城镇老旧小区改造技术导则青岛.docx

1、城镇老旧小区改造技术导则青岛青岛市城镇老旧小区改造技术导则1.总则1.0.1为落实国家、省、市有关部署和省委省政府有关要求，大力推进老旧小区改造提升，进一步改善群众居住要求，满足居民美好生活需要，特制定本导则。1.0.2本导则中所称城镇老旧小区是指2005年12月31日前在城市国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。城镇老旧小区改造是指对城镇老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升的活动（不含住宅拆除新建）。1.0.3老旧小区改造应按照“以民为本、政府主导，因势利导、整合资源，尽力而为、量力而行，应改

2、尽改、一步到位，立足当前、着眼长远”的原则，按改造项目的轻重缓急，统一规划、统筹实施。1.0.4老旧小区改造方案不得影响原有建筑物（构筑物）使用安全，应符合经济、适用、节能、美观要求。改造应减少对周边环境、居民的影响。1.0.5老旧小区改造应符合国家、省、市相关政策、规范、标准等的规定。2.编制依据一、国家、省、市相关政策和法规关于做好2019年老旧小区改造工作的通知（建办城函2019243号）山东省人民政府办公厅关于印发山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案的通知（鲁政办字202028号）关于进一步加强城市社区党组织建设的若干意见山东省老旧小区改造提升技术导则（征求意见稿）山东省物业管理条例

3、山东省城市品质提升三年行动方案青岛市推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（试行）二、国家现行标准、规范老年人照料设施建筑设计标准JGJ 450-2018城市居住区规划设计标准(GB50180-2018)居住区环境景观设计导则(2006版) 无障碍设计规范(GB 507632012)民用建筑设计统一标准(GB 50352-2019)城市道路工程设计规范(CJJ37-2012) （2016年版）城市停车规划规范（GBT 51149-2016）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018年版）消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）室外给水设计标准（GB50013-2018）

4、室外排水设计规范（GB50014-2006）（2016年版）城市工程管线综合规划规范（GB50289-2016）给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-2008）给水排水构筑物施工及验收规范（GB50141-2008）给水排水工程管道结构设计规范（GB50332-2002）城镇排水与污水处理服务（GB/T34173-2014）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）建筑照明设计标准(GB50034-2013) 低压配电设计规范(GB50054-2011) 城市电力规划规范（GB/T50293-2014）架空绝缘配电线路施工及验收规程（L/T602-1996）电力工程电缆设计标准（G

5、B 50217-2018）公共广播系统工程技术规范（GB50526-2010）宽带光纤接入工程施工监理暂行规定（YD5218-2015）住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范（GB50846-2012）综合布线系统工程设计规范（GB50311）城市绿地设计规范 （GB504202007）（2016年版）房屋结构安全鉴定标准（DB11/T637-2009 ）既有住宅建筑功能改造技术规范（JGJ/T 390-2016）车库建筑设计规范（JGJ100-2015）园林绿化工程施工及验收规范（CJJ82-2012）住宅工程渗漏、裂缝常见质量问题防治导则三、地方现行规范导则青岛市园林植物配置技术规

6、范青岛市城市绿地设计规范青岛市城市园林绿化技术规范青岛市海绵城市建设规划设计导则青岛市城市排水条例青岛市城市道路技术导则青岛市城市道路技术导则-人行道铺装 青岛市城市道路检查井通用图集青岛市无障碍设施建设技术导则 青岛市市政道路养护设计导则 青岛市城市道路导示标识技术导则 青岛市机械式立体停车设施规划建设管理实施细则（试行） 青岛市既有住宅加装电梯设计导则青岛市既有住宅加装电梯办理指南青岛市既有居住建筑节能保暖工程技术导则青岛市物业管理条例青岛市历史城区保护更新项目消防设计指引（试行）青岛市城市生活垃圾分类收集设施配置标准（试行）3.术语3.0.1物防：即实体（物）防范，是传统的安全防范手段（

7、如围墙、单元门等）。3.0.2技防：即技术防范，是指将现有的高新技术（如人脸识别、智能围墙边界）移植、应用于安全防范工作中，是一种越来越重要的安全防护手段。3.0.3宅间路：住宅建筑之间连接各住宅出入口的道路。3.0.4组团路：上接小区路、下连宅间路的道路。3.0.5小区路：一般用以划分小区内各组团的道路。3.0.6交通微循环：指对小区内的行车路线进行重新优化设计，将原来小区内所有道路双向开放式的通行模式，调整为单向通行为主、双向通行为辅的模式，形成一个规范、有序的交通循环区域。3.0.7尽端式道路：指道路一端尽头未与周边路网形成环状的道路。3.0.8雨水重现期：经过一定时长的雨量观测资料统计

8、分析，等于或大于某暴雨强度的降雨出现一次的平均间隔时间。其单位通常以年计。3.0.9雨落管：敷设在建筑物外墙，用于排除屋面雨水的排水立管。3.0.10 T接箱：指在主电缆上制作分支接头时，用来保护接头部位的防护箱体。3.0.11建筑围护结构：围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。3.0.12热工校核：通过测量室外热湿参数、室内热环境参数及建筑材料热物理性能，检验建筑热工效果的方法。3.0.13透景墙处理：指通过工程手段，将原有对小区内、外景色存在视线遮挡的围墙，改造为通透式围墙的做法。3.0.14海绵城市：指城市建设或小区改造利用植草沟、雨水花园、下沉式绿地等“绿色”措施来组织排水，以“慢排缓释”

9、和“源头分散”控制为主要规划设计理念，使得城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”。3.0.15适老化设施：结合老年人的身体机能及行动特点做出的相应设施，以满足老年人的生活及出行需求。3.0.16智慧社区：指利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。3.0.17网格化管理：指依托统一的城市管理以及数字化平台，将城市管理辖区按照一定的标准划分成单元网格。通过加强对各单元网格的部件和事件巡查，建立一种监督和处置互相分离的管理形

10、式。4.基本规定4.0.1老旧小区改造分为基础类改造、完善类改造和提升类改造三种类型。4.0.2老旧小区改造应将年久失修、破损老化严重、无法满足使用要求的各种基础类设施优先纳入改造范围，包含老旧小区内拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、管线整治（水电气暖、管线规整、光纤）、建筑物修缮、垃圾分类等。基础类改造涉及其中六项以上改造的老旧小区列为优先级、四项至六项的为次优级、三项及以下的为一般级。老旧小区内存在安全性隐患的应按优先级考虑。同等条件下，优先将居民改造意愿强、参与积极性高、出资占比高的且包含电梯安装、海绵城市建设、无障碍环境建设、停车场（库）建设、建筑节能改造、历史文化名城保护

11、等相关内容的小区列入改造计划。4.0.3老旧小区改造方案应在广泛征求社区居民意见的基础上编制，应充分考虑儿童、老年人、残疾人等特殊群体的使用需求。改造方案应在老旧小区主入口或人员密集的场所公示。4.0.4老旧小区改造应科学安排、有序实施。需改造升级的排水、供水、供电、供暖、供气、通信、有线电视等专业经营设施，应与老旧小区改造同时设计、同步施工、同步验收投入使用。5.基础类改造5.1拆违拆临5.1.1对老旧小区内违法、违章建设，包含地上、地下及楼宇附着物（如窗改门、屋顶违建、违法广告牌等）进行拆除清理，恢复小区空间；对破坏或占用绿化、道路等公共用地的设施进行清理。5.1.2逾期使用的临时建筑物（

12、构筑物）应进行拆除。5.1.3保持楼宇间和楼道内整洁，清除乱堆杂物、乱搭乱建和违规小广告等。5.2安防设施5.2.1结合“平安青岛”建设，完善老旧小区物防、技防等安防设施，提升居民居住安全感。5.2.2老旧小区原有监控系统应能正常使用，不能正常使用的应统一进行检修更换。老旧小区主要出入口、重要通道、公共休闲设施、车辆集中停放区域应设置监控系统，实现无死角监控，其他人员密集区宜设置监控系统，监控视频保存期限不宜少于30天。监控系统应成像清晰，系统设置方式不得侵犯居民隐私。具备条件的应接入警务数据系统。5.2.3单元楼道入口宜设置门禁系统，老旧小区主要出入口宜设置大门、安装车辆道闸等出入管理系统。

13、老旧小区可结合改造增设门卫值班室。5.2.4对现有功能完好的单元门进行清洁除污，单元门破损严重的，宜予以检修更换。单元出入口没有单元门的，宜统一设置。 5.2.5屋面防雷接地设施有锈蚀、破损等不满足国家相关技术标准要求时，应进行修复。5.3环卫设施5.3.1老旧小区内现状脏乱差的垃圾桶堆放点、转运点应统一进行修缮、整改，现状垃圾桶不满足垃圾分类使用要求的应统一进行更换，垃圾桶布置点及布置形式应满足青岛市城市生活垃圾分类收集设施配置标准有关规定。5.3.2完善环卫设施，落实垃圾分类投放工作，结合四分类标准化桶点改造，老旧小区改造过程中实施垃圾桶“撤桶并点”。垃圾收集容器符合退路设置和垃圾分类要求

14、，服务半径不超过70米，在不影响道路通行和景观的区域，设置固定建筑垃圾堆放点，并由后续物业单位做好日常管理工作。5.3.3垃圾转运点应设置于相对隐蔽处，不得影响居民正常生活，不应对老旧小区整体环境产生影响。5.4消防老旧小区应结合实际情况配置消防设施，合理建设老旧小区消防系统。5.4.1应对老旧小区室外及楼宇内消防系统进行排查，不能正常使用的消防系统应进行检修。楼宇内超期使用的灭火器应统一进行更换，原有消火栓系统应进行检查维护，消火栓箱能正常开启，箱内无杂物，消火栓、消防水带能正常使用。楼宇内消防系统不完善的应予以配建，现状住宅消防设施不能满足现行规范情况的，改造后不应低于原建筑消防标准。消防

15、改造完成后应明确管理主体，定期统一进行维护保养。5.4.2老旧小区室外消防通道应满足建筑设计防火规范要求。通道应有明显标识，道路畅通。影响消防救援的障碍物应做清理。5.4.3室外消火栓设置应满足消防给水及消火栓系统技术规范要求。消火栓保护半径不应大于150米。原有消防水源不符合要求的，应予以整改。5.4.4老旧小区改造过程中可结合室外场地情况合理布设消防沙池、铁锹、扫帚等消防扑救器材。5.5道路整治5.5.1老旧小区道路出现坑洼、沉陷、破损等病害的应予以整修或翻建。道路常见的病害类型及特征如下表所示：表5-1常见沥青路面破损情况表表5-2常见水泥混凝土路面破损情况表对于沥青混凝土路面，当上述病

16、害面积20%的道路面积时，应对道路进行翻建处理；当病害面积20%时，应对道路进行修补处理。对于水泥混凝土路面，当上表中沉陷、坑洞及被裂缝切断的水泥板块数量15%的总板块数量时，应对道路进行翻建处理；当数量15%时，应对道路进行修补处理。整治后的道路应具有足够的强度、稳定性和耐久性，路面应满足平整、抗滑要求。老旧小区道路修补措施参见下表：表5-3道路修补措施表修补部位破损状况修补措施混凝土路面及场地沉陷、错台、拱胀、坑洞30%块面面积局部扩创铲除后修补 30%块面面积整板更换裂缝宽度10mm且无其他碎裂嵌缝处理 10mm且无其他碎裂拓缝后嵌缝处理缝料散失灌缝填补沥青路面及场地坑槽、沉陷、车辙、龟

17、裂、网裂对路基、基层进行修补后重新铺筑松散、拥包、脱皮、啃边挖除面层后重新铺筑裂缝宽度5mm嵌缝处理 5mm拓缝后嵌缝处理5.5.2小区路、组团路改造时，优先选用沥青混凝土路面,路基抗压回弹模量不小于30MPa，道路基层宜采用二灰碎石、水泥稳定碎石等半刚性基层，基层厚度3040cm，分层回填压实；宅间路宜选用透水砖铺装路面或透水混凝土路面，路基抗压回弹模量不小于20MPa，抗折强度5MPa，混凝土面层抗压强度（28d）20MPa，弯拉强度（28d）2.5MPa。透水砖铺装路面结构示意图1透水路面砖；2找平层；3级配碎石垫层；4路基透水混凝土路面结构示意图1透水混凝土面层；2级配碎石垫层；3路基

18、5.5.3合理组织小区路网系统，打通尽端式道路和瓶颈路。5.5.4小区路、组团路应能满足消防、救护等车辆的通行要求，其路面宽度不应小于4米；宅间路路面宽度不宜小于2.5米。5.5.5应采取设置机动车道减速带、缩窄交叉口、抬高人行横道线、设置限速和鸣笛警示标示等措施降低机动车速度，减少车辆噪音污染。人与机动车混行路段，机动车限速不应大于10km/h；非机动车与机动车混行路段，机动车限速不应大于25km/h。5.5.6竖向设计应充分考虑各道路之间的衔接，避免出现积水点。对现有积水点，应通过竖向设计、布设雨水口等措施进行整改。5.5.7车行道上各类检查井井盖应与路面平顺、稳固，不得有异响；对破损的检

19、查井盖、基座进行更换，检查井井盖应形式统一。5.5.8受条件限制，埋深过浅不满足覆土要求的管线，应采取混凝土包封、钢套管等保护措施，防止管线受压破损。5.5.9完善老旧小区内步行系统，步行系统宜采用透水性材料铺装，铺装应稳固、平整、无积水。对铺装破损、松动、缺失及积水路段进行整治，人行道整治维修参照城市道路养护技术规范执行。人行道宽度不宜小于1.5米，人行道与机动车道之间宜增设隔离设施。5.5.10对于破损、松动、歪斜的路缘石应予以修整、更换。局部更换的路缘石规格、材质应与原路缘石一致。路缘石铺装时应稳固，线段直顺、曲线圆滑，顶面平整无错台。水泥砂浆勾缝应饱满严密，美观坚实，缝宽一致。铺装完毕

20、后应及时擦除粘附于路缘石表面的水泥砂浆。路缘石靠背应采用强度等级不低于C20的混凝土。5.5.11人行系统应设置完善的无障碍设施，包括盲道、轮椅坡道及缘石坡道等。各无障碍出人口的地面应做防滑处理。对未设置无障碍设施或无障碍设施不满足要求的路段进行整治，确保无障碍设施系统的连续性和实用性。全宽式单面坡缘石坡道示意图（单位：mm）三面坡缘石坡道示意图（单位：mm）5.5.12交通管理设施优化老旧小区交通流线，规范行车秩序。合理组织老旧小区内的交通路线，改善现状交通状况，推广实施老旧小区交通微循环。老旧小区主出入口可设小区交通平面示意图，主要路口设置路标。消防通道、停车场、主要通道等场地应有明显引导

21、标线、标识。5.6公共照明5.6.1老旧小区现有照明系统应能满足基本夜间出行需求。现有照明系统不满足出行需求的应进行光源增设，完善小区照明系统。现有灯具损坏的，应统一予以更换。5.6.2老旧小区照明设施，应能使居民辨清道路路况、线型和障碍物等，确保行走安全，路面照明标准值如下表：表5-4路面照明标准值表行人流量平均照度Eav（Lx）维持值最小照度Eav（Lx）维持值说明流量大103能够辨别出人的面部特征，有较为舒适的照明环境流量中7.51.5易于确定方位流量小51为准确发现障碍物所需最低值5.6.3老旧小区区间路宜采用LED节能灯，灯具的防护等级不低于IP54, 灯具效率不低于70%，光源适用

22、30W50W LED灯，安装高度宜为3米5米；组团路和宅间路可采用高度为3米5米的庭院灯，光源适用30W节能灯。5.6.4灯具产品应高效、节能、不易损坏，可选择小功率节能灯。照明灯具宜采用钟控、光控等自动控制方式。5.7绿化整治5.7.1老旧小区绿化改造可结合国家园林城市建设标准实施，促进城市园林绿化建设、改善人居生态环境。充分利用场地空间和绿地地势，结合海绵城市建设进行老旧小区绿化整治改造。5.7.2根据老旧小区的内外环境特征、绿地条件和居民实际需求，综合考虑老旧小区功能用地与绿化用地的需求和平衡关系，提升整体景观效果和绿化质量。老旧小区内现状绿地和长势良好的植物宜保留和利用，长势或景观效果

23、差的植物应移植或清理。对严重影响居民采光、通风和安全的乔木，应组织修剪。改造工程影响古树、名木生长的，原则上要求原地保护并应提出避让和保护措施。现有树池可通过覆盖透气护栅或增设休憩座椅方式进行生态化改造。5.7.3老旧小区内现状绿地出现以下情况的应予以改造：绿地杂乱，裸地严重；乔木存在明显偏冠、枯死、病虫害；土壤板结，透气透水和保水能力不足；绿地当作“自留地”、“私家菜地”等。5.7.4新增相对缺失的乔木、灌木或地被，植物应采用集中与分散、大小相结合的布局方式，提高绿地率。绿地配植采用无毒、无刺、无落果、无飘絮、少虫害、耐修剪、易养护、长势好的植物,植物种类既不宜过多，又要避免单调，适地适树，

24、突出季相变化，营造春花秋叶树点缀，常绿树搭配的植物景观效果和生态环境效益。5.7.5充分利用街角、墙角挖掘绿地潜力，见缝插绿，依据比例、尺度和灵活性要求建设小型开放绿地、微型广场等居民活动、休憩空间。有条件的建筑物、构筑物立面可通过栽植攀援植物或在架设载体上栽植垂直植物等方式实现立体绿化。 广场、绿化示意图 立体绿化示意图5.8建筑物修缮楼宇屋面渗漏、墙面破损修缮宜结合统一组织实施的建筑屋顶整治和节能改造工程一并实施。建筑物修缮中涉及楼宇结构改造的应征询原设计、施工单位意见，并取得竣工图进行参照，无法取得联系的应委托具备资质的相应单位进行结构安全性检测，依据检测报告确定改造方案。5.8.1楼宇

25、屋面修缮平屋面防水层轻微裂缝、起壳等局部损坏面积20%且不存在漏水现象的应进行修复，屋顶漏水或损坏面积20%的应进行防水层翻建。屋面修缮改造时宜结合青岛市既有居住建筑节能保暖工程技术导则进行屋面保温。坡屋面屋面瓦破损总面积30%的，应采用与原屋面规格、色泽相同的瓦片进行更换；破损总面积30%的，应全部翻建，完好的老旧屋面瓦应进行合理的利用。老旧小区屋顶改造应结合青岛市“红瓦绿树”的整体环境进行修缮，并能够做到修旧如旧。5.8.2楼宇墙面修缮5.8.2.1楼宇外立面基层和面层老化起壳剥落的，应适当扩创后再进行修缮。修缮应按基层、面层、涂层的表里关系，由里及表的进行修缮，具体修缮要求见下表。表5-

26、5外立面修缮情况表修缮部位抹灰(涂装)破损状况修缮措施基层起壳面积0.1且无裂缝可适当处理0.1斩粉处理0.2或30%抹灰面积局部扩创铲除后重抹0.5或50%抹灰面积全部铲除后重抹裂缝宽度0.3mm且无起壳嵌缝处理0.3mm拓缝后嵌缝处理面层起壳面积0.1斩粉处理0.1或10%抹灰面积局部扩创铲除后重抹0.3或30%抹灰面积全部铲除后重抹裂缝宽度0.3mm嵌缝处理0.3mm斩粉处理涂装层损坏面积30%涂装面积铲除，批嵌后局部涂装30%涂装面积铲除，批嵌后全部涂装5.8.2.2楼宇公共部位内墙渗漏、泛潮的部位，先做堵漏密封，再修补复原泛潮部位。抹灰翘裂、脱落的部位，应进行剔缝嵌补，补平后做面层修

27、补处理。5.8.3其他修缮5.8.3.1楼宇内公共设施应使用正常。老旧的护栏（扶手）应进行除锈、重新粉刷。缺失、损坏、影响正常使用的，应进行维修或更换。5.8.3.2楼宇内公共部分破损的窗扇、窗框、玻璃及其附件应维修或更换。原窗洞四周墙体损坏部位应予以维修，粉刷层应铲除重粉。5.8.3.3楼宇内使用功能完好的灯具应进行清洁除尘；缺损的灯具应补充、更换。满足照明要求，灯具应采用节能光源，宜采用声光控制。公共楼道内应设置应急照明指示设施。5.8.3.4楼宇内共用供热、给水、燃气、排水等管线锈蚀、存在使用安全隐患的，应进行维修更换；保温、保护层开裂、破损的应按照原结构进行修复。强电、弱电飞线宜单独设

28、置线盒、桥架，线缆入户应使用套管。5.8.3.5楼宇单元入口台阶、坡道结构应稳固安全、外观整洁完整。局部坑槽、麻面、裂缝应进行挖补修护；具备条件的，应设无障碍坡道。5.8.3.6老旧小区内部及周边的门牌号牌、楼栋号牌、公共设施、便民设施等引导标识应齐全、整洁、醒目，无遮掩、破损现象。单元门及单元楼牌号宜统一设计、安装，增强楼宇的识别性。5.9管线整治5.9.1给水管线5.9.1.1对于已使用远传式水表或不具备一户一表改造条件的老旧小区，应对现状水表进行调查摸底，及时更换老旧、破损或超出使用寿命的水表及管件；对具备一户一表改造条件的老旧小区进行水表改造。水表改造更换均应采用远传式水表。5.9.1

29、.2老旧小区内破损、锈蚀、老化等不满足供水需求的附属设施及配件，应进行重新校核、更换，以减小供水管网漏失率，满足居民日常用水需求。室外供水管线改造时，管径DN100的管线，宜采用球墨铸铁管；管径DN100及楼宇内供水管线，采用衬塑管、内衬不锈钢复合钢管或给水用塑料管。5.9.2排水管线5.9.2.1老旧小区排水系统应实现雨污分流。排水体制为合流制或不完全分流制的老旧小区应进行雨污分流改造。通过老旧小区雨污分流改造，并结合海绵城市建设，从源头治理城市黑臭水体问题。5.9.2.2老旧小区雨水系统改造过程中排水流向及径流组织应结合海绵改造统一考虑。可通过截洪沟、雨水泵站等措施解决老旧小区因客水、超标

30、雨水等引起的积水、内涝现象。5.9.2.3老旧小区既有排水设施应予以排查。更换建设标准低、使用时间长、破损的排水管线及其附属设施。淤积堵塞的排水检查井、雨水口应进行疏通。破损的检查井圈、雨水口应维修加固，排水检查井维修加固做法应按照青岛市城市道路检查井通用图集做法进行检查井维修加固。各专业检查井井盖应与检查井对应，不得错盖、乱用。检查井维修加固示意图5.9.2.4新建检查井在满足安装及施工要求的前提下，优先采用预制装配式检查井，具体做法可参照青岛市城市道路检查井技术导则、青岛市城市道路检查井通用图集、预制装配式钢筋混凝土排水检查井06MS201-5，无安装条件的可采用砖砌或塑料检查井，砖砌污水检查井应做好防水处理。新建排水检查井井盖下方安装尼龙防坠网，防坠网质量应符合国家标准GB5725安全网的技术要求。已有防坠网不满足要求的检查井在保修期内的应有施工单位自行更换，超出保修期的应统一进行更换，并满足国家标准要求。井室防坠网做法示意图5.9.2.5渗漏、损坏的化粪池应进行拆除、维修或更换。原则上应取消现状化粪池，但应根据实际情况，对于暂时没有污水处理设施或污水处理设施处理能力不满足使用要求，可