物业经营管理要点整理.docx

1、物业经营管理要点整理第一节 物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵(掌握)物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括将物业作

2、为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象(掌握)物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。按照写字楼的使用方式不同，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。我国尚无统一的写字楼分类标准，专

3、业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。表1-1 国外写字楼分类级别级别地理位置交通环境实物状况建筑质量(有关建筑条例或规范的要求。)建筑功能物业管理收益能力甲级优越优越优良达到或超过先进完善。包括24小时的维护、维修及保安服务。能与新建成的写字楼建筑媲美。乙级良好良好。有自然磨损存在。达到较先进，有功能陈旧的影响低于新落成的同类建筑物丙级存在较明显的实物磨损在某些方面不能满足新的要求存在明显的功能陈旧相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。实践中，

4、人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素（所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型）出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。（二）零售商业物业零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。1区域购物中心区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万m2以上，有效商业服务半径可达到200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高(全业态、全业种/行业经营

5、，高度专业化与高度综合化并存)、行业多、店铺多、功能多。区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。2市级购物中心市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户； 3地区购物商场地区购物商场的建筑规模一般在13万m2之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口1030万人，年营业额在15亿元

6、人民币之间。4居住区商场（四）工业物业工业物业管理通常与企业生产活动的流程及空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。（五）酒店和休闲娱乐设施传统上，这类物业的经营管理活动属于酒店管理行业， 酒店和休闲娱乐设施的区别：（1）服务对象不同。（2）地理位置不同。（3）服务内容不同。（4）建筑设计和装潢风格不同。三、物业经营管理服务的目标(掌握)物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及

7、未来发展潜力。这里所说的物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。四、物业经营管理企业（了解）物业管理企业以公司的形式存在。一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业管理企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。现代物业管理企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制来运作，靠提供经营管理服务获得报酬，取得盈利。物业经营管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受

8、业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。从管

9、理的层次上，物业管理企业又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业管理企业，也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（掌握）物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，物业经营管理通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。1物业管理物业管理的核心工作：对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全

10、部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。2设施管理设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。设施的管理对象主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业。服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。3房地产资产管理房地产资产管理聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所

11、处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。4房地产组合投资管理房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中)；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）1物业管理和设施管

12、理物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。物业管理的主要职责是租户关系管理（保持与租户的联系、收租）；物业维护；控制运营成本；财务报告和记录的保存；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。2资产管理(技术类)资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。房地产资产管理公司通过考察资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。资产管理的主要职责是制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物

13、业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析。3房地产组合投资管理 制定房地产组合投资管理公司以投资者的目标和风险、回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。房地产组合投资的主要职责：制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资策略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督资产购置、资产处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根

14、据市场需求的变化主动地调整经营策略。三、物业经营管理中的战略性工作（熟悉）物业经营管理中的战略性工作主要包括确定投资战略、确定投资标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。 (一) 确定战略 (二) 确定标准资产投资者需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。(三) 构建信息基础提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。(四) 决策分析决策分析是对各种可能的方案进行分析比较的过程。投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平

15、。(五) 进行资产组合资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。四、物业经营管理的常规工作（熟悉）资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。 (一) 常规工作内容概述从日常工作的角度看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便。物业经营管理的常规工作通常包括现金流量和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理以及物业保险管理等。（二）现金流和成本管理物业经营管理支出项目：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收（如营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税等）。1物业经营管理支出的分配2费用和成本3租金4服务费（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理但过高水平的设施设备管理会提高管理成本，增加提高租金的可能性，从而会丧失一部分租户。（对于租户或业主来说，设施设备的管理水平不是越高越好，越高成本就会越高。）设施设备管理是由物业管理企业来做还是由租户来做，意见不一。