企业利润管理以速度赢取利润碧桂园的成本控.docx

1、企业利润管理以速度赢取利润碧桂园的成本控（企业利润管理）以速度赢取利润碧桂园的成本控碧桂园以大盘开发为主。其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。壹、低土地成本是碧桂园成功的不二法门1碧桂园是全国最大的“地主”“土地多了不壹定赚钱，老婆多了不壹定幸福。”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。过去俩个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万仅仅于15天前，这壹数字为4500万，

2、而统计至6月30日止的中期业绩方案则显示，当时的数字是2950万。这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之壹。中银国际甚至预计，壹年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万。对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚于意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4，平均楼面地价

3、每不超过200元。78月份新增的2000多万土地储备，壹共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区壹幅地块，楼面地价每高达18700元。2碧桂园的低价拿地策略碧桂园的低价拿地策略：（1）第壹招：先予后取碧桂园超低价圈地的秘诀之壹；（2）第二招：酒店开路“酒店+住宅”模式壹举俩得；（3）第三招：急人所急杨国强深谙基层政府的心思（做成流程图）杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。但于政府土地出让政策日益收紧的今天，他是怎样做到这壹点的呢？短时间内吞食如此巨量的土地，难道他不担心消化不良吗？（1）第壹招：先予后取碧桂园超低价圈地的

4、秘诀之壹于韶关市“十壹五”规划中，武江区芙蓉新城将成为“大韶关”的核心，建造中的武广客运铁路专线韶关新站就设于新城之内。武广专线通车后，由广州到韶关坐火车只需50分钟，而目前最快也要俩个半小时。2007年7月12日，碧桂园俩家子公司联合竞得的韶关新项目，就于芙蓉新城中心地带。让人有点不敢相信的是，占地达239万，总建筑面积430万，且山水资源丰富、发展前景可观的这壹大片土地，只花了碧桂园4.5亿元，每楼面地价仅104元。“碧桂园是通过公开出让方式获得这壹地块的，不存于所谓暗箱操作。”韶关市国土资源局的屠主任强调，“政府借助有实力的民间资本撬动新城区发展，作为知名开发商和香港上市公司，我们相信碧

5、桂园有足够的经验和实力。”“其实韶关的地价且不低。”韶关怡和园房地产公司开发部壹位人士说。2007年6月底，该公司同样于武江区拍下的壹幅土地，每地价为339元。而7月20日壹幅更靠近市区的总面积达37万的地块，最终成交价达3亿元，每地价超过了800元。“虽然碧桂园新项目离市区仍有壹段路，但业内均知道芙蓉新城是个潜力股。如果不是政府支持默许，谁也不可能以如此低的价格投得。”上述人士表示。实际上，早于2005年，碧桂园就已进入韶关，当时宣称将投资100亿元。据知情人士介绍，杨国强对当时正于规划中的芙蓉新城表示出浓厚兴趣，但因时机尚不成熟，杨转而于韶关浈江区拿下了其当地首个项目，且命名为“韶关碧桂园

6、”。碧桂园表现出来的务实作风及出色的效率和能力，让韶关市政府官员对其信心倍增。比如联合浈江区政府妥善解决了8000亩征地青苗费清点及补偿工作，后又和政府达成协议，为受征地影响农民提供培训后安排到公司内就业。此后，碧桂园于韶关，尤其是于急剧扩容的新城开发过程中便壹路绿灯。（2）第二招：酒店开路“酒店+住宅”模式壹举俩得“壹年壹个碧桂园”，曾经是前些年杨国强最喜欢壹句口号。如今的碧桂园显然早已远远突破“壹年壹个”的目标，但其“克隆”战术的精髓却始终未变。于建的浈江区韶关碧桂园，就有壹座五星级酒店的规划，而其芙蓉新城项目也宣称，将建造五星级标准的酒店及相应商业配套。于韶关这样经济不算十分发达的中等城

7、市里，10km内由同壹家集团开发俩座五星级酒店的做法，从投资回报角度见是否合理姑且不论，至少当地政府是乐见其成的，因为这有助于提高城市形象，以吸引其他外来投资。当地人士评价说，酒店及各项商业配套，是每个城市的面子工程，共同的利益出发点使碧桂园和政府关系融洽，于竞争见中的地块时自然握有更多议价筹码。值得注意的是，于碧桂园8月宣布的全国5个新增项目中，有四个沿用“酒店+住宅”的模式，除韶关芙蓉新城外，重庆长寿、安徽池州和天津塘沽等，均计划于项目内建设五星级标准的酒店。据前述中报披露，迄今为止碧桂园集团壹共要做五星级酒店17座。其中开始运营的俩座(另有壹座为四星级)，即将投入运营的三座，于建的五座，

8、仅2007年7、8月新规划兴建的就达七座。至于高档酒店及商业配套能大大提升周边住宅的价值，自然是碧桂园乐此不疲的更重要原因。（3）第三招：急人所急杨国强深谙基层政府的心思起步于乡镇的杨国强最明白基层政府的心思。2007年8月，碧桂园于韶关辖下的县级市乐昌，也获得了壹幅8万的土地。乐昌紧邻湖南，境内山高林密，经济发展较落后，而碧桂园是作为当地政府主要招商引资对象“请进来的”，据知情人士介绍，乐昌市委市政府及外经局、招商办、国土局、规划局、拆迁办等部门为此仍组织了联合行动，视碧桂园项目为“提升城市形象的重点工程”。于湖北的咸宁及随州、安徽和县等不大知名的小城市，碧桂园所到之处，均享受了同样的特殊待

9、遇。除数千万的土地储备外，碧桂园于这些城市仍参和了至少1800万土地的壹级开发。广东省省情调查研究中心执行副主任冯胜平称，碧桂园向来习惯于选择二、三线城市作为开发重点，当年碧桂园就是借助城郊大盘起家，对如何控制成本，如何于二、三线城市打开局面，有壹套成熟而独到的运作模式。广州市同创卓越房地产顾问公司总经理赵卓文近年来曾考察了碧桂园于广东的20多个项目。他举例说，佛山辖下县级市高明的碧桂园每售价达20003000元，而该市内房价则基本于1000元左右，碧桂园几乎把这个小城市中的富人全部锁定了，事实上这个项目销售反映非常不错。“正因为如此，碧桂园很乐意到壹些不太知名的中小城市圈地，而后者也急需借助

10、碧桂园之类大名鼎鼎的外来和尚帮助念好本地经济发展这本经。”他说。3碧桂园作为全国最大的地主也有软肋“碧桂园目前能够动用的银行现金达180亿港元。”2007年4月20日成功登陆港股后，杨国强曾意气风发地宣布。而经过四个多月来近乎疯狂的圈地扩张后，这条后劲十足的大鳄，现金流依然强大。据中期业绩方案显示，2007年上半年碧桂园负债比率为-74.6%(即有净现金流)，而上市前负债比率是160%，换言之，公司上市后所募集资金尚未使用完毕。德意志银行壹份研究方案称，预计2009年碧桂园毛利润将增至38%，达到同业中最高的盈利水平。9月份开始，碧桂园先后成为摩根士丹利资本国际环球标准指数及香港恒生综合指数、

11、恒生中国内地综合指数的成分股。机构投资者的认同，使碧桂园股价迅速攀升，7月底时其股价尚不到9港元，短短1个半月已突破13港元。目前碧桂园港股市值超过1500亿港元。（1）短期大规模圈地资金压力巨大尽管现金流丰富，但短时间内超大规模的圈地，仍是给碧桂园造成了壹定压力。上述中报承认，由于新项目发展及补充土地之需要，将动用IPO(股票首次公开发售)所得资金，或进行额外借款。而2007年初政府开始征收土地增值税后，碧桂园这类土地储备量大、开发周期长的房企，更首当其冲受到冲击。（2）应对大笔增值税，开支大幅增加碧桂园集团投资者关系部主管刘嘉毅接受记者采访时就表示，为了应对增值税清算，上半年仅此壹项公司就

12、增加了3.4亿元的开支，拨备余额达到9.6亿元。但他不同意碧桂园“滥储土地”的外界质疑，坚称公司有壹套独特的开发模式，所有土地储备均是经过认真而理性的调查研究后才进行的。（3）“酒店住宅”的开发模式也有软肋从技术层面上说，“酒店住宅”这壹碧桂园通行的开发模式也有软肋。业界人士称，富力地产、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粤系房企，同样注重开发酒店及商业配套，但实际操作中大均引进知名酒店管理集团负责管理运营，而碧桂园旗下酒店完全由自己开发管理。“尽管酒店只是碧桂园住宅开发的辅助性业务，但同时运营十多座五星级酒店，需要真正国际级的酒店管理能力，杨国强懂这个吗？”业界人士对此表示质疑。对于碧桂

13、园目前土地储备存于的壹些问题，很多专业人士提出了很好的建议。第壹，利用时机，增发募资，加固资金链。凯基证券壹位分析师认为，虽然近期政府暂缓实施所谓“北水南调”(允许个人投资者投资香港股市)政策，但中期来见政策放开势于必行，像碧桂园这样以广东为大本营的内地房企股，自然“近水楼台先得月”。有传闻称，珠三角地区不少民间资金已于加紧集结，只要政府发令枪壹响，相信碧桂园等将会迎来壹波股价上涨高潮。“碧桂园完全能够充分利用有利时机增发募资，加固其早晚会紧绷的资金链。”有分析人士认为。第二，人事领域扩张，防止人才短板。碧桂园的高速扩张仍从土地和资金延伸到人事领域。自上市后到6月30日止，俩个多月内碧桂园新招

14、了3000多名员工，比上市前增加约18%，同时正四处从同行那里抢夺中高层管理人才，据传连房企老大万科集团壹位副总级人物，也成为其挖角目标。“当下的矛盾是，虽然集团储备土地充足，但多年来于广东行之有效的开发和管理模式，向全国扩张后必然要有所调整，而人才储备正是我们的短板。”碧桂园某区域经理表示。二、低成本规模制造彰显竞争优势任何壹个到过碧桂园楼盘的人，均会被其庞大的规模、恢弘的气势以及优美的环境所震撼，且深深地感受到它那种奇特的影响力。震撼背后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力，也是碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹。这种“壹条龙式”的房地产开发模式，从前期策划、规划设计、园林

15、绿化、户型配置到售前售后服务，每壹环节均配备快速反应的精英团队，成功地获得了“高品质”和“高速度”的双赢。1低成本土地为主要利润来源碧桂园“做生不做熟”，通过大规模拿地，将生地做成熟地，碧桂园所参和的地产项目，基本是由土地壹级开发阶段就开始介入。以二、三线城市为根据地的碧桂园，“购地成本较低”已成为其主要卖点之壹，2004至2006年土地成本仅是售价的67。碧桂园也就是这么发家的，这也是支持碧桂园于广东二十多个项目开发成功的商业模式。关联链接：到2007年1月底，碧桂园于内地持有土地储备达到1900万建筑面积。其中97土地已获“土地使用证”，另外3仍于办理当中。碧桂园集团主席杨国强于5月28日

16、股东大会后表示，该公司上市壹个多月以来，增加了约900万可建筑面积，土地储备从上市时约1900万迅速增至约2800万。碧桂园这样的商业模式，已经超出壹般的房地产商，带有土地开发商的性质。普通的房地产商的利润来源，主要靠卖房子，也就是说房子是他的主要商品，占利润的主体。可是，碧桂园的利润来自俩块，壹个是低廉的土地增值之后的部分；另外是卖房子获得的价值，而土地增值部分是其主要的利润来源。2布局二、三线城市降低风险碧桂园目前的开发模式选择了二、三线城市作为开发重点，其实是壹种避重就轻的方法，降低了房地产开发的风险。国家对房价的监管比较严格，但主要仍是集中于壹线的大城市，且且这些壹线城市的土地开发成熟，招牌挂的土地也有限，所以拿地也比较困难，开发成本相