岳阳友阿国际商业广场内铺销售说辞.docx

1、岳阳友阿国际商业广场内铺销售说辞岳阳友阿国际商业广场内铺销售说辞一、内铺简介 内铺：相对于街铺，内铺是在商场里面的商铺。内铺面积一般都比较小，总价较低，但 投资回报高；内铺一般都带租约销售，便于规划、管理及增大单位面积回报率。本项目 内铺由 LG层、5层及 6层组成，面积大多在 20-70 平方之间，最小的几个平方，最大 的超过 100 平方。内铺特点总结如下 :1、投资总价低，人人买得起；最小的商铺仅 9 个多平方，几万元的首付就可以买个商铺了。 几万块钱投资， 就可 以做第一商圈的金主并搭载友阿财富大船。2、投资回报高；租金回报区间在 8-14 年之间收回成本，产权回报在 10-20 年收

2、回成本；3、投资有保障、后顾无忧；岳阳友阿国际商业广场置业有限公司担保回报，大公司、大项目，投资有保障；4、委托运营、甩手掌柜；全程委托，按时收取租金回报，坐等升值；5 、全球品牌资源鼎力支持；6 、强大商业人流支持 核心商圈人流、二期世界城、沃尔玛、友阿百货、电影院人流， 20 万每日人流基 础保障。二、五个统一指什么？由运营公司统一规划、统一招商、统一装修、统一运营管理、统一推广三、 LG 层内铺介绍1、位于友阿百货主力店与 15000 方超大型超市之间； 独享岳阳绝无仅有的两大超级主力店的超大人流。2、双首层概念， LG 层从南辅道入，是首层商铺，从巴陵大道入是负一楼商铺；3、六台扶梯、

3、 14 台直升梯、六大主入口直达 LG 层；4、最具人气、最有消费潜力业态布局； 美食广场、儿童游乐园、精品服饰鞋包，三种业态定位都是最能留客、最具人气、最易 消费的业态5、贯通巴陵大道与南辅道，联通云梦路。多方人流；6、科学规划，合理布局；所有的过道都在 4米左右宽度并设置休闲区域， 购物环境宽敞、 舒适，是理想的购物场 所。三种业态通过合理布局，实现人流的最大化循环，让每一位消费者满意，让商家生 意好做。7、销售模式同上8、回报率 投资商铺有以下几种回报：1租金回报相对于人和春天的均价 300 元每平米的租金，在极大改善购物环境和提高购物体验情 况下，我们的商铺租金只要能租到 193.33

4、 元每平米，结合我们的 29000 元/ 平米的售 价，年租金回报率 =193.33*12/29000=8%（ 不考虑租金递增） ，投资回本时间： =1/8%=12.5 年。达到 8%以上，利润还有 70% 的分红。2产权升值回报 商铺的产权升值是能够跑赢物价指数的，原理如下：货币贬值物价提高租金提 高产权升值。一般情况保守估计百分之五的年回报率是没问题的。3顶手费、进场费、装修费等人和春天有的商铺顶手费高达 30 万元，长沙的万家丽国际建材广场是全国最旺的几 个建材市场之一，运营公司每年跟租赁户签一次合同，每年收一次几十万元的顶手 费，许多商家还挤破脑袋想进场。因此，只要场子旺，商家愿意出这

5、些费用。 本项目作为岳阳最核心地段的标杆性项目， 回报率不论从以上哪方面都是有保障的。 关于回报率举例如下：附：商铺投资回报率算法1 、按揭单价： 29000 元/ 建筑面积： 40 总价： 116 万元 首付：58 万元贷款： 58万元（10 年） 月供：约 6123 元/月假如根据市场租金为 193.33 元/ 月：年租金收入：193.33 元/月X40 x12 个月=9.28 万年月供： 6123X12 个月 =7.35 元； 年收益额： 9.28 万-7.35 万元 =1.93 万元； 贷款 10 年净收益： 1.93 万 X10 年=19.3 万元； 产权升值：每年递增 5% ：11

6、6*5%=5.8 万10 年后产权升值收益：10*5.8=58 万（不考虑累积递增及顶手费等）10 年后资产总额： 116 万+19.3 万+58 万 =193.3 万元； 平均资产年收益（年利） ：193.3 万元/10 年=19.3 万元；租金回报率： 19.3 万元/58 万元 =33.28%2、一次性单价： 29000 元/ 建筑面积： 40 总价： 116 万元假如根据市场租金为 193 元/ 月：年租金收入： 193 元/ 月X40 x12 个月=9.26 万10 年后租金收益： 9.26*10=92.6 万产权升值：每年递增 5% ：116*5%=5.8 万10 年后产权升值收益

7、： 10*5.8=58 万（不考虑累积递增及顶手费）10 年后资产总额： 92.6 万 +116 万+58 万 =266.6 万元； 平均年收益（年利）：266.6 万元 /10 年=26.6 万元； 租金回报率： 26.6 万元 /116 万元 =22.93%四、美食城的说辞1规模优势 岳阳市规模最宏大的美食广场，经营面积约 3000 平米，汇集世界各地美食，风味 小吃。2传统优势的继承与发展1 楼天幕金街区域过去是岳阳市最知名的特色小吃一条街，人气鼎盛、流金淌银， 租金高达 1000 元每平米，只要是岳阳人， 这个地方都会成为他们无法抹去的记忆。 现在继承过去优势的基础上， 在同一区域升级

8、打造更大规模的美食街， 项目建成后， 会吸引更多全国知名特色小吃商家入场，体验感更强，环境更优，加上项目超大的客流，美食城将会变得更加繁荣。3人流基数极大项目位于岳阳第一商圈东茅岭商圈的中小位置，人流量超十万负一楼 15000 平方超大型超市， 1-4 楼友阿主力店，东侧世界城及写字楼、公寓等 客流不低于 10 万人每天总计人流超二十万人每天，消费基数很大。4最具人气业态放眼全国，特色小吃业态是最聚集人气，各地美食，价格不贵，美味可口，深受市 民喜爱。长沙的坡子街小吃文化街区就是很好的例子，面积超大，但人气沸腾，生 意火爆；长沙的庙街同样火爆空前；常德大小河街不仅规模大，人气非常火爆。5投资回

9、报超高 美食街铺面不仅人气旺，铺面面积大多比较小，因此单价几百甚至上千，租金总价 也不高，租赁户都能够承受的了，因此，投资美食城商铺是值得的投资。6选择购买美食城的客户多 想买该区域商铺的客户比其它区域多很多，我们估计，美食街区一推出市场，将会 出现一铺难求，很快售罄。五、美食城的主要进驻品牌举例 大嘴巴、沙县小吃、老长沙、老城巷、老妈兔头、冒牌冒菜、柳州螺蛳粉、重庆酸辣粉、 四娭毑臭豆腐、羊肉包膜、北京小吃等。六、精品服饰鞋包说辞1位置优势位于 LG 层的核心区域，中央位置，人流量大。2定位优势精品服饰鞋包，最聚集人气业态之一，类似长沙的潮流特区、弥敦道、金满地，每 天商场人山人海，热闹非凡

10、，岳阳的人和春天也是这种定位。3与竞品比较优势明显 我们的区域是人和春天的升级版，不论装修投入，购物环境、购物体验还是位置均有较大比较优势。人和春天的租金均价 300 元每平米左右，升级版的租金只会更 高。七、 儿童游乐区的说辞儿童游乐区位于友阿国际商业广场 LG层，总面积约 3000 平米，有100 多间商铺， 平均面积约 20-30 平米，中央空调，细分妇幼用品区、儿童游乐区两大类，以迎合 儿童世界主流客群的消费需求。优势如下：1)定位优势明显 再穷不能穷教育，再苦不能苦孩子，孩子累了，需要一个放松的地方；每一个家长都希 望将自己的孩子打扮的漂漂亮亮。 儿童服饰、儿童游乐区是最具吸客的地方

11、。长沙喜盈 门范城最旺的区域就是儿童游乐区， 也是长沙市最旺的儿童游乐区域， 吸引了长沙城内 各个区域家长带小孩游玩，商场儿童服务品类较多，体验感强，小孩特别喜欢。2)位置优势 大型超市出入口八、5-6 层内铺介绍 5 楼建筑面积约 9000 平方、 6 楼建筑面积约 5500 平方，铺面面积大多在 30-70 平米 之间， 5楼销售均价 16000 元每平米，六楼销售均价 15000 元每平米， 5楼定位为餐 饮区，涵盖有中式餐饮、 西式餐饮、 时尚餐饮、休闲餐饮、韩国烧烤、日本料理等业态，6 楼定位为休闲娱乐、轻餐饮等。销售模式同 LG层。6 台扶梯、 14 台直升梯、四大主 入口通达 5

12、 楼，链接商场各大主题街区。 4 台扶梯、 14 台扶梯、 4 大主入口通达 6 楼， 链接商场各大主题街区。九、 5 楼优势分析1） 定位优势餐饮业态在百货业态中一支独秀，受电商的冲击，传统百货业收到较大影响，唯独 体验性业态的餐饮行业不受影响，不仅不受影响，而且发展的十分迅猛，各种风格 餐饮竞相发展。商城以主题餐饮为主，中西结合的方式，符合大众和小众的群体餐 饮需要。品牌以中高端为主，业态配比合理搭配。2）价格优势5 楼仅 16000 元每平米的销售均价，而租金预计可达到 100 元每平米，投资回报12 左右可收回成本，回报相对较快。而且比较长沙主流百货 300 元每平米的租金， 这个租金

13、还有很大的升值空间。3）保值增值售价不高，人流有保障、风险系数为零。4）连锁餐饮，口碑好，效率高，生意火爆。5）承租有保障运营公司承租，保底销售，友阿担保，零风险。6）租赁户多，品牌有保障。7）客户品质高友阿品牌和我们购物环境吸引前来的客户多为优质的客户， 他们有消费力。且愿意消费、 敢于消费。8）停车方便3600 多个停车位，完全能够满足停车需求。放眼整个步行街商圈，停车难的问题，让 大多数有车一族望而却步， 而且我们还配备了大型智能停车位， 这一点从位置和服务上 远远超于其它商场。十、 5 层餐饮主要进驻哪些品牌？ 黄记煌、蛙来啦、祖厨、外婆家、海底捞、德庄火锅、汉拿山、味千拉面、 金牛角

14、餐厅、 女王牛排、田园、遇见小面、鲜芋仙、酒窝甜品、 57 度湘等十一、 6 层的优势分析1）定位优势 休闲娱乐、餐饮，体验型业态，不受电子商务冲击。2）超大型巨幕电影3） 15000 元每平米的单价，性价比高，升值空间大。4）与电影院一起，将成为岳阳超大规模的娱乐休闲场所。十二、6 楼有哪些品牌进驻？万达影城、美乐迪 KTV 、温莎 KTV 、江江南足浴、鸿远足浴养生、动漫娱乐城、快乐 柠檬饮吧、 85C 饮品、星班客意式冰淇淋等。十三、内铺做不起来怎么办？ 首先，不存在做不起来。一个地方能不能做起来，主要由以下几个方面决定的：（一）商铺投资的第一核心要素是地段一般来讲一个城市第一商圈的极核

15、位置是最好的位置， 这里的商铺是最具价值的， 第一商圈的车流、人流、品牌、财富聚集是最集中的。这些位置的商铺是真正的一铺养 三代。岳阳友阿国际广场毫无疑问就是第一商圈的极核位置。（二）品牌资源强弱是商业市场成功与否的关键因素 真正吸引消费者的是产品本身，产品通过品牌传递价值。友阿集团经过 40 余年 的发展，除了自身的品牌价值不菲外，累计与全球 2000 多家国际国内知名品牌商家结 成长期稳定合作关系。品牌资源十分丰富。创始人胡子敬十分重视品牌引入， 2008 年 友谊商店开业期间，胡总为了引进 GUCCI ，投入重金 2000 万元，与 GUCCI 公司开联 营店。正是因为对品牌资源的执着追

16、求，友阿百货创造了一个又一个的销售奇迹。（三）运营公司的运营能力和实力至关重要实力强劲的商业运营公司是商业体业绩持续稳定增长的重中之重，工作经验和人 才是评定商业运营能力强弱的两个决定性因素。 友阿集团作为湖南百货业最早上市、 龙 头企业实力超群，引领湖南百货业发展。运营能力以 37 年的历史为证，毋庸置疑。（四）政府重点支持项目岳阳市、区两级政府重点招商引资项目，各级领导高度重视，从经营城市的高度强 力支持，力求将本项目打造成岳阳城市商业名片。（五）运营公司承租，担保公司担保 黑子白字，法律有保障，再说，友阿这么大公司，做了担保就要承担法律责任的。友阿 在全国这么大影响力，不可能因为我们这个

17、项目就被搞垮。总结以下，岳阳最衷心的地段 + 友阿大品牌；商家必争之地（抢占市场） +专业运营管 理；一站式（吃、 喝、玩、乐、购）一条龙综合体；统一招商、装修、经营管理、推广， 包租 5 年并确保每年回报不低于 6% 。十四、运营公司是什么公司？运营不起来，不租赁怎么办？运营公司是友阿针对本项目专门成立的一家商业运营公司， 运营公司与投资者签 定商铺委托经营管理合同 ，约定运营公司负责本项目的规划、承租，商场招商、统 一装修、运营管理、活动策划及推广等；合同期 5 年，第一年，投资者租金回报百分 6%直接低购房款，第2到第 5年运营公司与投资者实行利润分红的方式运营管理商场， 如果回报率超过

18、 8% ，超额部分投资者占超出部分利润的 70% ，运营公司占 30% ，税 收各自承担，回报低于 6% ，由运营公司补齐差额部分给投资者，每年年底结算一次， 岳阳友阿国际商业广场有限公司作为合同的担保方， 乙方一旦出现违约现象， 担保公司 应承担乙方相应责任，担保公司作为全国知名百货公司，不会承担不起这个担保责任。 本项目作为岳阳核心地段项目，三湘第一名百货公司运营管理，不可能做不起来，合同 期内一定会履约。 合同期满，所有业主同意继续委托经营，运营公司将继续与投资者签 定商铺委托经营管理合同 。十五、公摊太大，折算起来单价太高了。客户说：“你们的 LG层内铺公摊率 56.05% ，5 层内

19、铺公摊率 56.6% ，六层公摊率 54.41% ，这么大的公摊， 相当于我买房价格高了一倍多，至少 25 年以上才能回本，不 划算。”针对这种情况，从以下几个方面阐述：1) 投资最稳妥的物业； 湖南商业龙头， 37 年运营经验，全球品牌资源做背书。2) 投资最好的地段； 核心商圈中的核心商业，最好的地段就是最大的保障。3)购物环境好；本项目作为岳阳标杆性项目，承担的职能是多样化的，政绩工程、城市建设新标杆、城 市经济发展引擎、城市吃、喝、玩、乐、购第一综合体项目，正是因为这样，物业形象 十分重要，房地局、规划局、消防局等对项目的硬性要求比较多，比如：我们内铺的主 通道平均达到 4 米宽，最宽

20、处达到 7.5 的宽度，最窄的过道也有 3 米多一点， 这么宽的 通道，带给消费者的一定是舒适的购物环境，再加上超配的电梯、消防通道，公摊当然 大了。4)投资者铺面的实际营业面积比产权使用面积大 20% 左右 除了上一点公摊大的原因外， 公摊大还有一个重要原因是要将大铺面分割成许多 小产权铺面，这样才利于更多的中小投资者买得起商铺， 但是，分割多了，过道就多了， 公摊自然就大了， 而实际上商场商铺使用率与商铺产权使用面积有很大的差异。 投资者 买铺后同时会跟运营方签订一份委托经营合同，由运营公司统一招商、统一装修、统一 运营管理、统一推广等， 招商商家实际需求商铺面积是由若干个投资者的小产权面积组 成，因此，商铺个数减少，会减少过道空间，增大营业区域，公摊会小很多，因此，商 城实际公摊比产权公摊小，我们预计实际公摊 35% 左右。公摊变小了，租赁户的使用 面积变大了，利润就变高了，承租力也就增大了。5 ) 保底担保运营公司保底，友阿公司担保，投资万无一失。