2013杭州市建设项目计算容积率面积及建筑密度的实施细则(讨论稿).docx

1、杭州市建设项目计算容积率面积及建筑密度的实施细则（2013.2.28 讨论稿）为贯彻落实杭州市城乡规划条例，统一和规范我市建设项目的建筑容积率及建筑密度的计算标准，制定本规则。一、 制定依据1.建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）2.房产测量规范（GB-T17986-2000）3.浙江省房屋建筑面积测算实施细则4.杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则（杭规发2011273 号）二、适用范围杭州市区内新建、扩建、改建项目的建筑容积率及建筑密度的计算与审核。三、建筑容积率计算规则建设项目建筑容积率是指项目建设用地范围内，规划行政主管部门为合理控制土地开发强度而规定的必须计入容

2、积率的建筑面积总和与建设用地面积的比值。容积率面积应按房产测量规范、浙江省房屋建筑面积测算实施细则对各类地上建筑空间的建筑面积计算所作的规定及杭州市建筑层高控制及部分指标计算规则的有关规定进行计算，并应符合以下规定：（一） 地下室、半地下室1. 地下室、半地下室及其有永久性顶盖的坡道，其顶板面标高高于室外地坪 1.00m 以上的，应按其外墙结构（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。层高 2. 20m 及以上的应计算全部面积。2. 地下室、半地下室的局部位置与地面一层通高的，应按通高部位的水平投影面积计算全部面积。3. 地下室、半地下室作为商业服务、文化娱乐、体育等用房的，不论其

3、顶板面标高，均应计算面积。层高 2. 20m 及以上的应按其水平投影面积的 0.5 倍计算。4. 地下室、半地下室出地面的各类井道（不包括采光井）、楼梯间、电梯间等，顶板面标高高于室外地坪 1.00m 以上的，应按其围护结构外围水平投影面积计算。高度 2.20m 及以上的应计算全部面积。（二） 架空层、避难层1. 净高 3.00m 及以上、以承重结构落地、视线通透、无特定使用功能、仅限交通、休闲、景观作用的开放式住宅底层架空层及用地与市政道路等公共开放空间无分隔的公建底层架空层，其有效架空部位的水平投影面积达到建筑主体结构占地面积的 1/3 的，有效架空部位不计面积。架空层内有围护结构的电梯间

4、、楼梯间、门厅、井道及以栏杆、矮墙等分隔的出入口通道、楼梯及与围合部位相连的台阶、坡道等，应按其水平投影面积计算全部面积。2. 净高不足 3.00m 的底层架空层、有效架空部位的水平投影面积不足主体结构占地面积 1/3 的底层架空层、用地与市政道路等公共开放空间分隔的公建底层架空层、具有特定使用功能的底层架空层，均应按其柱外围的水平投影面积计算。层高 2. 20m及以上的应计算全部面积。3. 位于二层及以上楼层的类似架空层的建筑空间（不包括超高层建筑的避难空间），应按其柱外围水平投影面积计算。层高 2. 20m 及以上的应计算全部面积。4. 坡地建筑的吊脚架空层，设计利用有围护结构的，应按其围

5、护结构外围计算水平投影面积；设计利用无围护结构的，应按其柱外围计算水平投影面积。层高 2. 20m 及以上的，应将其全部水平投影面积按其地上外墙（柱外围连线可视为外墙）的水平投影长度与其全部外墙的水平投影长度的比率折算成面积。5. 超高层建筑设置的避难层，避难层内的避难空间不计算面积。避难层内的楼梯间、电梯间、疏散通道、设备用房等应按其水平投影面积计算。层高 2. 20m 及以上的应计算全部面积。（三） 阳台1. 围护构件外围水平投影面积 8.00 m2 以上或进深 2.40m 以上的不封闭凹阳台、围护构件外围水平投影面积 10. 00 m2 以上或进深2. 40m 以上的不封闭凸阳台及复合型

6、阳台，应按其围护构件外围水平投影面积计算。层高 2. 20m 及以上的应计算全部面积。2. 围护构件外围水平投影面积 8. 00 m2 及以下且进深 2. 40m 及以下的不封闭凹阳台、围护构件外围水平投影面积 10.00 m2 及以下且进深 2.40m 及以下的不封闭凸阳台及复合型阳台，应按其围护构件外围水平投影面积计算。层高 2. 20m 及以上的应计算 1/2 面积。3. 建筑主体结构内的不封闭阳台，不论其水平投影面积及进深，均应按其围护构件外围水平投影面积计算。层高 2. 20m 及以上的应计算全部面积。4. 一套住宅内，其层高 2. 20m 及以上的不封闭阳台（包括通高阳台；不包括顶

7、盖未覆盖的部位）的累计水平投影面积超过该套住宅套内使用面积的 15%的，不论其单个阳台的水平投影面积及进深，超过部分均应计算全部面积。5. 进深 0. 60m 及以下的不封闭阳台，不论其水平投影面积大小，均不计面积。顶盖不能完全覆盖底板的不封闭阳台，其项盖（包括上方的飘窗、设各平台、花池、屋檐等）的宽度大于 0. 60m的，应按其顶盖计算水平投影面积及进深，并相应计算面积；顶盖的宽度不大于 0.60m 的，不论其水平投影面积的大小，均不计面积。6. 上、下阳台左右错开但有部分重叠时，重叠部位的宽度大于 0. 60m 的，应按重叠部位计算水平投影面积及进深，并相应计算面积；重叠部位的宽度不大于

8、0. 60m 的，不论其水平投影面积及进深，均不计面积。7. 住宅套内类似于不封闭阳台的建筑空间，均按不封闭阳台计算面积。套住宅内两个底板相连的阳台按一个阳台计算水平投影面积及进深。8. 两层或多层通高的不封闭阳台，按一层计算面积。（四）飘窗1. 飘窗的窗台高度不小于 0. 30m、进深不大于 0.70m、高度小于 2.20m 的，飘窗不计面积。2. 飘窗的高度不小于 2. 20m 的，不论其窗台高度及进深，均应按其水平投影面积计算全部面积。飘窗的窗台高度小于 0. 30m 或进深大于 0.70m 的，应按其水平投影面积计算。高度 2.20m 及以上的应计算全部面积。3. 飘窗在建筑主体结构内

9、的、窗体上部或下部的凹入空间外侧以各种建筑材料（不包括百叶）封闭的，不论其窗台高度、窗体高度及进深，均应按其所属楼层的层高计算面积。（五） 花池、空调室外机搁板、设备平台1. 建筑物外墙外有顶盖的花池，其底板板面高于室内地面结构板板面 0. 60m 及以上的，花池不计算面积。否则，应按其外围水平投影面积的 1/2 计算面积。2. 建筑物阳台外有顶盖的花池，其底板板面高于阳台底板板面 0. 60m 及以上的，花池不计面积。否则，花池应视为阳台的一部分，计入阳台的水平投影面积及进深，并相应计算阳台面积。3. 分散设置的与阳台底板相连的有项盖的空调室外机搁板，位于阳台短边外侧，且宽度不超过 0. 9

10、0m、围护构件高度低于阳台围护构件 0.60m 及以上的，空调室外机搁板不计面积。否则，空调室外机搁板应视为阳台的一部分，计入阳台的水平投影面积及进深，并相应计算阳台面积。4. 集中设置的与阳台底板相连的有顶盖的空调室外机搁板（限一套住宅一个），位于阳台短边外侧，且其与阳台的合计水平投影面积不超过 10. 00 m2、合计进深不超过 2.40m 的，空调室外机搁板不计面积。否则，按合计水平投影面积计算全部面积。5. 建筑面积 90. 00 m2 及以下的住宅套型，其有顶盖的空调室外机搁板的累计水平投影面积大于 3.00 m2 的；建筑面积 90. 00 m2 以上的住宅套型，其有顶盖的空调室外

11、机搁板的累计水平投影面积大于 5.00 m2 的，不论其如何设置，。均按超过的水平投影面积的 1/2 计算面积。6. 与室内相通的有顶盖的空调室外机搁板，按阳台计算面积。7. 公共建筑有顶盖、不封闭的大型设备平台，应计算面积。（计算口径待讨论）（六） 建筑物通道1. 项目建设用地范围内建筑物骑楼的底层，两端均与市政道路等公共开放空间相通的，不计面积。否则，按走廊计算面积。2. 项目建设用地范围内有顶盖（专设顶盖或上部建筑）的车行道或步行道，其两端均与市政道路等公共开放空间相通的，不论其两侧是否封闭、是否位于地面一层，均不计面积。否则，两侧封闭的，按封闭走廊计算面积；不封闭、单排柱的，按单排柱走

12、廊计算面积；不封闭、多排柱的，按有柱走廊计算面积。（七） 层高（高度）不足 2.20m 的建筑空间1. 层高不足 2. 20m 的楼层（包括夹层、插层、技术层）及其楼梯间、电梯间、各类井道等，应按其围护结构外围水平投影面积的 1/2 计算面积。2. 建筑物出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间、各类井道等，其高度不足 2.20m 的，应按其围护结构外围水平投影面积的 1/2计算面积。3. 层高不足 2. 20m 的室外楼梯，无论其是否有项盖，均应按其水平投影面积的 1/2 计算面积。4. 与建筑物相连的有柱走廊、两建筑物间有顶盖和柱的走廊，其高度不足 2. 20m 的，应按其柱外围水平投影面积的 1

13、/2 计算面积；与建筑物相连的有上盖无柱的走廊，其高度不足 2. 20m 的，应按其围护构件外围水平投影面积的 l/2 计算面积。5. 建筑物间封闭的架空通廊，其高度不足 2. 20m 的，应按其围护结构外围水平投影面积的 1/2 计算面积；建筑物间有项盖不封闭的架空通廊，其高度不足 2.20m 的，应按其围护构件外围水平投影面积的 1/2 计算面积。6. 有柱或围护结构的门廊、门斗，其高度不足 2.20m 的，应按其柱或围护结构外围水平投影面积的 1/2 计算面积；单排柱、独立柱的门廊，其高度不足 2.20m 的，应按其顶盖水平投影面积的 1/2 计算面积。7. 有永久性顶盖、无围护结构的多

14、排柱车棚、货棚、站台、场馆看台、加油站、收费站等，其高度不足 2. 20m，应按其柱外围水平投影面积的 1/2 计算面积；有永久性顶盖、无围护结构的单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台、场馆看台、加油站、收费站等，其高度不足 2. 20m，应按其顶盖水平投影面积的 1/2计算面积。8. 设计利用的坡屋顶及场馆看台下，其高度在 1. 20m 至 2.20m 的部位，应按其水平投影面积的 1/2 计算面积。9. 层高不足2.20m 的地下室、半地下室及其有永久性顶盖的坡道，其顶板面标高高于室外地坪 1.00m 以上的，应按其外墙结构（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积的 1/2 计算面积；

15、作为商业用房、文化娱乐、体育等用房的地下室、半地下室，其层高不足 2. 20m 的，不论其顶板面标高，均应按其水平投影面积的 1/2 的 0.5 倍计算面积。10. 层高不足 2. 20m 的架空层，不论其是否位于建筑底层，均应按其柱外围水平投影面积的 1/2 计算面积。11. 坡地建筑的吊脚架空层，设计利用有围护结构的，应按其围护结构外围计算水平投影面积；设计利用无围护结构的，应按其柱外围计算水平投影面积。层高不足 2. 20m 的，应将其水平投影面积的 1/2 按其地上外墙的水平投影长度与其全部外墙水平投影长度的比率折算成面积。12. 封闭的阳台，其层高不足 2. 20m 的，应按其围护结

16、构外围水平投影面积的 1/2 计算面积；不封闭的阳台，其层高不足 2.20m的，应按其围护构件外围水平投影面积的 1/2 计算面积。13. 高度不足 2. 20m 的飘窗，其窗台高度小于 0.30m 或进深大于 0.70m 的，应按其水平投影面积的 1/2 计算面积。四、建筑基底面积与建筑密度计算规则1. 建筑密度是指项目建设用地范围内的建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。其计算公式为：建筑密度=（建筑基底面积之和建设用地面积）X 100%。2. 建筑物的主体结构，其高度（从室外地平起算）2. 20m 及以上的，应计算基底面积。3. 建筑物的基底面积应按其勒脚以上外围水平投影面积计算；无勒脚

17、的应按其 0. 90m 以上（从室外地平起算）外围水平投影面积计算。4. 建筑物底层封闭的走廊、门廊、门斗等，应按其外墙勒脚以上外围水平投影面积计算；有顶盖不封闭的，应按其柱或墙的勒脚以上外围水平投影面积计算。5. 建筑物的悬挑结构，其板底（或梁底）标高低于一层顶板的板底（或梁底）标高的，应按其外围水平投影面积计。否则，应按其水平投影面积的 l/2 计算。6. 建筑物的檐口、阳台、设备平台、空调板、飘窗等，有柱或突出外墙的墙体落地的，应按其柱或墙体的勒脚以上外围水平投影面积计算。7. 建筑物挑廊或挑楼的底层，不封闭、两端有墙体落地的，应按其墙体勒脚以上外围水平投影面积计算。8. 多排柱的棚结构

18、建筑，应按其柱的勒脚以上外围水平投影面积计算；单排柱、独立柱的，应按其顶盖外围水平投影面积的 1/2计算。9. 建筑物的外墙内倾的，应按其室外地平以上 0.90m 处的外围水平投影面积计算。外墙外倾的，应按其一层顶板的外围水平投影面积计算；超过一层项板水平投影范围的部分，应按其水平投影面积的 1/2 计算。10. 建筑物底层架空的，应按其落地的柱或墙体的勒脚以上外围水平投影面积计算。11. 建设用地范围内的骑楼的底层，应按其柱的勒脚以上外围水平投影面积计算；建设用地范围内的过街楼、架空连廊的底层，应按其上一层底板的外围水平投影面积计算。12. 建筑物外墙外的附墙柱、垛、装饰面、台阶、室外楼梯等

19、，其高度在 0.90m 以上的，应计入基底面积。13. 建筑物的外墙向内凹进，上有顶盖的，凹进部位应计入基底面积。14. 建筑物的内天井，其底层四周均设有围护结构的，应计入基底面积。15. 建筑物的变形缝应计入基底面积。16. 地下室、半地下室，其顶板面高于室外地平 2. 20m 及以上的，应计算基底面积；因周边室外地平高差形成局部位置的顶板面高于室外地平 2. 20m 及以上的，该部位应计算基底面积。17. 地下室、半地下室出地面的各类井道及出入口（楼梯间、汽车坡道、自行车坡道等），其顶盖高于室外地平 2. 20m 及以上的，应计算基底面积。18. 坡地建筑物设有一层或多层吊脚层的，应按其接触地面各层的勒脚以上外围水平投影面积的并集计算。19. 高度 2.20m 以下的建筑主体结构、高度不超过 0.90m 的建筑附属结构及外墙附着物、建筑物底层的围墙、无顶盖的构架，市政道路内的骑楼、跨越市政道路的过街楼、架空通廊、集中绿地内的小品、雕塑、假山等均不计基底面积。