商业房屋租赁合同通用版.docx

1、商业房屋租赁合同通用版商业房屋租赁合同商业房屋租赁合同合同编号：出租人（以下简称“甲方”）：有限公司营业执照号码营业执照复印件见本合同附件一（略）：法定代表人：法定地址：联系电话：联系传真：联系人：承租人（以下简称“乙方”）：有限公司营业执照号码营业执照复印件见本合同附件二（略）：法定代表人：法定地址：联系电话：联系传真：联系人：根据中华人民共和国合同法及有关法律法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商，就乙方向甲方承租房屋事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。律师批注【条款目的】1.明确合同双方当事人相关信息，为审查对方主体资格提供依据。避免因主体不合格导致合同无效或效力待定。2.有

2、助于为当事人提供诉讼线索。【风险提示】1.甲方名称应与租赁房屋房屋所有权证记载之房屋所有权人名称一致。乙方应核对房屋所有权证原件并将复印件作为本合同附件。如果甲方名称与房屋所有权人名称不符，乙方应要求甲方提供有权出租房屋的证明文件。例如，甲方与房屋所有权人签署的租赁合同（租赁合同中应明确房屋所有权人同意甲方转租房屋，或由甲方另行提供房屋所有权人同意其转租房屋的证明）。2.合同双方应根据对方提供的主体资格证件（例如营业执照、身份证等）审查本条列明的全部主体资格信息，保证填写内容与证件记载内容一致。3.核查法人营业执照时，应注意核查是否经最近一年年检合格。4.经加盖公章并与原件核对无误的主体资格证

3、件复印件（一方当事人为自然人的，应于证件复印件上签字）应作为本合同附件。5.如果一方当事人为未成年人（即未满18周岁），除应核对身份证（或户口簿）外，应要求其提供经公证的如下证明文件：(1)该方当事人与其法定监护人（或指定监护人）存在合法监护关系的证明；(2)上述法定监护人（或指定监护人）同意该方当事人签署及履行本合同的证明。6.如果要求上述法定监护人（或指定监护人）就该方当事人签署及履行本合同的行为承担连带保证责任，应签署担保协议。7.租赁期限超过6个月时，应采用书面形式订立租赁合同。如果未采用书面形式，应视为不定期租赁。任何一方可以在提前通知对方的前提下，随时终止租赁关系。8.为避免对合同

4、中的相关名词发生歧义，并简化合同中的相关条款，避免对名词的重复解释，有些合同中会对涉及的相关名称或名词进行定义。如果合同中对相关名称或名词进行定义，应以简明、准确为原则，且经定义的名称或名词一般应通用于合同中的全部条款。如有例外，应作特别说明。【相关案例】2002年11月23日，谢某某与A公司签订了商品房买卖合同，向银行按揭贷款购买了A公司开发的位于乌鲁木齐市号房产。2003年1月1日，谢某某与A公司签订房屋代管协议，并约定：A公司代理谢某某管理号房产，对该房产进行出租或出售。出租金额由A公司收取后直接支付给贷款银行或谢某某。2008年4月30日，A公司与欧某签订房屋租赁合同，将号房产出租给欧

5、某。公司将房产交付给欧某后，欧某未按时足额支付租金，并导致A公司未将租金支付给贷款银行或谢某某。为此，2011年月日，谢某某向A公司发出解除代管协议的通知，A公司在通知上盖章。因欧某未将房产交还给公司，导致公司不能向谢某某交还房屋。谢某某将欧某起诉至法院，要求其交还房产并支付租金。诉讼中欧某辩称:其是与A公司签订的房屋租赁合同，并不知道且不可能知道房屋是由他人代管的，A公司也未告知该房屋是代管租赁。另外，租金是由A公司收取的，并在票据上加盖了A公司的公章。因此，根据合同相对性原则，谢某某作为原告主体不适格。法院经审理认为，谢某某与A公司所签订的房屋代管协议及A公司与欧某签订的房屋租赁合同均真实

6、、合法、有效,合同双方当事人均应严格依合同履行各自义务。合同法第403条第1款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，谢某某与A公司签订的房屋代管协议实际为一份委托合同，谢某某即为委托人，A公司为受托人，欧某为第三人。A公司以自己的名义与欧某签订房屋租赁合同，欧某未能按照合同向A公司完全履行给付租金的义务，使A公司无法按照其与谢某某所签订的代管协议履行缴纳租金义务

7、。此后，A公司向谢某某告知了欧某不履行义务的情况，即披露了第三人，故谢某某作为委托方可以向欧某主张其未向A公司缴纳的2009年至2010年的租金。对欧某认为谢某某不是本案适格主体的理由不予支持。【法律规定】中华人民共和国民法通则（1987.01.01施行）第十一条十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同

8、意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：(一)祖父母、外祖父母；(二)兄、姐；(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、

9、村民委员会或者民政部门担任监护人。第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。中华人民共和国合同法（1999.10.01施行）第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争

10、议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。一、租赁房屋1.租赁房屋所在建筑物基本情况(1)租赁房屋所在建筑物坐落于中国省市区号，建筑总面积为平方米（以下简称“该建筑物”）该建筑物位置示意图及总平面图见附件三（

11、略）。(2)甲方对该建筑物及其所占用的土地拥有房屋所有权及土地使用权。该建筑物房屋所有权证编号房屋所有权证复印件见附件四（略），土地使用证编号土地使用证复印件见附件五（略）。(3)本合同签署时，该建筑物未被设定抵押，且不存在任何其他法律障碍。(4)该建筑物竣工验收日期为年月日，交付使用日期为年月日。(5)该建筑物为钢筋混凝土框架结构，总计地上层，地下层。地上建筑层高不低于米，地下建筑层高不低于米。楼板可承重公斤/平方米。(6)该建筑物第层至第层为商业购物中心，经营范围包括但不限于销售服装、图书、食品，提供餐饮、娱乐、教育等服务。(7)该建筑物在租赁房屋之外设地上及地下停车场停车场具体位置见附件

12、三该建筑物位置示意图及总平面图（略）。其中，地上停车位不少于个，地下停车位不少于个。每个停车位建筑面积不少于2.5平方米。2.租赁房屋具体位置甲方向乙方出租的租赁房屋为位于该建筑物第层的第号及第号房屋以下统称“租赁房屋”。租赁房屋具体位置及范围见本合同附件六租赁房屋平面图中红线范围内蓝色部分(略)。3.租赁房屋建筑面积根据测绘机构出具之租赁房屋建筑面积测绘报告测绘报告见附件七（略），租赁房屋总建筑面积平方米（以下简称“租赁面积”），其中：第号房屋建筑面积平方米；第号房屋建筑面积平方米。除另有约定外，本合同中租金、物业服务费等需要以面积作为计算依据的，均以本条约定的租赁面积为准。4.甲方将如下设

13、施设备或区域与租赁房屋一并交付乙方使用：(1)租赁房屋所需的功能性附属设施，包括但不限于能够满足租赁房屋约定用途的公用或专供乙方使用的商业给水、下水、电力、煤气或天然气（外部接口）、通风、空调(包括制冷和制热)、消防(包括但不限于喷淋系统、防排烟系统、消火栓、消防报警及联动系统等)、电信(包括但不限于固定电话和宽带等）。除非该等附属设施位于租赁房屋内，乙方不得要求对该等附属设施享有排他的专用权。(2)本合同约定的专供乙方使用的店招位和广告位以及非专供乙方使用的库房、通道、卸货区、垃圾存放区及停车位具体位置见本合同附件（略）。(3)该建筑物内非专供乙方使用的且能够直通各楼层的电梯。其中，客运自动

14、扶梯部（仅直通该建筑物及/或租赁房屋地上各楼层），客运垂直电梯部，货运垂直电梯部。电梯的载重量分别不小于kg、kg和kg各电梯具体位置见附件（略）。(4)其他乙方正常使用租赁房屋所需的设施、设备或区域。律师批注【条款目的】明确租赁房屋基本情况以及可供承租人使用的设施、设备及区域。【风险提示】1.为避免双方对合同条款中约定的租赁房屋所在楼层或房号存在不同理解（例如，有些建筑物楼层编号中没有四层，导致该建筑物楼层编号的五层对应的实际楼层为四层），租赁房屋位置示意图应作为租赁合同附件，并应约定该示意图为认定租赁房屋具体位置的依据。2.乙方应核查租赁房屋的房屋所有权证及国有土地使用证（如有），或房地产

15、权证。具体核查内容包括但不限于：房屋所有权人名称与甲方名称是否一致、是否有共有权人、是否已经存在抵押等。如房屋所有权人名称与甲方名称不一致或有共有权人时，应要求甲方提供有权向乙方出租租赁房屋的证明文件。此外，乙方还应核查房屋坐落与本合同约定该建筑物或租赁房屋位置或坐落是否一致、房屋用途是否能够满足本合同约定的租赁房屋用途（例如，如果房屋用途为住宅，一般不能用于商业经营）、租赁房屋是否属于可供出租或如出租应经审批的房屋（例如是否为人防工程等）等。3.如果租赁房屋于本合同签署前已被出租人设定抵押，依据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第66条的规定，出租人应向承租人书面告知租赁

16、房屋已经抵押的事实。经告知的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此造成承租人损失的，由承租人自行承担。如果出租人未书面告知承租人租赁房屋已设定抵押，出租人对出租已经被设定抵押的租赁房屋造成承租人的损失承担赔偿责任。4.如果租赁房屋于本合同签署后被出租人设定抵押，依据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第65条的规定，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。5.如果租赁房屋包括多个相互独立的房间或楼层，合同除应约定租赁房屋总建筑面积外，还应分别约定各独立空间或各楼层的建筑面积。6.如果租赁合同签署时，该建筑物尚未竣工，或租赁房屋为该建筑物房产证项下

17、的部分区域且未单独测绘等，可以将本合同中租赁房屋的建筑面积约定为预测面积，并约定最终的租赁面积以具有相关资质的测绘机构出具的建筑面积测绘报告为准，以及约定预测面积与实测面积出现误差时的处理方式（包括租金、物业服务费等相关费用的调整等）。7.为避免由合同一方聘请的测绘机构出具的测绘报告不准确，双方还可以约定任何一方对对方提供的测绘结果有异议时的处理方式（例如双方共同委托测绘机构进行测绘等），并约定测绘费用的承担主体。8.商业房屋租赁合同与住宅房屋租赁合同的重要区别之一是，前者需要考虑房屋的物业条件是否能够满足经营需要。本合同因房屋用于销售服装，对水、电、煤气或天然气等均无特殊要求。因此，没有约定

18、水、电、煤气或天然气等能源的供应条件。但如果租赁房屋用于经营餐馆、影院、超市等用途，应就租赁房屋的给排水、电力、排烟、楼板承重、空调供应时间及温度等条件进行详细、具体的约定。9.如果租赁房屋位于中国北方地区，合同应约定是否提供集中（或单独）供暖以及承租人应支付的供暖费数额及支付时间。10.商业项目中的承租人出于客流量的考虑，可能会要求出租人确定商业项目的统一开业日期，并保证商业项目于统一开业日期时应达到最低开业率。特别是如果租赁房屋所在的商业项目尚未整体开业时，承租人对开业日以及开业率会更加关注，这也是商业房屋租赁与住宅房屋租赁的重要区别。如果合同双方协商一致约定统一开业日期及/或开业率的，应

19、明确约定开业以及开业率的判断标准。11.为明确租赁合同项下乙方可以使用的租赁房屋及相关区域（包括广告位、车位等）的具体位置，附件一（略）应包括该建筑物整体平面图、租赁房屋所在各楼层平面图以及乙方可使用的（含专用及非专用）外立面（包括店招位、广告位等）、室内及室外导引区、停车位、客梯、货梯、库房、通道、卸货区、垃圾存放区、电表、水表、配电箱及/或供电供水控制设施、设备或系统等位置及平面图。12.如果合同中约定承租人为乙方提供专用的设施、设备或区域，例如专用车位、广告位、卸货通道、电梯等，除应明确约定该等设施、设备或区域专供乙方使用外，还应将相关的位置示意图作为合同附件。同时，应约定乙方因使用该等

20、专用设施、设备或区域而应向甲方支付的相关费用数额及支付时间。【相关案例】某机票代理公司了解到，某写字楼房地产项目已经销售90%，机票销售潜在客户较多。因此，该公司向开发商购买了该写字楼项目中的部分房屋。签订房屋买卖合同时，机票代理公司要求开发商在合同中明确约定已售房屋情况。同时，在违约条款中约定，如果房屋交付时办理入住手续的业主未达到房屋可售套数的80%，则机票代理公司有权解除房屋买卖合同。写字楼项目交付使用后，该公司发现由于退房率较高，项目的入住率未能达到合同约定的比例。因此要求解除房屋买卖合同，并得到了法院的支持。【法律规定】中华人民共和国合同法（1999.10.01施行）第十二条合同的内

21、容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释（2000.12.13施行）第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担

22、赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。二、房屋用途1.租赁房屋用于乙方销售注册商标为的女士服装。2.为满足乙方经营所需，甲方同意乙方将租赁房屋的部分面积用于设置配套的办公场地或仓库。但该等办公场地或仓库所占租赁房屋建筑面积不应超过租赁房屋总建筑面积的%，否则应视为乙方变更租赁房屋用途。3.乙方如拟将租赁房屋用于本合同约定之外的用途，应经甲方事先书面同意。同时，乙方应独立承担因变更用途而产生的全部法律责任，且即使甲方同意乙方变更租赁房屋用途，甲方无须为乙方的上述行为承担任何责任。如乙方未能完成审批、登记、备案手续或因其他原因导致租赁房屋

23、用途未能依法变更，乙方应按本合同约定用途使用租赁房屋，且不得以未能变更用途或甲方已经同意变更用途等为由主张免予履行或承担全部或部分合同义务或法律责任。4.乙方于租赁房屋开业前，应完成经营所需全部审批、登记、备案等，并承担相关责任及费用。同时，乙方不得以办理（或未能办理）上述审批、登记、备案手续为由主张免予履行全部或部分合同义务，或免予承担法律责任。律师批注【条款目的】明确租赁房屋的用途。【风险提示】1.对于出租方来说，租赁房屋的用途关系到整个商业项目的经营方向，并与排他竞争性条款直接相关；对于承租方来说，租赁房屋的用途关系到其租赁房屋的目的是否能够实现。因此，明确、具体地约定租赁房屋的用途是商

24、业房屋租赁合同中的重要内容。2.租赁房屋的用途应尽量约定明确、具体。对乙方可利用租赁房屋开展的经营行业或业态（如餐饮、百货、娱乐等）、经营品牌或商号、经营产品类别等均应明确约定。3.因乙方利用租赁房屋经营时，经常需要于租赁房屋内设置必要的配套办公场地或仓库等，以满足经营所需。因此，根据乙方的要求，租赁合同中可以约定乙方可将租赁房屋的部分面积用于设置配套的办公场地或仓库。但为避免乙方利用该约定内容改变租赁房屋的用途，合同中应进一步约定，该等办公场地或仓库所占租赁房屋建筑面积不应超过租赁房屋总建筑面积的一定比例，否则应视为乙方变更租赁房屋的用途。4.如果租赁房屋的用途涉及需要相关行政机关审批、登记

25、或备案的（例如餐饮、影院等），应于开业前依法办理相关的审批、登记或备案手续。【相关案例】某有限公司作为房屋的承租人，承租某商场部分房屋。签署租赁合同时，承租人未严格审查合同中关于房屋用途的限制性约定，且未对合同中有关承租人变更房屋用途前应征得出租人同意的约定提出异议。房屋交付后，因承租人经营状况不佳，决定改变房屋用途，将约定的销售图书变更为销售服装。但变更前，承租人未按合同约定与出租方协商变更房屋用途并签订补充协议。因承租人擅自变更房屋用途导致与该商业项目中的其他商户经营范围发生重合，并使出租人违反了与其他商户约定的排他竞争条款。出租人因此向法院提起诉讼，要求解除其与该承租人签署的租赁合同，并

26、要求承租人承担违约责任，支付违约金，并赔偿损失。法院经审理认为，承租人擅自变更租赁合同约定的房屋用途，已经违反合同约定。出租人有权依据租赁合同的约定解除合同，并要求承租人支付违约金。违约金不足以弥补出租人因此而遭受的损失时，承租人还应承担足额赔偿责任。【法律规定】中华人民共和国合同法（1999.10.01施行）第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约

27、定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。三、租赁期限1.租赁期限（1）本合同租赁期限年，自租赁房屋交付之日起计算（包含免租装修期）。即租赁期限自年月日起至年月日止。（2）租赁房屋交付日与本合同第五条第2款约定的实际交付日不符的，租赁期限开始日期以本合同第五条第2款约定的实际交付日为准。2.续租及终止甲乙双方应于本合同租赁期限届满时提前六个月就续租事项进行协商。除非双方签订补充协议延长租赁期限，本合同租赁期限于届满之日终止。律师批注【条款目的】明确租赁期限的开始及终止时间以及与续租有关的事项。【风险提示】1.租赁合同约定的租赁期限不得超过20年

28、。否则，超过部分无效。2.租赁合同中，双方就租赁期限届满后租赁期限是否延长的约定通常有三种方式：(1)合同约定，租赁期限届满后，除非本合同一方提前一定期限向对方发出终止合同的书面通知，租赁期限自动延长。此种方式有利于稳定双方的租赁关系。但如果采用此种方式，合同应对延长期限内的租金数额及其支付时间、延长的期限等进行约定。同时，合同约定的租赁期限届满前，双方应根据自身的实际情况决定是否延长租赁期限。如果不希望租赁期限延长的，应提前向对方发出终止通知，及时终止租赁合同。(2)合同约定，双方可于租赁期限届满前就租赁期限延长的有关事项进行协商。如果双方未能就延长租赁期限事宜（包括租金标准、租赁期限等）达

29、成一致意见并签署补充协议，租赁合同于约定的租赁期限届满之日终止。采用此种方式的，合同约定的租赁期限届满前，如果任何一方希望延长租赁期限，应提前向对方发出书面通知，并就与延长租赁期限有关的事项进行协商并签署补充协议，明确租赁期限延长的具体期限、该期间内的租金计算标准以及支付方式等。通常条件下，除非补充协议中另有约定，原租赁合同中约定的双方权利义务以及其他内容于延长的期限内仍对双方具有法律约束力。(3)合同约定，租赁合同于约定的租赁期限届满之日终止。同等条件下，承租人享有优先承租权。采用此种方式的，合同中应约定“同等条件”的判断标准，即“同等条件”是否包括租金数额、租金支付时间、租赁期限等相关条件

30、。另外，出租人可以根据租赁房屋及其所在建筑物的实际情况，考虑是否有必要将租赁房屋用途列为“同等条件”的判断标准之一。3.如果租赁合同中未约定租赁期限的延长事宜，或采用上述第(2）种或第(3）种方式约定。租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋且出租人未提出异议的，原租赁合同于承租人继续使用租赁房屋的期间内继续有效，但租赁期限为不定期。在提前合理期限通知对方的前提下，合同任何一方均有权随时解除合同。【相关案例】1.1999年5月1日，供销社将其所有的房屋出租给郝作为经营用房，租赁期限为23年零6个月。后因郝经营不善，于租赁期限开始后的第11年欲解除租赁合同。为免予支付提前解除合同应承担的违约金，其

31、向法院起诉请求确认租赁合同因超过20年无效。法院经审理后认为，租赁合同中有关租赁期限的约定，20年之内的部分有效，超过20年的部分无效。郝提前解除合同应向出租方承担违约责任并支付违约金。2.上海某物业服务有限公司将某村3号房屋一间出租给赵某作经营使用，月租金人民币1500元，租赁合同每年一签。租赁期限届满后，在未续签租赁合同的条件下，赵某不仅继续占用房屋，且未支付租金。上海某物业服务有限公司诉至法院，请求判令被告赵某支付租赁期限届满后占用房屋期间的租金，同时解除双方的租赁关系，并由赵某交还租赁房屋。法院经审理认为，双方签署的房屋租赁合同合法有效。租赁期限届满后，赵某继续使用租赁房屋，且双方对继续使用租赁房屋均未提出异议，但未重新签订合同，故双方之间原租赁合同继续有效，赵某应支付房屋使用期间的费用。因合同的租赁期限转为不定期，且出租人要求解除合同。因此，依据合同法第232条、第236条的规定，双方的租赁合同依法可以解除。【法律规定】中华人民共和国合同法（1999.10.01施行）第二百一十三条租赁合同