开发商获得土地的三种方式.docx

1、开发商获得土地的三种方式开发企业取得土地的方式大概分为以下三类：开发企业取得土地的方式大概分为以下三类： 第一、行政命令式 第一类是行政命令式，可以是划拨也可以是协议出让.根据8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，都有大量由政府决策的开发项目，其中有相当一部分是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。 1、危改拆迁 大部分的危改项目用行政命令的方式或者行政批准的方式，先划拨后出让。因为危改项目里有大量的回迁、有大量的政府配套设施、有大量的实物出租的部分，这些采取划拨的方式

2、。而另外一部分采取协议出让的方式。通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题，以及原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题，在没有进行谈判和确定之前，很难决定哪些单位回来，哪些单位一定被拆走。这时候，我们通常采用的办法是对危改进行协议出让。 2、工商企业改造 一些城市的政府用协议出让的方式来进行工商企业的改造。这里头包括退二进三、污染企业，扰民企业的一些特殊情况，因为它没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件，比如剩余劳动力的安置等，或者是招标、拍卖的形式很难做，所以通常采用协议出让的方式。 3、经济适用房 按照政府的规定，经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。经济适用住房在各个城市招标的一般

3、不是土地，大部分招标的是操作项目的法人，所以是一个以法人招标为主的招标制度，土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。 4、基础设施 基础设施建设在今年的增长速度比房地产增长速度还快。基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁，以及一些水厂，电厂或者是供热厂等等相关配套设施的建设。有些地方政府因为没有资金大量的投入，所以利用变换土地转让的方式，给公路，铁路、轻轨等基础设施的管理部门和建设部门一些转换。比如香港政府把地铁上层的部分土地转给了地铁公司，虽然他还要缴纳一定量的土地出让金，但是他通过地铁上层建设用地的转换，或者是建设产品获得盈利，来弥补地铁建设资金的不足。到目前为止，上海市

4、几乎所有地铁的站台，站口、交换站都是用这种方式，地面上的土地转让给了开发商，由开发商负责整个站区的建设，减少地铁投资的压力。 第二、土地市场 国土资源部11号令出台以后，土地市场实际上变成公开出让的方式。对于发展商来说一般有三种情况：一个是投标，一个是摘牌，一个是竞买。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。从全国的情况看，除了深圳，广州这些市场化程度比较高的城市很早就开始实行土地招投标和公开出让这种方式之外，其他大部分城市都是在去年11号令出台之后才开始的。这个市场是逐步扩大公开土地市场供给比例的一个过程。也是逐步实现市场化，为主的供给渠道的过程。可以想见，多少年之后，可能这个公开的市场比率会

5、逐渐占到主流，而行政批准的土地占到次要地位。 1、土地市场中存在的问题 从目前看，我们不管是招标、拍卖或者挂牌，大概只有一个标准，就是价格标准，通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而不限制他的资格，也不限制他的其他相关条件。在这里就会产生许多的弊病： (1)非专业化的结果 从97年国家开始进行市场的生产经营结构和资本结构的调整以后，大量的资产或资金向房地产涌入，而其中非专业性的资产或资金占了主流。大量的非专业性公司，过去不是做房地产的公司都进入到了房地产行业。从97年以后出现这种情况，就造成了投招标的过程中，很多非专业化的企业因为拥有大量资金，所以他会以参加投标的方式取得土地。而这种

6、非专业的公司，大部分是非理性的定位，所以，这种非理性化的程度会大量出现，在很多城市已经有了先例，这种招标不限制资格，只以价格为准，就会造成很大的负面影响。 (2)资源配置的错位 本来这个土地应该用最佳配置的方式，给最能发挥土地价格的公司来使用，但是，由于投标价格的衡量方式造成了土地资源被不能有效利用这块土地的企业所拥有。这种情况在很多城市投招标过程当中都出现过，最后很多在投招标初期的时候中标了，但是在后期造成流标或者是其它的一些现象使项目无法开展的情况也是大量存在的。 (3)造成了地区的压力 一般情况下，城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金，按照文件的规定，这笔资金是用于城市开发和土

7、地改造的。大部分城市的政府在财政处理的时候，都会把一个地区土地拍卖的资金转移到另外一个地区去，在全市融资为求得平衡。因此，这块土地拍卖了很高的价格，但是政府并没有把这笔资金用以解决这个地区的问题。土地拍卖的资金会转移到其他地区，那么这个地区的压力会大大增加，因为这个地区所产生的收益并没有应用于这个地区。 2、应对招标投标的策略 对于有品牌的大公司来说，一定要自己独立进行招投标，因为它可能会对品牌产生逆向影响。比如万科在深圳的一次投标，招标地块的旁边就是万科的一个项目，他肯定不愿意另外一个竞争者来对他形成威胁第一、行政命令式 第一类是行政命令式，可以是划拨也可以是协议出让.根据8月12号正式发布

8、的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，都有大量由政府决策的开发项目，其中有相当一部分是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。后在把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。 4、对拥有大量土地的企业进行收购。这些企业可能不是开发企业，但是，他的用地可能事后会转为开发用地，并可以改变用地性质，这种情况在土地收购过程中也大量出现了。比如一些工厂，人员很少而土地资源很多，可能就拿出一半土地进行开发，而另外一半土地维持原有的情况，开发公司先买工业或者商业的企业，然后我再转为开发，就等于用自己的土地开发，

9、避免了协议出让或者挂牌等其它相关的手续。 5、还有一种情况是置换。有的是用地换地，我这块地不能用于开发，只能用于某些特殊行业，我就寻找这些特殊行业，比如说只能盖学校，就通过置换，用原来学校的用地去进行开发，因为在规划当中原来学校的用地是可以开发的。类似这样的土地转换，在市场中也是很多的。还有一种转换，以小换大，以好换坏，就是我把城里很小的一块土地，换你城外的一块很大的地，这种情况也非常多。再有就是资产置换，有很多开发商可能还留了一些房子，比如用我的商业用房，去换那些拥有土地的资产。 6、关于合作的问题。 与拥有土地资源的企业合作。比如说华远和北京首旅组成了一个开发体。这种合作实际上既是一种强强

10、的联合，也是对土地资源的一种占有。这种大量的自由资源可以被自己自用，按现在我们国家的法律是允许的。另外国务院18号文开了一个口子，就是合作建设的工程，比如说有一些厂矿的建设用地，一部分用于解决自己职工的住房问题，另外一部分用于经营，这种情况也是存在的。 与拥有土地资源的项目合作。这些项目有很多，像前面所说的，有些是要和地铁项目合作的，有些是要和轻轨项目合作，有些是要和公路项目合作等。比如说北京政府已经批准首都公共开发公司，拥有相当一部分的土地，因为他已经把路修到那儿，就应该有一定的土地划拨，否则公路光靠养路费是养不起、建不成的。各地都应该有这样一些项目公司，和这些项目公司合作，入了公共开发公司

11、的股，自然在获得信息和获得土地资源的时候，就有了优势，而一般来说，这些和基础设施项目相合作的土地，政府通常是给予优惠条件的，或者是可以通过协议出让的。 与拥有开发土地的公司合作。几乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司，当开发商与他们合作的时候，也会获得大量的土地的资源。比如说华远、京泰、嘉里以及SOHO中国等公司，共同参与了北京市南部的一个物流港的合作建设，我们四家公司共同组织一个公司，通过政府的批准，在南部地区要建一个北京最大的物流网，其中包括会展中心、包括物流中心，也包括了一些配套的商业设施。办公设施以及住宅，在二级开发的过程中，实际上有最优先的获取权利，这也可以不

12、经过挂牌拍卖，因为已经经过了政府的正式批准。 1、危改拆迁 大部分的危改项目用行政命令的方式或者行政批准的方式，先划拨后出让。因为危改项目里有大量的回迁、有大量的政府配套设施、有大量的实物出租的部分，这些采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题，以及原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题，在没有进行谈判和确定之前，很难决定哪些单位回来，哪些单位一定被拆走。这时候，我们通常采用的办法是对危改进行协议出让。 2、工商企业改造后在把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。 4、对拥有大量土地的企业进行收购。这些企业可能不是开发企业，但是，他的用地可能事后会转为

13、开发用地，并可以改变用地性质，这种情况在土地收购过程中也大量出现了。比如一些工厂，人员很少而土地资源很多，可能就拿出一半土地进行开发，而另外一半土地维持原有的情况，开发公司先买工业或者商业的企业，然后我再转为开发，就等于用自己的土地开发，避免了协议出让或者挂牌等其它相关的手续。 5、还有一种情况是置换。有的是用地换地，我这块地不能用于开发，只能用于某些特殊行业，我就寻找这些特殊行业，比如说只能盖学校，就通过置换，用原来学校的用地去进行开发，因为在规划当中原来学校的用地是可以开发的。类似这样的土地转换，在市场中也是很多的。还有一种转换，以小换大，以好换坏，就是我把城里很小的一块土地，换你城外的一

14、块很大的地，这种情况也非常多。再有就是资产置换，有很多开发商可能还留了一些房子，比如用我的商业用房，去换那些拥有土地的资产。 6、关于合作的问题。 与拥有土地资源的企业合作。比如说华远和北京首旅组成了一个开发体。这种合作实际上既是一种强强的联合，也是对土地资源的一种占有。这种大量的自由资源可以被自己自用，按现在我们国家的法律是允许的。另外国务院18号文开了一个口子，就是合作建设的工程，比如说有一些厂矿的建设用地，一部分用于解决自己职工的住房问题，另外一部分用于经营，这种情况也是存在的。 与拥有土地资源的项目合作。这些项目有很多，像前面所说的，有些是要和地铁项目合作的，有些是要和轻轨项目合作，有

15、些是要和公路项目合作等。比如说北京政府已经批准首都公共开发公司，拥有相当一部分的土地，因为他已经把路修到那儿，就应该有一定的土地划拨，否则公路光靠养路费是养不起、建不成的。各地都应该有这样一些项目公司，和这些项目公司合作，入了公共开发公司的股，自然在获得信息和获得土地资源的时候，就有了优势，而一般来说，这些和基础设施项目相合作的土地，政府通常是给予优惠条件的，或者是可以通过协议出让的。 与拥有开发土地的公司合作。几乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司，当开发商与他们合作的时候，也会获得大量的土地的资源。比如说华远、京泰、嘉里以及SOHO中国等公司，共同参与了北京市南部的

16、一个物流港的合作建设，我们四家公司共同组织一个公司，通过政府的批准，在南部地区要建一个北京最大的物流网，其中包括会展中心、包括物流中心，也包括了一些配套的商业设施。办公设施以及住宅，在二级开发的过程中，实际上有最优先的获取权利，这也可以不经过挂牌拍卖，因为已经经过了政府的正式批准。 一些城市的政府用协议出让的方式来进行工商企业的改造。这里头包括退二进三、污染企业，扰民企业的一些特殊情况，因为它没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件，比如剩余劳动力的安置等，或者是招标、拍卖的形式很难做，所以通常采用协议出让的方式。 3、经济适用房 按照政府的规定，经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地，大部分招标的是操作项目的法人，所以是一个以法人招标为主的招标制度，土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。 4、基础设施 基础设施建设在今年的增长速度比房地产增长速度还快。基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁，以