XX春天营销策划报告.docx

1、XX春天营销策划报告春天营销策划报告第一部分：市场分析一、宏观环境分析12001-2020年珠海城市总体规划 2003年5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准，总体规划的获批，珠海的城市定位为“珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市”。这对珠海的建设和发展起到良好的指导和促进作用，同时影响着珠海工业、商业、房地产业、旅游业、第三产业等的发展，战略性刺激珠海经济的提升。2港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即 港珠澳大桥经国务院立项并准备兴建，对珠海的发展有着非同寻常的影响力。广珠轻轨铁路即将动工，珠海未来将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在

2、珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个尽端性城市真正提升至区域中心枢纽城市的战略地位。3良好的政策环境 珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，积极实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，城市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动维持增速的被动局面，开始出现企业（特别是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨越式发展。4与港、澳经济合作加强 如果说港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加强珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的

3、经济合作。 小结：一个城市房地产的发展依靠这个城市整体经济的发展，相对地，房地产业的发展也能拉动城市经济的增长。住宅市场是一个城市经济发展的晴雨表，珠海市新一轮的城市与经济发展战略，以及政府出台的相关政策，对于本项目来讲都可谓为利好消息。二、珠海市房地产市场概况12003年珠海房地产统计（1） 二级市场年份商品房施工面积住宅施工面积商品房竣工面积住宅竣工面积商品房销售面积住宅销售面积商品房销售金额住宅销售金额2001378.26275.77116.5897.92119.51105.5341.731234.14832002356.43259.4394.2683.19134.14124.4646.

4、6135.962003230.46184.65154.78121.810939.2135.242003年珠海城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回 迁房交付使用，商品房竣工面积154.78平方米，比上年减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长6.6%。其中，商品住宅销售109.01万平方米，比上年增长12.0%；办公用房销售1.03万平方米，比上年减少73.6%；商业用房销售8.64万平方米，比上年减少10.6%。 分析：以上资料反映，2003年珠海房地产发展形势较好。商品房竣工面积减少7.6%，而商品房销售面积增

5、长6.6%，说明2003年珠海房地产市场商品房需求呈上升趋势；其中，商品住宅销售面积增长12.0%，证明消费者对住宅的需求上升明显，商品住宅需求增长远远大于竣工面积的供给负增长。（2）交易统计截止到2003年10月，珠海市房地产登记交易中心完成房产交易48349宗，交易面积达10566777.89平方米，交易金额1576284.55万元。商品房预购登记982宗，面积92464.77平方米，金额34132.86万元；抵押登记884宗，面积111092.51平方米，非权属变更718宗，面积110024.16平方米。 分析：从上述统计数据可以看出，目前珠海的房地产市场可谓交易活跃，交易方式多样，不仅

6、新建商品房交易活跃，二手商品房抵押等也非常活跃，显示出珠海人把商品房当作一种投资手段的现象比较普遍。（3）价格统计2003年1-9月，珠海房地产开发完成投资28.60亿元，同比下降5.85%；商品房销售面积、销售额为82.04平方米和29.51亿元，同比增长3.82%和8.34%；其中商品住宅销售面积、销售额同比增长5.24%和8.97%。商品住宅的空置面积同比下降9.79%。 分析：2003年1-9月珠海商品住宅销售面积同比增长5.24%，而销售额同比增长8.97%，增长比率超过销售面积增长比率3.73个百分点，证明珠海商品住宅的价格在温和上涨。 小结：以上分析表明，珠海房地产市场的发展良好

7、。商品住宅市场需求开始明显上升，价格有所上涨。 2目前珠海楼市的几个特点（1） 珠海楼市逐步向市场化竞争，复工项目初露端倪2000年，市政府针对珠海房地产业发展落后以及城中旧村严重影响珠海社会经济发展和城市形象的局面，开始进行城中旧村改造，同时对房地产市场进行宏观调控，基本停止了香洲城区内其他房地产项目的开工。至2003年6月，珠海房地产市场开始适度有序放开，之前应城中村改造停滞下来的项目相继提出申请复工。2004年，经审批获准复工的项目已进入市场，并在2004年上半年的珠海房地产市场上唱起了主角。珠海市场在建在售非城中村项目一览表区域项目名称位置占地面积（m2）总建筑面积（m2）工程进度住宅

8、套数柠溪银桦新村三期沿河路与人民路交汇处6000多30000多挖地下停车场170吉宁山庄香洲吉柠路8号1096521930部分建至3-4层148恒翠山庄香溪路13798多层已封顶，小高层建至2/3，预计7月15日交楼192卓雅苑富柠街30005000已建至4层90吉大华景山居吉大石花东路58号1400018000多层封顶，高层建至7层70金色九洲九洲大道与建业一路交汇处15923.553824一期封顶456园林熙郡吉大园林路2700077512504世航中心景山路与吉大路交汇处4900多正进行地下室和人防建设，10月封顶160景山茗园吉大水库旁1682780多户拱北中庭居拱北粤华路279号40

9、00多6000左右148简美城市中心拱北粤海中路1003-1009号2000多11000多建至3层，预计7、8月可拿预售证172颐清园拱北联安路102号25887已全部封顶，高层正在装修360金桂轩九洲大道西1043号桂花村内3780.68已建至14层，8月可封顶146夏湾中珠三期幸福时光拱北港昌路15000多43000多挖地下停车场600金河湾夏湾湾二路北侧1006622467.8已打好桩，年底完工290前山棕榈假日明珠路与梅华路交汇处125000220000一期封顶2000多套，一期327户荣泰河庭前山金鸡路515号130000230000一期5月交付使用，二、三期尚未动工184套（未计5

10、00多户回迁户）福泰花园前山明珠南路2068号20002.5已建至4层，5月初封顶252西海花园前山翠前北路198-200号17591.8622407.55部分建至2层，六月封顶168续上表区域项目名称位置占地面积（m2）总建筑面积（m2）工程进度住宅套数新香洲香都三好名苑人民西路与红山路交汇处57867111956已打桩874宝地康泰红山工业区A栋首层14万多30多万7月封顶2000多翠华时代市场昌业路103号翠华新村内32062.24月底动工万和国际公馆人民西路南虹二街33号3.5万部分现楼81旺角商业中心敬业路88号29459打完桩，7月封顶逸园人民西路5178已围围墙，月底动工，9月封

11、顶70（2） 推出楼盘普遍热销前面已经分析了，目前珠海消费者对住宅的需求上升明显，房地产市场交易活跃。目前，珠海在售楼盘普遍取得了良好的销售业绩。目前在售（接受认购）楼盘住宅销售率老香洲新香洲楼盘名称恒翠山庄吉柠山庄银桦新村三期锦绣阁卓雅苑鑫北名苑香都三好名苑宝地康泰万和国际公馆销售率40%50%以上70%以上30%吉大前山楼盘名称华景山居园林熙郡金色九洲棕榈假日荣泰河庭西海花园福泰花园销售率60%75%70%一期售罄80%拱北夏湾楼盘名称中庭居简美城市中心颐清园金桂轩中珠三期幸福时光金河湾销售率35%一期90%（3） 价格温和上涨2003年1-12月珠海商品房销售面积121.8万平方米，同比

12、增长6.6%，销售金额39.21亿元，同比增长8.3%，全年销售商品住宅均价3233元/m2，同比增长2.1%。2004年1月至目前，珠海商品住宅价格保持温和上涨态势。目前在售（接受认购）楼盘住宅均价老香洲新香洲楼盘名称恒翠山庄吉柠山庄银桦新村三期锦绣阁卓雅苑鑫北名苑香都三好名苑宝地康泰万和国际公馆均价（元/m2）38003700365032004600-4700330034006000-7000吉大前山楼盘名称华景山居园林熙郡金色九洲棕榈假日荣泰河庭西海花园福泰花园均价（元/m2）6300400038003050住宅2750商铺89002600-27002700拱北夏湾楼盘名称中庭居简美城市

13、中心颐清园金桂轩中珠三期幸福时光金河湾均价（元/m2）37005200420036003100-3200（4） 2004年在建在售楼盘规模下降由于目前在建在售楼秀多为2003年6月后获准复工项目或经土地拍卖取得土地开发权的项目，与以往建设的城中旧村项目比较，占地规模和总建筑规模有所下降。目前在建在售项目中目前在建在售楼盘规模统计老香洲新香洲楼盘名称恒翠山庄吉柠山庄银桦新村三期锦绣阁卓雅苑鑫北名苑香都三好名苑宝地康泰万和国际公馆总占地面积13798109656000多30008802.545786714万多3.5万总建筑面积2193030000多500025331.9311195630多万吉大前

14、山楼盘名称华景山居园林熙郡金色九洲棕榈假日荣泰河庭西海花园福泰花园总占地面积140003万多15923.512.5万13万17591.8620002.5总建筑面积180005382422万23万22407.55拱北夏湾楼盘名称中庭居简美城市中心颐清园金桂轩中珠三期幸福时光金河湾总占地面积4045.42000多258873780.684500010066总建筑面积6000左右11000多43000多22467.8（5） 在建在售楼盘推广力度普遍较低由于市场需求较旺，降低了项目的销售难度。目前在建在售楼盘从开工接受认购忽视对项目的市场推广。市场推广缺乏系统性及力度，有的只是对围墙进行简单包装，制作

15、简易的销售资料。这种做法从降低了项目价值最大化。（6） 西区房地产复苏珠海市委四届七次全会提出“工业西进，城市西拓”的战略决策，斗门、 金湾两区经济蓬勃发展。经济的发展，促使了该区域的房地产业呈现出勃勃生机。区域内商品住宅的建设品质、销售价格、销售量都有了明显的提升。（7） 土地拍卖制度对我市房地产市场产生两方面的影响：土地资源将逐渐向有实力的开发商集中8月1日，国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，协议出让国有土地使用权规定正式实施。规定重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，一律不得以协议方式出让。由于招标拍卖挂牌出让方式的市场化程度更高，竞争相对更为激烈。在市场调节作

16、用下，土地资源实现了市场价值的最大化，为取得土地开发权，开发商需要付出更高的土地成本；在取得土地的使用权后，开发商还必须对项目地块周边宏观、微观环境进行深入研究分析，在遵循总体规划设计条件的前提下，力求充分挖掘地块的自身优势，实现土地开发的最优化。因此，开发商还必须具有高水平的专业人才。土地资源必须向优势开发商集中。土地拍卖制度从源头上阻断烂尾楼的产生由于土地拍卖制度的实施，拿到地块的开发商都有强大的经济实力和严密的项目开发流程，项目的顺利完成有了保证，不容易造成烂尾。市政府通过控制土地供应量，从源头调节市场上的房产供应量，引导房地产业健康有序发展，也防止了烂尾楼的产生。（8） 消费者维权意识

17、强烈随着我国市场经济的发展成熟，国民法律意识的增强，房地产市场的规范，消费者买房经验的积累，在购买房产的过程中，消费者为保护自身利益，购买行为比以往更理智，在签订购房文书时表现出的维权意识空前强烈。 小结：目前珠海房地产市场处于良性循环状态，在商品住宅的交易中，供求关系开始发挥价格杠杆的作用。消费者购房行为变得更加理智，作用于开发商必须制造以某细分市场消费者需求为中心的高品质产品，才能保证项目销售顺畅。3目前珠海住宅产品发展特征 （1）珠海住宅的总体成效抱歉价无疑是稳中有升，但作为市场主体的各个楼盘在市场上的表现各异。整体价格上升主要得益于城中旧村改造新推楼盘的素质较早期产品有了质的飞跃，而一

18、些产品设计落后的楼盘价格则往下调。 （2）产品发展特征户型创新是成为竞争焦点综观中国房地产发展水平较高的广州、深圳等城市，市场竞争大致经历了“地段户型环境服务管理文化生活方式”等几个阶段。珠海则可以借鉴先进地区的成熟经验，快速成长，并形成跳跃式的发展。珠海房地产现时的竞争已从过去单纯强调地段过渡到以户型、环境为重心的设计阶段，甚至服务和文化生活方式也成为一些楼盘重要的卖点，海怡湾畔、华发新城、五洲花城相继启动加快了这一进程。近期珠海住宅市场竞争的焦点在户型设计方面，一些创新户型设计，极大的吸引了消费者的眼球，并有效地刺激消费者的需求。户型设计楼 盘阳光花房岭南世家、华南名宇、五洲花城、锦绣柠溪

19、二期三错层华南名宇、南厦丰泽园坡屋顶鸣翠谷、银石雅苑小复式西海名苑跃式君怡花园、岭南世家、华南名宇、美丽湾等TOWNHOUSE美丽湾、海怡湾畔、旭日湾园林绿化开始受重视珠海早期楼盘的园林绿化设计很粗糙，随着海怡湾畔以其出色的园林环境吸引了大批的消费者后，打造成精品适应市场，已成为开发商的实际行动要求，很多发展商不惜重金聘请国内外著名的专业公司进行规划和环境设计。可以预见，未来珠海将涌现一批素质有大飞跃的精品楼盘。珠海部分楼盘园林绿化情况表楼 盘绿化率特 色设计公司海怡湾畔50%大型人工湖贝尔高林美丽湾65%架空、组团绿化美国EDSA凤凰花园40%中庭大型水景泳池旭日湾50%亚热带活水园林岭南世

20、家55%岭南风格新加坡AEP春泽名园45%立体绿化、水景罗麦庄马、贝尔高林五洲花城41.3%大型人工湖、组团园林美国泛亚易道华发新城65%1.2公里河景公园、水景贝尔高林香都三好名苑50%泰式园林、SPA美国宾士奈宝地康泰48.5%架空、组团绿化美国泛亚易道棕榈假日50%亚热带风情、水景贝尔高林外立面越来越丰富屋顶做为建筑的一部分，长期以来被冷落，早期珠海旧式楼房的屋顶呆板乏味，毫无美感可言，城市住宅出现了大批被人们戏称为“火柴盒”式的住宅楼，屋顶是统一的“一刀切”。而在其功能上，往往只是为了最原始的防水、隔热功能。随着人们生活水平的提高，房地产行业日益蓬勃，人们对住宅的需求不再简单的停留在原

21、始功能上，楼盘的美观、舒适、整体外型也日渐成为人们选择居住环境的一个重要因素，而屋顶的形式与线条，色彩和质感，昭示着整体楼宇的生机与魅力，并直接关系到城市天际轮廓的形成和景观，被称为第五立面的屋顶，已经越来越被重视。物业管理向专业化、市场化发展作为房地产开发的后续环节，物业管理越来越为广大购房者所重视，并成为物业保值、增值的重要因素。现时珠海物业管理存在较多问题，如法规不够健全，住宅小区规模偏小直接导致物业管理公司管理成本高、效益差、建管不分，水平低下等。市场发育程度的不高使机会突显，凤凰花园、海怡湾畔、粤海国际等一批物业管理优秀的楼盘大受追求高品质生活人士的欢迎。因此越来越多的楼盘从开盘之时

22、起就开始聘请知名的专业物业管理公司进行管理或作顾问，从而提升楼盘的附加值。珠海楼盘聘请知名物业公司情况表物业管理/顾问楼 盘戴德梁行君怡花园、旭日湾、凤凰花园中海物业粤海国际、海愉半岛、南厦丰泽园、五洲花城葆力物业岭南世家、鸣翠谷、春泽名园、彩园格力物业岭南世家、园林熙郡华发物业华发新城、嘉园、绿洋山庄、翠景花园、丽景花园、美景花园三好物业阳光都市、阳光地带、南厦丰泽园二、 老香洲区域房地产市场分析本项目位于老香洲南坑板块，故看重分析南坑区域，同时，为了准确研究项目周边在建在售楼盘的特征，将研究范围扩大到老香洲柠溪区域。1 价格分析楼盘名称锦绣柠溪二期朗晴居二期岭南世家一期钰海名门南厦丰泽园阳

23、光地带紫荆豪庭彩园银桦新村三期恒翠山庄吉宁山庄住宅均价（元/m2）35003150330035003050325033003260368038003700二手楼均价（元/m2）3200-33003500380031503500 （1）普通户型最高均价3800元/m2，最低均价3050元/m2。均价较高的恒翠山庄、吉宁山庄、银桦新村三期、锦绣柠溪为在建在售楼，其余均价较低楼盘销售周期大多为2001-2003年，目前已基本售磬，符合目前珠海楼价有所上涨的言论。 （2）恒翠山庄与吉宁山庄属柠溪区域，两者的综合素质相近，但恒翠山庄工程进度目前已全部封顶，2004年7月交楼。吉宁山庄工程进度到二楼封顶。

24、 （3）银桦新村三期与本项目同属老香洲南坑板块。其户型中171-174m2 36套（除复式）占总套数的22%，69-87 m2 52套占总套烽的32%，95-119 m2 74套占总套数46%。单从户型特征比较，二次置业比例较本项目大，买家支付能力较强，并且与银桦新村一期、二期相邻，具备良好的居住氛围，成为提升均价的有利因素。 （4）银桦新村三期工程进度未到地面，但销售率60 %，是由于：a 银桦新村一期、二期的住户，为三期的潜在客户，习惯在银桦新村社区居住，换房的二次置业者或为子女、老人另买一套住宅分开居住的客户，自然选择银桦新三期。b 银桦新村三期属2003年解冻项目，在城中村改造关就进行

25、了规划和一定渠道的推广，积累了一定数量的客户。c 银桦新村三期接受认购的时期，老香洲南坑板块各小区基本售磬，可售住宅数量较少，为该板块住宅供应的空档期。（5）阳光地带二手楼均价达3500-3600元/ m2，是由于：a 阳光地带属中等规模项目，具有泳池等一定的配套设施。b 小区园林绿化较好，居住环境优美。c 小区物业管理良好，提升小区品质。d 买家大多为二次置者，支付能力较强。e 项目在销售推广过程中已形成较好口碑。f 为刚入伙的新住住宅小区。2 面积分析小面积统计表（见附表一）。小结： 100-160平方米面积范围内的户型所占总量比例最高，达到62.8%，显示在可比楼盘中以这一面积范围的户型

26、为绝对主力，与老香洲大多楼盘针对二次置业者量身定作密不可分。30-70平方米的小面积户型占总量的比例为22%，数量较少，从实地调研中各楼盘小面积户型普遍畅销，一经推出，便被抢购，由此可见，老香洲中小面积户型市场需求量较大，供应量偏少，市场需求旺盛。3 户型分析（1）户型统计表（见附表二）。（2）分析： 三房户型在本项目周边楼盘中为主力户型，共2106套，占调查楼盘各类户型总套数的44.2%，四房户型为次主力户型，共892套，占调查楼盘各类户型总套数的18.7%。二房户型在本项目周边楼盘各类户型总套数中所占份额中等，比例为20%销售速度较快。一房、五房以上及复式户型在本项目周边楼盘中份额较小，三

27、种户型合计占16.7%。（3）小结： 周边在售楼盘以供应三房、四房为主，其它户型供应总量相对较少。一房、三房销售率高，二房次之。一房、二房为供应量较少，但市场需求较大。本项目一房占12.9%，二房占38.4%，三房占36.6%的定位迎合市场需求，为销售的有利因素。4外立面分析楼盘名称锦绣柠溪二期朗晴居二期岭南世家一期钰海名门南厦丰泽园阳光地带紫荆豪庭彩园银桦新村三期恒翠山庄吉宁山庄外立面风格现代式现代式中式中式现代式现代式现代式现代式现代式现代式现代式（1）除岭南世家一期、钰海名门外立面为中式风格，带坡屋顶，其余均为现代式风格，楼顶设飘盖。（2）现代风格楼盘颜色多采用白色系列或浅黄色配蓝色、橙色线条，总体追求简洁、时尚。5物业管理分析楼盘名称锦绣柠溪二期朗晴居二期岭南世家一期钰海名门南厦丰泽园阳光地带紫荆豪庭彩园银桦新村三期恒翠山庄吉宁山庄