住宅小区物业管理服务二级标准.docx

1、住宅小区物业管理服务二级标准住宅小区物业管理服务二级标准内容标准（一）综合服务1、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服 务等有偿便民服务的，并公示服务项目和服务标准。2、签订规范的物业服务合同，并按照合同约定公布物业管理服 务项目和标准，建立有财务管理公开、监督制度。3、设有服务中心，业主咨询、投诉在 12 小时内予以答复处理。 业主急修 2小时内、 其他报修按双方约定时间到达现场， 有完整 的报修、维修纪录，并有回访制度，满意率达 80%以上。4、应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、 物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。5、按合同适时组织开展文

2、体娱乐活动。6、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对 物业管理服务满意度抽样调查， 满意率达 85%以上，及时改进薄 弱环节。7、物业管理企业持有有效证照，人员配置合理，有管理人员、水、电、绿化等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管 理职业资格证书或岗位证书，岗位责任制明确。8、全体员工统一着装，佩戴标志，服务意识高，行为语言规范， 服务主动，热情。9、适时对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其 他服务培训。10、承接项目时验收手续齐全。11、每季度至少 1 次在服务中心公布由业主分摊的公共水电等费 用详细测算情况， 每半年至少 1 次在服务中心公布涉及住户共同

3、 设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。12、按有关规定或合同约定使用住房专项维修资金。 （二）房屋管理及维修养护1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提 供服务。2、小区出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏，各组 团、栋、及单元（门） 、户和公共配套设施场地的标识明显。3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、 地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现 象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。5、每 3日巡查 1 次小区房屋单

4、元门、楼梯通道以及其他共用部 位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。检修记录 和保养记录齐全。6、每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制 定维修计划，组织实施。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约 （业主临时公约） 要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核 业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行 为和注意事项。 每三日巡查 1 次装修施工现场， 发现影响房屋外 观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的， 及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。8、急修 1 小时内、其他保修按双方约定时间到达现场，建立有 完整的报修、

5、维修和回访记录。9、根据房屋实际使用年限，及时编制维修计划和住房专项维修 资金使用计划， 向业主大会提出报告与建议， 根据业主大会的决 定，组织维修。三）共用设施设备维修养护1、小区内公共配套服务设施完好，标志、标识齐全，不随意改 变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正 常，日常的管理和维修养护情况良好。2、共用设施设备运行维修养护制度健全，及时编制共用设施设 备运行维修养护计划，建立的共用设施设备台帐、运行、检查、 维修、保养记录齐全。3、维修养护制度健全，水、电、电梯、中央空调、监控等工作 标准及岗位责任制明确， 操作维护人员严格执行设施设备操作规 程及保养规范；设施设备运

6、行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修， 属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编 制维修计划、 更新改造计划和住房专项维修资金使用计划， 向业 主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定， 组织维修或更新改造。5、小区主要道路及停车场交通标志齐全、规范；小区内公共娱 乐设施、水池等部位，设置有明显的安全警示标志。6、载人电梯早 6 点至晚 12 点正常运行。7、水、电、中央空调、监控等设备运行保养人员遵守操作规程及保养规范。8、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率 90%以上。9、容易危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发 生

7、的各种突发设备故障有应急方案。10、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅；建立消防 责任制及火灾消防预案。11、雨水井、化粪井每季度检查 1 次，根据需要适时清理疏通， 保持通畅，无堵塞外溢。（四）绿化养护1、有专业人员实施绿化养护管理。2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树 木生长一般，无枯死、无树挂；树形符合自然特征，整形植物保 持一定形状。发现死树在半个月内清除，并适时补种。3、草坪平整，及时清除杂草，有效控制杂草孳生，无垃圾、无 烟头纸屑；4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象6、园林建筑和辅助设施完好，整洁

8、无损。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。（五）保洁服务1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶，垃圾清运日产 日清；保持垃圾设施清洁、无异味。2、小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁，每 天清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次，每半个月拖洗 1 次； 楼梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每半个月清洁 1 次；室外 标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每半个月擦拭 2 次； 路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。3、共用雨、污水管道每两年疏通 1 次；雨水井、化粪井、污水 井每季度检查 1 次，视检查情况及时清掏，保持通畅；化粪池每 季度检查 1 次，每年清掏 1 次，发

9、现异常及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；5、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。6、建立消杀工作管理制度，根据小区实际情况开展消毒和灭虫 除害工作。（六）公共秩序1、 门岗室整洁，公共秩序维护人员统一着装，佩戴有明显的标 志。2、 设专人24小时值勤，其中主出入口不少于 10个小时有专人 站岗值守。3、 对进出小区的车辆实施有效管理，引导车辆有序通行、停放。4、 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、 按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻，每 天不少于8次，对重点区域、重点部位每 2小时至少巡查1次， 并做好巡查

10、记录。6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；五、恋爱，在感情上，当你想征服对方的时候，实际上已经在一定程度上被对方征服了。首先是对方对你的吸引，然后才是你征服对方的欲望。六、没有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔九、无论我们爱过还是就这样错过，我都会感谢你。因为遇见你，我才知道思念一个人的滋味；因为遇见你，我才知道感情真的不能勉强；因为遇见你，我才知道我的心不是真的死了； 因为遇见你，我才知道我也能拥有美丽的记忆。所以，无论你怎么对待我，我都会用心去宽恕你的狠，用心去铭记你的好。十、爱情需要的是彼此互相的照顾，当我们心爱的人

11、累了，我们不是坐在一边不理，而是多陪对方谈谈心，对方需要什么的时候，自己尽量的满足对方的需求，至少可以让对方知道，在 自己身边的感觉是如此的温暖。十一、自从你出现後，我才知道原来有人爱是那麽的美好十二、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。十三、有一些人，这一辈子都不会在一起，但是有一种感觉却可以藏在心里守一辈子。十四、不要轻易说爱，许下的承诺就是欠下的债！十五、不管你是多么的爱对方，但千万不可当第三者。细想，默然。因为知道，这样的故事一开始便注定了结局，一开始就注定在这个故事里，很多人会受伤。离开的总是要离开，挽留 不住，就像彼岸花，穷其一生，花叶仍是

12、生生相错。十六、什么叫快乐？就是掩饰自己的悲伤对每个人微笑。十七、爱情与视力无关，任你看得再怎么清楚，在爱里只有模糊。因为太聪明太理智就没有办法恋爱，爱情根本是盲目的。十八、恋爱就像剪头发，这种事情不到最后是不知道结果的，结果能否令每个人皆大欢喜，无人保障，但是一切都是自己的选择。十九、因为爱过，所以慈悲：因为懂得，所以宽容。二十、那些随风散落的微笑眼神，仿似落寞诗人的爱情诗句，一段一段，错落成行。孤独的钟鸣彻夜悲鸣，那些如花容颜，终不敌过时间切割的颓败，我们忧伤的仰望阳光，看流年未亡, 年华尽耗。二十一、一个人一生可以爱上很多的人，等你获得真正属于你的幸福之后，你就会明白一起的伤痛其实是一种

13、财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。二十二、爱一个人，由天由人却由不得自己。不由自主只因刻骨铭心，不离不弃只因无法代替。总是心有期待，才有灯火阑珊处的望眼等待；总是情怀善待，才有心甘情愿地付出所有， 习惯的依赖。也许你的世界一无所有，但在爱你人的心里，你就是全世界。珍惜一个深爱你的人，更要珍藏一颗为你融入生命的心。二十三、就在我以为一切都没有改变只要我高兴就可以重新扎入你的怀抱一辈子不出来的时候，其实一切都已经沧海桑田了，我像是一躲在壳里长眠的鹦鹉螺，等我探出头来打量这个世 界的时候，我原先居住的大海已经成为高不可攀的山脉，而我，是一块僵死在山崖上的化石二十四、幸福，不是长生不老，不是大鱼大肉，不是权倾朝野。幸福是每一个微小的生活愿望达成。当你想吃的时候有得吃，想被爱的时候有人来爱你。二十五、有时，爱也是种伤害。残忍的人，选择伤害别人，善良的人，选择伤害自己。二十七、这个世界就这么不完美。你想得到些什么就不得不失去些什么。二十八、有的人与人之间的相遇就像是流星，瞬间迸发出令人羡慕的火花，却注定只是匆匆而过。二十九、无数次在梦的意境，勾勒你的样子，那样的虔诚，和你的心灵一样，一生刻骨。三十、有人背