大型商业地产项目可行性研究报告.docx

1、大型商业地产项目可行性研究报告武汉-香港现代服务业园区（一期）“星湖湾及君怡公馆”可行性研究报告2015年1月凯恩斯国际置业（武汉）有限公司第一章 申请单位及项目概况 . . 41.1 项目概况 . . 41.2 建设单位概况. .61.3 项目建设背景 . . 71.4 项目建设方案 . . 81.5 项目户型设计. .181.6 项目地下室建筑设计. .21第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 . . 222.1 发展规划分析 . . 222.2 产业政策分析 . . 252.3 行业准入分析 . . 26第三章 资源开发和综合利用分析. .283.1 资源开发利用方案. .283.2

2、 资源利用. .283.3 资源节约措施. .28第四章 节能方案分析. .314.1 用能标准和节能规范. .314.2 能源供应状况. .314.3 能耗估算. .314.4 节能措施. .324.5 绿色建筑节能分析. .354.6 节能效果分析. .36第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析. .385.1 建设用地使用状况. .385.2 土地利用合理性分析. .385.3 征地拆迁和移民安置. .38第六章 环境和生态影响分析 . . 396.1 环境保护标准 . . 396.2 环境和生态现状 . . 396.3 生态环境影响分析及保护措施 . . 396.4 环境影响结论 .

3、 . 41第七章 工程招投标方案. .427.1 招标依据. .427.2 招标范围. .427.3 招标方式. .42第八章 投资估算与财务分析 . . . 438.1 投资估算与资金筹措 . . 438.2 市场及经济效益分析 . . 47第九章 社会影响分析 . 579.1 项目社会影响范围区域与人群界定 . 579.2 社会影响效果分析 . 579.3 社会适应性分析 . . 57第十章 社会稳定性风险分析 . 5910.1 编制依据 . . 5910.2 风险调查 . .5910.3 风险识别 . . 6110.4 风险估计 . . 6210.5 风险防范和化解措施 . . 6310

4、.6 风险等级 . . 6410.7 风险分析结论 . . 64第十一章 结论与建议 . . 6511.1 结论 . . 6511.2 建议 . . 65附图一：项目总平图 二：项目用地红线图附件一：企业法人营业执照 二：房地产开发资质证书 三：组织机构代码证 四：税务登记证 五：规划设计条件 六：环境影响报告书的批复 七：节能评估审查意见书第一章 申请单位及项目概况1.1 项目概况1.1.1 项目基本情况1、项目名称：香港现代服务业园区项目（一期）“星湖湾及君怡公馆”项目2、项目性质：新建工程3、项目建设期：本项目建设期为36个月（2016年5月2019年4月）4、项目规划用地性质：住宅用地

5、。5、项目建设规模及内容：项目拟新建8栋高17-33层的住宅，1栋高3层的商业，同时配建1569个机动车停车位、供配电系统、给排水系统、道路、绿化等工程，规划1236户。项目规划用地面积为44202.09，总建筑面积为214396.73（其中计容建筑面积145310.69，不计容建筑面积69086.04）。计容建筑面积包括住宅建筑面积149036.15，商业建筑面积500.00，物业管理用房436，消防控制室建筑面积44；不计容建筑面积全部为地下室，共计69086.04。容积率3.29，建筑密度13%，绿地率35%。1.1.2 项目主要技术指标香港现代服务业园区项目（一期）“星湖湾及君怡公馆”

6、项目主要技术指标表1规划用地面积 44202.092总建筑面积 214396.732.1计容总建筑面积 145310.693其中:住宅建筑面积 144831商业 500.00物业管理用房 4362.2不计容建筑面积（地下室2层）69086.043建筑密度 13%4容积率 3.295绿地率 35%6停车位 1569个7居住户数 1236户1.1.3 投资规模及资金筹措方式投资规模：本项目总投资估算为229668.65万元，其中土地费用20000万元，主体工程及管理费用209668.65。资金筹措方式：建设单位自投资金829668.65万元，银行贷款140000万元1.1. 4 项目建设地点项目位

7、于江岸区后湖大道以南，中一路以西，南靠中一花园。图1-1 项目建设地点示意图1.1.5 项目实施进度安排本项目建设期为36个月（2016年5月2019年4月），拟在建设期内完成前期、勘察设计及招投标、基础工程施工、主体工程施工、室内外装修、设备安装及室外配套施工、竣工验收等工作。为保质、保量地按计划完成本项目，制定实施进度安排表。项目进度计划表表1-2-1 项目进度计划表进度项目名称2016年2017年2018年2019年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年前期勘察设计及招投标基础工程、地下室施工主体工程施工室内外装修、设备安装及室外配套穿插施工竣工验收1.2 开发单位概况开发单位：凯恩

8、斯国际置业（武汉）有限公司单位地址：武汉市江岸区中一路1号法人代表：陈新林注册资金：美元：肆仟陆佰玖拾柒万叁仟陆佰元整公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资）经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁、建筑材料、装饰装潢材料的生产加工销售、商品混凝土机械设备租赁；土方工程开挖、土方整理、土方运输；建筑机械设备、建筑材料租赁、实验、检测、五金、灯具、铁艺等金属制品生产、加工、销售、工程安装。单位简介：KNS (WH)是凯恩斯国际置业（武汉）有限公司的简称，凯恩斯国际置业（武汉）有限公司于2001年6月29日在中国武汉登记注册成立，注册资本4697.36万美元。KNS(WH)是凯恩斯香港国际置业有

9、限公司在中国武汉全额投资设立的港资独资、独立法人的中国公司。KNS(WH)是房地产开发资质二级企业。KNS(WH)连续八年被武汉市和武汉市江岸区评为优秀外商投资企业、诚实守信用企业。KNS(WH)以房地产投资开发建设为主业、拟利用公司持有的商业物业进行酒店、会议中心、物业租赁、物业管理、建筑材料生产、建筑材料实验检验等为一体的公司主业、辅业多元化经营。KNS(WH)自成立以来，充分发挥外商投资企业的国际建设、投资经营管理与资讯优势，选择了一条“复合经济型的”全新的房地产持久投资开发模式和发展道路，宣导：主题公园为依托的景观环境”、“轻松的立体生活空间”、“离尘不离城、以环境养环境”、“复合经济

10、型的城市综合体”、“节能环保”等持久投资开发“商、住”房地产的经营理念。KNS(WH)先后与国内外著名的设计大师合作，融汇中西建筑文化精粹，将世界建筑文明的最新精华运用于本土产品，打造始终领先的地产典范。KNS(WH)为此，坚持以确保工程品质、产品品质为公司的生命理念，以诚信务实为基础，建立了一套科学、合理、高效的KNS品质管制体系，在施工现场设立实验室，对进入建设施工场地的所有建筑材料进行100%的现场检验，以严格的自检、国检等多项检查实实在在地严把品质关，严格执行国际品质体系认证，不断完善产品的品质，以货真价实的产品和真诚的服务去回报客户，回报社会。KNS(WH)策划投资开发的武汉市香港现

11、代服务业园区项目已被武汉市发改委、武汉市江岸区政府列为十二五武汉市重点项目。1.3 项目建设背景随着武汉城市总体规划（2010-2020）的获批并实施，城市基础设施和功能区建设进一步加快，江岸区现代服务业发展拥有了更广阔的空间。在推进城市空间布局优化的建设中，工业化进程必将带动城市化进程，城市化进程将对现代服务业发展产生巨大的推动作用。城市规模的拓展，城市功能的辐射，城市人口的增长，城市设施的建设，都为现代服务业加快发展拓展广阔渠道，也对整体服务水平和服务层次提出了更高要求，进而增强了现代服务业发展的内在动力。江岸区“十二五”规划指出，构建“一区两城三块”空间架构。提升和拓展“三块一城”功能布

12、局，优化发展汉口沿江商务区，开发建设后湖新城、黄埔新城，改造提升港澳台高端商贸商务板块、二七新兴商居商贸板块、堤角先进制造业板块。提升特色街区和商业片区。在后湖新城、黄浦新城及二七、新村片区结合城市开发建设，策划兴建一批新兴特色街和商业片区。精细规划后湖地区用地布局，以加快“城中村”综合改造和市政基础设施改造为重点，以塔子湖体育中心、武汉传媒中心、武汉市民中心、竹叶山中环商贸城二期、后湖低碳新城、香港现代服务业园区、相关制造业基地为依托，提升城市功能，完善社会功能，把后湖地区建设成为现代化绿色生态都市宜居宜业新城。实施两业并举，突出发展先进制造业和现代服务业，是武汉市“十二五”时期以及更长一段

13、时期经济发展的主导方向，江岸区作为以服务业为主体的中心城区，是武汉市重点规划的现代服务业发展核心区域。江岸区提出大力发展高端服务业，打造现代服务业强区，并围绕这一目标出台了大量支持现代服务业发展的政策措施，有利于大力推进重大项目建设，积极引进高端人才，着力优化完善空间布局。“十二五”时期武汉市、江岸区现代服务业发展战略的深入推进，将会为江岸区服务业提档升级提供强大动力。服务需求空间日益扩大。随着收入水平提高，服务消费比例和消费结构不断提升，将极大程度地推动服务消费需求的增加。同时，江岸服务功能的整体提升，为江岸区现代服务业突破地域发展，扩大服务输出，更多地满足区外服务需求创造了巨大的空间。综上

14、，为了促进武汉“两型社会”的建设，推动江岸区经济发展、完善城市功能、拓展发展空间，加快香港现代服务业园区及后湖新城的建设，改善项目周边的环境，提升城市功能，凯恩斯国际置业（武汉）有限公司，经调研后提出本项目的建设，为后湖地区打造成为绿色生态宜业宜居新城做出应有贡献。1.4 项目建设方案1.4.1 规划方案一、指导思想1、符合城市总体规划，综合地区发展，协调周边相关地段；符合项目用地的规划设计条件；符合国家有关规范和标准。2、项目的建设，提高有限的土地资源的复合利用水平，有效改善区域自然环境，大力助推武汉市及江岸区“资源节约环境友好”两型社会建设。3、强调环境与建筑、空间与实体的整合性，注重环境

15、、建筑群体与城市发展风貌的协调，整个区域和谐统一。4、总体设计贯彻安全、适用、经济、美观的原则，满足多层次、多样化的需求。5、方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性。积极使用新技术、新材料、新工艺，满足功能要求、节省投资，体现低碳节能、绿色、生态的设计理念，达到绿色建筑一星级标准。6、注重满足舒适的办公、生活及安全和方便等方面的要求，提供高品质的商务、商业活动空间以及高质量的居住环境；项目的建设，要符合所在地区整体规划，适应现有的城市氛围，充分考虑未来入驻企业、商户以及居民的实际情况。突出外部空间及环境的整体设计，合理安排功能组团和绿化景观布局，遵循“绿色环保”理念，为城市生活提供

16、一个自然优美的宜业宜居型生态区域。7、合理规划建筑形式与位置，考虑绿化、遮阳等防止夏季太阳强烈照射，改善空气品质和美化环境；注重建筑空间和平面的布局，以降低建筑间强烈辐射对环境污染的作用。二、规划原则1、统一规划原则：本项目的规划布置，应结合项目所在地的整体规划发展，符合在本项目的整体发展定位，在统一中寻求变化。本项目整合场地功能，提供灵活多样的公共服务设施，营造良好的办公、消费及居住环境。2、有序原则：交通组织顺畅有序，人车分流，人流与景观环境相结合，车流与地面及地下停车相结合，确保停车方便、安全、安静。3、实用原则：建筑的设计贯彻安全、实用、经济、美观的原则，满足多层次、多样化的需求；公共设施建筑，配套齐全，布局合理。4、生态优先原则：在不破坏原有生态及景观的前提下，采用生态方式进行绿化种植和景园处理，并采用借景、对景、渗透、造景等手法，营造