房地产可行性研究DOC.docx

1、房地产可行性研究DOC 目录一、项目总论41、项目背景 42、项目概况 4（1）项目名称、性质、开发方式 4（2）项目建设单位概况 4（3）项目地块位置及周边现状 5二、市场研究51、宏观环境分析 52、全国房地产行业发展分析 63、本市经济状况及房地产市场分析 6（1）湛江霞山区居民收入分析 6 （2）本市房地产市场现状 7（3）本市房地产市场发展趋势 74、板块市场分析 8(1)区域住宅市场成长状况 8（2）区域内供应产品特征 85、区域市场目标客层研究 86、项目SWOT分析9（1）外部环境 9（2）内部环境 9三、项目开发方案101、项目地块特性与价值分析102、项目定位方案103、规

2、划设计分析104、产品设计建议11（1）项目整体规划 11（2）项目的建筑设计 11（3）项目的户型设计 11（4）项目的环境规划 11（5）项目的配套 12（6）物业服务 125、项目实施进度 12四、投资估算与融资方案 131、投资项目估算 132、销售收入143、融资方案144、财务费用155、现金流量预测 156、项目经济效益估算表16五、风险评估 171、敏感性分析172、临界点分析183、雅居乐公司资产负债表19六、项目市场风险及回避 191、项目市场风险 192、项目市场风险的控制203、项目其它风险 20七、项目改造期环境保护 211、废气处理212、废水处理213、噪声处理2

3、14、固体废物处理21八、项目运营期期环境保护 221、废气处理222、废水处理223、噪声 224、固体废物23九、绿化设计 23十、节约能源 231、 建筑节能 232、节水节电243、节约暖通、采光耗能244、隔热、保温245、新技术应用24十一、可行性研究结论及建议 241、项目评价24（1）经济效益评价 24（2）社会效益评价 24（3）环境效益评价 242、结论 24一、项目总论1、项目背景 该项目建在广东粤西的龙头城市湛江市，有“十大休闲城市”之称，湛江交通便利，交通工具齐全，配有湛江码头，飞机场，客运站，火车站，高铁（在建中）等。而湛江市霞山区是湛江最繁华的城区之一。项目靠近海

4、边，空气好，温差小。2、项目概况（1）项目名称、性质、开发方式湛江海悦城是一栋多层式建筑，设计坚持高端和高效益。海悦城集休闲、娱乐、健身、购物等于一体的休闲购物中心。由雅居乐地产控股有限责任公司独家开发，依托城中央，便捷的交通，临海的优势，建设一个五星级的家。 图1，海悦城效果图（图片来自搜狗图片）（2）项目建设单位概况雅居乐地产控股有限责任公司是中国最具实力的房地产开发商之一，品牌享誉全国。雅居乐一直坚守“远见、心建、共建未来”的理念，致力于为居住者筑建可安享“心的归属”的幸福家园。发展迄今，雅居乐于逾40个城市和地区，拥有建筑面积逾4,500万平方米的土地储备，为数十万家庭提供更具生命力的

5、多元小区生活平台，成为国内领先 的综合性社区运营者。 （3）项目地块位置及周边现状 项目位于湛江海湾大桥西东侧，海湾大桥西公交站就在旁边，有完善的生活配套设施，附近有城堡幼儿园、湛江市第二十中学、农业银行、临近湛江海湾大桥、寸金桥公园、广东海洋大学滨海校区、广东医学院、湛江国际会展中心、湛江奥林匹克体育中心等。项目临海，无限风光，温差较小，空气较好，土地平坦，是个宜居地段。图1.2海悦城位置地图（来自XX地图）二、市场研究1、宏观环境分析中国经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度。宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，2015年我国

6、经济在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限 购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。2、全国房地产行业发展分析利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，全国房

7、地产市场 呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购 房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升2015年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平米，同比增长0.5%-2.5%。供应方 面，销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发投资增速趋缓，2015年全国新开工面积同比下降，降幅介于0%-2%之间， 全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城 市价格表现分化，一线

8、城市和少数热点二线城市存在上涨压力。 房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。 3、本市经济状况及房地产市场分析（1）湛江霞山区居民收入分析 2010年霞山区完成生产总值230.92亿元，比2009年增15.3%。第一产业增加值4.66亿元，比 2009年增1.3%。第二产业增加值118.39亿元，比2009年增24%。第三产业增加值107.86亿元，比2009年增9%。三次产业比例由 1.9:45.2:52.9调整为2.0:51.3:

9、46.7。全社会固定资产投资58.02亿元，比2009年增15.5%。外贸出口总额1.59亿美元，比2009年增14.6%。实际利用外资810万美元，比2009年增15.4%。财政总收入57.4亿元，比2009年增52.63%。地方财政一 般预算收入4.05亿元，比2009年增31.4%，比2009年纯增9681万元，首破4亿元大关。城区居民人均可支配收入15305元，农村居民人均 纯收入7400元，均比2009年增12%。 2011年霞山区实现生产总值286.74亿元，比2010年增长13.9%。其中第一产业增加值2.1亿元，比 2010年增长4.5%。第二产业增加值150.08亿元，比20

10、10年增长12.4%。第三产业增加值134.56亿元，比2010年增长15.5%。 三次产业比重由2.0:51.3:46.7调整为0.7:52.3:47。 2012年，霞山区完成生产总值288.87亿元，比2011年增长7%。固定资产投资80.17亿元，比2011 年增长12%。外贸进出口总额3.82亿美元，比2011年增长14.7%。霞山的财政总收入73.5亿元，比2011年增长4.1%。地方公共财政预算 收入5.6亿元，比2011年增长15.4%。（2）本市房地产市场现状 5月份湛江市区住宅新增供应量环比较为平稳，但供应量仍然较低，仅有3个项目有新增住宅，且推量较少。目前市场存量较大，各开

11、发商推货节奏减慢，全力以去库存为主。成交方面，全国楼市政策在2015年进入全面宽松周期，在利好支撑下，5月份湛江市场成交量也迎来一波反弹。湛江市区网签成交1025套，整体成交量突破一 千大关，成为2月以来成交量最高的月份，环比上涨22.17%。湛江市场价格持续下滑，且同比下降幅度较大，价格已跌至两年最低值。 从整体，一手房数据来看，湛江房地产市场回暖的迹像较为明显，再加上湛江二套房首付四成得以真正落实，促使改善需求置业，15年湛江市场成交量平稳上扬，但由于湛江目前存量较大，各开发商也趁着在市场大环境利好之下，以价换量快步走量，成交价格持续下降。（3）本市房地产市场发展趋势 未来宽松政策将成为主

12、流，而楼市前景也是谨慎乐观。住房需求是一个常量，但过去几年湛江房价上涨过快，购房需求被提前透支，所以今年仍会略显疲软。预计湛江房地产市场会维持不愠不火，逐步提高，但不会出现疯狂的增长现象。4、板块市场分析(1)区域住宅市场成长状况经历2013年的房地产市场繁荣之后，2014年湛江楼市全面降温，成交量下滑2013年湛江新房的成交量15820套，2014年成交量只有12535套，比2013年减少了3285套，库存量增加，价格下跌2014年湛江的新房销售价6945元/平方米，比2013年下降了214元/平方米，投资增速放缓，房屋开工下降，几乎所有市场指标皆下滑。2015年湛江房地产也出现了回暖，但没

13、有出现任何疯涨现象。（2）区域内供应产品特征 霞山区房价均在6000-13000元/平方米之间。户型趋向于小康型，一般都是100m2-120m2的公寓型住宅。5、区域市场目标客层研究 湛江霞山区人口数达41.6万人，其中企业的中高等收入层是购房的主力。包括白领、高校教师、商人等，人数约2.8万人。白领阶层是相对较高端的阶级群体，追求高品质的生活。我们的项目设计主要是针对白领阶层。海湾大桥西靠近湛江市中心，交通发达，白领阶层人群及流动人员较多。外地来人员。从消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来经商人员、外地机构驻办事处职员和“三资”企业的外地人员，而湛江霞山区外来人员有约5

14、.3万。房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。新城房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。6、项目SWOT分析（1）外部环境潜在外部威胁（T）：湛江市政府房地产有一定的打压。房地产行业所受到的政策制约已大大影响企业的生产力和竞争力。政府的金融政策趋紧，提高了对房地产商资金实力的要求。对土地供给的宏观调控以及土地交易市场化，增加了难度。政府对土地的供给以及土地招拍的市场运作，增加了企业资金需求。市场竞争加剧，碧桂园，恒大等地产高速扩张，削弱了雅居乐的竞争优势，对未来增长构成威胁。潜在外部机会（o）：房价稳中有升，在中央政

15、府和地方政府开始放缓对房地产的打压。央行下调银行贷款利率，促进了房地产贷款需求释放。本地需求为主。从购房对象划分来看，各楼盘的购房对象以市区改善型换房和首次置业以本地需求为主。中国房地产行业集中度较低，雅居乐将通过整合行业资源提高市场占有率。（2）内部环境潜在内部优势（s）：该项目位于乐山路海湾大桥西东侧，直通湛江海湾大桥，靠近海岸，风光无限。项目位于湛江市霞山区，是湛江市核心区域，升值空间大。项目自身配套齐全，周边设施齐全，环境好，宜居性极高。潜在外部劣势（w）：地价较贵。附近房地产和商业广场较多，竞争压力大。属于商业用地，住房年限较短。根据SWOT矩阵分析，可以看出雅居乐应采用ST战略。依

16、托集团较高的内部管理水平、房地产销售经验等，结合海悦城地产的优势，采用渗透整合优势战略，提升竞争力，从而大造物业品牌，合理规避风险。 三、项目开发方案1、项目地块特性与价值分析海悦城位于湛江霞山区海湾大桥西东侧，靠近海边，海景伊人，温差小，通风采光极好。附近景点多，临近湛江海湾大桥、寸金桥公园、广东海洋大学滨海校区、湛江国际会展中心、湛江奥林匹克体育中心等。交通非常方便，距离湛江机场8.4公里驾车约花费20分钟，湛江中心客运站6.9公里驾车约花费15分钟，湛江南站8.2公里花费约19分钟，出门就是观海路，沿海路程，交通方便，靠近商业中心，临近市中心，各种商业大厦，大型广场等。2、项目定位方案

17、以居住为主的高层电梯公寓。开发为居住为主的20层的单元式框架结构中高档电梯公寓。最要面对的客户是中高收入层的人群。建筑外观设计彰显高档生活品质。3、规划设计分析 按照规划局下达的规划目标，该项目占地面积98040平方米，总建筑面积450080平方米 ，绿化率30%，海悦城位于湛江霞山区乐山路，靠近海岸，湛江海湾大桥。地下一层，建筑层数为20层的单元式框架结构的中高档电梯公寓。 在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为100m2-150m2的三室一厅和四室两厅的错层、平层为主。具体布局如下： 负1楼，停车场 1楼，超市和室外步行街等 2楼，高级餐饮、电影院、美容SPA等服务门店。 3

18、楼，商品房和空中花园。 4-23楼，商品房。4、产品设计建议（1）项目整体规划 开发为居住为主的20层的单元式框架结构中高档电梯公寓。在中心二楼地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。（2）项目的建筑设计 建筑外观采用外观简明、色彩明快的现代建筑风格，用玻璃及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为20层的单元式框架结构的中高档电梯公寓。地面起建负一层，二层商业城，商业城以上为6栋商品房和空中花园，每栋20城，每层有8户。（3）项目的户型设计 在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为100m2-150m2的三室

19、一厅和四室两厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；（4）项目的环境规划在空中花园规划设计一个主要由绿色草坪、园艺小品、体育设施组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。（5）项目的配套 建一层地下室，用于物管配套和停放车辆。 安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻； 供电系统：每户设有配电箱以及10A（40A）或15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方式；电讯

20、、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个； 网络系统：每户均设internet宽带网络系统接口； 消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。（6）物业服务 除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。5、项目实施进度 项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间为48个月。说明：该项目从2015年7月1日开始施行，开发期未两年。表1，项目实施进度表 第一年 第二年

21、 第三年 第4年 2015年 2016年 2017年 2018年 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 征地 一期基础 一期结构 一期装修 二期基础 二期结构 二期装修 三期基础 三期结构 三期装修 （数据来源：由本人整理）四、投资估算与融资方案1、投资项目估算表2，投资项目估算表 内容概算（万元） 成本比例（%）一、土地成本2100015.8%二、前期工程1756.82.9%三、建安工程2338.639.0%1、土建

22、成本3476030.5%2、安装工程96428.5%智能化系统安装工程15711.4%消防水电系统21431.9%排水21191.9%室内电气系统28572.5%其它9520.8%四、工程建筑费用67906.0%配套设施建设费26252.3%工程监理2660.2%质监、检测费890.1%防雷工程1900.2%通水通电工程费8570.8%电梯及发电机组19051.7%排污、道路8570.8%五、住宅室内装修1498213.1%六、园林景观、绿化52384.6%七、会所、公建配套设施25002.2%小计9524483.6%可销售收入181294八、财务费用89578.0%九、销售费用72526.4

23、%十、管理费用45324.0%十一、不可预见费用23812.1%合计113945100%（数据来源：本人整理和计算）2、销售收入（按销售100%计算）表3，销售收入表内容住宅（均价13000元/平方米）总建筑面积（平方米）450080销售收入（万元）142614商铺售价（均52000/平方米）可售商铺（平方米）6400销售收入（万元）33280车位（均价90000/个）可售车位（个）600销售收入（万元）5400现金流入合计181294（万元）（数据来源：本人整理和计算）3、融资方案 本项目计划总投入资金为113945万元，项目资金30%来自雅居乐母公司，即自有资金34183.5万元，约70%

24、向中国工商银行贷款，拟贷款79761.5万元。4、财务费用 一共贷款79761.5万元，贷款利率5.50%，使用等额本息的方式还款，两年内还清，具体还款情况如下：贷款金额：79761.5万元贷款期限：4年（4期）贷款利率：5.5%还款方式：等额本息利息总额：8957万元累计还款总额：887180517.71元表4：等额本息还款方式下的本息变动表第一年：月均还款额（元）第二年：月均还款额（元）第三年：月均还款额（元）第四年：月均还款额（元）1月,20272714.582月,20196553.43月,20120392.274月,20044231.125月,19968069.976月,1989190

25、8.817月,19815747.668月,19739586.59月,19663425.3510月,19587264.1911月,19511103.0412月,19434941.8813月,19358780.7314月,19282619.5715月,19206458.4216月,19130297.2717月,19054136.1118月,18977974.9619月,18901813.820月,18825652.6521月,18749491.4922月,18673330.3423月,18597169.1824月,18521008.0325月,18444846.8826月,18368685.7227月,18292524.5728月,18216363.4129月,18140202.2630月,18064041.131月,17987879.9532月,17911718.7933月,17835557.64