东莞房地产市场分析报告.docx

1、东莞房地产市场分析报告2020年东莞房地产市场分析报告01 政策环境分析02 房地产市场分析03 市场总结04 后市展望2019年在房住不炒的调控主基调下，东莞迎来大湾区发展规划纲要、东莞市“一号文”发布等政策利好，楼市持续好转。全年住宅市场供不应求，供应连续六年回落，成交同比小幅上升。住宅用地供需双升，成交金额再创新高。01政策粤港澳大湾区发展规划纲要发布2月18日，中共中央、国务院印发了粤港澳大湾区发展规划纲要。纲要勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。纲要提出，东莞要结合自身特点，发展特色合作平台，支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业

2、总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地。东莞市“一号文”发布5月5日，东莞正式发布2019年市政府一号文东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见，确定将拓展与优化城市发展空间作为东莞参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，作为东莞实现高质量发展的突出任务，全力打造“湾区都市、品质东莞”。香港居民在大湾区九个城市购房享受当地市民同等待遇11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，会上同意香港居民在粤港澳大湾区九个城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。香港居民享有与当地居民同等的待遇。香港居民到内地买房享受市民同等

3、待遇，对于大湾区九个城市的楼市是一大利好消息。但政策出台的初衷是为了使香港居民更好地融入内地的发展，鼓励的是合理的自住和投资需求，房住不炒仍是中央对各地房地产调控的最高指示。出台“无理由退房”政策1月11日，东莞市住建局联合市工商局发布关于推广使用的通知, 3月1日起，东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。认购书提出：买家在楼盘认购后，两天内可无理由退定金。东莞成为国内首个正式出台“无理由退房”政策的城市。二手房交易个税新政调整3月11日，东莞市二手房交易个税新政调整， 纳税方可以自由选择按全额2%或者差额20%的2种方式缴纳。二手房交易个税的调整，盘活了一二手房地产市场流通，有效的促

4、进二手房市场成交。值得注意的是，房产证未满2年的，交易个税与新政前对比并无优势，政策旨在支持合理自住需求释放，继续打击投资投机性需求。土地出让首创“终次报价”规则6月6日，东莞市公共资源交易网发布东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则。在网上报价达到上限后，不再接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得人的竞价方式确定拿地。在地市升温，多地块被提前锁定的背景下，东莞首创“最接近平均价者得”土拍新规，新规则的发布，进一步完善土地市场公平体制，有利于压制土地市场非理性情绪，避免土地市场过热，合理引导市场预期。针对住房公积金提取政策作出五

5、大调整4月19日，东莞市住房公积金管理中心发布关于优化我市部分住房公积金提取政策的通知，对住房公积金提取政策作出5大调整：1、新增本市既有住宅增设电梯提取。既有住宅增设电梯工程竣工验收后，缴存职工本人及其配偶可一次性提取不超过该户应分摊的费用。2、租房提取上限增至1800元。缴存职工名下无房产，租住本市住房的，住房公积金提取比例上限从月缴存额的65%提高至70%，额度上限从1500元提高至1800元。3、取消装修提取，自2019年7月1日起实施。4、购买外市住房提取公积金增加复核环节，办结时限为3个工作日。5、离职或失业提取流程简化。职工与单位解除劳动关系且个人住房公积金账户已封存，申请提取2

6、015年3月1日前账户余额，可通过单位批量代办或线下临柜办理，审核时将不再收取离职证明、就业失业登记证或就业创业登记证。进一步规范农民安居房建设政策2019年12月31日，东莞发布关于进一步规范农民住房建设的通知（以下简称通知），其中明确，非经镇人民政府（街道办事处）批准同意的农民安居房，一律按现状停工。02市场住宅供应：全年商品住宅供应面积485.52万平米，供应量连续6年回落2019年，东莞全市共计推出商品住宅485.52万/40118套，供应面积同比减少9.10%，供应量连续6年回落。数据来源：CREIS中指数据从各月供应情况来看，2月份受春节假期影响，楼市进入淡季，当月供应面积降至7.

7、14万的历史最低水平，随后月度供应逐月回升，下半年持续到11月份供应面积比较平稳，12月供应量大幅度提高至80万水平。数据来源：CREIS中指数据住宅成交：全年商品住宅销售面积550.49万平方，同比去年小幅提升2019年，东莞全市商品住宅共计销售550.49万/48611套，销售面积同比增加7.30%。数据来源：CREIS中指数据从各月成交情况来看，2月份成交规模14.33万为全年最低值，其余月份成交基本保持平稳，其中6月和12月份成交量比较突出，均突破60万成交量，12月成交规模61.36万达到全年峰值。数据来源：CREIS中指数据成交结构：刚需户型占比过半，高价格段产品占比整体增加东莞市

8、2019年商品住宅成交面积结构中，90-120面积段产品占比过半，同比去年增加5.6个百分点，其余面积段产品占比均有所减少，其中140以上面积段占比同比去年减少3.5个百分点。成交价格段方面，受整体成交均价上涨影响，高价格段产品占比整体增加，其中25000以上价格段产品占比同比去年增长8个百分点。数据来源：CREIS中指数据成交价格：商品住宅全年成交均价20058元/，同比上涨12.26%2019年，东莞市商品住宅全年成交均价为20058元/，同比上涨12.26%。数据来源：CREIS中指数据2019年商品住宅月度成交均价起伏较大，上半年均价主要在19000至20000间波动，8月份后持续越过

9、2万大关，10月成交均价21150元/为全年最高水平。数据来源：CREIS中指数据销供比：供应继续下滑，成交小幅增加，全年销供比1.13，整体供不应求2019年，东莞全市商品住宅供应面积485.4万，同比减少9.09%；成交面积550.49万，同比增加7.30%；全年销供比为1.13，市场整体表现供不应求。数据来源：CREIS中指数据项目成交：万科第五城拿下销售金额、销售面积及销售套数排行榜三冠军东莞市2019年商品住宅销售金额TOP10数据来源：CREIS中指数据东莞市2019年商品住宅销售面积TOP10数据来源：CREIS中指数据企业销售：万科239亿/101.4万m夺得2019年房企销售

10、排行榜双冠军东莞市2019年房企销售金额TOP10数据来源：CREIS中指数据注：若同一个项目由两个企业合作开发，则该项目数据双双记入各个企业中东莞市2019年房企销售面积TOP10数据来源：CREIS中指数据注：若同一个项目由两个企业合作开发，则该项目数据双双记入各个企业中土地市场：土地推出及成交同比大幅增加，住宅用地推地节奏明显加快2019年，东莞全市共计推出130宗土地，总规划建筑面积2013.99万，同比增长62.10%，其中住宅用地推出34宗，商办用地推出15宗，工业用地推出74宗，其它用地推出7宗。成交方面，全年共成交土地124宗，成交总规划建筑面积1942.65万，同比增长72.

11、31%，其中成交住宅用地30宗，商办用地成交15宗，工业用地成交73宗，其他用地成交6宗。数据来源：CREIS中指数据住宅用地：住宅用地供需双升，成交金额再创新高2019年，东莞全市共计推出住宅用地34宗，总建筑面积431.25万，同比增加29.91%，成交住宅用地30宗，总建筑面积390.32万，同比增加62.90%。全年住宅用地推地节奏加快，供需双升。全年住宅用地成交金额373.72亿元，同比增加52.2%，成交楼面地价约9574元/，同比小幅下跌6.39%。数据来源：CREIS中指数据附：2019年住宅用地出让详情（点击查看大图）数据来源：CREIS中指数据03市场总结东莞延续严控，大湾

12、区发展规划纲要发布，“一号文”明确加大土地收储整备力度2019年在中央重申坚持“房住不炒”的主基调下，东莞延续去年的严格调控，出台“无理由退房”政策，并对二手房个税及公积金提取政策进行调整。粤港澳大湾区发展规划纲要发布持续利好东莞房地产市场，另外东莞市“一号文”正式发布,明确将拓展与优化城市发展空间作为东莞参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，政府将加大主导土地收储整备工作力度，并将全面盘活政府储备土地，同时鼓励市属国有企业以租赁方式对土地进行过渡性开发。供应持续减少，成交小幅增加，均价稳中有升2019年东莞全市共计推出商品住宅485.4万/40118套，推出面积同比减少9.09%，成交商品住宅55

13、0.49万/48611套，成交面积同比增加7.3%，全年商品住宅成交均价20058元/，同比上涨12.26%。2019年东莞楼市延续去年的严控政策，进入深化盘整阶段。在当前调控情况下，商品住宅供应量继续小幅减少，成交则实现回升，房价在供不应求的局面下保持平稳上涨。住宅用地供需双升，成交金额再创新高，溢价有所提升2019年东莞市继续加大宅地供应，全年住宅用地供需双升，全年推出宅地34宗，总建筑面积431.25万，同比增加29.91%；成交宅地30宗，总建筑面积390.32万，同比增加62.90%。全年住宅用地成交金额373.72亿元创历史新高，成交楼面地价9574元/，同比小幅下跌6.39%。2

14、019年东莞土拍市场“冰火”两重天，一季度市场无成交，二市场市场趋于火热，高溢价地块纷纷成交。下半年土拍引入“终次报价”规则，房企拿地逐渐趋于理性，但优质地块仍受市场追捧。第四季度市场急剧降温，多宗地块底价低溢价成交。04后市展望调控主基调不变，政策有望迎来松绑，市场预期好于去年2019年在“房住不炒“的主基调下，东莞楼市调控取得明显效果，房地产市场回归理性。预计2020年全国调控政策主基调不变，仍将以稳为主，东莞在现有政策的基础上加码的可能性不大，相反可能会跟随湾区其他城市出台有关调控松绑的政策，市场预期将好于去年。供应持续放量，成交规模继续提升，价格稳中带涨2019年东莞市商品住宅成交止住

15、连续3年下跌颓势，成交规模小幅增加。随着近2年住宅用地的大量入市，2020年东莞市商品住宅供应有望迎来大幅增长，市场成交在稳定的供应面前将实现明显提升。在限价政策及维稳预期下，房价大幅上涨的可能性不大，预计将继续保持平稳或小幅上涨，另一方面，区域分化将会更加明显，重点区域房价或将进一步上涨。政府继续加大宅地供应，“终次报价”规则加剧市场竞争2019年东莞市“一号文”正式发布，明确将加大主导土地收储整备工作力度，并将全面盘活政府储备土地，同时鼓励市属国有企业以租赁方式对土地进行过渡性开发。政府更多介入收储土地，促进房地产市场理性平稳。预计2020年东莞市将继续加大宅地供应，稳定市场预期的同时，东莞市将加大安居房及公共租赁用房的供应，宅地将多以“竞配建”或“竞自持”的形式出让，另外“终次报价”规则的引入进一步完善土地市场公平体制，有限抑制了土地市场过热发展，同时房企拿地难度进一步加大，市场竞争将更加激烈。