《房地产开发项目成本核算指引》.docx

1、房地产开发项目成本核算指引 房地产开发项目成本核算指引 第一章总则 第二章管理职责 第三章成本核算的基本程序 第四章成本核算对象的确定 第五章成本的归集与分摊 第六章附则 1 总则第一章 为规范金融街控股股份有限公司（以下简称“公司”）房地产开发项目的第一条 、公司财务会计制度成本核算，统一成本分摊原则，根据企业会计准则-基本准则 ，结合公司实际情况，制定本指引。 本指引适用于公司本部及所属公司（包括全资、控股及实施管理控制子公第二条 司）房地产开发项目的成本核算。 管理职责第二章 本部财务管理部职责第三条 制订和完善本指引；（一） 指导所属公司财务部依据本指引对房地产开发项目成本费用分摊表在

2、成（二） 本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊； （三）指导所属公司财务部依据本指引完成项目成本的核算工作； 第四条 本部成本管理部职责 （一） 配合本部财务管理部制订和完善本指引； （二） 指导所属公司成本职能部门对房地产开发项目成本费用分摊表进行成本 归集和初次分摊工作； 第五条 所属公司财务部职责 （一） 依据本指引对房地产开发项目成本费用分摊表在成本归集和初次分摊的 基础上进行二次分摊，并报所属公司财务总监、成本职能主管经理、总经理审批； （二） 依据本指引按照经审批的房地产开发项目成本费用分摊表进行成本核算 账务处理。 第六条 所属公司成本职能部门 （一） 依据本指引对房地产开发项目

3、成本费用分摊表进行成本归集和初次分摊 工作，并报所属公司成本职能部门主管经理审批，同时抄送所属公司财务部。 2 第三章成本核算的基本程序 第七条 成本核算的基本程序如下： （一）确定成本核算对象 在报批全周期经营计划前，所属公司应根据成本核算对象的确定原则和项目特点， 确定成本核算对象。 （二）成本归集及动态成本调整及成本归集 所属公司成本职能部门应根据成本的发生或结算情况及时、准确地更新项目动态成 本，并按照成本核算对象和成本项目，归集开发成本费用。 （三）项目成本分摊及核算 所属公司成本职能部门完成成本初次分摊工作，所属公司财务部在初次分摊基础上 进行二次分摊。 所属公司财务部应在项目竣工

4、次月一周内完成房地产开发项目成本费用分摊表 的审批工作，并依据审批结果完成各项目成本的分摊核算工作。 项目可行性研究报告或全周期经营计划中有自持经营物业的项目，所属公司财务部 应依据账面已发生成本在每季度结束后一周内完成房地产开发项目成本费用分摊表 的审批工作，并依据审批结果完成各项目成本的分摊核算工作开发成本在财务报表中自 持经营物业与可售物业的分类列式。 （四）项目竣工时，应预结算完全成本，计算各成本核算对象的开发总成本及单位 面积成本。 （五）所属公司财务部核对账面记载对象分摊成本金额与房地产开发项目成本费 用分摊表分摊成本金额的一致性，保证账面金额的准确。 第四章成本核算对象的确定 第

5、八条成本核算对象是指在开发产品成本核算过程中，为归集和分配开发成本而 确定的成本、费用承担对象。成本核算对象按下列(一)至（五）划分原则顺序确定： （一）可否销售原则 3 开发产品有产权且能够对外销售，应作为独立的成本核算对象。不能对外销售且产 权归业主共有的，可先作为过渡性成本对象进行归集，再将其相关成本分摊至可对外销 售的成本对象。 （二） （二）分期归集原则 开发项目分期开发的，需按期划分成本核算对象。同一开发期内，划分几个工程 标段且各标段竣工年度不同的，需按标段划分成本核算对象。 （三）业态区分原则 同一期开发项目由不同业态组成时，应在按期划分成本核算对象的基础上，对住 宅、商业、写

6、字楼、酒店、车位等业态分别确定成本核算对象。 （四）成本差异原则 同类业态的开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的， 要分别作为成本对象进行核算。 如在同一期的住宅项目，存在超高层、高层、多层、别墅等不同结构类型的，还应 进一步按照结构类型划分成本核算对象。 （五）定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为 成本对象进行核算。 如住宅的毛坯房和精装房，其功能及预期售价存在较大差异，应分别划分不同的成 本核算对象。政策性住房、回迁房如需单独统计时，应作为独立成本核算对象进行核算。 第九条 在确定成本核算对象时，可参考以下资料或相关

7、信息： （一）开发项目的可行性研究报告及全周期经营计划。了解项目规划指标、销售分 期计划和开发进度。 （二）工程立项批复。不同的立项批复应分别确定成本核算对象。如不同立项批复 对应的产品业态相同，且同期开发，则可将多个立项批复对应的同业态产品确认为一个 成本核算对象。 4 （三）建设工程规划许可证。项目分期以建设工程规划许可证为基础确定。但 如有部分项目因销售原因，将同业态产品拆分为多个建设工程规划许可证的，可将 多个建设工程规划许可证对应的同业态产品确认为一个成本核算对象。 （四）建筑工程施工许可证。对于产品功能类似，但工程进度存在明显差异的应分 开核算，分别确定成本核算对象，具体可参照建筑

8、工程施工许可证上的开、竣工时间。 成本核算对象的确定需由所属公司财务部与成本职能部门等业务部门沟通 第十条 合理性，并经所属公司财务总监、成本职能部门主管领导流程审批。 成本核算对象一经确定，不能随意更改，如出现项目开发进度或业态调整等情况确 需修改成本核算对象的，应由所属公司财务部、成本职能部门共同协商确认，并经所属 公司财务总监、成本职能部门主管领导流程审批。 成本的归集与分摊第五章 成本分摊的原则第十一条 （一）谁受益谁承担的分摊原则。 （二）直接成本和能够明确成本对象的间接成本，直接计入成本核算对象。 （三）共同成本和不能明确成本对象的间接成本，应按本指引要求合理分摊计入成 本核算对象

9、。 （四）成本分配均应基于合同或协议等文件的相关内容进行判断。 （五）成本分配方法一经确定，不应随意变更。 （六）项目的土地成本、开发成本先按包含不可售部分的总建筑面积进行分摊，待 项目竣工时按确定的可售建筑面积进行二次分摊。 第十二条 地上、地下成本分摊具体原则 （一） 地上单独承担的成本：主要包括在空间划分上属于地上部分的支出（如主 体结构地上部分、玻璃幕墙、外立面等），仅由地上部分受益的配套设施（如夜景照明、 园林绿化等），以及虽然空间划分上属于地下部分，但是仅由地上部分受益的支出（如 配电室、管道井土建部分、钢结构等）； （二） 地下单独承担的成本：主要包括在空间划分上属于地下部分的支

10、出且仅由地 5 下部分受益的成本（如地下土地出让补偿金、地下机械车库发生成本等）； （三） 地上和地下共同承担的成本：主要包括地基类支出（如土方、桩基、主体结 构地下部分、连通地下的电梯等），合同约定由地上地下共同承担的支出，以及无法由 地上或地下单独承担的支出（如设计费、措施费、文明施工费、红线内配套设施费等）； 第十三条 成本分摊面积的指标解释 （一）占地面积， 指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。 建筑物水平投影占地面积一般按照建设工程规划验收合格证或建设工程规划许可证 后附审批单上载明的“基底占地面积”，如部分核算对象不显示基底占地面积的，可要 求公司产品部门、设计单位，或测绘单位

11、出具该建筑物的基底占地面积。 （二）建筑面积，建筑物各层水平面积的总和。 成本分摊依据的项目整体建筑面积数据参照以下顺序取得：（1）实测面积；（2） 建设工程规划验收合格证面积（3）预测面积；（4）施工图面积；（5）建设工程规划许 可证面积；（6）修建性详细规划面积。 （三）可售建筑面积，指可以进行销售或者预售的物业建筑面积。 可售建筑面积应以当地房产测绘部分出具的房屋建筑面积测绘成果报告书为准。 根据不同的阶段或用途，分为预测绘报告、实测绘报告。 对于分期竣工验收备案的，已经竣工验收且取得实测面积的部分采取实测面积，其 他未实测部分可暂按照以上顺序取得面积数据作为成本分摊的依据，待取得实测面

12、积后 再行更新。 第十四条 成本分摊方法 初除融资成本外的共同成本和不能明确负担对象的间接成本分配方法有以下两种： （一）占地面积法。指按成本核算对象占地面积占待分摊部分占地面积的比例进行 分配。 （二）建筑面积法。指按成本核算对象建筑面积待分摊部分建筑面积的比例进行分 配。 6 单一成本核算对象存在分期开发情况的，首先按单一成本核算对象面积占待分摊面 积的比例进行分配，然后再按各期面积占单一成本核算对象面积的比例进行分配。 土地成本的分摊第十五条 （一）根据土地出让、收购合同及相关政府收费文件合理确定成本受益对象。土地 成本能直接归属特定成本核算对象的，应将相应部分的土地成本直接计入该成本核

13、算对 象 原则上土地成本由地上建筑物受益，地下室不分配土地成本，除非土地出让合同或 相关文件明确约定土地出让金包含地下空间，或单独补缴地下土地出让金。对于市政配 套费等，若政府收费文件明确了受益对象及收费标准的，按文件规定进行归集和分摊。 （二）同一土地出让合同下不同成本核算对象的土地成本分配方法 成本核算对象投影占地面积可合理划分的，按占地面积法对土地成本进行分配。对 于底商与住宅底座相连情况，可先取得住宅投影面积，底商投影面积按相连的各建筑物 投影总面积与住宅投影面积的差额取值。 成本核算对象投影占地面积不能合理划分的，按建筑面积法对土地成本进行分配。 第十六条 前期工程费的分摊 前期工程

14、费合同内容受益对象明确的，应按直接计入相应成本核算对象，如精装修 设计、景观园林设计仅在地上分摊。 合同内容受益对象不明确的，应按建筑面积法进行对成本进行分摊。 第十七条 基础设施费的分摊 基础设施费合同内容受益对象明确的，应按直接计入相应成本核算对象，如园林环 境工程费、室外通讯等仅在地上分摊。 合同内容受益对象不明确的，应按建筑面积法进行对成本进行分摊。 第十八条 建筑安装工程费的归集与分摊 7 （一）建筑安装工程费具有涉及成本细项多、金额大的特点。为准确核算各成本核 算对象的建筑安装工程费，所属公司成本部应编制详细的主体工程成本分部分项工程量 清单。成本分部分项工程量清单应分业态按地上地

15、下进行编制： （1）单体多业态综合体项目：主体建筑工程地上地下进行分部分项工程量清单编制； 机电安装应区分主干路工程和各业态支路工程分别进行分部分项清单编制；装饰工程应 按各业态进行分部分项清单编制； （2）群体建筑多业态项目：建筑工程分业态、分栋号、分地上地下进行分部分项工 程量清单编制；机电工程应分业态、分栋号、分地上地下、区分主干路工程和各业态支 路工程分别进行分部分项清单编制；装饰工程应按各业态分别进行分部分项清单编制。 （二）所属公司财务部根据成本部提供的合同、结算资料、工程量清单，以及其他 相关资料，复核建筑安装工程费的分配，是否按照受益原则，将建筑安装工程费直接归 集计入最终成本

16、核算对象。如果不能够直接归集的，应按照建筑面积法进行分配。 （三）地下四大块基础工程（包括土石方、基坑支护、降水、地基处理）和地下室 工程成本支出，在物理划分上属于地下成本，但根据受益原则应在地上建筑物及地下室 之间按照建筑面积法分摊。 结构工程在按照合同内容及工程量将总成本在地上地下进行物理划分的基础上，再 将划分至地下的成本在项目整体建筑面积中分摊。 第十九条 公共配套设施费的分配 公共配套设施费如果能够直接分摊到成本对象，应直接计入受益的成本核算对象； 不能直接计入最终成本对象的，应先通过中间成本对象进行归集，再分配计入相关成本 核算对象。 根据成本受益原则，公共配套设施费仅在非地下车库

17、和地下库房的受益建筑面积中 分摊。 第二十条 开发间接费的分配。 开发间接费如果能够直接分摊到成本对象，应直接计入受益的成本核算对象；不能 直接计入最终成本对象的应按建筑面积法进行分配。 第二十一条 融资成本的归集与分配 8 （一）融资成本的归集。所属公司财务部应按照会计准则和财务会计制度的要求， 核算借款费用、界定资本化时点，借款费用资本化的期限为开发产品投入开发起至完工 时止，所属公司主动实施的停工期间不包括在内。 （二）融资成本的分配。可确定用途的专项借款，融资成本可直接计入受益的最终 成本对象；不能明确具体用途的借款费用，可采用直接成本法，依据各项目累计投资额 在受益的各成本核算对象间

18、分摊，已完工产品不再参与分配。 分配比例=某成本核算对象完成投资额/项目完成投资总额 9 第二十二条 无偿提供或低于成本价销售回迁房的成本分摊 对于无偿提供或低于成本价销售的回迁房应作为过渡核算对象，根据受益原则，成 本归集后调增调减回迁房补偿价款和相关税金后的净额比照土地成本进行二次分摊。 第五章附则 第二十三条本指引由本部总经理批准通过，自发布之日起实施，原 2012 年 4 月发 布的房地产开发项目成本分摊指引（试行）作废。 第二十四条 本指引由本部财务管理部和成本管理部负责解释、修订。 10 附件：房地产开发项目成本费用分摊表 房地产开发项目成本费用分摊表 1.3.3 122.2.72

19、.4.8 CB010303CB020208CB020408 滞纳金房屋测绘费办理施工许可证 序号 11.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.2.11.2.21.2.31.2.41.2.51.2.61.2.71.31.3.4 22.12.1.12.1.22.1.32.1.42.1.52.1.62.1.72.1.82.1.92.22.2.12.2.22.2.32.2.42.2.82.2.92.32.3.12.3.22.3.32.3.4 2.3.52.3.62.3.72.3.82.3.92.42.4.12.4.22.4.32.4.42.4.52.4.92.4.102.4.112.4.

20、122.4.132.4.142.4.152.4.162.4.172.4.18 33.13.23.2.13.2.1.1 成本费用科目 CB01CB0101CB010101CB010102CB010103CB010104CB0102CB010201CB010202CB010203CB010204CB010205CB010206CB010299CB0103CB010399 CB02CB0201CB020101CB020102CB020103CB020104CB020105CB020106CB020107CB020108CB020199CB0202CB020201CB020202CB020203CB0

21、20204CB020209CB020210CB0203CB020301CB020302CB020303CB020304 CB020305CB020306CB020307CB020308CB020309CB0204CB020401CB020402CB020403CB020404CB020405CB020409CB020410CB020411CB020412CB020413CB020414CB020415CB020416CB020417CB020499 CB03CB0301CB0302CB030201CB03020101 成本费用内容 土地开发费地价及转让费地价及土地出让金税费上缴大市政费地价咨询

22、（评估）费征地及拆迁费用征地税费拆迁补偿费房屋所有权补偿费拆迁手续费拆迁费树木补偿费其它征地拆迁费用其它费用其它土地开发费用 前期工程费工程咨询可行性研究费市场调研费工程监理造价及合约咨询消防咨询费沉降观测费监测检测费地震安评及地基分析其他咨询费报批报建费规划论证验收费交通论证费环境论证费施工图审查费产权办理费其它报批报建费勘查设计费勘察测绘费文物勘探费地质勘察费方案及施工图设计 精装修设计景观园林设计市政类专业设计（小市政）设计咨询费其它勘察设计费其它前期费用招投标代理费招投标服务费（标办）评标专家费建安工程一切险工程担保费用合同印花税障碍物拆除树木伐移费临水临电费用临时道路场地平整费用临时

23、围墙等临时设施费用各市政部门审批费用（小市政）前期模型制作费晒图、复印费其他费用 基础设施费（含大市政设计费，小市政设计费统一计入前期工程费的勘察设计费）大市政管线综合设计费红线内（室外）基础设施工程室外管线工程电力管线工程 合同总成本 总面积=1+2+ 成本对象 面积1 1 成本对象 面积22 二次分摊要点（适用于财务部）除缴纳标准明确约定包含地下部分的，原则上仅在地上建筑面积中分摊 合同分别约定地上、地下对应金额的，按合同约定分别在地上、地下分摊；未分别约定的，在项目整体建筑面积中分摊（特别说明的明细成本项目除外） 仅在地上建筑面积中分摊仅在地上建筑面积中分摊 除缴纳标准明确约定包含地下车

24、库和地下库房的，原则上仅在非地下车库和地下库房的受益建筑面积中分摊（特别说明的明细成本项目除外） 在项目整体建筑面积中分摊 合约签订和工程量编制的分摊要点，并在成 初次分摊时予以反映。按（适用于成本职能部门） 11 房地产开发项目成本费用分摊表 成本对象 合约签订和工程量编制合同总成本 1成本对象 的分摊要点，并在成本 2 二次分摊要点（适用成本费用科 序号 初次分摊时予以反映。内容用成本费 费金占资用 1.3.1 CB010301 于财务部） 目 按（适用于成本职能部 土地闲置费 1.3.2CB010302 门） 合约中应明确计费基础，尽可能分业态根据地上地下约定合约界面与对应金额 房地产开

25、发项目成本费用分摊表 合约签订和工程量编制成本对象成本对象 合同总成本 1 的分摊要点，并在成本 2 成本费用科 二次分摊要点（适用 序号本费用内成 初次分摊时予以反映。照分析费日 2.2.5 CB020206 于财务部） 目 按（适用于成本职能部容 地籍图及地名办理费CB0202072.2.6 门） 如为地下部位有可租售业态精装设计内容，需在合约中单独明确部位及金额 13 房地产开发项目成本费用分摊表 合约签订和工程量编制成本对象 1合同总成本 成本对象 的分摊要点，并在成本 2 二次分摊要点（适用成本费用科 序号 初次分摊时予以反映。内容本费用成 专装水散泥2.4.6 CB020406 于

26、财务部） 目 按（适用于成本职能部 墙体材料专项基金CB0204072.4.7 门） 需与主体工程分开单独核算 14 房地产开发项目成本费用分摊表 序号3.2.1.2 3.2.1.3 3.2.1.4 成本费用科 CB03020102 目 CB03020103 CB03020104 内容成本费用工信管线电 上水管线工程 雨污水管线工程 合同总成本 成本对象1 成本对象 2 二次分摊要点（适用 于财务部） 合约签订和工程量编制 的分摊要点，并在成本 初次分摊时予以反映。 按（适用于成本职能部 门） 3.2.1.5 3.2.1.6 CB03020105 CB03020106 中水管线工程 燃气管线工

27、程 3.2.1.7 CB03020107 热力管线工程 3.2.1.8 CB03030199 其它室外管线工程费用 3.2.2 CB030202 锅炉房工程/热力站 尽可能在清单中单独列项； 如是独立工程应作为清单编 3.2.2.1 CB03020201 锅炉房土建工热力站/制单元，独立编制全部建造 成本清单（包括措施费用及 程 ；取费等） 设计、监理、咨询及其它费 用能单独列项的应单独约定 锅炉房设备及热力站/ 3.2.2.2 CB03020202 安装调试费单独签订合约 3.2.2.3 CB03020299 其他费用 合约中需明确具体范围与金 额 在项目整体建筑面积中分 3.2.3 CB030203配电室（站） 摊