09年东莞房地产市场分析报告.docx

1、09年东莞房地产市场分析报告09年9月东莞房地产市场分析报告 来源：中原地产研究作者：中原地产2009年10月12日11:45 我来说两句(0) 一、 土地市场分析1、 土地供应分析 土地供应以挂牌时间为准，下同 土地供应持续放量，但商住用地明显较少。 2009年9月东莞市国土资源局挂牌上市9宗土地，总面积53.60万，其中2宗为商住用地，面积总计5.23万；6宗工业用地，占地47.46万；1宗商业用地，占地0.91万；8宗以挂牌出让方式交易，1宗进行拍卖。进入9月份，土地供应仍然持续了前几个月的明显放量，这主要是由于本月工业用地供应暴涨达到47.46万，环比8月增长92.9%，与此同时，商住

2、用地的供应面积却大幅减少52%，土地市场的供应结构在悄然发生一些变化。 2009年9月东莞挂牌上市土地情况一览： 数据来源：东莞市国土资源局 2、 土地交易分析 工业用地交投活跃，但商住、商业土地较平静。 2009年9月东莞市成交11宗土地，其中仅1宗为商住用地，总面积为5.33万，成交总金额1.6亿元；此外，工业用地成交8宗，总面积62.53万，成交总金额3.11亿元，达到近期的高峰。商住、商业用地方面，市场表现却比较平静，其中一宗位于沙田镇大洲村的商业用地，被唯一的竞标者东莞沙田大泥股份联合社以850元/的底价成交；另一宗位于常平镇还珠沥村的商住用地，经过52轮的竞拍，最终被富盈地产以15

3、00元/的楼面地价斩获，成交价格较为合理。 与东莞土地市场的理性稳健不同，上海、南京、深圳却再掀“地王”高潮，9月8日，南京河西金沙江地块被保利地产以15.92亿的“天价”收入囊中，楼面地价7553元/，创下南京今年住宅类用地的新高；9月10日，中海地产以70.06亿的价格收获上海普陀长风地块，成为今年的中国总价新“地王”；同日，深圳招商地产与华侨城联手以5.3亿的总价拿下宝安尖岗山居住用地，楼面地价高达18874.64元/。可见，与全国楼市普遍出现量跌价升的尴尬局面相去甚远，土地市场却依然玩着“击鼓传花”的地王游戏，不得不让人增加一丝隐忧，所以未来一段时期楼市的走势将决定这些“地王”的命运。

4、而当前东莞的房地产市场，随着城区几个标杆大盘的接连上市，价格也是一路上扬，此时的房价是否会进一步反作用推高地价，给土地市场注入泡沫也是值得思量的。 2009年9月土地挂牌交易情况如下： 数据来源：东莞市国土资源局 3、 商住用地成交量价走势分析 商住用地成交平淡，取决于国土局供地的步伐。 2009年9月，由于供应的严重缺失，东莞仅仅成交了1宗商住用地，就是位于常平镇还珠沥村的商住用地，总面积为5.33万，最终被富盈地产以总价1.6亿元，楼面地价1500元/收入囊中；相比前几个月外地开发商大举进攻东莞土地市场拿地，进行长远战略布局，9月商住用地的市场关注度逐渐降温，主要是由于供应的大幅跳水，以及

5、地块位于相对偏远的镇区所致，自然难以激发整个土地市场的交投气氛。 供需小结：9月份，东莞土地市场的整体供应量，虽然继续保持在较高的水平之上，但主要得益于工业科研用地的供应放闸，而住宅、商业用地的推地节奏却有所放缓，这也是造成本月土地市场成交气氛比前几个月较为平淡的重要因素，整个房地产市场都在关注“金九银十”的楼市成交状况。此外，与全国部分城市如深圳、上海、南京“地王”继续频现相比，9月东莞土地市场显得要沉寂许多，这也主要是由东莞目前的楼市环境，以及土地供应的结构、地段等价值所决定的。 后市展望：从目前监测的国土局土地挂牌出让公告来看， 10月份即将正式上市交易的商住用地供应规模大幅增加，达到1

6、0宗之多，特别是位于南城区宏伟路东侧的商住地块，由于其优越的地理位置，必将成为最受关注的对象，而其他商住地块大都位于较为偏远的清溪、凤岗、望牛墩、黄江等镇区；工业用地方面，10月将再次迎来供应的高峰，目前已知的即将挂牌上市的总体供应就已经达到55万。 二、 新增供应状况 新增供应爆发式集中放量，9月全市商品房新增项目32个、总供应量79.82万。 2009年9月份东莞新增商品房供应总体情况： 数据来源：东莞中原地产研究中心 据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年9月全市共有32个楼盘项目有新增供应（如下图），总供应面积为79.82万，在今年前8个月新增供应持续偏紧后在“金九银十”的到来

7、作出爆发式的集中放量，较去年同期增加28.5%。主要是今年楼市回暖后大部分楼盘都忙于销售回笼资金，而放缓了新项目的开发工程进度，部分项目在市场回暖后加快工程进度，但按最快的速度也只能赶上“金九银十”，因此导致众多新项目集中在9月后上市，9月份新货上市的项目有32个，后续仍然有不少新项目或新货上市，预计新货集中放量将持续到年底，第四季度的市场竞争将日趋激烈，强势的卖方市场格局或将出现松动迹象。 9月份新增供应中住宅供应面积为73.6万，供应套数高达6714套。新增供应量较大的有景湖 (论坛 新闻)时代城、三正 (论坛 新闻)卧龙山花园、鹿港小镇 (论坛 新闻)、深业御泉山 (论坛 新闻)、虎门

8、(论坛 新闻)国际公馆 (论坛 新闻)、天骄峰景 (论坛 新闻)、卓越 (论坛 新闻)东江 (论坛 新闻)、和堂 (论坛 新闻)、金地博登湖、金域中央 (论坛 新闻)四期、万科金域华府 (论坛 新闻) (论坛 新闻)等项目。 2009年9月商品房新增供应项目列表： 数据来源：东莞中原地产研究中心 城区新增供应集中发量，光大、万科共同推出今年稀缺的中小户型，拉开“金九银十”序幕。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年9月城区新增供应集中放量明显，共有16个项目有新增供应，供应总面积为43.65万，按面积计算占全市的供应比例为54.7%；供应项目众多，城区各区域都有不少

9、新项目上市，其中以南城较为集中。主要包括：南城景湖时代 (论坛 新闻)城、深业御泉山、金域中央四期、万科金域华府、江南第一城 (论坛 新闻)、第一国际 (论坛 新闻)三期；东城的天骄峰景、荷塘月色 (论坛 新闻)、黄旗印象 (论坛 新闻)；莞城的塞纳河畔；万江的上东国际 (论坛 新闻)、滨江公馆 (论坛 新闻)；松山湖的和堂、万科松山湖1号虹溪诺雅 (论坛 新闻)等项目。在这些项目中，尤以光大的景湖时代城 (论坛 新闻)、黄期印象；万科的金域华府等项目最受市场关注，主要是这些项目地段位置优越、产品迎合市场刚性需求、项目推广力度大、开发商品牌影响力强等因素所致。随着这些项目的高调入市，东莞楼市的

10、“金九银十”开始拉开序幕，推迟上演，预计将引发东莞楼市持续到年底的一轮新热潮。 洋房新增供应成为市场绝对主力，迎合刚性自住需求释放。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年9月东莞新增供应洋房占绝对主力，总供应面积为60.6万，占商品房新增供应的76%，共5559套，较好的迎合了市场刚性自住需求的释放；其次公寓新增930套，较好的缓解了前段时间新增供应持续偏紧的状况；别墅新增225套，保持持续放量态势。 中小户型集中放量，极大的缓解了前段时间供需结构性失衡的矛盾。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上分析，2009年9月东莞新增住宅供应中，120以下

11、的中等及中小户型户型比重高达75%；其中61-100的比重接近50%；大量中小户型的集中放量入市，较好的迎合了市场上普通自住的刚性需求，今年持续接近半年时间的市场结构性供求失衡矛盾得到了极大的缓解。 三、 库存供应状况 全市商品房可售存量共630.15万，可售库存走出低位开始触底回升。 根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年9月底目前东莞商品房的累积可售存量为630.15万，环比增加45万，意味着库存量最低位阶段已经过去，随着新增供应的集中放量，库存量开始触底回升（如下图）。 目前东莞住宅存量为507.85万，环比增加4150套；其中洋房存量为402.3万，环比增加3217套

12、；公寓存量43.4万，环比增加848套；别墅存量62.1万，环比增加85套。从目前住宅的库存量结合新增供应量来看，自今年5月份以后由于新货供应持续偏紧导致整体供求矛盾有所显现，但随着9月份新货供应集中放量，整体供求矛盾开始缓和。 2009年9月东莞商品房各物业类型可售存量变化： 数据来源：东莞中原地产研究中心 四、 潜在供应状况 据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年9月全市商品房新开工面积102.28万，创2008年市场调整期以来的天量。市场回暖、销售资金快速回笼，存量的快速消化、市场供需结构性失衡、经济的持续复苏等因素促使开发商实力及信心逐步增强，加快新项目的建设，也反映了新一轮的

13、城建投资热潮启动后，必将带来新一轮的房地产开发热潮。9月新开工的项目有15个，开工规模比较大的项目有：棕榈泉五期、碧水长天、君山 (论坛 新闻)花园、苏豪名苑、上东国际二期、东田丽园 (论坛 新闻)五期、玉兰花园、香树丽舍等。 今年前八个月，新开工面积持续低位运行，给今年下半年到明年初市场带来整体供应的偏紧，9月份市场新增供应集中放量属于间歇性的放量，据下半年的整体潜在供应量的分析，预计第四季度新增供应趋向缓和。而9月份新开工面积的大幅放量，则更多影响的是明年上半年的整体供应量，初步预计明年3月份开始新增供应将开始大幅放量，届时由于新货持续放量入市，或给市场带来较大的消化压力。 五、 市场成交

14、状况 9月全市商品房成交总面积为35.92万，环比下降19.4%，“金九银十”推迟上演。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年9月东莞共有230个项目有商品房成交，较上月减少了15个项目，反映了随着存量的持续消化，尾盘项目逐渐增多，新项目有待补充供应。9月全市商品房成交面积为35.92万，环比下降19.4%，同比上升52.01%；成交总金额为26.6亿元，环比下降17.3%，同比上升98.06%；其中商品住宅成交33.35万，环比下降13.04%，成交金额为24.4亿元，环比下降9.36%，共成交2901套，环比下降5.32%。 2009年9月东莞市商品房成交总体情况： 数据来源

15、：东莞中原地产研究中心 9月份作为传统的“金九”旺季，在今年表现平平，主要是由于三方面的因素，一是新项目等待国庆前后入市，造成购房需求短期观望；二是存量项目经历市场回暖快速消化后存量压力不大，出货意愿不强，营销推广力度较弱；三是产品供需在新项目入市前仍然是结构性失衡状态，大户型主导市场促使大部分刚性需求陷入观望，等待新项目上市。因此，9月份的上旬、中旬市场观望气氛比较浓厚，但随着下旬一些普通自住中小户型新项目的陆续上市，短期观望情绪快速打破，需求开始集中释放，紧凑两房、三房的中小户型一推出市场即快速消化。从9月下旬开始，东莞楼市的“金九银十”开始拉开序幕，虽然推迟上演，但仍然值得期待。 9月大

16、部分区域成交仍然飘绿，个别区域、个别楼盘成交逆势飘红。 从各区域成交情况来看，本月成交热点区域有南城、东城、塘厦、凤岗、虎门等镇区。在9月整体市场成交仍然较为低迷的情况下，大部分镇区成交环比8月均有不同程度的下滑；而个别区域如塘厦、凤岗、松山湖、黄江等镇区的成交则逆势飘红，这些区域更多也是由于个盘的热销所带动，如塘厦的金地博登湖 (论坛 新闻)、凤岗的三正卧龙山花园、松山湖的万科虹溪诺雅、黄江的富康花园 (论坛 新闻)等。 附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：） 数据来源：东莞中原地产研究中心 9月刚性自住需求旺盛，需求释放迹象明显，但由于部分新项目迟迟未能上市，需求受抑。 根据东莞中原地

17、产研究中心统计数据显示， 2009年9月东莞商品房成交中，洋房物业成交比重有较大幅度的上升；而其他物业成交比重均有不同程度的下降。反映出9月的市场刚性需求比较旺盛，部分新增普通自住项目上市后得到快速消化，反映需求释放明显；但由于部分项目延后上市，部分刚性自住需求无法得到满足，仍然处于受抑状态。 刚性自住需求主导，小户型投资需求及大户改善需求持续释放。 根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年9月普通住宅成交中，60以下的小户型成交比重环比有所上升，反映出市场对小户型公寓投资热情不减；而60-120的中等户型、中小户型的整体成交比重上升，反映出刚性自住需求释放明显，其中80-100的户型

18、成交比重下降则反映出市场该户型供应不足，需求释放受到抑制，得不到满足；另外，从大户型成交比重分析，140以上的户型成交比重上升，反应出大户型改善型需求仍然持续释放，其中120-140成交比重下降明显，反映出该户型供应同样不足。 市场上普通自住中小户型项目热销，其他大部分项目成交平淡。 根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年9月普通住宅成交项目排行榜上，普通自住中小户型项目排名前列，如金地博登湖、三正卧龙山花园公寓、江南第一城、长安 (论坛 新闻)花园 (论坛 新闻)、金地格林上院、东田丽园五期等项目，同时从9月下旬景湖时代城、黄旗印象等项目的上市热销也同样反映了累积的刚性需求释放动能

19、强劲。但综观全市大部分项目，由于中小户型产品供应稀少，剩下的多数为大户型产品，因此在9月份的成交表现仍属平平，刚性自住需求主导市场的格局已经形成。 2009年9月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数） 数据来源：东莞中原地产研究中心 六、 市场价格状况 09年9月全市普通住宅（含洋房、公寓）均价5941元/，环比上升1.8%，同比上涨17.1%。 2009年9月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/）： 数据来源：东莞中原地产研究中心 东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年9月东莞市商品房均价为7403元/，环比上升5.41%，同比上升30.24%；商品住宅均价为7317元/，

20、环比上升4.1%，同比上升35.4%；其中普通住宅均价为5941元/，环比上升1.8%，同比上涨17.1%；洋房均价为5903元/，环比上升1.65%，同比上升17.05%；公寓均价为6398元/，环比上升5.53%，同比上升21.98%；别墅均价为16820元/，环比上升46.32%，同比上升32.45%。 总体而言，由于9月份别墅、商铺成交均价大幅上升，从而使得本月整体商品房成交均价、商品住宅成交均价都比较高。从环比趋势分析，住宅物业成交均价均有不同程度的上升，其中别墅上涨幅度非常大，个盘如万科虹溪诺雅、三正卧龙山花园等项目的成交拉动作用较大。洋房均价开始逐步接近6000元整数大关，近期保

21、持平稳上涨态势。 9月普通住宅市场成交仍然保持缩量上涨发展态势，价格涨幅趋缓。 量价结合分析，从成交量看，传统的9月旺季普通住宅成交套数较8月份淡季还要少，而成交均价环比仍有1.85%的升幅，整个市场仍然表现出缩量上涨的发展态势，但价格涨幅趋缓。后市随着供应的集中放量，年底发展商出货压力的加大，个盘成交表现上分化明显，市场预期将出现分歧，价格上或出现松动迹象。 七、月度销售排行 2009年9月开发商销售排名前十名：（按销售金额） 数据来源：东莞中原地产研究中心 2009年9月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数） 数据来源：东莞中原地产研究中心 八、 后市展望 金九银十推迟上演，十月楼市仍

22、然值得期待。 从8月份开始，继一线重点城市成交明显下滑，东莞楼市成交也开始明显陷入短期的低迷，令到市场各方对“金九银十”东莞楼市预期比较担忧，直到9月的中旬，成交仍然比较平淡，更令市场对“金九”失望，对“银十”担心。9月东莞楼市成交整体较为低迷，上旬、中旬很多新项目没有上市，只是在预热市场、产品亮相，市场观望情绪较为明显。 从9月下旬开始，随着新盘的集中上市，最重要的是众多中小户型的普通自住项目的陆续上市，填补了前几个月的市场空白，缓解了供需结构性失衡的矛盾，一些紧凑型的两房三房单位一推出市场即被抢销一空，市场短期的观望情绪已经打破，累积的需求开始集中释放。从9月下旬开始，东莞楼市“金九银十”

23、已经徐徐拉开序幕，虽然推迟上演，但仍然值得期待。 媒体消息面回归真实，市场购房热情有望进一步增强。 9月至国庆期间媒体消息面与市场面发生明显背离，各城市市场上有些个盘热销、价格飙涨，但由于今年新中国60周年庆典政府强调媒体维护社会稳定的职责，因此媒体在市场报道上比较温和，并没有真实全面的反映市场状况。在国庆后，随着媒体消息面的逐步放宽，对楼市的报道将回归真实全面，特别是对一些个盘的热销、旺盛的人气、价格的飙涨将加大宣传力度，市场氛围有较大的好转，预期这样的消息面将进一步刺激市民的购房热情和提高入市的积极性，为第四季度楼市的持续旺销做好铺垫。 新增供应集中放量堆积上市，市场竞争日趋激烈，后续上市

24、项目逐步面临消化压力。 9月份新增供应高达80万，结合下半年潜在供应总量200万的预测，在接下来的第四季度至少还有70万的新增供应量。四个月的时间合计150万新增供应量入市，短期内给市场带来较大的消化压力。随着新增供应项目的逐渐增多，市场竞争将日趋激烈，部分项目抢先入市或属优质品牌项目夺得先机，也消化了较大部分需求，后续上市的项目将逐步面临消化的压力。 个盘成交分化持续，中小户型普通自住项目热销，大户型面临较大消化压力。 9月普通住宅成交项目排行榜上，全市排名前六名的均属于普通自住中小户型项目，如金地博登湖、三正卧龙山花园公寓、江南第一城、长安花园、金地格林上院、东田丽园五期等项目。另外，从9

25、月下旬开始，随着光大的两个楼盘开盘，引发了城区刚性需求的集中释放，随后万科也开始开放样板房体验中心、认筹，市场人气骤然提升。从光大的景湖时代城以及黄旗印象的开盘情况来看，市场对普通自住的中等、中小户型需求强烈，紧凑型的三房推出市场即抢销一空。 一方面是中小户型普通自住项目持续热销，但另一方面大部分项目仍然滞销比较明显。其中主要是产品因素起决定性作用，适合普通自住的刚性需求的项目出货迅速，大户高档豪宅出货相对趋缓。综观市场上大部分的项目，所剩货量多属大户型产品，不考虑开发商主观上出货意愿不强因素，从市场需求角度分析，大户型、超大户型总价过高，改善需求在持续释放后会面临着需求不足，需要时间累积，因

26、此接下来大户型的消化压力会逐步加大。 刚性需求主导市场格局形成，预期累积的刚性自住需求持续释放。 从9月普通住宅成交户型分布来看，60-120的中等户型成交比重占主导，反映了刚性自住需求在9月份开始呈现出集中释放的迹象。随着9月新增供应的集中放量入市，为市场补充了众多的中小户型供刚性自住需求选择，引发了累积半年的刚性需求的集中释放。目前刚性需求主导市场格局已经形成，预期第四季度累积的刚性需求仍然持续释放。 个盘成交分化下价格也开始分化，热销个盘提价而大部分项目价格开始出现松动。 市场回暖楼盘全线飘红的时期已经过去，进入9月份，市场上的楼盘成交分化非常严重。中小户型的普通自住项目快速消化，追随者

27、众，这些开发商也顺势逐步上调价格。从近期开盘的城区项目景湖时代城的成交价格看，已经稳稳突破7千元单价大关，城区市场心理价格预期再上一个台阶。从9月下旬的市场总体成交情况来看，个盘分化非常明显，优质的新盘，特别是符合普通自住的刚性需求的项目销售情况非常好，而市场上大部分楼盘只是零星出货，成交平平，有项目存量压力小的原因，也有开发商资金实力比较强出货意愿不强烈的因素，有产品户型偏大总价过高的原因，更有价格定位过高的缘故，这些项目在成交持续低迷后出货压力将逐步加大，不排除在意识到后续供应量持续加大的市场环境下作出营销策略上的调整，首先在价格上开始出现松动。 迎合市场刚性需求的中小户型持续放量入市，预期后市成交明显回升。 9月全市商品房成交量仅35.92万，比8月淡季还要略低，对于传统的销售旺季来讲的确不尽人意。从9月下旬开始，“金九银十”才开始拉开序幕，东莞中原研究部仍然认为东莞楼市的“金九银十”只是推迟上演，却仍然值得期待。主要是累积了半年时间的刚性自住需求有释放的内在需求，同时市场上众多中小户型普通自住的项目陆续上市供应，带给购房者非常多的选择，同时部分地段优越、品牌号召力强的项目也担当了楼市风向标的作用，引发了新一轮刚性自住需求释放的热潮，预期十月份的成交回升明显，同时市场的热度有望一直持续到年底。