技术部分实施方案.docx

1、技术部分实施方案技术部分（实施方案）1、对项目重点、难点分析、认识及对策措施分析（1）认识分析本项目为土地开发整理项目即土地一级开发，土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程，其目的是“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备髙投入的属性。具体来说，就是按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求，由土地一级开发主体对一定区域内纳入储备的土地进行地上建筑物的拆除、地下障碍物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基础设施建设（“七通一平”），使该区域内的土地达到供应条件的行为。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，

2、政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。土地作为人类生产发展的基础和源泉，土地是有限和稀缺的，我国正处在城市化的快速发展时期，土地供求关系之间矛盾日益突出，而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地市场存在着土地供应总量失控、土地价格扭曲、寻租活动盛行等问题，因此，通过土地储备实现政府对土地一级市场的调控，提高城市土地资源配置效率，有利于推进与区域产业化、经济发展水平相互协调的城市化建设，有利于区域可持续发展的实现。（2）重点、难点分析由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，使得土地开发风险也很大，而由于对资金需求量大，土地一级开

3、发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。1）资金密集，资金需求量大。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求量大，占用时间长，流动性差，使用集中，致使土地一级开发企业资金严重不足。土地招拍挂出让方式的规定，阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走，快速跑”的运作方式，使得前期资金投入量加大。2）某些业务环节容易产生纠纷。土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。3）土地需求受经济环境和政策影响大。其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职

4、能，是政府调控房地产行业的工具。其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。4）在进行“七通一平”基础工程中，要涉及供水供电、电讯等部门。应统一领导、行动一致，不造成返工浪费才有保证。在统一规划、统一征地、统一设计、统一组织施工、统一使用资金的组织领导下，同时把自来水、雨水、污水、电讯、煤气管道和电缆埋入地下，一次施工完毕，路修到哪里，地下管道就铺到哪里，路灯亮到哪里，花草树木也种到哪里。才能避免今后的返工浪费。（3）对策措施分析在城市化进程中，需要我们

5、通过市场经济机制合理利用土地，做到既最大限度地满足社会物质生产和生活对土地的需求，促进土地合理布局，实现土地供需平衡；同时又要保护耕地，保护一切土地资源，防止污染，保护土地利用生态系统，并提高其功能，给人们带来良好的环境效益。因此，城市化建设中的土地利用要重视但不能过于偏重耕地保护，要促进和保障经济发展但不能盲目发展，力求重点是要做好以下几项工作：1）树立科学可出续发展观，加强规划编制工作首先，要编制科学合理的综合国土规划，包括生产力布局、空间布局、国土整治等内容的国土规划，使土地利用规划与城市规划相衔接和协调。其次，要健全完善土地利用规划。在综合规划的指导下，开展土地资源调查和评估，科学制定

6、土地利用计划，并以规划为依据，实施土地用途管制。2）分类指导，因地制宜地实施土地调控和管理一是对于集聚效应高的中心城区和城镇的发展、城中村和中心城区城郊结合的改造开发以及重点培育和发展的中心城市，要进一步扩大城市规模，提高集聚辐射和规模效应，在国土管理部门的调控下，加大跨年度耕地占补平衡和全省内异地平衡力度。二是对于为公共利益如进行道路建设、绿化建设需要使用集体土地的，要尽快批准征地手续，以免造成农民安置补偿落后、损害农民利益的后果。三是对于耕作基础好、成片上规模的耕地以及基本农田，要严格控制征地审批，以维护我国的耕地保护和粮食安全问题。四是要尽快建立和完善城市土地的市场化配置机制和城市土地价

7、格的市场化形成机制，挖潜存量土地，建设健全土地储备制度，合理调控土地市场供应数量。五是要开展地籍调查，明确土地产权，进行土地登记，在各级政府、土地所有者和使用者之间合理分配土地收益。3）加强管理，探索农村集体建设用地流转新机制我国法律未正式提出农村土地使用权的流转，但九届全国人大四次会议曾指出：在长期稳定土地承包关系的基础上，鼓励有条件的地区积极探索土地经营权流转制度的改革。在当前的用地形势下，在政府尚未能全部对农民实施社会保障的情况下，可以考虑允许集体经济组织保留的非农建设用地进入市场流转，集体土地所有者可以以自己的身份，将建设用地予以出租或作价入股，农民可收取租金或参与收益分配。在这一过程

8、中，关键是要加强监督和管理土地的用途，控制非农建设用地的转让过程，建立合法的利益分配机制。在条件成熟时，可允许乡镇企业、村民宅基地流转，建立城乡土地置换机制，通过给农民一定的利益来换取经济社会发展所需要的土地空间。4）土地一级开发项目不同于二级开发，不能直接用土地抵押贷款，也很难操作项目开发贷款，国家银监局下文严禁各银行发放以土地未来收益作为保障的土地开发贷款。所谓的一级开发融资创新如基金、债券等只能作为理论创新来探讨，当前阶段，因为地方财力吃紧，银行融资严限，政府发债杯水车薪，引入社会资金参与土地一级开发也许是不错的选择，也就是说，对政府来说，土地一级开发的融资问题要跳出自有财政和银行融资的

9、局限，尝试引入社会资金，对参与开发的企业来说，一级开发的融资是要把项目分解成BT模式，以BT项目融资，也就是说，把土地一级开发项目转变为以BT模式为核心是当前土地一级开发项目融资及参与开发企业的投资保障的关键。这就要求一级开发项目必须符合当地市场需求，量力而出，更必须符合两规及各类立项报批手续。2、服务内容的明确性、全面性分析本项目服务内容为编制鄢陵县鹤鸣湖周边、锦绣路两侧土地开发整理项目可研报告，质量要求符合相关国家规范和行业标准。鹤鸣湖周边土地开发整理项目位于鹤鸣湖四周，一期计划占地1860亩，计划总投资5.8亿元。主要建设内容为用地报批前期费用和土地及拆迁补偿费用。通过整理，使该项目用地

10、达到七通一平（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及土地平整）的前期出让条件，使项目达到上市交易条件。锦绣路两侧土地开发整理项目位于鄢陵县郑合高铁站至花都大道（锦绣路两侧），一期计划占地1950亩，计划总投资6.5亿元。主要建设内容为用地审批前期费用和土地及拆迁补偿费用。通过整理，使该项目用地达到七通一平（通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及土地平整）的前期出让条件，使项目达到上市交易条件。“七通一平”是指基本建设中前期工作的通道路、自来水通、电通、排水通、排洪通、电讯通、煤气管通及平整土地等的基础建设。“七通”是现代化城市最基本必须具备的条件，是造成优美环境的基础，

11、是城市开发建设的重要内容和城市建设赖以迅速发展的先决条件。因此，基础工程必须坚持基本建设程序，有领导、按城市总体规划有计划进行，才能提高城市开发的经济效益，达到既能满足人民物质文化生活水平，又能给投资者创造良好的投资环境。（1）通给水指的是指规划区内自来水通畅。一般的设计要求能够满足正常生活工作需要。主要内容：规划区给水管网按规划区日最高时用水量设计，管网各段的管径应满足所需的水压。规划区生活用水管网所需的从地面算起的服务水压，根据建筑物层数确定。在水压不足的地方设置增压泵站或水库调节泵站。规划区供水管材选择一般根据输送的水量、管内工作压力、土壤性质和水管供应情况等确定。（2）通排水包括了规划

12、区内的生活污水以及雨水的排放。主要内容：规划区按设计要求铺设了排水管网和雨水管网系统，使规划区生活废水和雨水分流后进入城市综合排水系统，其管道用材、布设、埋深必须满足设计要求，施工竣工验收必须满足相应市政验收规范标准。（3）通电力是指规划区内电缆铺设完毕，一般电力的要求能满足规划区内一般正常生活工作需要。（4）通电讯是指园区内基本通讯设施畅通，通讯设施是指：电话、传真、邮件、宽带网络、光缆等。（5）通燃气：针对有需要天燃气或煤气的规划区设定的标准，燃气使用要符合整体规划和使用量，符合城镇燃气输配工程施工及验收规范。（6）通热力指规划区热力供应通畅。主要内容：规划区内按设计要求埋设了电力、电讯、

13、燃气、热力管线，其管道用材、布设、埋深必须满足设计要求，施工竣工验收必须满足相应验收规范标准。（7）通道路是指规划区内通往城区的主干道和区内相互联系的支干道通畅。主要内容：规划区道路主要分为柔性路面和刚性路面两类，规划区柔性路面设计以双圆垂直均布荷载作用下的多层弹性连续体系理论为基础，以设计弯沉值为路面整体刚度的设计指标，计算路面结构厚度。路面结构采用多层体系由计算机完成，也可采用当量层厚度法换算为三层体系后查诺模图进行计算。道路平面设计和竖向设计必须满足相应城市道路设计标准，其施工验收必须满足相应市政验收规范标准。施工主要要求：符合市政道路工程质量验收评定标准要求，由建设方、监理方、设计方、

14、施工方等组织检查验收。（8）场地平整指将需要进行的施工现场的自然地面，通过人工或机械挖填平整改造成为设计需要的平面，使得施工现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态。确保施工现场无障碍物，施工范围内树木砍伐、移植完毕。满足测量建筑物的坐标、标高、施工现场抄平放线的需要。主要内容：规划区内环境建设，即建筑物与建筑物之间，建筑物与道路之间按要求铺上草坪，种上了乔木和灌木，点缀了雕塑、喷泉、小桥、流水、亭台楼阁等建筑小品，这样整个环境建设达到规划区环境景观绿化设计要求。3、项目重点及组织实施程序（1）项目重点在城市化进程中，需要我们通过市场经济机制合理利用土地，做到既最大限度地满足

15、社会物质生产和生活对土地的需求，促进土地合理布局，实现土地供需平衡；同时又要保护耕地，保护一切土地资源，防止污染，保护土地利用生态系统，并提高其功能，给人们带来良好的环境效益。因此，城市化建设中的土地利用要重视但不能过于偏重耕地保护，要促进和保障经济发展但不能盲目发展，力求重点是要做好以下几项工作：1）树立科学可出续发展观，加强规划编制工作首先，要编制科学合理的综合国土规划，包括生产力布局、空间布局、国土整治等内容的国土规划，使土地利用规划与城市规划相衔接和协调。其次，要健全完善土地利用规划。在综合规划的指导下，开展土地资源调查和评估，科学制定土地利用计划，并以规划为依据，实施土地用途管制。2

16、）分类指导，因地制宜地实施土地调控和管理一是对于集聚效应高的中心城区和城镇的发展、城中村和中心城区城郊结合的改造开发以及重点培育和发展的中心城市，要进一步扩大城市规模，提高集聚辐射和规模效应，在国土管理部门的调控下，加大跨年度耕地占补平衡和全省内异地平衡力度。二是对于为公共利益如进行道路建设、绿化建设需要使用集体土地的，要尽快批准征地手续，以免造成农民安置补偿落后、损害农民利益的后果。三是对于耕作基础好、成片上规模的耕地以及基本农田，要严格控制征地审批，以维护我国的耕地保护和粮食安全问题。四是要尽快建立和完善城市土地的市场化配置机制和城市土地价格的市场化形成机制，挖潜存量土地，建设健全土地储备

17、制度，合理调控土地市场供应数量。五是要开展地籍调查，明确土地产权，进行土地登记，在各级政府、土地所有者和使用者之间合理分配土地收益。3）加强管理，探索农村集体建设用地流转新机制我国法律未正式提出农村土地使用权的流转，但九届全国人大四次会议曾指出：在长期稳定土地承包关系的基础上，鼓励有条件的地区积极探索土地经营权流转制度的改革。在当前的用地形势下，在政府尚未能全部对农民实施社会保障的情况下，可以考虑允许集体经济组织保留的非农建设用地进入市场流转，集体土地所有者可以以自己的身份，将建设用地予以出租或作价入股，农民可收取租金或参与收益分配。在这一过程中，关键是要加强监督和管理土地的用途，控制非农建设

18、用地的转让过程，建立合法的利益分配机制。在条件成熟时，可允许乡镇企业、村民宅基地流转，建立城乡土地置换机制，通过给农民一定的利益来换取经济社会发展所需要的土地空间。（2）组织实施程序1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。2）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。3）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。4）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、

19、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。5）通过联审会的项目确定土地开发主体土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手

20、续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。6）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。7）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基

21、础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。9）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：审核土地一级开发成本组织验收土地开发程度是否达到合同的要求根据委托合同支付相应土地开发费或管理费纳入市土地储备库4、服务质量保障措施我公司有一套严格、科学的质量管理制度，确保项日在准备和实施阶段的咨询服务，符合建设单位和国家法律、法规的要求。为了提供优质的咨询服务质量，本公司加强内部质量管理，组织了强有力的项目组，对项目组实现业务管理，具体如下：（1）采用项目负责制由项目负责人对项目实施计划、成果进行

22、具体负责，组织编制或汇编项目成果报告。（2）采用项目专职编制人员严格遵守和执行合同规定，投入我公司的技术骨干力量。由技术负责人进行可研技术方案编制，并配备专业技术人员进行配合。工作技术成果签名制：可行性研究报告最终技术成果由相应技术编制人员签名负责，做到过程记录完整，记录通过自查、审查、复查后签名归档。为加强对该项目可研报告的编制的领导和管理，确保技术上能创新、进度上有保证、质量上达到优质。根据本项目的工作量、工作周期、质量要求和创优目标等因素进行分析，科学、合理地安排参加项目咨询的各分项负责人及咨询人员，对参加人员的数量和素质上进行事先控制，明确各岗位工作人员的职责，确保有足够的技术力量完成

23、本项目的设计工作，做好咨询工作的计划安排。首先，成立专门的项目工作组，选派具有高级工程师以上职称、专业技术过硬、工程经验丰富、组织协调能力强的复合型人才担任项目负责人；由高级工程师职称以上技术骨干担任各分项专业负责人；同时各个分项均配备足够沟通协作能力强的专业咨询人员参与工作，以保证研究工作的顺利进行。其次，保证人员配备充足，各专业小组技术人员相对独立，提高工作效率。我公司所有咨询成果文件均实行三级审核制度，同时有齐全的业务操作流程、科学完善的工作流程管理、行之有效岗位责任制等保证措施。并且做到事前任务明晰、事中及时沟通反馈、事后跟踪回访， 保证咨询工作的质量。我方严格按照相关法律、法规、政策

24、、规范及标准的要求进行服务，出具咨询报告，确保成果资料严格符合行相关标准和规范规定，完整、真实、准确、清晰有据，为项目的决策及实施提供依据。1)若我公司提交的咨询成果文件达不到合同规定的工作内容、不符合合同目的或达不到行业规定的工作深度的，本公司承诺负责修改完善，甲方不另行支付咨询费。2)若我公司出具错误数据报告或错误结论，造成经济损失，由此产生的责任由我公司承担，并按照合同约定进行赔偿。3)若我公司受合同双方以外的不恰当因素的干扰，所出具的数据不具有公正性，由此产生的责任由我公司承担，如造成工程直接损失的由我公司承担。4)若我公司的服务不能达到委托人要求，委托人有权解除合同，由此造成的损失由

25、我公司承担。各专业负责人根据各自负责的专业内容，编制工作计划，并由项目负责人审批后予以实施。1、质量控制制度以项目的质量控制为核心，以全面质量控制为基础，以外部的监督检査为补充建立一整套较为完善的内部管理制度和质量控制体系。2、项目签约制度每承接一项咨询业务，必须签订工程咨询合同，并在合同中明确咨询时间、范围、完成工作时间等基本事项。3、委派人员制度公司负责人根据委托项目实际情况和时间要求，选择具有两个以上同类项目经验的高级工程师担任项目的总负责人，由项目总负责人根据项目选择具备专业胜任能力的人员组成项目团队，明确各自的职责，做到合理分工，并全程组织实施咨询服务方案，完成项目的咨询工作。4、编

26、制、审核咨询工作方案制度由项目组长负责组织编写咨询服务方案及工作计划，组织方案及计划的分析、讨论，并逐级上报审核，使咨询工作的组织具有项目针对性，集中力量解决重点难点问题。5、指导和复核制度（1）项目组长和各专业负责人全程指导技术人员工作，对如何履行审核程序、收集相关资料信息、完善工作底稿的督导。（2）项目组长和各专业负责人审核技术人员工作底稿，保证质量。6、沟通制度（1）项目人员之间随时进行内部沟通，项目组定期召开讨论会议，加强相互配合，互通信息，分工协作；（2）项目组长与建设单位及相关部门随时进行沟通；（3）项目组长与建设单位及相关部门相互沟通，并形成例会制度，对双方意见分歧进行磋商，以达

27、成共识，制定合理的解决方案。7、工程咨询档案管理制度公司建立了严格的资料档案管理制度，所有相关的项目资料、档案必须登记入库，借阅归还必须详细登记信息并经负责人签字批准，保证项目资料的保密性和安全性。8、执业资格制度和责任制度为保证咨询服务质量，咨询技术人员应当具备相应的执业资格，并按照其执业资格等级确定各自咨询的范围和专业。同时，实行咨询签名、签章负责制，由咨询执业人员对白己责任范围内的工作全权负责，以提高咨询工作质量意识。职业道德是咨询技术人员在执业过程中应当遵守的行为规范，包括职业品德、职业纪律、专业胜任能力及职业责任等方面应达到相应的标准。只有严格职业道德要求，在工作中恪守独立、客观、公

28、正的原则，才能保证咨询工作质量。为了提供优质的咨询服务质量，本公司加强内部质量管理，组织了强有力的项目组，对项目组实现业务管理，具体如下：1、确保质量的技术措施1）严格依照国家相关规范进行项目建议书、可行性研究报告评审，做到在满足建设实施的条件下，尽量为建设单位节省投资，并实现提高投资决策科学化水平的目的。2）科学规划，多方考虑咨询成果的符合性、有效性、可行性、适合性、经济性、合理性、必要性。3）在报告成果正式提交以前，采用与类似的实施成果进行对比的方式进行报告验证，参考成熟的编制经验，使本项目在实施过程中，尽量不发生变更。4）报告成果的一般保证要求：A、报告成果必须符合总体规划和主管部门对成

29、果的评审意见；B、报告成果要符合文件编制的内容格式的要求，并完整齐全；C、报告的编制采用技术应与国内的先进技术水平相一致；D、报告编制中采用的基础资料要齐全、可靠，要符合规划标准、规范的有关规定，计算准确，文字报告要根据规划的总体要求，协调好各章节、专业的内容、观点，注意规划的一致性；E、报告要按照规划总体要求，装订要求做到美观、牢固、清晰、有条理、重点醒目，避免“错、漏、碰、缺”；5）做好政策、规划等信息资料采集与应用编制报告需要大量的、准确的、可用的信息资料作为支持。本项目在研究工作中，将收集积累整理分析以下重要资料：市场分析资料、区域的规划资料、场址条件资料、环境条件资料、财政税收资料、

30、金融与投次资料等方面的信息资料，并用科学的方法对占有资料进行整理加工。6）咨询报告的编制咨询报告编制根据项目资料管理的要求，符合国家、行业和地方的相关法规和标准规定。7）咨询报告的审查对咨询报告，除采用校核、审查、审定，三级校审审查方式外，此外还可采取以下方式： 变换方式进行计算；采用已确认的类似项目进行比较； 试验方法。咨询报告草稿经审查后，形成初稿，并送委托单位或使用单位征询意见。根据委托单位或使用单位反馈的意见，编制人对初稿进行修改，并对修改内容重新校审后交由总工程师审定、总经理批准。当咨询报告审查结果表明未能满足要求时，应采取相应措施予以纠正；并对采取的纠正措施保持记录。8）成立本项目

31、工程质量管理小组，对本项目从方案开始进行内部技术评审，认真履行校审制度，层层把关，确保成果文件质量；多与建设单位和相关职能部门沟通，多作现场调研工作，使咨询服务能与职能部门的要求和实际相符，协助建设单位在合理的情况下减少咨询周期。9）配备理论知识扎实、经验丰富的咨询服务人员。我单位承诺：除征得建设单位同意外，不得更换咨询服务人员。9）我公司将充分发挥技术力量雄厚的优势，由公司技术质量总监团队担任项目咨询专家，团队成员各司其职，按照节点制定详尽的工作计划，执行流水线作业及时向项目组长汇报工作进度，与相邻工作负责人及时对接交流，定期召开工作组会议，汇报工作进度，讨论工作中遇到的同题。当遇到技术困难

32、时，将组织相关专家进行会诊，及时提出解决方案。2、确保质量的组织措施针对本咨询服务的特点，我们实施严格的全过程控制，制定了一系列的质量控制体系程序文件，并明确质量体系控制流程图。（1）质量方针科学严谨，务实创新，优质高效，精益求精1）以科学严谨的工作态度，要求本项目全体人员遵守法律法规，执行标准规范；周密制定计划，合理配置资源，工作谨慎有序。2）以务实创新的工作作风，要求参加本项目全体人员尽职尽责，勇于创新，以质量就是安全、就是效益的责任感，以顾客想要的就是我要实现的责任心，实现先进新颖和适用合理的完美结合。3）以优质高效的工作目标，要求本项目全体人员正确处理质量与效率的关系，任何时间、场所都要做到精心设计和周到服务的最佳体现。4）以精益求精的工作方法，要求本项目全体人员牢固树立没有最好，只有更好的质量理念，持续改进，永无止境。（2）系统地进行咨询策划，合理安排组织和技术接口，保证报告评审