公房出售纠纷的调解处理.docx

1、公房出售纠纷的调解处理公房出售纠纷的调解处理 （一）公房出售纠纷概述公房出售纠纷也称公房买卖纠纷，是指公房承租人、同住人向房管部门购买目前居住的公有住房产权的行为。进一步推动公房买卖，提高居民住房自有率，是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。1994年5月，上海市相继出台了上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法和上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则，这两个规定俗称“九四方案”，上海的售后公房政策由此启动。在公房出售纠纷中，尤以涉及“九四方案”的纠纷最为突出。因该方案规定房地产权证上只能设定一个人为产权人，由家庭成员协商将某位成员的名字登记在产权证上，以至

2、于埋下隐患。之后，由于涉及售后公房的纠纷日益增多，经多部门协调后达成一致意见：凡是按照“九四方案”购买的公房，虽然房地产权证上只登记为一人，只要其他家庭成员在当时也具备购房资格，如果主张房屋共有的，应当认定为共有。1995年之后，上海市有关部门完善了售后公房政策的操作规定，要求同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写明将来产权的归属，否则就不能出资购买。当前，公房出售纠纷主要有两类，一类是原公房的相关人员要求确认房屋产权共有的纠纷，另一类则是原公房的同住人要求确认公房出售合同无效纠纷。对要求确认房屋产权共有的，一般均为按“九四方案”购房、产权证登记在一人名下的情况。对此，在诉讼时效

3、内，购房时的购房人、工龄人（指按政策可以工龄折抵房价的人）、职级人（指按政策可以职级折抵房价的人）、原公房的成年同住人及具有购房资格的出租人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有；对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。对要求确认公房出售合同无效的，应着重审查要求确认无效的人在购房当时是否具有购房资格、家庭协议书（或称成年同住人意见征求表）的签名是否本人所签、对购买公房是否同意或追认等，以准确判断公房出售合同的效力。（二）公房出售纠纷调解处理的原则和方法1注重考察纠纷的时间节点根据“九四方案”的规定，承租人购买公有住房，如承租户内有多人的，应协商确定购房人。

4、对于按“九四方案”购房数年后，有关人员认为其具备主张产权共有条件并要求确认其共有产权时，调解人员应查明主张产权共有条件的人知道或应当知道其权利被侵害的具体时间点。如果调解前双方从未发生争议的，则其主张共有权利一般应予以保护；如果调解之前双方已发生争议的，则从上次发生争议之日起2年内，其权利仍然可得到保护，超过2年的，则其权利难以得到保护。此外，对于登记权利人死亡后，具备主张产权共有条件的人主张产权的，应在知道或应当知道登记权利人死亡之日起2年内提出。2售后公房转让后，原同住人的权利保护根据我国法律规定，不动产上的权利以登记为公示要件，买受人并没有义务查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利

5、人。因此，买受人与登记的房屋所有权人达成售后公房买卖协议，又无违反国家禁止性法律法规情况的，其他未经登记的原同住人要求确认买卖协议无效，一般较难获得支持。但也要看到，原同住人的权益如果不能获得保护，将引发新的矛盾。故在此类纠纷的调解中，应向房屋出售人指出，虽然其已将房屋出售，但仍有义务保障原同住人的居住权益，如其未履行上述义务，应承担相应责任。3查明购房款、折抵职级或工龄的原始情况“九四方案”中，购买公有住房不是只有使用货币一种方式，还可以用职级、工龄来折抵，因此在调解中应认真调查购房款、折抵职级或折抵工龄的原始情况。有时候有这样的情况：在购买公房时，由子女中的一人或数人出资，但为了购房时尽量

6、少支付货币，往往以老人的名义购房，即用老人的工龄或职级来折抵购房款，产权人也登记为老人。一旦该情况发生变化，如老年人预先以遗嘱的方式处分房屋或发生继承，往往会造成纠纷。对于这种情况，应将上述情况调查清楚，不能仅根据房地产权证上的名字来设计调解方案。（三）有关公房出售纠纷的法律规定关于出售公有住房的暂行办法（1993年12月25日上海市人民政府发布并施行）为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度，改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，根据本市已进行的出售已租住公有住房试点的实际情况，按照国务院有关加快

7、城镇住房制度改革的文件精神，制定本办法。第一条合理确定售房价格，向高收入职工家庭出售公房实行市场价，向一般收入职工家庭出售公房实行微利价。鉴于目前一般收入职工家庭的经济承受能力，现阶段实行标准价，作为逐步过渡到微利价的决策价格。第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理、逐步做到整幢出售的原则，并对认购住户在购房政策上给予优惠。第三条凡独用成套的公有住房，均可向符合分房条件的职工和承租居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。向符合分房条件的职工出售新分配公有住房的数量，一般应不低于每年分配住房总量的。向承租居民户出售已租

8、住的公有住房，一般应在同幢居民户愿意购房者达以上时方可进行。第四条按标准价购买公有住房的对象为符合分房条件的职工和具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人。第五条公有住房出售的标准价，由负担价和抵交价两部分组成。一套两居室新住房的负担价，按全市双职工家庭年平均工资的一定倍数确定，一九九四年定为倍；抵交价按全市双职工家庭夫妻两人平均工作年限内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的计算。一九九四年出售的新住房标准价每平方米建筑面积为元。随着经济的发展和职工收入的提高，每年对标准价进行调整，并逐步向微利价过渡。公有住房出售时再将标准价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率（详见附件）。住房

9、的成新折扣率为每年。第六条对购房者给予以下优惠：（一）售房人可对购房职工给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以全市双职工家庭平均工作年限计算。（二）原“试点规定”中给予的一次性优惠，可暂予维持，以后逐年取消。（三）购房者仍可按规定享受住房补贴。（四）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。第七条对出售的公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的实际售价，根据职工收入和物价指数情况，每年由市住房制度改革办公室确定最低限价。职工按标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的建筑面积按国家和市人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分实行市场价。第八条鼓励职工购房一次性付

10、款。购房人以现金一次付清全部购房款的，可给予适当的一次性付款折扣。根据当前的政策性贷款利率与银行存款利率，一九九四年的一次性付款折扣率定为；申请分期付款的，首期付款不低于实际售价的。第九条对公有住房的出售人，给予免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金的优惠。第十条按标准价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年者，不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年标准价重新计算后，由出售人退还购房人。购房款已付清、购房后已住满五年者，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户

11、今后的自住房需自己负责从房产市场上获得。第十一条购买公有住房按下列程序进行：（一）在确定出售的范围内，由出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，住户同意购房后，即可办理购房手续。（二）需购房者与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，由市房产登记发证办公室发给房屋所有权证。第十二条房屋维修责任和维修费用按下列规定分摊：（一）室内维修由购房人自理。（二）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，费用在房屋维修基金中提取。（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路

12、灯、绿化等公共设施的管理、维修、养护办法，暂按现行管理体制执行。第十三条高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由购房人和出售人按一定比例共同承担；随着住房制度改革的深化和职工收入的提高，逐步提高购房人承担的比例，直至全部自理。第十四条房屋维修基金按下列规定筹集：（一）多层住宅的购房人在购房时首期按标准价的2.5缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按标准价的缴付房屋维修基金。（二）高层住宅的购房人在购房时首期按标准价的2.5缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中按标准价的缴付房屋维修基金。高层住宅水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用，原则

13、上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。以后再需筹集维修基金时均由房屋所有人分摊。第十五条地区政府应帮助购房人成立房屋自管组织，自行管理物业或由自管组织委托物业管理部门管理。第十六条市房管局直管公有住房出售后，由房管部门负责核收售房款，解交市公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。单位自管公有住房出售后，由原产权单位负责核收售房款，专项用于单位住房建设、旧房更新改造和管理维修。第十七条本规定由市房

14、管局、市住房制度改革办公室组织实施并负责解释。第十八条本规定自发布之日起施行。市政府以前发布的有关规定有与本规定不一致的，以本规定为准。附件公有住房出售价格的增减系数和成新折扣率一、增减系数房屋出售价格的增减系数根据出售房屋所处的地段和房屋的层次、朝向确定。具体标准为：房屋地段等级分为甲、乙、丙、丁、戊五个等级。地段等级增减系数为：甲级，乙级，丙级，丁级，戊级。甲级地段：南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路，向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥、虬江路、宝山路、四川北路、江湾路

15、、大连西路；东至欧阳路、四平路、溧阳路，沿虹口港至黄浦江边；另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地区。乙级地段：甲级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至走马塘、国康路，延伸到东体育会路（杨浦、虹口区与宝山区交界外），再沿东体育会路至大连西路、中山北路；西至中山西路（徐汇区与闵行区交界处）；南至黄浦江边。丙级地段：甲级、乙级地段向外的市区部分（闵行区、宝山区除外）；已开辟和将开辟的住宅小区（如长风、田林等）。丁级地段：闵行区、宝山区；卫星城镇（如金山、安亭等）。戊级地段：郊县城镇。房屋层次增减系数为：底层，顶层，二层，其他层次。房屋朝向增减系数为：朝南向，朝东向，朝西向，朝北向。二、成新

16、折扣率房屋成新折扣率是指房屋使用年份与房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年为，不满一年的零数按一年计算。上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法（1994年5月18日上海市人民政府发布并施行）为了进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，按照国务院关于加快城镇住房制度改革的规定，制定本办法。第一条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。第二条凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。向符合分配住房条件的职工出售新分配公有住房的数量，一般应不低于每年

17、分配住房总量的。第三条公有住房出售价格，根据本市职工家庭经济收入情况分别确定。其中，向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。第四条出售公有住房的成本价，由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、投资利息、税金和管理费等各项因素构成。一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建筑面积元。出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率。住房的成新折扣率每年为。第五条对出售的公有住房（含新分配的公有住房、已租住

18、的公有住房、套配房）的成本价和实际售价，根据物价指数的情况变化，每年由市住房制度改革办公室进行调整并确定最低限价。第六条对购买成本价公有住房者给予以下优惠：（一）按规定享受工龄等优惠。（二）按规定享受住房补贴。（三）免缴房产税、契税，并缓征地租。（四）购买新建公有住房的，免缴固定资产投资方向调节税。第七条购买成本价公有住房，每个家庭只能享受一次。购房的建筑面积按国家和市政府规定的标准执行，超过标准部分按市场价出售。第八条购买公有住房者以现金一次付清全部房款的，可根据现行的政策性贷款利率与银行存款利率差给予适当的付款折扣。申请分期付款的，首期付款应不低于实际售价的。第九条公有住房的出售人免缴营业

19、税、预算调节基金和能源交通基金。第十条按成本价购买的公有住房，购房者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年的，该房屋不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年确定出售公有住房的成本价重新计算后，由出售人退还购房人。购房款已付清并购房后已住满五年的，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费，该住户今后的住房由自己从房产市场上获得。第十一条购买公有住房按下列程序进行：（一）在确定出售的范围内，由公有住房出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，在住户同意购房后，即可办理购房手续。（二）购房

20、人与房屋所有人签订房屋买卖合同并付清购房款后，由市房产登记发证办公室发给房屋所有权证。第十二条公有住房出售后的维修和管理责任按下列规定履行：（一）室内维修由购房人自理。（二）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担。（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等公共设施的管理、维修、养护办法，暂按现行管理体制继续执行。（五）高层住宅的水泵和电梯运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，暂由购房人和出售人按一定比例共同承担。随着住房制度改

21、革的深化和职工收入的提高，将逐步提高购房人承担的比例，直至全部自理。第十三条出售公有住房应按下列规定筹集维修基金：（一）多层住宅的购房人在购房时，首期按成本价的1.5缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中，按成本价的缴付房屋维修基金。（二）高层住宅的购房人在购房时，首期按成本价的1.5缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中，按成本价的缴付房屋维修基金。（三）高层住宅的水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯、水泵等共用设备的大修和更新。上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储

22、（按居民个人储蓄利率计息）、专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。第十四条地区政府应帮助购房人成立房屋自管组织，自行管理物业，或者由自管组织委托物业管理部门管理。第十五条市房产管理局直接管理的公有住房出售后，售房款由房管部门负责核收并解交市公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。系统单位自管的公有住房出售后，售房款由原产权单位负责核收，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。第十六条本办法由市房产管理局和市住房制度改革办公室组织实施并负责解释。第十七条本办法自发布之日施行。关于出售公有住房的实施细则（1994年6月15日上海市住房制度改革办公室、上海市房产管

23、理局发布并施行）第一条为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，根据关于出售公有住房的暂行办法（沪府发号文）的规定，特制定按成本价向中、低收入职工家庭出售公有住房的实施细则。第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。第三条凡独用成套的公有住房，均可向获得新分配住房条件的职工和承租居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划有步骤、分期分批地进行。一九九四年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。新分配的公有职工住房应贯彻先售后租的原则。向职工出售新分配公有职工住房的

24、数量，一般应不低于单位每年分配住房总量的。第四条按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。有下列情况之一的暂不能购房：房屋擅自转租或变相转租的；承租人全家迁离本处的；承租人全家去国（境）外定居，或探亲、留学逾期不归的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女的；利用承租房屋改变用途的。第五条公有职工住宅出售的成本价，一九九四年每平方米建筑面积元。对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本

25、价的基础上适当上调。公有住房出售时，根据住房所在地段、朝向、层次等情况再乘以相应的增减系数（详见附件）和成新折扣。住房的成新折扣率为每年，折旧后残值低于的按计算。第六条对购房者给予以下优惠：（一）按购房人每一年工龄给予成本价1.2的优惠。工龄可以新配房职工、承租人或其同住成年人中工龄最长的一人为计算依据，但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享有受优惠。（二）为鼓励职工购房，年给予成本价的一次性优惠。（三）购买已租住的公有住房，年给予成本价的优惠。（四）购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。（五）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。（六）购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。第七条公有职

26、工住房的实际出售价按下列公式计算：新分配公有职工住房的实际出售价（元平方米）成本价（元平方米）（年工龄优惠率工龄）（年成新折扣率竣工年限）（鼓励职工买房优惠率）（面积折扣）地段增减率朝向增减率层次增减率。已租住公有职工住房的实际出售价（元平方米）成本价（元平方米）（年工龄优惠率工龄）（年成新折扣率竣工年限）（鼓励职工买房优惠率）（已租住公房优惠率）（面积折扣）地段增减率朝向增减率层次增减率。上列公式中：成本价一九九四年定为元平方米；年工龄优惠率1.2；工龄机关事业单位职工工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工工龄按市劳动局有关规定计算。在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没有

27、设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章；竣工年限按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。房屋竣工不满一年的按一年计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算；成新折扣率每年为，折旧后残值低于的按计算；鼓励职工买房优惠率一九九四年定为；已租住公房优惠率一九九四年定为；面积折扣。第八条出售公有住房的建筑面积计算标准，按关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知（沪房权字发第号）规定执行。建筑面积计算保留二位小数，以下四舍五入。第九条一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限价，级地段内，定为每平方米建筑面积元；级地段内，定为每平方米建筑面积元；级地段内，定

28、为每平方米建筑面积元；级地段内，定为每平方米建筑面积元；级地段内，定为每平方米建筑面积元；级地段内，定为每平方米建筑面积元。第十条职工按成本价购买公有住房，每个家庭享受一次，购买一套。每个家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因丧偶、离婚、配偶支内或支农等离开本市而承租户内留有一个人的（另一方不再享受购房优惠），及岁以上的单身未婚男子或女子；因特殊贡献，经产权人同意的。第十一条新分配公有职工住房购房的建筑面积标准按国家、市人民政府和单位规定的分配住房控制标准执行，超过标准部分实行市场价。按市场价购买的部分不享受第六条第（一）、（二）、（三）、（五）项的优惠政策。已租住公有住

29、房购房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积平方米计算。家庭成员中如有下列对象的也可按下列标准执行，一般职工、干部为至平方米；科级为至平方米；县处级为至平方米，副局级至平方米；正局级为至平方米。部级干部按国务院规定的控制标准执行。技术职称按相应的行政职务挂靠。以上是购买已租住公有住房的控制标准，不是必须达到的分房标准。超过购房控制标准平方米以内的，按当年的成本价不享受第六条（一）、（二）、（三）项的优惠政策购买；再超过部分按市场价购买。按市场价购买的部分不享受第六条（一）、（二）、（三）、（五）项的优惠政策。第十二条职工购房后，因居住困难或其他原因，符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和

30、购买住房。再购房时，将原购买的住房产权退还原产权单位，原产权单位按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款，退还原购房人；新购买的住房按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款购买。第十三条购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣为。申请分期付款和政策性抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的。第十四条对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。第十五条按成本价购买公有住房，购买者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年者，不得出售、出租、转让和改变居住用途。在此期间，购房者不需要该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年的成本和优惠政策、成新折扣重新计算后，由出售人退还购房人；购房者改变自住用途的，当按市场价补足房价。购房款已付清、购房后已住满五年者，其住房可进入房产市场出售、