海南房地产及金融市场调研报告文字版.docx

1、海南房地产及金融市场调研报告文字版海南房地产及金融市场调研报告（文字版） 为了推进公司发展战略的实施，3月底针对海南省的海口、三亚及其周边城市的房地产情况及金融环境进行了为期一周的调研，分别走访了海南省发展与改革厅招商办公室、中国银监会海南监管局、统计局，海口、三亚、洋浦开发区市的统计局、国土资源局、规划局、工业和招商局、管理委员会和镇一级的相关政府部门，还同当地的策划公司、开发商和消费者进行沟通。通过这次调研，为公司下一步发展战略的顺利实施提供了可参考的依据。 目前海南省在坚持“一省两地，大企业进入、大项目带动的发展战略下，热带高效农业的质量和效益明显提升，新型工业成为拉动经济增长的主要动力

2、，以旅游业为龙头的现代服务业对全省经济发展的支撑作用逐步增强。海南省经济步入快速发展阶段。但需要指出的是2007年海南省在全国34个省级行政单位GDP总量排名为第30位，倒数第5,属于经济欠发达地区。本次调研的重点方向分别是：海南省经济、房地产、金融等基本情况及未来发展的宏观市场调查（附件一)海口市经济、房地产、金融等基本情况及村镇银行选址建议（附件二）三亚市经济、房地产、金融等基本情况和土地获取建议、村镇银行选址建议(附件三)三亚市重点发展房地产项目“海棠湾项目”的项目进展和土地情况（附件四)洋浦开发区现状及未来发展的宏观市场调查（附件五）陵水县农联社郭副主任介绍项目清水湾（海南省重点房地开

3、发产项目）二线海景400亩土地情况及清水湾项目进展情况（附件六）附件一:海南省整体市场情况基本情况：海南省简称琼，省会海口，位于中国最南端。北以琼州海峡与广东省相接,西临北部湾，东南濒南海，在南中国海处于国际海运航线的要道.行政区域包括海南岛本岛和西沙、中沙、南沙群岛的岛礁和海域。全省设8市10县和西南中沙群岛办事处（县级）。海口市是海南省省府所在地.海南特殊的三级行政体系（省直接管辖县、县级市；市直接管辖镇）省辖海域面积约200万平方公里，占全国海洋总面积的2/3；陆地总面积约35354平方公里，其中海南本岛面积约3.4万平方公里，是中国仅次于台湾岛的第二大岛。海南省现有常住人口845。03

4、万，有汉、黎、苗、回等民族，其中少数民族人口约132万.国民经济情况:海南省经济连续5年稳步较快增长，结构调整成效显著，经济运行质量和效益不断提高.2007年全省GDP达1229.6亿元，同比增长了14.5，财政收入280.23亿元，同比增长55。7%，固定资产投资总额502.25亿元，同比增长17。9%,全社会消费品零售总额达到361。97亿元,同比增长17.4，全年城镇居民人均可支配收入达到10997元，同比增长17%.需要指出的是2007年海南在全国34个省级行政单位GDP总量排名为第30位,倒数第5，属于经济欠发达地区。旅游业日益兴旺，旅游收入稳步增长。海南全省全年接待国内外游客184

5、5.51万人次，实现旅游总收入171.37亿元，同比分别增长了15。0和21。2. 发展战略：发展方向：一省两地，南北带动。(“一省是指新兴工业省；“两地指的是热带高效农业基地和度假休闲旅游胜地。）发展政策:“双大”战略：“大企业进驻，大项目带动”房地产市场情况：房地产开发势头良好。2007年，房地产业完成增加值42。2亿元,比上年增长12。3%.房地产开发投资126。96亿元,增长42。2%。其中，商品房投资98.58亿元,增长45.1.房屋施工面积1175。96万平方米，增长18。2%;房屋竣工面积215。42万平方米，增长71.1；房屋销售面积302.77万平方米，增长48。8%。金融环

6、境情况： 金融环境明显改善,信贷较快增长。2007年末，全省金融机构本外币存款余额1873亿元，同比增长19.2，其中企事业单位存款余额724。34亿元,增长34.6%；城乡居民储蓄存款余额878。88亿元，增长8。3。年末本外币贷款余额1288.04亿元，同比增长9.3，其中短期贷款263。14亿元,增长6.7%,中长期贷款906。21亿元，增长9。8%。今年3月18日，由22家外资银行代表组成的外资银行代表团到海南省考察投资环境。近年来随着经济发展，海南金融生态环境发生了较大的变化。2007年,海南银行业金融机构共盈利18。77亿元,资产质量不断提高，不良贷款余额和比例实现双降。海南发展利

7、好因素：海南文昌卫星发射基地：项目的落成将带动科技主题旅游产业的发展,形成海南新的经济增长点,新经济力量必将为社会带来巨大的推动力，在构成多极复合产业体系过程中商机无限。国家海南旅游申报工作取得积极进展：大力推行“免签证、零关税、放航权”的旅游开发政策，人口、物资、资金进出充分自由、方便、快捷，“吃、住、行、游、购、娱旅游要素丰富度多元、品味高雅,旅游业的开发、经营、管理、服务实现国际化、信息化、具有超国界强大吸引力,客源市场广泛且面向世界各地。洋浦保税港区:获国务院批准,成为我国第四个、华南地区目前唯一的保税港区，将会加快国际贸易、现代物流、港航产业和临港工业的发展。抢占东南亚国际航运和国际

8、物流新的制高点,推进国家环北部湾经济发展战略的实施，全面推动海南经济发展。琼北湛江旅游圈：琼北湛江区域旅游合作组织在海口成立，着力构建琼北湛江旅游圈,成立旅行社、酒店、景区景点大联盟。新的模式,新的突破,新的契机，强强联合擦亮南中国的一片天，优势互补打造旅游目的地。琼粤海底隧道:粤海轮渡已经通航，天堑变通途已不是梦想。而且随着海南海底隧道项目即将启动，海、陆、空立体大交通构架将使海南更加有效的连接内陆，沟通全球，构筑世界经济一体化格局指日可待。海南航权开放：随着海南航权的进一步开放,拉近了海南与世界的距离，海南将成为东南亚乃至整个亚洲的一个新的航空中转枢纽，由此所带来的客流、物流、资金流、机会

9、流,营造出巨大的国际空港经济机会价值。海南城际快速铁路：海南已建设从海口到三亚的城际轻轨，全程70分钟，轻轨将使两地之间的时间成本大大节约，有利于城市之间经济结构重组，打招完善的大海南经济产业体系。附件二：海口市整体市场情况基本情况:海口市地处海南岛北部,处于热带滨海，热带资源呈现多样性，以海滨自然特色风光景观为主要特色（海口房地产开发最主要的优势自然资源）。海南省省会，是海南省政治、文化、经济、交通中心， 亦是海、陆、空交通的枢纽.海口市总面积2304.84平方公里，城市总人口160万。城市由龙华区、秀英区、琼山区、美兰区四个区域组成.辖2镇、6乡。海口已形成一个集商贸、旅游、休闲于一体的新

10、兴都市.以生物制药、机械电子、饮料食品、橡胶化工、纺织化纤等五大行业为支柱的工业体系。 城市规划情况：采取“3+1”的布局结构。“3+1”是指沿海岸线的滨海旅游发展轴线、城市发展轴线和生态保护轴线以及沿南渡江的纵向发展轴线。 海口主城区用地空间布局上，形成了“一个中心、两个组团”的用地布局结构。其中“一个中心”为具有岛内中心职能的中心组团；“两个组团”为具有岛外职能发展要求的特色组团,长流组团和江东组团.海口空间布局结构是带状组团式。在总体空间发展策略上，要遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。城镇群发展模式的核心是:以海口为发展极核,形成海口-文昌琼海的东翼“三角”，和海口-洋浦-儋州的

11、西翼“三角”。国民经济情况:海口市经济保持平稳较快发展.2007年全市GDP实现396。4亿元，同比增长了12.6,财政收入82.49亿元，同比增长17。7，固定资产投资总额182.77亿元，同比增长15.5%，全社会消费品零售总额达到189。38亿元,同比增长17.4%，全年城镇居民人均可支配收入达到12289元，同比增长14.7，全年农村居民人均纯收入4582元。旅游业发展势头良好。海口市全年接待国内外游客585.65万人次，实现旅游总收入55。39亿元，同比分别增长了9.2%和8.12. 房地产市场情况：房地产投资增速平稳。2007年,全市房地产开发投资60。09亿元,同比增长19。1。

12、房地产市场供应平稳增长。全年新开工面积200.03万,同比增幅25%.房地产市场需求持续旺盛,市场交易活跃。全年房屋销售面积172.99万，同比增幅22。1%，二手房成交面积83.10万平方米,成交金额13.62亿元,分别比去年同期增长134。75%和197。38%。 销售价格稳中有升。均价3800元/是中端楼盘的主流价格；均价5500元/则是高端楼盘的主流价格；海景公寓与海岸别墅销售价格在1万/-5万/之间。土地价格增幅明显，全年平均楼面价达1956元/，较去年增长228，2007年多宗高价土地的出让，在一定程度上折射出了土地市场的热度. 房地产消费客群特征:岛内岛外客群基本持平,岛内客群占

13、48,岛外客群占52.岛内客群特征：私营业主、岛内的成功人士、外地移民、博螯、洋浦等经济开发区的企业高管。岛外客群特征:岛外中高端购房者、投资客。金融环境情况： 金融运行态势良好，短期贷款有所下滑。2007年末，全市金融机构本外币存款余额1087.91亿元，同比增长16。2%，其中企事业单位存款余额480.95亿元，增长27.7%;城乡居民储蓄存款余额430。95亿元，增长6.1。年末本外币贷款余额925.25亿元，同比增长8.9%，其中短期贷款150。18亿元,下降2。9%,中长期贷款720。76亿元,增长11.3。海口已形成中央银行、国有独资银行、股份制商业银行、农村信用社、信托投资公司、

14、国际租赁公司、外资银行、非银行金融机构为主的多元化金融体系。证券股票发展迅速，全省共有证券经营机构8个,且全部在海口,证券营业部36个.海口村镇银行选址建议：由于它特殊的三级行政体系（省直接管辖县、县级市；市直接管辖镇），海口市所辖的龙华和美兰区经济运行良好，从政策上来看，区内无法设置村镇银行，其所辖的镇经济比较薄弱，人口较少，且位置比较偏远。通过调研，初步认为：如政策无法突破不能在所辖区内设置村镇银行，那该市所辖镇则不适合投资村镇银行。附件三:三亚市整体市场情况基本情况:三亚市地处中国海南省（海南岛）最南端，全市面积1919.6平方公里，有19个港湾.主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾

15、、大东海湾、月亮湾等。 2007年末，全市常住人口55万人，户籍人口53。52万人，其中农垦系统人口6.89万人。三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇.此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。三亚市环境极为独特,集“山-海-河-城”巧妙组合，自然美景浑然于一体，构成三亚市独特的自然景观. 国民经济情况：整体经济持续增长，财政收入增幅明显。初步核算，2007年全市生产总值122。32亿元,比上年增长22.1。财政收入28。61亿元,同比增长98.6，固定资产投资总额109.77亿元，同比增长59。9%，全社会消费品零售总额达到29.4亿元，同比

16、增长22.8%，全年城镇居民人均可支配收入达到11642元，同比增长14。7%，全年农村居民人均纯收入4376元。旅游业保持较快增长，三亚市全年接待国内外游客538。43万人次，实现旅游总收入80.11亿元，同比分别增长了18。4和22。5。 房产市场情况：房地产市场健康运行。2007年房地产开发投资51.37亿元,增长73.2%.其中商品房投资45。24亿元，增长63。房地产市场供求基本平衡.房屋施工面积456。96万，同比增幅34.9;房屋竣工面积93。83万，同比下降4。2。商品房销售面积92。97万，同比增幅33。9%。2008年12月,商品房平均销售价格 9317元/平方米,和去年同

17、期比增长30。其中普通商品住宅6804 元/平方米，商业用房8037元/ 平方米，产权式酒店和酒店式公寓 15201 元/ 平方米，一线海景公寓、别墅14172元/平方米。三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，岛外市场占总销量的 87。75。 岛外客群主要为北京、上海、浙江和东北地区。其中北京、上海、浙江为高端客户，东北为中端客户占外地购房客户的50%。俄罗斯及独联体国家在三亚购房客群不断增加。购买产品主要以中小户型为主。土地市场情况:土地价格高走。在2008年2月，三亚市“地王”被两次刷新。先是香港嘉里控股有限公司在月初以6.23亿元一举拿下位于海棠湾的一块酒店用地，每亩竞标价232万元，

18、成为第一个海南“地王,而时过不久，南京一家公司就以每亩762万元的高价拿走了位于三亚湾海坡开发区的一块69。52亩土地，刷新记录成为海南新“地王”。地价合每平米11429元。一个月出现两次“地王现象，不仅体现了三亚一线海景土地的稀缺,还表明开发商对三亚发展的预期非常有信心。建议土地获取方式：鉴于目前三亚市一线海景土地资源匮乏，且土地价格较高，建议可以同海南农垦合作获得土地.通过调研了解到海南农垦相对权利较大，自主性较强。三亚招商局负责土地项目招商的李科长介绍说和海南农垦合作土地开发只需要同农垦签订协议，海南省政府对土地进行评估，海南省政府收取土地评估总价的40%作为政府收益。（此条信息有待进一

19、步调研论证）海南农垦局介绍：海南农垦为中央企业，由农业部直属管理 ,作为我国三大直属垦区之一(另外两个为黑龙江农垦和新疆建设兵团）,海南农垦创建于1952年,是在计划经济体制下形成的,具有明显企业特征，同时又承担着社会和民生职责，还带有半军事化痕迹,亦城亦乡、亦农亦工、亦政亦企的特殊经济体制。其规模庞大，被形容占据了海南“1/8的人口，1/4的土地”,而据海南农垦总局宣传部门提供的数字显示，目前该局总人口106万人，拥有规划土地总面积1280万亩,辖有92个国有农场、41个独立核算的工商建运企业、400多所各类学校、近百家医院,总资产超过了124亿元，农垦企业遍布全省18个市县.海南农垦成立和

20、发展的50多年中，共上缴利税63.7亿元，投资回收率为143.9，其中农业税占海南全省的50以上。目前海南农垦下放海南省统一管理的工作已获国家批准 ,但地方政府与农垦单位复杂的关系系统，海南省政府还没有理顺,海南农垦相对权利较大，自主性较强。金融环境情况: 金融环境明显改善，信贷较快增长。2007年末，全市金融机构本外币各项存款余额222.88亿元，比年初增长36。2。其中，企事业存款余额102.47亿元，比年初增长70。4；城乡居民储蓄存款余额94。73亿元,比年初增长15.2%。年末本外币各项贷款余额93.20亿元，比年初增长22.6。其中，短期贷款余额15。24亿元,比年初增长15。9；

21、中长期贷款余额77.84亿元，比年初增长24.4%.金融机构：现有7家中资金融机构，营业网点85个，其中工行14个，农行15个,中行11个，建行6个，农发行1个，农信社19个，邮储19个。金融机构盈利情况：工行8598万元，农行3698万元,中行9208万元,建行4876万元，农发行420万元，农信社4507万元。金融机构从业人员1177人，其中工行206人，农行263人.中行204人，建行132人，农发行15人，邮储158人，农信社200人。三亚村镇银行选址建议:建议选择三亚直辖的凤凰镇和田独镇，选择原因如下：便捷的交通系统：田独镇至三亚市区12公里，至亚龙湾旅游区10公里。(海南东线高速进

22、入三亚的必经之地）凤凰镇东临三亚市区，镇区中心至三亚市区10公里，凤凰机场坐落在凤凰镇的中心位置，至镇区仅3公里。(海南西线高速进入三亚的必经之地）两镇均与三亚市区接壤，位于城乡结合部，受三亚城市发展的带动，两镇分别拥有景色秀丽的三亚湾和亚龙湾,房地产业和旅游业比较成熟,带动了两镇经济的发展。（三亚市高端的海景房均分布在凤凰镇的海岸线上，高端的五星级酒店均分布在亚龙湾的海岸线上）两镇各项经济指标在三亚所辖的镇中分别位居第一、第二.两镇作为三亚的两翼，被规划为三亚市未来发展范围.三亚市田独镇情况介绍：基本情况:田独镇是黎、汉杂居的城郊镇,位于三亚市东北部,由三亚市直接管辖，距离三亚市区12公里,

23、距离亚龙湾旅游区10公里，是海南东线高速进入三亚的必经之地，素有三亚“东大门之称.全镇行政区域面积325。1平方公里，镇辖2个居委会、17个行政村、2个经济农场,113个自然村、154个村民小组。全镇总人口49815人，总户数6674户，其中黎族人口39694人，汉族人口10121人。田独镇现已初具南洋风格、融观光、旅游、购物、商住一体化的城郊重镇。 镇内拥有“天下第一湾之称的著名的亚龙湾国家旅游度假区。发展规划：城镇性质：全镇的政治、经济、文化中心，将建设为亚龙湾旅游度假区的后勤服务基地，三亚市的新兴工业基地.经济发展方向:田独镇社会经济发展方向总体思路为立足本地区资源，面向市场，大力培育龙

24、头企业，实现三次产业合理、协调发展.第一产业：大力发展热带水果、花卉、海洋捕捞及海洋养殖业。第二产业：推动医药等高新技术工业产业的发展。第三产业:发展旅游及旅游综合后勤服务业。城镇体系：田独镇为城乡结合部的村镇，受三亚市区张力的影响较大。规划田独镇将发展为全镇的中心镇,荔枝沟、六道、中寮将可能发展为三亚市的卫星城镇。产业现状：农业生产状况：田独农业的生产主要集中在四大块方面。一是传统的水稻生产;二是热带水果开发;三是瓜菜、花卉种植；四是水产品养殖.工业发展现状：按市总体规划,田独定位两个工业区，即荔枝沟工贸园区和田独高新产业园区.荔枝沟工贸园区：主要以华盛天涯水泥厂、亚龙木业公司为主，还有一批

25、中小型企业，如南新富斯复合肥厂、南山矿泉水厂、泡沫厂等，年生产总值达到3939万元，创利315万元。田独新高产业园区:以亨新大道为中心，初步形成以群力药业、亨新制药、海旭饲料、椰纤维厂为龙头的工业走廊。 第三产业发展情况：田独镇邻近市区，近几年来第三产业发展迅速,荔枝沟、红土坎、新红、新村在运输业、餐饮业、零售业等方面都有很好的发展。 经济情况：国民经济持续发展,人民生活水平明显提高。2006年，全镇国内生产总值(GDP）实现4.73亿元。田独镇有较好的投资环境，自然资源丰富。辖区内现有两个已规划好的工业园区。有“天下第一湾之称的著名的亚龙湾国家旅游度假区。琼南地区最大的渔港码头。距今有一万多

26、年历史的三亚人古遗址落笔洞古人类遗址。正待开发的太阳湾、六道湾、甘什岭自然保护区等就坐落在田独辖区内。田独镇分别拥有农业银行、信用社、邮储三家金融机构。三亚市凤凰镇情况介绍：基本情况：三亚市凤凰镇，东与三亚市中心区接壤，南临南海的三亚湾，西靠天涯海角风景区,北靠群山。行政区域面积487。37平方公里，辖有13个行政村，总人口55433人。凤凰镇南边有16公里长的海岸线,是风景秀丽的三亚湾;连接东西线高速公路的凤凰路从镇中心贯穿而过，交通发达。凤凰机场位于凤凰镇的中心位置，扩建工程顺利推进,国际航站楼项目已建成正式运营；新开了英国曼彻斯特三亚包机、俄罗斯新西伯利亚-三亚航班，三亚直飞东南亚各国的

27、航路调整顺利实现；2007年凤凰机场旅客吞吐量已达到531万人次.没有搬迁计划。发展规划：经济发展方向：凤凰镇社会经济发展方向总体思路为立足本地区资源，围绕旅游发展城镇经济，现三次产业合理、协调发展.第一产业：发展热作、瓜菜为重点的城郊型农业。第二产业:发挥凤凰镇的区位优势,发展旅游产品的加工。第三产业：形成三亚中部旅游服务基地。发展旅游商贸、信息等产业。把凤凰镇划分为四个区域经济片：北部生态保育区；中部热作、水果经济区；南部瓜、菜、粮经济区；滨海休闲度假旅游服务区。经济情况：全镇经济持续增长.2007年全镇GDP总值4.54亿元,完成镇级地方财政收入4397.8万元。其中农林牧渔产业产值为3

28、.85亿元，工业总产值0.69亿元.城镇居民收入继续增加,农民人均纯收入达5321元,增长11。1%。凤凰镇分别拥有农业银行、信用社、邮储三家金融机构。附件四：海棠湾项目情况地理位置：海棠湾位于三亚市东北部滨海地带,由三亚市海棠湾镇和陵水英州镇合围而成,海岸线全长22.4公里。南邻著名的亚龙湾国家旅游度假区，与蜈支洲岛隔海相望;北与南田温泉接壤，距三亚市区28公里,交通便利。海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚的五大名湾.海棠湾自然风光旖旎，集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬于一身。城市规划:海棠湾的区域定位为“国家海岸”主题概念,形成拥有独特景观和新型旅游产品的公共旅游观光胜地

29、及高端滨海旅游度假区。海棠湾规划区内由北至南划分为三大功能区，分别是：滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区。规划区面积约为98.7平方公里。规划期末（2020年）人口达到25万人。其中，过夜游客14万人左右(包括酒店和度假公寓）,服务人员7万人左右，原住民4万人左右。 海棠湾现状:项目进展：06年11月7家国内外企业被确定为进驻海棠湾的首批企业，分别是:香港盈科地产、香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加坡星狮集团、中粮集团、海南翰星实业投资有限公司。这些企业作为成片的土地一级开发商，将同步开发海棠湾。其中，盈科拿到17.02平方公里的开发权，是面积最大的一家.上海家化和保利紧

30、随其后,分别是9。14和8。84平方公里。其他的中粮集团4.13平方公里、美国泰威1。41平方公里、新加坡星狮集团1.5平方公里、海南翰星2。3平方公里。07年11月海棠湾首期规划道路建设的东线高速公路海棠湾出口路已经开始动工，全长5.322公里。预算总造价为2。6亿元，预计将在18个月内完工.海棠湾片区内滨海大道也开始动工建设。除了重点道路项目抓紧建设中，通往首期酒店建设用地的建设便道也已完工，将为海棠湾首期开发提供重要基础保证。根据规划，海棠湾第一个安置区林旺安置区的用地选址、建筑方案招标目前均已完成，已经开工建设.08年3月23日三亚海棠湾首家一线海景高星级度假酒店开维丽笙酒店动工兴建，

31、率先拉开了海棠湾项目开发建设的序幕,酒店业主是海南本土企业开维集团.据介绍首批10多家进驻海棠湾园区的酒店中，丽笙世嘉、港丽、希尔顿逸林、香格里拉等知名酒店品牌已经确定，这些品牌都是首次进入三亚。其中,丽笙世嘉酒店是卡尔森集团旗下品牌，港丽、希尔顿逸林都是希尔顿国际酒店管理集团旗下的高档品牌。 土地价值:挂牌顺序出让面积建筑密度绿化率容积率使用年限土地价格土地收益土地用途购买人拍卖时间备注12130亩 20%600.440年97-100万21亿酒店用地海南开维集团、三亚市巨源旅业、今典集团等20075-15首期出让7宗土地，出让底价为97万元/亩，根据海棠湾地块的指标要求,7块土地用途均为高星级酒店，其中2家为七星级酒店标准，5家为五星级酒店标准.2269亩 20%600.440年232万6.23亿酒店用地嘉里集团