房地产全程专项策划系列资料.docx

1、房地产全程专项策划系列资料房地产全程策划系列资料一、房地产楼书该如何做？真实可信楼书是楼盘销售信息集合。它重要面对是客户，楼书重要性自然是不言而喻。作为成功发展商，一方面应当对自己项目、对自己客户群体、对自己信誉负责任。因此楼书内容必要真实。另一方面，今天客户是日渐成熟消费者，她们对楼盘各种构成要素，涉及发展商实力与诚意等均有自己评判。从法律角度看，楼书是发展商对客户在某种意义上承诺，其内容、数据都应当是严肃认真，任何夸张、虚伪和差错都是不明智和不容许。例如，一家发展商在楼书中承诺采用名牌进口电梯，但最后安装是名牌合资电梯，引起客户投诉，发展商不得不作出补偿。不少精明消费者就是由于楼书失真而放

2、弃了对项目楼盘选取。因而，应一方面创造一流信誉与项目，另一方面才是制作一流楼书。楼书设计完毕后，发展商不妨请自己律师审查一遍，防止浮现法律偏差与纠纷。全面详实从发展商宣传自己楼盘和客户购买心理以及成功楼书文案等各种角度分析，楼书大体应包括如下内容：楼盘地理位置：楼盘地理位置是客户第一关怀问题，因而，应在楼书显要处予以标明。位置图应尽量精确，体现交通条件、周边商业、教诲与物业环境。物业楼盘景观：最佳有一张体现社区物业特色视点图，体现建筑物外立面、环境绿化、社区景观、交通组织等内容。在楼书其他位置，可以补充给出建筑物局部立面，体现阳台、飘窗等最具特色细部解决。如是现房，采用现场照片来体现物业楼盘实

3、际景观，这对销售会有较好作用。此外一种细节问题，往往被发展商忽视。在房展会上，细心客户会发现，楼书上立面图、视点图体现建筑外墙颜色与展会上楼盘模型颜色相差甚远。此事虽小，却往往给客户留下发展商随意变化印象而使其举棋不定。楼盘构造特点：建筑构造体系（剪力墙；框架剪力墙；是现浇混凝土还是钢构造等）、构造抗震特点、层高（构造层高或楼层净高）等都是客户关怀内容，应阐明。楼盘平面图：有些发展商在楼书中只提供单独户型图，没有整个楼座平面图。这样，对客户很不以便。客户无法比较和理解同一平面内各户型互有关系、电梯楼梯位置，使客户十分茫然。因而，有必要在楼书中提供标明各个户型楼盘平面图。很少有发展商会拿出没有户

4、型平面楼书，但缺少各房间面积指标却是常用。建议一定要给出每一户型中各房间面积指标，并注明是销售面积还是使用面积。价格表：考虑各销售阶段房价调节与变化，价格表可作为附件浮现。付款方式和物业管理收费原则应清晰阐明。车位与车库状况：除高原则别墅外，车位与否充分、车库出入口位置、车库形式等都是客户选取商品房时越来越关怀问题。楼盘各种设备阐明：开发商应对楼盘和社区各种设备如采暖、通风、空调、电梯、给水、安防、智能化、供电、通讯、热水、燃气等配套设备形式与原则予以明确承诺。楼盘装修原则：（1）阐明楼盘室内装修原则：户内装修内容，详细部位装修原则（如户内门窗材质、品牌；外窗玻璃层数、颜色与隔音性能等）、洁具

5、品牌、上水管线材质、厨房设备等等，如是精装修更应予以详细阐明。（2）阐明楼盘外装修及公共部位装修原则：外墙材质、饰面材料；入口大堂、每层公共走廊、电梯前室、楼梯装修原则等等。社区配套内容：这一某些往往是发展商大为强调内容。例如，社区会所、购物条件、健身设施（游泳馆、网球场、健身房等）、教诲设施（幼儿园、中小学校等）、娱乐设施、社区交往场合等等。特别阐明：建设一种社区就是为客户们设计一种生活，打造一种社区文化。作为成功发展商，不但要为客户建造优质硬件环境，更要在项目之初就策划好为客户提供如何软件环境，为入住业主提供什么样服务。以及服务内容与原则、物业公司信誉与业绩、社区文化内涵与特色，甚至她们邻

6、居是谁等。因而，如果有成熟设计不妨在自己楼书中予以特别阐明，来强调项目特色。设计考究：楼书不但是销售信息载体，更是沟通发展商与消费者客户桥梁。如何捕获客户目光，是开发商普遍关怀命题。楼书设计要精美、考究、有个性、有特色，这才是吸引客户重要手段之一。成功楼书语言应当是优美、朴实、睿智、深刻，切忌广告色彩太浓；楼书插图、照片要精炼、到位，切忌漫无边际、张冠李戴、过度夸张。例如，明明是经济合用房楼书，却非要摆上欧美情侣倩影；明明是在北京地面楼盘，却非要印上法国宫廷雕塑。凡此种种过度夸张，不但起不到吸引客户作用，反而会使客户们远离楼书中描绘海市蜃楼！携带以便：诸多发展商花了相称多资金来制作楼书，楼书确

7、也很精美，可是有一点被忽视了：楼书开本做得很大，公文包装不下，客户携带非常困难；有发展商甚至选取用大大单页铜版纸来印制楼书，很像广告画。试想一下，客户如何把它带走？如何阅读？有楼书特意采用深颜色底色和很小暗色字体来印制，青年人尚要耗费九牛二虎之力去猜测，老年客户朋友如何看清晰？楼书开本要大小适中，便于携带；字体清晰，与纸张颜色反差大。例如，北京紫竹花园、望京A4区、今日家园、兴涛社区；深圳依山居、金地翠园；东莞新世界花园；上海菊园等等楼书做得还是不错。总之，发展商要努力通过楼书很到位地宣传自己项目，尽量满足客户理解楼盘与社区各种状况需求。二、再谈房地产价格方略低开高走，这四个简朴楼市价格概念，

8、其实是销售环节中最难控制市场要素。在以价格为轴心运作上海楼市行情中，一开盘便面对价格方略难点。 何为低开？ 期房销售价与其施工进度关于，由于发展商投入资金不同所引起成本不同，因而，一种楼盘市场价其实在不断变动之中。这种价格动态特性以市场价格合理变换相一致，物业在市场销售中所处状态会截然不同。 低开目是吸引市场视线，其线路是为了提高价格。注意一下今年在楼市热销物业就会发现，如绿洲都市花园，自5月份以每平方米4880亮相后，在半年不届时间中，已将市场价提高了近1000元左右，提高与热销能基本协调，表白楼盘处优良市场状态。再如莲浦花园，也从半年前每平方米3300元价格上升至当前3800元左右价，上扬

9、了每平方米500元。 控制价格两大难点为：一是调价频率；二是调价幅度。 价格调节频率核心是：虚实转换。每次调价后物业总有一种市场瞬间断层，即难以圆整市场曲线，没有市场客户积累基本主观调价，不但会影响购买人气，并且会直接影响成交。没有导入概念，价格调高后对前期购房客户有积极影响，但对洽谈客户往往有副作用。因而，只有市场相对热销前提下，才干进行调价，虽然有其“虚”成分，也可逐级盘实。 价格调节幅度核心是：小幅递增。调价要点是小幅频涨，普通每次涨幅为3至5，如每平方米5000元左右楼盘，每次调价幅度为150元至250元之间为宜。调价新近几天，可配以恰当折扣方略，作为价格局部过渡，有新生客源流时，再撤

10、除折扣。以今年在楼市产生徐汇明佳苑来看，自一月份先后涨过四次价，年初最早以4980元开盘后，第一次调价数为每平方米200元，第二次调价数为180元，第三次调价数为150元，当前又调节了每平方米100元左右市场价，但至今明佳苑已实现销售75以上。 调幅要“小”，调频应“频”。固然，价格作为营销之纲，绝不能孤立对待，这与物业形象进度、上市量有机控制关于。最佳价格体现，应杜绝“空、满、虚、回”四个要令。即不能价格做空，任意折扣：不能做满，不留给客户升值空间；不能做虚，没有市场购买基本；不能回落，随意往下调。 时下，楼市流行一房一价，其实一种基价与系数互相调节，拉开好坏差价。低价竞争不是唯一出路，以科

11、学价格调幅和调频，来调节楼盘在市场动态适应性，是发展商值得关注一种重要课题。三、房地产定价中目的与办法俗话说“没有卖不出去物业，只有卖不出去价格”。价格策划是房地产营销策划核心。随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场逐渐成熟，理性价格策划在市场搏击要素中地位日益凸现。本文将在对房地产定价目的与办法进行对比分析基本上，寻找定价策划可循之规。 一、选取定价目的 定价目的是整个价格策划灵魂。一方面，它要服务于房地产项目营销目的和公司经营战略；另一方面，它还是定价办法和定价方略根据。房地产定价目的普通有利润最大化目的、市场占有率目的、树立公司形象目的等几种不同形式。 利润最大化是许多公司定价目的

12、。当该宗物业独特性较强，不易被其她产品代替时，可在边际利润与边际成本一致点位定价。一方面靠促销激发需求，另一方面有筹划地供应，就可获得最大限度利润。利润是个综合性很强指标，特别对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。因此，利润最大化不是短期定价目的，而是公司长期奋斗方向。由于房地产定价受经济环境影响，繁多变量会增长定价难度，因而，需要动态地分析公司内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场有关因素和公司经营战略，否则会欲速不达。 以市场占有率为定价目的是一种志存高远选取方式。市场占有率是指一定期期内某公司房地产销售量占本地细分市场销售总量份额。市场占有率高意味着公司竞

13、争能力较强，阐明公司对消费信息把握得较精确、充分，房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象体现明显。资料表白，公司利润与市场占有率正向有关。提高市场占有率是增长公司利润有效途径。北京城建集团对北京望京社区开发事实证明了进行超大规模综合开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊薄基本设施、公共配套等成本，减少单位开发成本，扩大市场占有率，从而增长公司利润。普通地讲，成长型公司适当采用市场占有率目的，通过薄利多销经营方式，达到以量换利，提高市场地位目。 以稳定价格赢得公司形象，有助于在行业中树立长期优势。房地产市场需求价格弹性不大，但受其她因素影响，需求量波动很大。稳定价格给人以产品信誉

14、高、公司经营稳健印象。良好形象是公司无形资产，只有精心维护，才干源源不断地创造产品附加值。新鸿基地产在香港市场上采用就是稳定高价方略，其优质高档物业定位也逐渐为市场合认同。品牌竞争是高层次竞争，增强公司形象定价目的应当与公司长期战略相一致。拥有较高市场占有率行业领导型公司适当选用稳定产品定位和稳定价格方略。 固然，在某些特殊时期，公司也需要制定暂时性定价目的。如：当市场行情急转直下时，公司就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目的；为了应对竞争者挑战，公司也也许以牺牲局部利益遏止对手为定价目的。但是一旦浮现转机，过渡性目的就应让位于其她长远定位目的。 二、拟定定价办法 定价办法是依照定价目的拟定房

15、地产基本价格范畴技术思路。房地产定价办法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。成本导向定价指按开发成本和人为订立利润比率拟定价格。固定成本加成重要从静态出发，立足于房地产销售前与销售中发生一切成本费用，再加上预期赚钱作为销售价格。成本加成定价带有明显卖方市场色彩。变动成本定价法是把单位变动成本与单位产品贡献额之和定为售价，其理论根据是只达到销售量盈亏分界点，贡献额不但可弥补固定成本，并且会带来利润。当物业面临着严峻竞争形势时，短期内用此种办法可排挤竞争对手，攫取市场份额。盈亏平衡法和目的利润法分别从保本不亏和获得预期利润两个层面计算公司所能承受价格底限。由于它们是以预测销售量为参数，而销售量又是

16、价格函数，互动两种变量很难把握，以此制定价格也难以与顾客规定相适应。 竞争导向定价是以公司所处行业地位和竞争定位而制定价格一种办法。其详细做法有三种：1、在区域性市场上处在行业领导者地位开发商，可借助其品牌形象好，市场动员能力强优势，使产品价格超过同类物业价格水平。高价不但符合其精品定位市场目的，也与以稳定价格维护市场形象定价目的相一致。万科房地产在深圳住宅市场力作俊园，就是在大势趋于平淡状况下，以每平方米过万元高价昂首入市，获得良好销售效果和经济效益。2、对于具备向领导者挑战实力但缺少品牌认知度公司，适当以更好性能、更低价格将看得见优惠让利于买方。这样可以增进销售，扩大市场占有率，提高公司在

17、行业中声望。运用此办法普通要对可比性强领导者物业进行周密分析，在促销中借其声威，并突出宣传自身优势。1998年广州祈福新村推出时，正是针对本地大名鼎鼎碧桂园采用了挑战者定价，不久成为市场新热点。3、物业推出时，也可选取当时市场同类物业平均价格。普通以为平均市价是供求均衡成果。以随行就市办法定价，既会带来合理平均利润，又不破坏行业秩序，因而为市场追随者普遍采用。虽然其定价目的缺少特色，但对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低房地产市场，不失是一种稳妥办法。特别合用于产品特色性不强、开发者行业地位普通物业。 需求导向定价是以消费者认知价值、需求强度及对价格承受能力为根据，以市场占有率、品牌形象和最后

18、利润为目的，真正按照有效需求来策划房地产价格。在实际运用中又有认知价值和差别需求两种不同形式。所谓认知价值定价是指在买方市场条件下，依照购买者对房地产认知价值定价。认知价值形成普通基于购买者对有形产品、无形服务及公司商业信誉综合评价，它涉及实际状况与盼望状况比较，待定物业与参照物业比较等一系列过程。品牌形象好物业往往能获得很高评价。只要实际定价低于购买者认知价值，即物超所值，购买行为就很容易发生。这种“以消费者为中心”营销理念运用核心在于与潜在购买者充分沟通、掌握调查数据、并对其进行整顿分析。所谓差别需求定价是以不同目的客源需求强度、总体资金承受能力为参照对象，分别求得各消费层次有效需求来拟定

19、房地产价格。该办法可为制定项目全盘价格方略和多层次供房价格体系提供决策参照。 不同定价办法需要不同条件，也会产生不同成果。成本导向是筹划经济时代“科学管理办法”。由于它仅在“知己”基本上定价，对交易环境、交易对方、交易实现必要条件都缺少理解，因此只能制定出基于卖方利益价格，而不容易与市场消费需求相吻合；竞争导向以“获得赛跑中胜利”为经营理念，注重行业相对价格，比成本导向更贴近市场供求，但交易实现取决于交易双方利益吻合，只研究如何在供应群体中合理定位，忽视购买群体反映，其定价难免一厢情愿。竞争导向定价法一定期期内虽有助于制定有效竞争方略，获得销售成果，但却忽视了需求在价格形成中重要作用，往往会导

20、致“无效供应”；需求导向定价则是从市场需求出发制定房地产价格，它能行之有效地激发潜在需求，使房地产产品从主线上实现交易也许性。并且，它能使房地产价格“一步到位”，避免价格激烈波动，减少投机。成本导向定价规定对公司自身生产能力有精确把握，竞争导向需要明智行业定位，而需求导向则跨越了供方思维定式，从供求双方互动关系中寻找解决问题思路。 策划人员必要牢牢把握项目自身特点，结合公司经营优势，顺应房地产市场行情，通盘策划，理性抉择，才干获得好营销效果。四、做好前期研究方能事半功倍房地产建设项当前期充分论证，可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润顺利实现。可以说做好房地产建设项当前期工作是建设项目成败核

21、心。 地产公司在项目运作前，一方面要考虑项目与否可行，有否有经济效益。犹如商家进货要考虑与否能赚钱。切忌凭一时热情，主观臆断，而要对项目进行全面、周密、精确研究，然后才干评决策。 一、要考虑整体市场走势及国家政策、法规项目拟定前，应充分预测市场动向及将来对各类项目消化能力，并把握政策、资金流向以及国家财政税务、金融、土地管理、房屋交易等方面详细规定，使项目在整体运作及大市场承办方面有良好保证。 二、经济分析及经济投入与产出分析 1、建安成本估算，详细涉及：征地费：土地使用权获得可通过土地出让、征地拆迁、新征土地三种方式。土地出让普通由本地政府负责三通一平工作，可免交一某些都市基本设施配套费；征

22、地拆迁要考虑补偿费及回迁安顿费。无论何种方式获得土地都应弄清晰征地范畴、道路红线、建筑容积率、绿化率等概念，才干估算土地有效使用面积、实际土地使用价值和楼面地价。 前期工程费：指可行性研究及报批，勘察与设计、三通一平等费用；建安工程费：指房屋主体工程和附属工程所发生土建费和安装费；社区基本设施建设费；管理费；借贷款利息。2、代收费用：是指都市基本设施配套费、固定资产投资方向调节税。3、房屋销售、交易、中介及广告宣传费用。4、税收：涉及营业税、都市维护建设税、教诲附加费、所得税和土地增值税等。5、其他费用。 上述所列各种费用应参照国家和本地政府规定而测算，由于要清晰，才干对的估算。 三、经济地理

23、位置住宅开发宜选取在市中心区附近，环境优雅、交通便捷、配套齐全地段；商场则应选取在人流比较集中繁华地段；酒店应选取游客集中区域。同步，区位选取上还要考虑都市总体发展规划。有地段现阶段也许尚未开发，由于纳入本地政府建设规划，而得到政府优惠政策与支持，将成为近期热点，对地产公司来说，应看准时机，抓住机遇而进行项目开发建设。 另一方面，在项目选取上要考虑本项目在周边项目地位，或“一枝独秀”或“百花争艳”即在同一地段建设项目中形成“群体效应”。 四、产品要适销对路房地产应依照其不可移动性特点来研究其销售对象，并通过综合分析政策法规、都市发展、社会经济、市场供求、购买者承受能力等因素而决定其产品、规模及

24、营销方略。原则上以销定产、以产促销，形成良性循环。可采用项目兴建之迈进行预售或定购来决定投资规模，也可采用出租、出卖、转让、抵押等各种形式并举经营方略。总之，要适应市场、灵活经营，从而减少风险。 五、资金筹措在项目开发前，一方面要审时度势、量力而行，不要盲目追求高档次、大规模。要依照自身经济实力拟定项目开发档次与规模；另一方面在自有开发项目资金多于30基本上可进行各种渠道融资、贷款、集资，也可积极开展预售业务，预收购房款，进行滚动发展，形成良性循环，保证项目如期建成；此外还可选取一种或几种金融公司实力雄厚集团或公司作 为合伙伙伴，共同开发、建设。 综上所述，房地产前期项目工作尽管有其政策性、法

25、规性、技术性、市场性、经济性等综合性因素，但只要可行性研究切实可行，建筑设计合用、经济，办理施工允许证行之有效，就可大大地缩短项当前期工作周期，节约投资，减少风险，获得极大经济效益。五、房地产品牌空间策划房地产评估对象是房地产产品，即建筑，消费者对于建筑品质和价值认知取决于如下三个方面：1、消费者对建筑提出功能和使用方面规定；2、消费者对建筑提出精神和审美方面规定；3、以何种必要物质技术手段达到上述两方面规定。房地产品牌空间和策划重要环绕以上两个规定一种手段而展开：咱们把符合于功能规定空间称之为合用空间；把符合于审美规定空间称之为意境空间；把按照材料性能和力学规律性而围合起来空间称之为构造空间

26、。这三者由于形成依照不同，各自所受到制约条件不同，各自所遵循法则不同，因而它们并不天然就是吻合统一，这就规定建筑师必要依照房地产品牌策划师总体策划把这三者有机地统一为一体。一、合用空间策划两千近年以来，罗马伟大建筑家维特鲁维斯在阐述建筑时，就把“合用”列在建筑三要素之一，后来各个历史时期，尽管所强调侧重点时有不同，但是谁都不能抹煞功能在建筑中所处地位。到了近代，随着科学技术发展和进步，新建筑运动应运而生，为了适应新社会需要，又再一次强调功能对于建筑形式影响和作用，美国建筑师沙利文提出“形式由功能而来”看法，正是这种观点集中体现。从那时起到当前，又经历了半个多世纪，尽管有人不时批评，指责“当代建

27、筑在理论和实践方面已经死亡”，量不可否认事实是“形式由功能而来”这句名言所予以近当代建筑发展深刻影响，此句名言也成为房地产品牌空间策划罗辑起点。二、意境空间策划意境空间策划目是满足消费者精神感受上规定。以新、老建筑来讲，它们都共同遵循形式美法则棗多样统一，但在形式解决上又由于审美观念发展和变化而各有不同原则和尺度。不明确这一点，就会陷入思想上混成，甚至会由于各自原则和尺度差别，而否定普遍、必要共同准则。既然形式美多样统一是意境空间策划准则，那么，主从、对比、韵律、比例、尺度、均衡都但是是多样统一在某一方面体现，如果孤立来看，它们自身都不能当作形式美规律来对待。如何才干达到多样统一呢？尽管诸多人

28、以为无成法可循，但正如格罗皮马斯所指出：“构成创作文法要素是关于韵律、比例、亮度、虚实等法则，词汇和文法可以学到”建筑艺术也有它自己语言，必然有它词汇和文法。三、构造空间策划建筑空间，都是人们凭借着一定物质材料从自然空间中围隔出来，但一经围隔之后，这种空间就变化了性质棗由本来自然空间而变成人造构造空间。构造空间必要具备拟定量（大小、空量）、拟定形（形状）和拟定质（能避风雨、御寒暑、具备恰当采光通风条件）。为了经济有效地达到目，人们还必要充分地发挥出材料力学性能；巧妙地把这些材料组合在一起并使之具备合理荷载传递方式；使整体和各个某些都具备一定刚性并符合于静力平衡条件。近代科学技术伟大成就为咱们提

29、供手段，不但对于满足功能规定要经济有效并强有力得多，并且其艺术体现力也为咱们提供了极其辽阔也许性。巧妙地运用这种也许性必然能创造出丰富多彩建筑艺术形象。当代科学技术在构造空间策划中占据特别突出地位。这不但是由于它在实现对于自然空间围隔中起着决定性作用，并且还由于它直接地关系到空间量、形、质等三个方面。六、高档住宅营销策划之道当今住宅档次，可分为高中低三档，各个档次住宅均有自己目的客户，都是自己营销之道，在这三种档次中，最难策划也许就是高档住宅了。 所谓高档住宅，从整体来讲应当有“四高”：产品规划设计原则高、建材品质档次高、物业管理水平高、市场销售价格高。在上海市全面停止福利分房，进入住房市场化

30、状况下，无论高档次住宅市场细分为哪一类消费群，她们均有着这样两个共同点：一是她们有较高收入水平及生活水平，因此此类消费群对居住需求已从居住到讲究环境上升为一种居住生活享有，即：舒服、以便、安全、健全高原则。二是此类消费者普通是事业有成，心理上存在着巨大优越感，因而她们购买物业时也存在着强烈品牌意识。针对以上两大特点，咱们营销人员应当采用什么样办法搞好高档住宅营销策划工作？上海房产界一位资深开发商以为，应倡导物业生活享有和品牌精神享有。作为营销商或营销人员应在两个方面进行营销策划，即物业营销和品牌营销。 一方面是物业营销观念生活享有。由于消费者对物业管理服务注重限度已越来越高，因此在前期营销策划

31、时便规定物业管理参加配合，在制作楼书等销售资料同步，要制作物业管理服务宣传资料，预售时同楼书一并送出宣传。在完善物业管理基本上，应推出超前、特色物业项目，以吸引消费者：如：一、智能化物业管理。上海已有智能化住宅社区浮现，推出了一系列变化老式生活方式服务项目，例如：水、电、煤气、物业管理等费用自动计量及电子付费系统，业主可在家中刷卡付费；防火灾、防煤气泄漏自动报警及解决系统；防盗、防恶性事故监视报警系统；网络服务应用等等。二、业主健康保障。可使本物业与知名医院合伙，定期为业主免费检查，优惠医疗等；物业内紧急救济等。三、开辟新家庭服务项目。如家庭盆景花出租养护、家庭水族馆出租养护等。四、社区内开展

32、业主联谊、比赛等活动，发行社区内刊物等。另一方面是品牌营销观念精神享有。品牌是一种文化象征，是一种精神标志，因此塑造知名物业品牌，会使购房者得到一种文化认同和尊贵自豪。那么，如何塑造知名物业品牌呢？这名资深人士以为应采用如下几种方面：、积累法。对于本物业某一项长处，要通过长期媒介宣传和口碑传颂，逐渐形成整体品牌无形资产。如“万科都市花园”物业管理。、宣传法。通过各种媒介，对本物业种种长处进行广告宣传，以其在短时间内形成一定知名度。、公关法。通过策划一系列公关活动。形成新闻效果，借助媒介报道，使消费者在某几种方面产生兴趣。、借用法。借用其他知名人士、机构、品牌无形资产，借以宣传本物业。如欧陆风情崇高住宅，要宣传其欧陆文化品味，可通过该开发商和某欧洲文化机构，共同组织文化交流活动，活动地点可选取在该物业内，或共同成立文化交流团队，总部设在该物业内，由此而将该物业和欧洲文化联系在一起，提高物业品味和档次。 总之，高档住宅营销策划，必要同步倡导生活和精神享有，两者缺一不可。七、对房地产营销策划理性思考