通用物业费收费标准测算.docx

1、通用物业费收费标准测算通用物业费收费标准测算第一章物业费测算准备一、了解当地法律法规查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下：1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮。2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。二、了解项目基本情况1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项

2、目总规图、相关设计图纸了解本项目基本情况，主要如下：项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园期介入物业服务协议中的相关标准（详见附件四）制定。人力综合成本测算表洋房独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。别墅独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。商铺独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。二、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员

3、外包、垃圾清运、日常消杀等费用。2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准。4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算；广州区40万左右（4300户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用。6、日常消杀中一般不包含白蚁

4、专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。清洁管理费用测算表三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方米养护费用（包工包料）乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用。3、绿化养护费用一般按1-1.5元/的单价标准进行测算。绿化养护费用测算表四、秩序维护费用测算秩序维护费用主要包括：警用器材装备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的维护及更新费用等，根据保安岗位数量及相关设备配置数量进行估算。秩序维护费用测算

5、表五、日常办公费用测算1、日常办公费用主要包括：办公用水电、电话网络通讯、报刊杂志、日常办公用品、社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用。2、日常办公费用可按项目实际情况结合下表参考标准进行测算，也可按大约100元/人/月的总体办公费用标准乘以客服中心总人数进行估算。日常办公费用测算表六、设备维护费用测算1、设备维护费用主要包括：电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水（含水景水泵）、消防、监控安防等各项设备系统的日常维护维修费用。2、电梯日常维护维修费用一般采用半包维保形式（物业公司出大额材料费用，支付给维保单位的维保费包含人工及小额材料费用），一般300-500元/月

6、；电梯年审费用按当地政府质监局规定计算。3、除电梯外的供配电、公共照明、供暖设备、给排水、消防、监控及安防等各项设备系统一般采用自行维保的形式。自行维保的主要费用为维修耗材，费用价格可参考广州地区40万左右的成熟楼盘每月约2-5万元的维保费用。4、若有单项设备系统外委维保的根据当地市场外包价格水平估算。设备维护费用测算表七、固定资产折旧费用测算1、固定资产主要包括：办公电脑、打印机、传真机、空调、保险柜、打卡机、办公桌椅、饭堂灶具及宿舍资产等各项日常办公及生活使用的固定用具。2、根据客服中心人数及办公场所实际需要估算各项固定资产数量，再根据每项资产的当地市场单价计算固定资产总费用。3、固定资产

7、一般根据资产性质按3-5年折旧平均分摊到每月进行费用估算。固定资产折旧费用测算表八、保险费用测算物业公司的保险费用一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算，一般为2-5万元/年。保险费用测算表九、税金费用测算1、物业公司税金一般按收入的5.6%左右计算,包括营业税、印花税等。2、物业公司收入来源主要为管理费收入。3、停车等经营性收入不纳入管理费测算的常规收入统计，只作为项目日后的附加收入项目。4、管理费收入可参考下表公式测算，一般先按照当地政府指导价最高标准初步确定管理费标准，结合项目建筑面积计算管理费收入总额，最后根据项目及当地实际情况估算收缴率后（一般

8、按95%左右）测算实际收入。收入和税金费用测算表十、费用测算汇总根据上述测算的人力综合成本、清洁管理费用、绿化养护费用、设备维护费用、秩序维护费用、日常办公费用、固定资产折旧费用、物业公司保险费用及税金费用汇总统计费用总和。（一）洋房区域（二）别墅区域（三）商铺区域十一、调整管理费测算结果1、根据上述相关测算依据完成管理费第一次测算后，应结合项目定位（高中低端）、当地政府指导价及周边项目现行收费标准进行比较衡量。2、若测算后的收费标准与实际需要相差较远，应根据预估的收费标准对测算内容中的相关项目费用进行调整，最后达到预估收费标准。3、若对管理费测算结果把握不准可在测算过程中带有定价预估性进行测算，使测算结果与项目实际需要收费标准相符。参考图表项目基本情况调查表项目当地专业服务市场情况调查表物业服务项目架构图前期介入物业服务人员人工综合成本一览表