房地产登记技术经验规程.docx

1、房地产登记技术经验规程房地产登记技术规程王艳辉2012年11月24日主要内容： 房屋登记的概念 房屋登记的原则房屋登记程序 房屋登记的概念：案例：一房两卖房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。1、房屋（2.1.1）：有固定基础、固定界限且有独立使用价值，人工建造的建筑物、构筑物以及特定空间。2、登记机构：房屋所在地，一个行政辖区（直辖市、市、县人民政府设立的），可设分中心。3、依法（7类）：法定程序、规定的要件、登记事项适用的法律4、登记事项：房屋权利，即房屋所有权、他项权利、预告登记的请求权其他应当记载的事项：异议登记、查封事项等5、登簿：登簿时间即为公

2、示时点，发证属于附随义务 房屋登记的原则（1.0.3）：法定机构原则法定人员原则法定程序原则权利主体一致原则在先已登记原则依法查询原则：利害关系人房屋登记程序（一）登记程序确立的制度：1、申请材料确认制度（4.2.72、合并办理制度（4.3.2）：七（八）种情形（预告在销及转本，在建后初始与抵押，转移与抵押，继承，所有权与抵押权变更，所有权与地役权的变更，抵押转让）3、登记官岗位责任制度（4.1.2）。岗位设置：受理、审核、登簿、质量管理4、疑难业务会审制度（4.1.3）：审核委员会5、质量检查制度（4.1.4/5）：（二）登记的一般程序：一、申请（启动登记的第一个程序，首要程序）：申请登记的

3、例外：依职权进行的更正登记、根据法律文书进行的登记1、 申请主体（审核可参照该标准）：（1）双方申请/单方申请（申请方式：双方与单方、本人与代理、共同与单独）申请房屋登记，应当由当事人双方共同申请，本办法另有规定的除外。卖方失踪、夫妻离异单方申请的情形（4.2.2）：1因合法建造房屋取得房屋权利2因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书取得房屋权利3因继承、受遗赠取得房屋权利4 房屋所有权变更登记情形（包括所有权人姓名或名称变更、房屋座落的街道、门牌号或房屋名称变更、房屋面积增加或减少、同一所有权人分割、合并房屋）5 房屋灭失6权利人放弃房屋权利7房屋权利人申请不涉及房屋权利归属和内容的更正登记8

4、异议登记9房屋登记办法所列预购人可单方申请的预告登记。（2）共同和单独申请（4.2.3）：共有房地产，应由共有人共同申请，按份共有的房地产，应有份额的约定。案例：汤月红房屋抵押案（3）本人和委托申请申请当事人（自然人、法人、其他组织）应使用中文名称或姓名，将母语名记载在登记文件中（汉字）可以自己申请，也可以由代理人代为申请。代为申请的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。委托人有两人以上的，都可独立行使代理权，但共同代理的除外。被代理人或代理人死亡，委托代理终止。转委托1 自然人：具有民事权利能力的人（完全民事行为能力人、无/限制民事行为能力人）：16岁、罪犯、胎儿、其他。a委托代理（指定代理

5、）：中国人：书面委托，涉及处分的，建议办理公证。华侨：大使馆或领事馆公证。外国人：应当公证或认证。港澳同胞：应经中国法律服务（香港）有限公司、中国法律服务（澳门）有限公司加章转递。台胞：中华人民共和国台湾地区出具的公证材料应经海基会转递，由中国公证员协会或各省公证员协会认证。b法定代理：无/限制民事行为能力人未成年人：应由其监护人父/母代为申请，因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证，由父母双方申请（注：离异、再婚-夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权、死亡（一方或双方）-祖父母外祖父母/兄姐），提交本人与未成年人的身份证明、监护关系证明。父母

6、以外的监护人处分的，监护证明应当公证，指定监护除外，非民政部门。 成年人：配偶、父母、成年子女案例：未成年人房屋转让案2 法人：单位加盖公章，法定代理人签章。 法定代理和委托代理企业法人解散或者被撤销的，由其主管机关组织的清算小组申请。企业法人被宣告破产的，由人民法院组织的破产管理人申请。企业法人被吊销执照的：应由有关主管机关或投资人申请。工商企字2002第106号3 其他组织：（）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（）法人依法设立

7、并领取营业执照的分支机构；（）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。5/6/7也可以成为不动产权利主体。2、客体：房屋等建筑物及构筑物（能特定，具有独立利用价值）基本单元（10有固定界限、可以独立使用、有明确唯一编号的房屋或特定空间）：成套住宅（套），非成套住宅（幢、层、间），村民住房（独立建筑）、共有宅基地上的村民住房（套、间），非住宅（幢、层、套、间）。多套合并登记，以套登簿；可分割，以套登簿。固定界限：不是当事人自己任意进行分割或围护，应是经过管理部门审定或确定的界限。车库、车位的登记：建筑区

8、划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。配置比例。纠纷较多，案例：元盛3、申请内容：房屋权利的设立、变更、转让和消灭房屋自然状况的变化：初始登记、翻改扩拆分、地名变更等 所有权状况的变化：转移登记，放弃所有权（无主房屋） 他项权利状况的记载与变化：抵押权和地役权的设立、变更、转移和注销其他权利登记状况的记载与变化：预告登记、异议登记、查封登记1 夫妻共有产：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻共同所有的财产：继承或赠与所得的财产，但确定只归一方所有的除外；夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方

9、子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。 夫妻一方的财产：一方的婚前财产； 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时不能达成协议的，该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。约定所有：夫妻可以约定婚姻关系存续期

10、间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。登记：本为一人或两人，约定为两人或一人（含份额变化），都属于转移登记。夫妻共有产变为一方的财产，转移登记。 本属于夫妻共有产，登记时为一方，增加名字为更正登记，不是变更登记，不收契税。不能，异议登记 离异后房屋归一方所有，是共有关系的变化而导致房屋分割，转移登记，不收契税。一方已故，继承，属转移登记，不收契税2 几种特殊的登记类型：共有性质或共有份额变化：共同共有等额按份共有，变更登记；共同共有不等额按份共有，按份共有份额变化，转移登记个体工商户改个人：变更登记，所有权未转移个人独资企业或一人公司转到法定代表人名下：转移

11、登记；股东变化：不需登记，不是转移行为。但以房地产增资扩股的，是转移登记企业合并、分立、改制、重组：转移登记旧房翻改建：变更登记，非初始登记项目转让：初始登记，非转移登记联合建房：初始登记，再转移登记4、申请材料：物11，应根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。1 要求：申请登记材料齐全且符合法定形式、真实有效、内容合法法定形式：a原件与复印件：申请登记材料应当提交原件，或经过比对或确认的复制件。（遵循“谁出具，谁证明”的原则、出文机构或法定存档机构确认、公证机构公证或认证）。 b汉字文本：申请人提交的证明文件原件是外文的，应提供经公证或认证的汉字译本；少数民族的，应附汉字

12、文本。c公证：应当公证的事项：继承（强调）、受遗赠、涉外的委托书、父母之外其他人处分未成年人房屋时享有监护权的、中文译本。（注意：委托、声明、遗嘱等单方法律行为外，其他涉及房地产的公证应由房屋所在地的公证机构出具；境外公证材料经认证或转递）建议处分房屋权利的委托书予以公证，处分未成年人房产，法定监护人的书面保证可不公证提示：公证被撤销的处理，伪造公证书的处理。张敏案公证、认证与律师见证：d其他要求：纸张尺寸，涉及数量、日期、编号的处理，等2 其他必要材料：如委托书，放弃优先购买权的证明，监护人为了未成年人的利益处分财产的证明，上级批文，受案证明，中文译本等3 责任：当事人提供虚假材料申请登记，

13、给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。二、受理（登记机构的首要程序）：1、职责：物12，1、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料2、就有关登记事项询问申请人 物15，不得要求对不动产进行评估 不得以年检名义进行重复登记2、受理要求：申请登记材料齐全、符合法定形式，否则，不予受理。3、受理工作应包括的主要内容（7）：查验申请主体，查验申请材料，核对申请登记事项，询问申请人，录入申请登记信息，出具收件收据，签署受理意见。1）验证：确认是申请人的申请（处分），杜绝未经委托的代理登记，有处分的权利。案例：张云初案自然人身份证明材料应符合下列要求：1 境内居民：居民身份证，未成年人宜提交居民身份证或户口

14、簿。身份证明上的相片与本人相差很远，应由公安机关在近期照上加盖印章。2 军人：居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等有效身份证件。2004年身份证法3 中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人：香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照，港澳居民来往内地通行证，港澳同胞回乡证。（1999/1/15，11位，H/M）4 中华人民共和国台湾地区自然人：台湾居民来往大陆通行证或台胞证。（08/9/25，终身不变）5 华侨：中华人民共和国护照。6 外籍人士：中国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照。法人的身份证明材料应符合下列要求：1 境内企业：企业法人营业执照（是从事生产

15、经营活动的主体身份证明，证明公司是否成立、能否从事民事活动、承担法律责任的直接凭证）。2 境内机关、事业单位和社团组织：组织机构代码证（组织机构识别标识的载体和法定凭证，公司的身份证，对公司本身不产生实质性影响）、事业单位法人证书和社会团体法人登记证书。3 境外企业和其他组织：在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。4 其他特殊主体：破产管理人，工会法人，村委会或居委会其他组织的身份证明材料应符合下列要求：1 境内经营性其他组织：营业执照。2 境内非经营性其他组织：组织机构代码证。3 境内法人设立的非法人分支机构：设立其的法人身份证明和法人授权证明，及分支机构营业执照或分支机构登记证

16、书。4 境外其他组织：在境内设立分支机构的登记证明或代表证明。5 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构：该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。2）查验：申请材料要求：齐全、完整；合法、有效；权属证书真实、有效；其他部门出具的证明有职权，在有效期内。（合法制作主体合法，内容与法律不冲突；有效生效法律文书）3）核对：申请材料上的内容与申请登记事项相符，申请材料之间的内容相互对应，申请登记事项与登记簿记载事项不冲突4）询问：就有关登记事项询问申请人。询问内容真实意思表示、共有产、需进一步明确的其他事项、异议登记的应询问权利人是否同意更正询问要求签字确认，归档保留案例：

17、华远案夫妻共有产：以单方名义登记的夫妻共有房产，处分时是否要求夫妻双方都接受询问？应当询问是否有共有人，有-询问，无-信赖保护合同上只有一人名字，申请登记夫妻双方，真实意思表示，可5）出具：应当受理的出具书面凭证，应收资料明示。 缴费：不动产登记费按件收取。 农民利用宅基地建住房，不收登记费，只收工本费三、公告：应当公告的事项：房地产权属证书或登记证明公告作废，集体土地上的房屋所有权初始登记，集体土地上的房地产权属证书或登记证明遗失、灭失需补发。公告地址：应在房屋所在地公开发行的报纸上刊登，或官方网站上发布。集体土地上的公告，应在集体经济组织或村委会办公场所或房屋所在地张贴。（农村集体经济组织

18、或村委会出已公告证明、现场拍照为已公告依据）时限：5个工作日（提示）。建议：建立登记公告查询系统并向社会提供查询服务。处理遗留问题建议公告：对需由政府批准或决定的，应由政府行文。开发企业破产或注销的： 破产，购房者的房产不属于破产财产，可向法院起诉，凭司法文书办理房屋登记。上访的处理： 已注销未发证，由业主共同申请。工商部门出具的注销证明，国土、规划和安鉴等部门的意见，合同、发票，公告后无权属争议的 已注销已发证，收回权证或公告注销。工商部门出具的注销证明，合同、发票，公告后无权属争议的。四、实地查看：物理状态变化，如初始登记，在建工程抵押登记，因房屋灭失的所有权注销登记看的内容：初始：座落、

19、房屋状态在建：座落与证明材料记载的信息一致，抵押部分已建灭失：座落、灭失案例：紫薇案五、审核：如实、及时登记审核内容：1审核材料的一致性、合法性 2 实地查看 3 公告 4 会审 5 签署意见以程序性审核为主，实质性审核为辅。对登记行为的法律基础不审查，但对不实的申报如价格，对是否符合法律的规定如转让抵押等，应进行审查。一审、二审、三审都可。一致性审核：1、主体（申请人身份信息与申请材料、登记簿记载的一致）2、客体（申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致）：属于业主共有的：建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共

20、有的道路或其它场所用于停放汽车的车位。共有份额：没有约定，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。无约定，按出资额确定份额或等额享有。99%也可，不同于1。不能以面积大小限定是否可登记。1，主要特指向社会集资售房，有效。建筑物区分所有权：初始登记时提交，包括专有、共有及公用具体位置的情况说明，由规划部门确认或区分所有权人书面约定。合法性审核：3、内容（申请材料的形式符合要求；申请登记的内容，应在规划许可、预售许可和登记簿记载的范围内；符合基本单元要求；申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；公告期限届满无异议或不成立；不存在不予登记的情形）：1 转

21、让时应注意的问题：处分权：是否由权利人行使、处分权是否充分（非登记簿记载的权利人不得进行处分，如未成年人的房产处分、教育用房教育或政府主管部门，已抵、冻的房产）案例：黄润泽房屋买卖案土地已抵押的，在未取得抵押权人同意前，建筑物不能办理转移登记，例外：受让人承担债务。（提示在建抵押） 按份共有房产的转让：物97处分共有的不动产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意。处分，是整体处分，风险的控制：优先购买权； 租户的处理：优先购买权，买卖不破租赁所有权保留：财产所有权人转移财产的占有于对方当事人，仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人完成特定的条件时，该财产所有权才发生转移。即所有权变动附条件。如

22、离婚后房屋给女方，但不能处分，只归子女继承等，受赠房屋的终身居住权，开发商的回购，所附条件不记载于登记簿，待条件成就时登记。与遗赠抚养协议不同、异议登记不同。2 抵押登记（效力：优先受偿权，追及力-继承、买卖、赠与、拆迁，物上请求权）：集体土地上房屋抵押主体：优先权例外：案例：拆迁安置户购房，明城公司注：国家机关的房产不得抵押。以有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，债务履行期限不应超过经营期限。以具有土地使用年限的房地产抵押，不得超剩余年限。经济适用房可抵（以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，以可以处分和收益的份额比例为限）租赁抵押：先租，有效；后租，无拘束力。处分权：未成年人，有限公司

23、（对内、对外），贷款人必须有金融许可证，企业之间不能贷款，但可委托银行，也可以商品赊销，民间借贷允许，利率不影响合法性，国家机关的房产不可抵，经适房可抵（以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限）重点审核为第三人担保。主合同应有效。 顺位抵押：可多次设定抵押，不登记房屋本身的价值多次抵押受偿顺序：已登记的按先后，同时登记（国土、房产登记）按比例；已登记先于未登记；未登记按比例。注意：土地使用权和在建工程抵押顺位变更：延期、数额增，应征得所有后顺位抵押权人的同意。最高额抵押（信用卡）： 与一般抵押权的区别：债权特定/主债权存在/期限 案例：银都案在建工程抵押：抵押人为取得在建工程继续建造资金的

24、贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。主体要求：客体要求：已建成部分转本登记：初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。抵押后被法院查封，不能办理债务延期抵押权的转移：主债权转让，抵押权转移；最高额抵押权所担保的主债权转让，抵押权并不一定随之转让。（债权确定前，部分债权转让的，不得办理最高额抵押权不得转让。）抵押权注销的条件：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权 抵押合同：流抵押条款禁止4 预告登记与备案的区别：依据/目的/效力/申请人单方申请的条件：有约定，附条

25、件和期限的，应提交相应证明失效的条件：债权消灭，自能够进行不动产登记之日起三个月预告登记和查封时权利人处分受到限制。 案例：邓明案5 地役权（略）：用益物权的种类：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权（按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益）与相邻关系的区别： 性质不同：用益物权/所有权，产生的基础不同：合同约定/法律规定 登簿：分别记载 一个基本单元，既可以是供役地，也可以是需役地6 更正登记：申请主体为权利人、利害关系人、 登记机构转让不能按更正登记办，如交房款人7 异议登记：申请主体利害关系人夫妻准备离异的处理，股东之间的纠纷作用：更正登记、异议登记暂缓

26、办理其他登记，阻断公信力失效：15日内不起诉的，异议登记失效。但登记机构不能依职权只能依申请注销异议登记。8 集体土地范围内的房屋登记特别注意：初始登记的主体身份受限制转让情形和受让主体身份受限客体要求不同：地先转，房后转初始登记：申请人属于房屋所在的农村集体经济组织成员的证明转移登记：村民住房，提交农村集体经济组织同意转移的证明 农村集体经济组织，提交经村民会议同意或由村民会议授权村民代表会议同意的证明 受让人须为房屋所在地农村集体经济组织成员。继承除外抵押登记：村民住房不能抵押，只有乡、村企业的厂房可抵。 耕地、宅基地、自留地、自留山不能抵承包的荒山、荒沟、荒丘荒滩等荒地的土地使用权可抵提

27、示：温州小产权房9 撤销登记：与注销登记的区别：种类/法律后果撤回登记：21，登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿前，申请人可撤回登记。条件：申请人提出；登簿前。案例：*区住建局的撤销登记案例4、不予登记的情形： （一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、

28、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。六、登簿：1、登记簿的概念：登记簿是房屋权利归属和内容的根据。应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当记载的事项。可以采用纸介质、电子介质，有唯一、确定的纸介质转化形式，定期异地备份。纸介质登记簿应单独存放，不能随产权档案存放。登记簿由登记机构管理。房屋基本单元建立后，物权变动情况都应当在登记簿中予以体现。2、登簿时点：登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认或签名之时3、登记簿的公示效力：即物权的公示效力，推定力、决定力、公信力（法定权利、交易习惯登记无权处分导致的物权变动）。4、任何人不得擅自更改登记簿，有错，应按更正登记程序。房屋登记簿有关内容发生

29、改变，房屋登记机构应当通过增加新的页码、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改，也不得对登记簿记载的内容进行更改或覆盖。5、登记生效的例外：人民法院、仲裁委的法律文书导致物权设变转灭，自文书生效时发生效力政府的征收决定导致物权设变转灭，自决定生效时发生效力因继承或受遗赠取得物权，自继承或受遗赠开始时发生效力因合法建造房屋的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力因合法拆除房屋的事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力但处分不动产时，未经登记，不发生物权的效力。（如继承后转让）地役权自地役权合同生效时设立，未经登记，不得对抗第三人七、发证1、房屋登记机构应根据房屋登记簿的记载，缮写并向权

30、利人发放房屋权属证书、登记证明。2、与房屋权属证书的关系：权属证书与登记簿记载不一致的，除有证据证明登记簿却有错误外，以房屋登记簿为准。3、发证时，应核对身份证明，收回受理凭证，无，由权利人领。4、不发证的情形：属全体业主共有的房屋登记；异议登记八、时限：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原

31、因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。（补正的时间） 当事人申请登记没有时间的限定，即无逾期申请。九、责任：1、法律规定：物：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。92：房屋登记机构及其工作人员违反规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。 93房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记