企业总部基地可行性研究报告.docx

1、企业总部基地可行性研究报告 第一章 总 论一、项目名称： “温州企业总部基地”二、项目地址： “成都市龙潭总部经济城”三、项目性质： 新建四、项目投资方： （一）投资方名称： 四川省温州人投资发展有限公司 （二）法人代表： 何必奖 职务：董事长 （三）注册资本：四川省温州人投资发展有限公司注册资本 1000万元 （四）企业类型：有限责任公司 （五）经营范围：1、房地产业；2、建筑装饰；3、商务服务业； （六）企业简介：四川省温州人投资发展有限公司是四川省温州商会组织召集“正泰集团、天信仪表集团、乔治白服饰”等30家在国内具有行业影响力的温州企业出资，在成都注册成立。四川省温州人投资发展有限公司

2、是一家集房地产项目投资、商业服务业等相关产业为一体的实体企业。公司现有架构为董事会领导下的总经理负责制，业务上归口四川省温州商会指导。 “温州企业总部基地”，是四川省温州商会在成都市成华区投资的首个建设项目。项目占地近60亩，投资金额约3亿元。项目建成后，“温州企业总部基地”将成为温州企业“集中发展、团结创业、优势互补”示范基地。同时，也是川、温两地温州企业拓展西南市场的“营运枢纽和指挥中心”。 （七）编制依据及可行性调研 可行性研究报告的主要研究内容为：项目建设的必要性、市场前景及预测、建设内容及建设规模、建设场地及条件、工程进度计划及安排、投资估算及资金来源、效益分析和结论。 （八）可研报

3、告主要结论（1）项目建设的必要性 当前，基于成华地理区位优势强，交通十分便利，震后招商引资政策更加优惠，建设各项条件和时机基本成熟，众多温州企业有抱团投资愿望。加之成华区以房地产产业为引擎，以商务服务业和商贸业为支撑，以都市工业、都市旅游业和文化创意产业为特色，优化产业结构，壮大产业规模，形成综合竞争力强、辐射面宽、特色鲜明的现代产业体系正在形成。1、本项目对促进成华早日建成“总部经济”示范区有积极地助推作用；2、本项目作为“龙潭总部经济城”的标志性建筑之一，对推动区域的经济发展，具有不可替代的“产业强区”优势；3、本项目有利于解决温州在川企业建设发展所需，还有利于提升成华区及龙潭都市工业集中

4、发展区的整体形象，增强对外招商引资力度，吸引更多的外来企业入驻，从而进一步提高其市场知名度和辐射力。（2）区域业态优势分析成华正着力“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿”发展战略，企业新一轮的投资发展机遇跃然眼前。“一轴引领”即以建设路及周边为核心区域，着重发展商务、金融、餐饮和休闲娱乐等，打造二环路新兴服务业发展轴，构筑成都新商圈。“四城驱动”是指将成都（龙潭）总部经济城、成都（猛追湾）休闲商务城、成都（新客站）城际商旅城、成都（地铁）城北商贸城打造成四大新兴特色功能片区，其中成都（龙潭）总部经济城将以龙潭裕都总部城项目、二重总部项目等为重点深入探索总部经济发展的“成华方式”。“一区辉映

5、”就是依托北湖和“大熊猫”国际文化资源，打造北湖熊猫国际旅游风景区。“三带贯穿”则是将沙河城市景观绿带、东风渠城市生态绿带、三环路城市森林绿带打造成贯穿成华的“绿色生态走廊”。成都是四川省省会，是西南地区政治、经济和文化的中心，在整个西南地区中具有明显的区位优势，其战略地位十分重要。成华区地处成都市中心城区，属成都城市空间的第一层次，也是“总部经济”的示范区，其区域优势、产业优势和市场优势不言而喻；龙潭都市工业区交通便捷，地理位置优越，配套设施完善。在此投资发展具有以下几大优势：自然生态优势。成华区拥有北郊风景区、北湖核心景区和沙河绿廊等生态资源，全区园林绿化面积3.8万亩，人均公共绿地12.

6、44平方米，绿地总面积和人均面积均居五城区之首。同时，成华区拥有离市中区最近、全球唯一的熊猫都市家园、国家AAAA级旅游景区大熊猫繁育基地，珍稀的熊猫品牌是成华最宝贵的具有国际化品质的核心资源。优越的自然生态环境将是成华区发展现代服务业，打造最佳人居环境的重要支撑。区位交通优势：成华区位于成都市城市东北面，是成渝、成绵、成南三条高速公路和川陕公路的起始点，新客站(成都地铁、成绵乐城际铁路、成兰、成渝高速铁路等)、新机场高速等重要交通枢纽布局其间，是成都辐射川渝经济腹地的门户，成华区必将在省、市对外开放、区域合作的推进实施中凸显其重要的战略地位和作用。空间资源优势：与其它中心城区相比，成华区具有

7、独一无二的空间资源优势，全区各类建设用地总面积达35平方公里。目前已整理可供存量土地约6平方公里，未来二至三年可整理出土地面积约18平方公里，这为成华区在结构转型的竞争中提供了强大的载体支撑。工业文明优势：曾经辉煌的工业文明，为成华区留下了丰富的文化、科技、人才资源以及浓厚的工业氛围，这是成华在五城区中独具特色的优势，将是为省内乃至西部地区制造业服务的生产性服务业聚集的重要动因。充分发挥工业文明优势，不仅能有效延续城市的历史与文脉，更将推动传统优势在现代经济条件下焕发出新的生机。（三）项目选址拟投资项目位于龙潭都市工业集中发展区“C沿线”，距市中心约10公里，距三环路仅一公里，地理及交通条件较

8、为便利。（四）项目市场分析随着我国经济的高速发展，“WTO全球经济一体化”基础已经形成，企业在经受形势考验和竞争日趋激烈的同时，有效制定更加长远的发展规划，不断加快适应形势发展步伐，是现阶段各个企业面临的首要问题。温州企业素来有“敢冒知进退、共生且共荣”团结创业精神，尤其在拓展市场方面尤为明显。由于大多数温州企业在外创业过于分散，各自为阵，不能充分体现“集中发展、团结创业、信息共通、资源共享”优势，正是基于这种理念的思考，“温州企业总部”应运而生。“温州企业总部基地”优势非常明显，其一，项目由企业投资建设，“政府只添言、不添钱”，排除政府投资风险，为政府节约很大一部分财力， “抛砖引玉”、“以

9、地引企”的作用明显；其二，“总部”集中用地，最大限度的合理和有效利用土地，降低土地使用成本；其三，最大限度的降低企业特别是新开办企业的资金投入，减少其运作成本；其四，它能有效利用“温州企业总部基地”的潜能开展招商引资，以商招商，减轻政府招商引资压力；其五，它能实现工业港内企业技术和信息的互通，有效促进“温州企业总部基地”企业的良性发展；其六，它便于实现对企业的集中管理，共同节约成本，有效培植税源；其七，它能有效解决社会很大一部分剩余劳动力的问题，对促进社会稳定，推动第三产业的发展具有不可替代的重要作用。（五）“温州企业总部基地”建设规模项目占地28466（不含代征地），规划总建筑面积10380

10、4，如下：（一）办公建筑面积 78825 1、办公写字楼宇建筑面积 78458 2、配套建筑面积 367 A物管用房建筑面积 356 B.门卫室建筑面积 11（二）地下建筑及层数 19597（2层） 其中： 1.地下机动车库面积 18168 2.地下非机动车库面积 651 3.地下设备用房面积 778（三）半地下机动车库建筑面积 4528（四）地上不计入容积率建筑面积 853三、容积率 2.76四、绿地率 30（六）建设周期“温州企业总部基地”拟建周期为24个月，从2010年9月开始建设，2012年8月全部竣工投入使用。（七）投资估算及资金来源1、投资估算项目总投资为3亿元人民币（含土地、办公

11、写字楼、基础建设、景观绿化、配套设施）。2、资金来源项目建设资金由参与“温州总部大厦”的入股温州企业自筹，四川省温州人投资发展有限公司独立运作。（八）效益分析 1、经济效益：“温州企业总部基地”建成后，入驻上规模，且符合“龙潭总部经济”城相关要求的企业30家，投入营运后税源关系长期稳定。与此，还将带动服务业等第三产业的快速发展。2、社会效益：项目的建设，符合成华“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿”发展战略；有利于提升成华区及龙潭都市工业集中发展区的整体形象的包装和塑造；有利于成华“招商引资、招才引智”，特别能吸引一大批江浙企业（尤其是温州企业）入驻园区 ，促进产业优势集群和规模发展；有利

12、于企业的良性发展和市场核心竞争能力增强，促进企业抗风险能力进一步提高。同时，该项目还可有效解决400个以上人员的劳动就业，对维护稳定起到不可或缺的促进。综上所述，“温州企业总部基地”经济、社会效益优势明显，项目建设是切实可行的。 第二章 项目背景一、 成都“总部经济”迎来新一轮发展机遇，优势正在凸显经济优势：成都是四川省会城市，也是中西部地区重要的政治、经济、文化中心。首先从经济实力上看，经济总量和工业增加值均居西部城市第一。20062007年：中国总部经济发展报告显示，成都总部经济发展能力位居全国第八、西部第一。成都已是西部商贸中心：统计表明，整个西部地区的商品零售总额，成都占了40%。同时

13、，以成都、重庆为龙头的成渝经济区是我国正在崛起的最重要的城市群之一，有望成为继珠三角、长三角、京津冀之后的又一个经济高速增长的区域。再从产业发展上看，联合国工业发展组织中国技术与投资促进处对地震后成都市的投资环境、投资机会和招商引资进行专项调查，成都市原有的六大优势产业不仅没有因地震而削弱，相反，还在保险业、医药业、食品饮料业、电力业、水泥业、建材业、有色金属业、机械制造业等八大产业上显现出新的发展机会。政策优势：震后的成都，是名副其实“三区合一”的“新特区”。特惠政策种类之多、力度之大和涉及面之广，全国罕见。一是灾后恢复重建的“新特区”。以国务院汶川地震灾后恢复重建条例和国家汶川地震灾后恢复

14、重建总体规划为标志，从中央到地方，再到企业和个人，在灾后重建中都有各自的定位和职责，国家推出了一系列特殊优惠政策，把灾后恢复重建作为加快西部发展、推动区域协调发展的重大战略部署，受灾地区因此成了事实上的“新特区”。二是统筹城乡综合配套改革试验区。2007年6月，成都被批准为国家统筹城乡综合配套改革试验区，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一国家综合配套改革试验区。根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，成都将全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制。这就意味着，成都将在享有“试错”特权的改革探索中获得加快科学发展的重大机遇。三是西部大

15、开发的“先行区”， 国家从资金投入、项目支持、税收优惠等方面都有加大政策扶持的力度，一大批事关全局的基础性重大项目相继在成都落地开花，成都因此被誉为西部大开发的“桥头堡”。区位优势：成都是西部的明珠，是盆地的核心。在交通区位上，成都正成为贯通南北、连接东西、通江达海的西部综合交通枢纽。按照四川省与铁道部签署的两次部省会谈纪要，以兰成铁路、成贵铁路、成绵乐、成都至都江堰城际铁路等为重点的灾后恢复重建项目正加紧推进，届时，10条出川铁路大通道将形成成都至周边省会城市贵阳、兰州、昆明、西安、武汉4小时交通圈，成都至京津冀、珠三角、长三角地区8小时交通圈，并连接至贵阳到广西、广东的铁路，从而架起从中国沿海经西南西北、进入中亚、走向欧洲的新欧亚大陆桥。成都双流国际机场是西部最大航空枢纽，正在建设的二跑道和新航站楼，将开通更多的至欧美发达国家的航线。英特尔产品从成都出发的空运费比从上海出发还略低。2005年底开始修建的成都地铁网络也将使成都人流、商流发生颠覆性改变，为发展总部经济创造更好的条件。在通信区位上，成都正在打造西南地区通信枢纽。早在1993年，成都就被国务院确定为西南通信枢纽，今年初制定的成都通信枢纽建设规划纲要显示，今后三年，成都将通过实施三大工程、打造八大中心、建设三大基地，打造国家级通信枢纽，把成都建成汇聚西部、服务全国、联通世界的信息资源集散中心和通信网络交换枢纽