关于物业管理招投标问题的研究报告.docx

1、关于物业管理招投标问题的研究报告关于物业管理招投标问题的研究报告 上海市物业管理协会 上海上房物业管理有限公司 上海青蓝物业管理咨询有限公司序 言二oo一年年初，中国物业管理协会向各协会会员单位下发了关于广泛开展物业管理理论与实践问题研究的通知，倡议各单位结合自身实际情况，发现企业在运作过程中的问题，加以总结和提炼，并通过撰写论文的形式，参与到课题的研究活动中。上海上房物业管理有限公司承担了“关于物业管理招投标问题的研究”工作，并与上海市物业管理协会和上海青蓝物业管理咨询有限公司联手成立了课题组。通过相关资料收集和召开招投标问题研讨会，前后历时四个多月，完成一份研究总报告和物业管理招投标暂行办

2、法建议草案。物业管理招投标起始于九十年代中期的深圳，近年来更在全国各地得以发展。对于全国物业管理行业发展的推动作用是显而易见的。当然，作为新生事物招投标活动在初期也面临了许多问题。该课题的研究成果将直接服务于全国物业管理招投标方法的起草工作，在一定程度上有助于规范各地的物业管理招投标活动，为企业创造公平竞争的市场环境，以利于物业管理企业提高管理与服务的水平，使物业管理行业健康、有序的发展。第一部分 工作回顾课题的确立和课题组的建立根据中国物业管理协会关于广泛开展物业管理理论与实践问题研究的通知要求，2001年度物业管理重点研究课题之一“关于物业管理招投标问题的研究”课题由中国物业管理协会副会长

3、李文洁组织开展。今年二月中旬，在上海组建了“物业管理招投标问题研究”课题组。课题组的成员如下：顾 问：岳尊贤上海市物业管理协会会长 钱卫实上海市房屋土地资源管理局物业管理处副处长组 长：李文洁中国物业管理协会副会长、上海上房物业管理有限公司董事长副组长：王青兰上海市房地产科学研究院副院长、上海物业管理协会副秘书长、上海青蓝物业管理咨询有限公司总经理主要组员：周 超上海上房物业管理有限公司总经理助理 张 建上海青蓝物业管理咨询有限公司咨询主管本课题组的其他成员分别来自物业管理行业主管单位、全国和地方行业协会、房地产专业研究机构、物业管理企业等，他们从各自在招投标活动中担任不同的角色出发，提出问题

4、和讨论问题，以保证研究成果的代表性、权威性和可操作性。一、 研究的内容本课题研究的主要内容包括现阶段物业管理招投标活动急需解决的若干关键问题。企业结合自身参与招投标活动的切身感受和经验，站在有利于行业持续、健康发展的角度，围绕这些问题进行讨论和撰文。讨论的问题有：1、 制定全国性物业管理招投标办法的积极影响；2、 当前物业管理招投标中存在的问题和解决方法；3、 主管部门、行业协会、发展商、物业公司和其他相关各方在招投标活动中的职责和相互关系；4、 制定全国性物业管理招投标办法要兼顾各地物业管理行业发展的不平衡性；5、 物业管理招投标办法对招投标活动应着重规范的几个环节；6、 物业管理招投标的特

5、点和特性。本课题组在对以上主题进行讨论的基础上，撰写了研究报告、起草了全国性的物业管理招投标暂行办法，并希望籍此规范各地的物业管理招投标活动。二、 研究的进展本课题研究工作经历了以下几个阶段；1、 二月中旬，召开课题组的筹备会议，确定了课题组的成员，提出了该课题研究的总体要求和工作思路。2、 二月中旬至三月中旬，由课题组成员负责收集各地物业管理招投标相关的文件、资料和法规，在汇总的基础上确定了课题研究提纲。3、 三月中旬至四月底，课题组成员分别起草课题总报告提纲和招投标暂行办法的初稿。4、 五月中旬，在上海召开了在招投标市场中比较活跃的企业参加研讨会，就物业管理招投标活动中出现的问题展开了讨论

6、。5、 五月中旬至六月中旬，撰写课题总报告、分报告以及时招投标暂行办法建议草案进行修改。6、 六月下旬，完成课题研究报告。在课题组研究过程中，上海各物业管理企业也投入了相当大的热情参与了研讨。同时，课题研究也得到了上海市房屋土地资源管理局物业管理处领导的关心和指导。使文本课题研究得以如期完成。第二部分 研究报告一、 物业管理招投标产生的背景物业管理作为一个新兴行业，伴随着改革开放进入国内。二十年前，深圳成立了全国首家物业管理企业。在上海，物业管理也走过了十年的历程。二十年来，中国物业管理从无到有，由小到大，从沿海经济较发达地区到中西部偏远地区，几乎覆盖了全国大中城市，在一些大城市已成为年产值几

7、十亿的产业。物业管理作为房地产业的细分行业，其发展初期鼓励“谁开发，谁管理”的运作模式，在当时是有着一定意义的。随着物业管理行业的发展，物业管理企业的发展、壮大，原有运作模式的弊端逐渐暴露出来。1994年，深圳“莲花北村”举行了物业管理权的内部招投标，深圳万厦居业物业管理有限公司中标，取得了该小区的物业管理权，开创了我国物业管理招投标的先河。1996年12月，深圳又率先尝试由行业主管部门组织，公开发布招标信息的物业管理招投标，深圳万科物业管理有限公司取得了一个旧的住宅“鹿丹村”的物业管理权。此后的97和 98年，深圳又先后举行了桃源村和梅林一村的物业管理公开招投标，物业管理公司投标踊跃，企业所

8、展示出来的投标水平也有了很大提高。深圳作为我国最先引进现代物业管理概念并付诸实施的城市，其物业管理招投标的大胆尝试和所积累的成功经验，对当地乃至全国物业管理的发展起到了示范和推动作用。99年5月，全国物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在其工作报告中强调各地要“在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作”。并希望2000年之前，彻底改变“谁开发、谁管理”的垄断经营局面。政府部门的指示得到全国各地行业主管单位的响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步较早城市开展起来。99年7月，位于上海徐汇区淮海路上的“鑫城苑”住宅小区率

9、先在全市进行公开招投标。8月，浦东新区也推出了物业管理公开招投标项目“爱法新都”。9月，杭州市推出了面向全国的公开招投标项目“万安城市花园” 。全国各地的近四十家物业管理企业报名参加竞标。10月，南京市推出了面向全国的公开招投标项目“百家湖花园”。几乎在同一时间，北京的“美林花园”、“回龙观文化居住区”和大庆市“建设大厦”等先后举行了物业管理招投标，均取得了圆满成功。进入2000年，物业管理招投标活动不但在经济发达的沿海城市进行，许多内地城市如武汉、南宁也进行了尝试，物业管理的招投标在全国各地得以发展。我们看到，招投标的推行打破了“谁开发，谁管理”垄断模式，为物业管理企业创造了公平竞争的机会，

10、带动了行业整体的健康发展，改善了目前各地存在的物业管理企业众多但良莠不齐的局面。但是，应该看到物业管理行业本身在全国范围内来讲仍是一个新兴行业，物业管理招投标也属于新生事物，在初期难免会存在这样或那样的不完善之处。如何加以改进和提高自然引起行业内外各方的关注。本物业管理招投标研究课题组就是在这样的背景下成立的。进入新世纪，各地行业主管单位为了将招投标工作进一步深入，先后出台了地方性的物业管理招投标办法，如杭州、上海浦东新区等，籍此来规范当地的招投标活动。当然，招投标活动的规范是需要参与各方一起努力的，因此，现在广泛开展关于物业管理招投标活动中所存在问题的研讨，并制定全国性的招投标办法是及时的、

11、非常有必要的。二、 物业管理招投标特点和特性的研究1、物业管理招投标与建筑招投标的共性1)资产价值的体现 物业管理企业是唯一的长期涉及对物业的资产价值通过维修来加以保障的企业。因此，物业管理的招投标应当体现维护资产价值的作用，这与建筑招投标是实现资产价值的转换是一样的，两种招投标合同都是资产价值的体现。不容否认，目前物业管理市场的招投标还未达到这一点。2)要求公开、公平、公正的市场体系物业管理市场的发展必然要求一个公开、公正、公平的市场体系做支撑。建立物业管理招投标的体系是这一大系统中的一个环节。同样，公开的市场信息、市场价格的发布、流通也是这一大系统的环节。这与建筑市场是相同的。3)对专业市

12、场发育的促进作用与建筑市场一样，具有很强的综合服务能力的公司，在市场招投标中占有优势；同理，有强大实力的专业公司也容易在专业市场的招投标中取得胜利。通过招投标而产生的优胜劣汰，迫使各企业不断发展自己的服务能力和服务水平，从而促进物业管理市场的健康发展。2、物业管理招投标的特性1)资产保护的重要性物业管理公司的责任是提供建筑维修，机电设备维修，清洁，绿化和保安以及或中大修服务。因此，资产保护的重要性体现在物业管理的合同中，物业管理维护费用的支出标准将会影响日后的物业的资产价值。市场上，存在许多的物业，其资本的维护状况是良好的，但是涉及物业的翻新、改造、大修时，却往往因为没有资金而被搁置。其原因就

13、在于没有解决物业大修的资金问题。目前的市场招投标中仍然存在这个问题，物业资产的价格维护没有体现出来，可造成日后的运作困难。2)物业服务招投标的可替代性物业管理服务是长期的服务，其服务在任何时期都具有替代性。一个物业，在其物业生命周期内，可能会存在多次的招投标。同样，对物业管理所涉及的任何单项服务，都能够进行单独的招投标。因此，物业服务招投标具有时间上的可替代性。3)服务标准界定的困难性物业管理所提供的是服务，这是一个依赖于人力产生服务的行业，总体而言，可以将它定义为劳动密集型的行业。由于国内各地区经济发展的不均衡性，业主的需求不一，物业的商业性质不同，甚至物业使用对象的不同，都会对物业管理服务

14、的标的产生价格的影响。因此，物业管理招投标中的服务标准界定的困难性是显而易见的。目前多采用的是由投标企业提供物业服务的标准，最后由业主审定。但是由于业主自身为非物业管理专业人士，很难就管理的服务标准进行评判。采用物业管理招投标中介代理机构是国际上经常采用的办法之一。另外，这对维护招标方与投标方有着积极的作用。如何在物业管理招投标中采用一个公正的评判标准，这是物业管理招投标的服务标准界定的困难性所带来的直接问题。三、 制定全国性物业管理招投标办法的积极意义 由规范物业管理招投标活动因的探讨以及以往物业管理招投标的尝试，我们切身地体会到，制定物业管理招投标办法的重要性与迫切性，它必将对我国物业管理

15、的发展产生深远的积极影响。1、 统一游戏规则，规范招投标活动制定全国性物业管理招投标的立法，最积极的作用首先是从此我国将结束物业管理招投标无专业规范可依的被动局面，能够在中华人民共和国招投标法的法律下，有专业规章可依了。招投标办法应当总结国内物业管理招投标的经验，合理合法地统一我国物业管理招投标的游戏规则，贴近我国物业管理的实际情况。招投标办法将改变我们以往在物业管理招投标活动中产生的困惑与思考，指引我国物业管理招投标活动趋向规范化。2、引导和培育物业管理市场制定物业管理招投标办法之后，将会明显地起到引导和培育物业管理市场的作用，大大加快我国物业管理的普及与物业管理的市场化步伐。1）将改变物业

16、管理服务的观念。包括业主自主选择物业管理公司、花钱买服务的观念，发展商委托专业公司物业管理和房产开发与售后管理服务联动的观念，行政主管部门为市场、为企业服务的观念和相关专业公司积极参与正当市场竞争的观念。对物业管理公司而言，其观念的变化将更大，走市场、找市场、做市场将会成为物业管理公司经营理念的主旋律。2） 引导物业管理项目进入市场。物业管理起步阶段，开发商自建自管，从形式上保证开发商对物业管理“骑上马送一程”，所以在当时有着积极意义。二十年过去了，无论是房地产开发、销售还是物业管理，都发生了很大变化。仍采用“谁开发、谁管理”的做法，势必会物业管理的健康发展。发展商无论物业项目有多大、自己是否

17、有能力，因某种利益驱使而自己成立物业管理公司或自己设立物业管理部门来管理新建的物业项目，即便是自建自管不善的物业项目，发展商还是不肯放。这种现象在我国是很普遍的，它阻碍了我国物业管理的发展。物业管理招投标暂行办法的颁布和实施将从法规上限制物业自建自管的行为，引导物业管理项目进入市场，加快我国物业管理的发展速度。3） 培育物业管理的市场氛围。长期以来，由于没有物业管理招投标的行业规范，物业管理的市场氛围一直难以形成，不正当竞争的现象时有发生。在这种状况下，市场参与者的积极性受到挫伤。物业管理招投标立法将倡导公开、公平、公正和诚实信用的市场原则，鼓励正当的市场竞争，限制不正当市场竞争。对培育良好的

18、物业管理市场氛围无疑将起到积极的影响。4） 加快物业管理的市场化。若能够颁布和实施物业管理招投标暂行办法，首先将促使参与物业管理活动的各法律主体更快的符合市场对其的法律要求，如业主大会、业主委员会及其活动的合法性和规范性，物业发展商销售物业的和委托物业管理的市场准入要求，物业管理公司及相关的专业配套公司真正成为法人企业并合法经营等。其次物业管理行业将建立和完善市场竞争机制，抬高市场准入的门坎，鼓励物业建设单位与业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业，在竞争中提高行业的管理服务质量。另外，还可能引导物业管理服务费的确定走市场化的道路，引导市场趋向按质论价而不是过多的依赖于政府的行政干预。3、业主

19、需求将得到更充分的满足物业区域是社区的组成部分、是城市的细胞。物业管理招投标暂行办法颁布和实施之后，受益最多的是广大的业主与住户，业户的需求将得到越来越充分的满足，业户的利益也将得到越来越充分的保障，业户可以在费用增加不多的情况下，享受到前所未有的服务，得到前所未有的尊重，同时业主的物业还能保值与增值。在这种情况下，老百姓的生活环境、生活质量大大改善，百姓安居乐业、必将对社区文明城市文明建设、对社会稳定、城市管理产生积极的影响，而且这些影响还会在无形中不断延伸。4、保障物业管理行业健康发展对物业管理招投标进行立法，受益者除了广大业主和住户外，物业管理企业也将是受益者。物业管理招投标暂行办法将改

20、善我国物业管理的市场环境，保护物业管理公司在招投标活动中的合法权益，引导物业管理公司走向市场、积极参与市场竞争，在市场中发展壮大。这样，物业管理公司过多、管理规模过小的矛盾也可以得到有效控制，并逐步调整市场结构，规范市场行为，朝着专业化、规模化和集约化的方向发展，从而不断提高我国物业管理服务的整体水平。作为物业管理公司，则可以在“三公”的市场环境中大展身手，诚实信用，公平竞争，弘扬各自的服务理念和营运各自的服务品牌，为物业管理服务事业和物业管理行业的健康发展贡献力量。四、 制定全国性物业管理招投标办法要兼顾各地物业管理行业发展的不平衡性我国在物业管理市场尚未成熟及全国物业管理发展不均衡的情况下

21、，如果规定所有物业管理项目必须通过招投标方法来选聘物业公司，无疑是不现实的，不利于不发达地区物业管理的发展。首先，不均衡的差距较大，有的城市的物业管理甚至空白。这种暂时的空白，是经济落后和市场经济不发达的一种表现。随着地方经济的发展，城市的物业管理必定会走向“社会化、专业化、市场化”。但是，如果作为全国性的办法规定所有物业公司必须通过招投标形式取得物业管理项目，这些地区的物业管理项目的绝大多数要么由发达地区获得，要么招投标流产。地方政府也难以支持这种做法。显然，这样一相情愿的强制规定不利于全国物业管理市场的培育和发展。其次，如果招投标办法规定参加投标企业资质，也不利于兼顾全国物业管理行业发展的

22、不均衡。一是企业资质评定是一种政府行为，在发达国家并不多见。我国发达地区的这一做法的本身，是政府基于催化物业管理企业“专业化、市场化、社会化”水平的提高的目的，而采取的一种行政手段。但在全国物业管理行业发展不均衡的情况下，各地做法和实施的标准相差很远，缺乏连续性。在全国大市场的情况下，引用这种缺乏统一标准和可信程度的所谓企业资质，肯定会有失于公平和公正。如果全国各地都严格地实施了统一的资质评审标准，那么又会将落后地区物业管理企业排斥在外，其后果也不利于全国物业市场的培育和发展。二是中国加入WTO组织日益迫近，国外公司介入中国物业管理已显而易见，实行资质时期评定制度各国家的做法和标准不尽相同，如

23、果要在国内的招投标活动中实行企业资质“资格制”，就应当由政府制订国外不同国家资质与国内资质的“汇率”，以便让招投标双方对“资格”进行对照认定，这显然是不合适的。制订办法注意“不平衡”时，除了要兼顾不发达地区，还要考虑加入WTO的因素，以提高办法的充分性和适用性。第三，兼顾各地不平衡，一是只对进行招投标行为的本身做出具体规定，防止不正当竞争，防止地方保护主义，防止各种欺骗和作假等禁止行为。二是让出一定空间，由各级政府根据当地经济、市场和行业发展的实际情况，来制订具体细则。三是，办法要充分体现“大市场、小政府”的原则，政府是市场经济竞赛场的督导员和裁判员。好比是世界足球赛，在一般情况下每一个国家都

24、有资格参赛，而不分水平高低，能否夺冠在于能力。政府则在赛场上做一个好裁判，在公开的场合公平公正地执法。物业管理项目如要进行招投标，无需得到政府有关部门的批准，但属公开招投标的，应向主管部门登记备案，以便接受政府的指导和监督。五、 主管部门、行业协会、发展商、物业公司和其他相关各方在招投标活动中的职责和相互关系研究物业管理招标投标活动在我国刚刚起步，各相关方能否站在各自的角度、充当自己的角色，承担自己的责任和义务，是物业管理市场健康发展的基础。随着物业管理市场机制的不断完善，房地产开发企业或业主委员会在这个市场上挑选与自己经济水平相符合的，能满足自己需求和标准的物业管理服务，是物业管理市场发展的

25、方向。物业管理招标人（开发企业或业主委员会）与投标人（物业管理公司）能否执行物业管理活动中“公开、公平、公正和诚实信用”的原则，是物业管理招投标成功与否的基础保证。1、在物业管理招投标活动中，“政府”的职责是什么？中华人民共和国招标投标法（以下简称招标投标法）第五条明文规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。那么，谁来监督招标人和投标人是否遵循了这条原则？如果他们不遵守，谁来查处或制止？看来，这个职责理所当然应该由政府部门承担。所以，政府在物业管理活动中有以下职责：1) 制定物业管理招投标管理办法或实施细则，使得招投标活动中所有参与者或涉及到的单位和个人有法可依。2)

26、实行物业管理招投标登记备案制度，以便政府可以“依法对招投标活动实施监督”。（招标投标法第七条）3) “依法查处招标投标活动中的违法行为”（招标投标法第七条）一般说来，政府不参与招投标活动中去。但政府部门中的有关专业人员，受招标方的邀请，可作为评委参与某一项目的评标工作。2、在物业管理招投标活动中，“协会”的职责是什么？ 作为物业管理的行业协会，主要职责应该是协助政府对招投标活动进行监督，具体可体现以下方面：1) 制定物业管理行业招投标的道德规范，禁止招投标活动中故意压低投标价格、托关系、找评委等采取不正当竞争手段投标的发生。2) 建立专家库，提供给有关方面作为招投标的评委。3) 可接受房地产开

27、发企业或业主委员会的委托，组织或推荐一些物业管理企业投标。3、在物业管理招投标活动中，“房地产开发企业”的职责是什么？ 作为房地产开发商，把所开发的楼盘进行招投标，是明智之举，也是对未来房屋业主或租赁户负责的一种表现。房地产开发企业作为招标人，可自行组织招标，也可委托代理机构进行招投标，其主要职责有：1) 按照国家有关规定，需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。2) 到所在地区房地产主管部门进行招标项目登记；3) 落实招投标活动中所需要的资金，以确保招投标活动顺利进行。4) 若房地产开发企业自行招投标时，应编制招标文件，邀请投标人、组织评标，并依法组建评标委员会。评标委员会由开

28、发商的代表和有关专家组成。其中专家人数不少于评委会人员总数的三分之二，开发商的代表不超过评委会人员总数的三分之一。5) 房地产开发企业也可全权委托招标代理机构进行招标，并配合、监督代理机构完成招投标活动。6) 中标人确定后，向中标人发出中标通知书及同时将中标结果告知其他未中标人，并与中标人签订物业管理委托合同。4、在招标活动中，“业主委员会”的职责何在？业主委员会作为某一辖区全体业主的代表机构，决定物业管理的招投标，首先，应征得全体业主中不少于75%以上业主的同意；其次，根据业委会的经济承受力、技术能力决定委托招标还是自行招标；最后，不论是委托招标还是自行招标，都应在广大业主的监督之下，业主委

29、员会采用会议、告示等形式及时告知全体业主有关招投标的进展情况。同样，业主委员会的招投标项目应到政府主管部门登记备案，接受政府主管部门的指导和监督。5、在物业管理招投标活动中，“物业管理企业”的角色 物业管理公司是响应招标、参加投标竞争的组织。1) 物业管理公司首先应当具备承担招标项目的能力，如果招标方有资质要求的，还应具备规定的资质条件。2) 对招标文件中提出的实质性要求和条件做出响应。3) 遵循招投标活动的游戏规则，不搞无序竞争。 以上三条是对物业管理企业在招投标活动中的要求。除此之外，物业管理公司还应该在以下两个方面给予更多的关注：1) 物业管理公司“市场定位”问题。以上海为例，物业管理企

30、业多达二千多家，这显然是初级阶段的一种市场形态，今后必定会分化、兼并、重组、整合成为若干个大的物业管理集团和为数不多的一批骨干企业。这些企业和集团总合起来对应于整个物业管理市场，而对每个企业或集团来说，又只是对应于市场的某个部分或某个层次。那么，一个有远见的物业管理企业就应该未雨绸缪，早作策划，对上海当前的市场加以细分。根据自己的资源和优势，确定任务和方向，选择合适的目标市场，从而发现最好的市场机会，提高市场占有率，使企业能以最少的经营投入获得最大的经济效益。2) 物业管理企业市场拓展的内在动力。 深圳、上海乃至全国一些大城市，物业管理正逐渐形成市场化的格局。一些自身基础较好的物业管理企业都在

31、寻求市场拓展，做大规模的路子，企业间的竞争是市场化的必然。市场充满着机会，一个不成熟的市场，机会更多，因为任何一个市场，永远存在着顾客“未满足的需要”，机会就蕴藏在其中。企业竞争的内在原因是各不相同的。物业管理走向市场，发展自我是企业自身的内在需要。所以，推动物业管理企业参与招投标活动之中的是企业的内在动力，只有做大规模、做实基础、做强实力，才能做响品牌，做好效益。6、在物业管理招投标活动中，“中介代理机构”的作用。 同其他项目的招投标活动一样，物业管理的招投标也可以委托中介代理机构。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。中华人民共和国招标投标法对于中介代理机构

32、作出了具体要求：1) 招标代理机构与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系；2) 招标代理机构应当有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；3) 有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；4) 有符合规定条件，可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库；5) 招标代理机构的资格由当地行政主管部门认定；物业管理招标代理机构是一个新兴的组织。它的主要作用是：1)在政府和行业协会监督之下，依法组织招投标活动；2)只能在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵循国家和政府对招标人规定的要求；3)维护招标人和投标人双方的利益，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。六、 当前物业管理招投标中存在的问题和解决方法由于物业管理目前还是一个新生事物，各省市物业管理的普及和发展还不平衡。当前需要解决的主要问题有：1、物业管理招投标普遍性问题从调查情况看，在大多数地