方法1消杀工作时，用喷洒设备将配制好的溶液适度喷洒，适时做好防护措施，应在顺风处喷洒，同时减少与行人的直接接触，选择行人稀少的时间作业；还应注意：a、梯间喷洒时不要将药液喷在扶手或门面上；b、每月全面消杀蚊蝇二次，每月对垃圾房进展消杀二次。2对污水井、排水沟、阴沟、竖井等害虫隐藏的地点，每月进展二次以上淹泡消杀；3消杀药物一般用灭害灵、敌百虫、聚脂类药喷洒剂等。但无论采用何种药物供给方必须在事前

21、提供国家规定使用的相关合格证明，得到认可及备档后，方可使用。并负责对消杀药品、名称、数量、使用情况进展详细记录。消杀药品应即购即用，用剩的药品，指派专人妥善保管。灭鼠消杀区域a、各类楼宇的梯口、梯间及楼宇周围；b、厕所、沙井、化粪池、垃圾池、垃圾站周围等公共区域c、绿化带d、地下库操作方法1灭鼠工作应至少每月一次；2投放饵料灭鼠应注意以下几方面：a、必须保证在平安的前提下进展，要挂上明显的警示标识；b、将鼠药成堆装放在纸片上；c、尽量放在隐藏处或角落、小孩子拿不到的地方；d、制止成片或随意撒放；e、掌握辖区围的鼠害情况，根据鼠情投放药物，及时补药，定时一周后撤回饵料，期间注意捡拾死鼠，并将数量

22、记录在?消杀记录表?里。C、垃圾处理垃圾桶的设置根据现场实际，摆放最正确隐蔽处。垃圾的收集办公、生活垃圾的收集：医务职工将生活垃圾袋装扎紧后，存放在垃圾桶，再由保洁员每天及时将桶垃圾收集起来，及时转运到垃圾中转站；绿化区的垃圾收集：在绿化区定点设置垃圾桶，与绿化区相配套。绿化保洁、清运垃圾直接运送到垃圾中转站；有害物质的收集：有害物质，定点收集后，放到有害物质回收桶，统一上交处理部门。垃圾的清运和处理每天收集垃圾两次，垃圾日产日清，保洁员保洁时巡回检查，保证垃圾桶呈半空状态，楼回收垃圾桶垃圾重新铺好垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口开，袋口反卷折贴在垃圾篓外沿。将收集的垃圾运送到指定的地点。垃圾的清

23、运由物业公司联系专业的垃圾清运公司或环卫公司到现场垃圾中转站，每天一次定期清运；有害物质不和普通垃圾混合，定期专门送到有关单位处理；后勤餐厅垃圾经分类后，局部送到垃圾中转站清运到垃圾场，局部可利用的剩饭残渣与利用单位签订协议。由协议单位清运。3、绿化养护假设由其他专业公司承当，不在效劳工程绿化养护管理围辖区的所有装饰树、果树、灌木、绿篱、绿化地、爬藤、地面覆盖物、攀缘物、草皮和其它植物的养护。绿化养护工作容序号养护容养护种类养护次数备注1修剪装饰树、果树、灌木丛、绿篱、草坪、花圃、地面覆盖物、攀缘物、爬藤、包括管道边、小路边和路边草皮每两周1次2铲除野草装饰树、果树、观叶乔木、灌木、花圃、绿篱

24、类、草地每两周1次3松散土根果树、观叶乔木、灌木、花圃、绿篱类、攀缘植物、匍匐植物、装饰树树苗每两周1次4施肥装饰树成年和半成年、观叶乔木、攀缘/攀藤植物果树、灌木、绿篱类、观叶植物、花圃、爬藤、绿化地草地、草地每季1次每月1次每半年1次肥料和数量由管理公司决定5灌溉浇水花圃、其它植物、草地每周2次依情况所需而定根据天气情况，按管理公司指示进展6虫害控制装饰树、果树、灌木丛、叶、绿化地、绿篱、地面覆盖物、攀缘物和爬藤、草皮1染病植物每周1次；2预防保养隔周1次；3收获前停顿三周针对果树而言药物品种和数量由管理公司决定7修整树木灌木、树木、绿篱类、花圃、地被植物依情况所需而定8更换植物灌木、树木

25、、绿篱类、地被植物、草木等根据合约之规定9用天然砂土回填下陷的树基在管理公司指示/要求时10用剪下的草覆盖护根装饰树、树苗、果树、灌木丛、绿化地同上11包裹水果果树同上12越冬处理装饰树、果树、欣赏乔木、林荫树树茎用硫磺、石灰水刷白1次/年，新栽树根部保温保墒入冬前绿化养护标准草坪成活率在95以上，生长正常；整块草坪没有已开花杂草，整块草坪没有明显阔叶杂草；根本无病虫害；绿期250天以上，草坪平整，留存高度控制在60mm以下；绿地整洁、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施根本完好，无明显人为损坏，对违规行为及时发现和处理；绿化产生垃圾及时清运；根据植物种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施浇

26、水施肥、修剪和灭虫；树木长势较好，树冠根本完好，无死树和枯枝死杈，无明显机械损伤，病弱柱树在8以下。乔木根部无20cm以上高的荫蘖枝，无过长杂草、杂物；缺株在2以下。管理期间，树木根本无钉栓、捆绑现象，绿篱生长造型正常，下部枝叶根本茂盛，整形修剪外表平整，棱角线条根本统一收齐，叶色正常，修剪及时，患虫株率在10以下。花坛花卉长势良好，开花期间每周剪残枝、花57次。宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10以下。有轻微病虫害及人为损害，泥面部开裂，花木不缺水枯萎。叶色及大小正常，株形饱满、整齐。4、平安、秩序管理平安、秩序管理是物业管理重要容，是做好物业管理的前提和根底。我们将以高度的责任心和使命

27、感，确保管理无盲点、无重大事故，以到达我公司在平安保卫管理上的质量目标。大楼的平安重点：治安、消防、交通、纠违。根据这一特点，我们的管理措施和工作标准如下：建立一支高素质的优秀平安管理队伍保安队伍建立按高标准，严要求的指导思想，严抓招聘培训、政审上岗考核等关键环节，实施“准军事化管理，统一着装，尽职尽责。承受过相关的平安护卫知识与技能培训，训练有素，掌握根本平安护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对辖区护卫工作，并定期进展平安防学习，增强平安防能力。建立业务、业绩考核与工资职位挂钩的机制，对平安护卫员的管理引入轮换和劣汰制。在年终考评中实行10%的淘汰率，以保持安护队伍的高素

28、质和良好的战斗力。管理标准平安管理按以下四项重点容管理：公共秩序平安保障医务职工们和就医人员的人身平安不受伤害；保障大型活动期间正常的秩序和人员的及时疏散；制止闲杂人员进入辖区；及时处理各类应急突发事件车辆平安保证车辆聚集期的及时疏导保障停车场车辆的平安和停车场秩序的维护消防平安保障大楼消防平安消除消防隐患及时劝止、纠正违规违章行为、加强巡视，及时发现苗头，多加劝阻，以情制止，书面通知，整改，及时报告上级有关部门协办。设计平安效劳应急预案，遇突发事件能应急处理根据物业的实际情况，对可能发生的突发事件做好预案，建立物业管理应急处置班子是物业管理平安效劳的一项重要工作。预案工作做得好不好，直接影响

29、到医务职工和病人的生命财产是否有平安保障，间接也会影响到物业公司的信誉。我公司已制定了详细的?突发事件应急预案?，在预案中要求全体员工增强对火警、火灾、偷盗、抢劫、群殴、吸毒、赌博等刑事突发事件的反响能力，做到遇突发事件不慌乱，有步骤、有秩序地实施各项应急措施，确保辖区医务职工的人身财产平安。突发事件应急预案待中标后视现场实况制订5、消防管理执行?中华人民国消防条例?、?中华人民国消防条例实施细那么?和其它有关消防法规。物业公司24小时值班，健全消防组织，建立消防责任制。定期进展消防训练，保证有关人员掌握根本消防技能，熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救能力。根据防火、灭火

30、的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施，配合做好各类设施的年度报检、报验工作；保持消防信道畅通，制止在消防通道设置路障。制定消防平安管理方法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。发现有火警有义务迅速向当地消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。每月1次巡查消防栓、箱等消防设备是否完好、齐全，并及时给予报修，保证设备正常。消防监控室每周保洁1次，每天填写工作记录，建档备查。每年模拟1次消防操作规程，以熟悉操作和检查消防设备。火警火灾应急处理操作规程待中标后视现场实况编制6、车辆管理大楼车辆管理是物业管理的一项很重要的任务。做到车辆有序管理、定位存放，这对确