存量房交易市场价格估价方案.docx

1、存量房交易市场价格估价方案.工作实行方案 - 存量房交易市场价钱估价依照“存量房交易市场价钱估价项目”的详细要求，本次是对存量房住所采纳批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住所存量房在未进行批量估价前按个案进行估价，依据房地产估价规 、城镇土地估价规程以及有关标准，制定本估价工作方案。一、 成立特意估价小组项目总负责人： * （所长，注册财产评估师、房地产估价师）负责与拜托方协调、交流工作项目组长：全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；主要成员： * （副所长，注册财产评估师、房地产估价师、土地估价师）*（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）*（项目经理，注册房地产估价师

2、、土地估价师）*（项目经理，注册土地估价师）组员：主要负责采集估价资料，协助组长达成任务，主要成员： * （估价员）*（估价员）*（估价员）*（估价员）*（估价员）二、时间计划税务部门将纳税人提交的有关评估资料信息传达给我公司后， 我公司在接到word 专业资料.税务部门交办的评估任务后，在两日将评估报告上交至税务部门。三、估价程序（一）接受拜托：税务部门将纳税人提交的有关估价资料信息传达给我们，我们即为接到税务部门委找的估价任务。（二）现场检查：估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产估价师及技术人员进行现场检查， 到现场采集资料、 勘查实物状况， 并做现场记录。（三）采集估价资料

3、。依据拜托估价目的及估价时点，采集有关估价对象的权属资料以及市场询价等方面的估价资料。（四）评定估量。依据采集的资料及现场勘查的状况， 依照房地产估价规、城镇土地估价规程以及有关标准，依照 * 省地方税务局对于印发展开应用房地产估价技术增强存量房交易税收征管工作推行应用实行方案的通知 和*市人民政府办公厅对于展开应用房地产估价技术增强存量房交易税收征管工作的通知（* 办发（ 2012 ）40 号）要求，联合估价对象的详细状况，进行方法适用性的评论和判断，选择估价方法并选用适合的参数，估量委估对象的价值。（五）编制和提交估价报告。由估价小组组长负责编制估价报告草稿，报告草稿经项目总负责人审察后与

4、拜托方进行必需的交流， 并依照本公司部规定的复核制度进行复核后出具报告，并依照拜托要求两日将估价报告上交至税务部门。（六）工作稿本归档。依照有关档案管理方法进行估价稿本归档。四、估价技术方案依据房地产估价规 ，房地产税收估价，应兼备公正、效率和成本。对同类房地产数目许多、 互相之间拥有必定可比性的应税房地产， 应优先采纳批量估word 专业资料.价方法进行估价。对同类房地产数目较少、 可比性差、难以采纳批量估价方法估价的应税房地产，应采纳个案估价方法进行估价。依据本项目的估价要求，主假如对存量房住所采纳批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住所存量房在未进行批量估价前按个案进行估

5、价。所以我们依据不一样的估价对象， 依照房地产估价规、城镇土地估价规程以及有关标准，拟订了详细的估价技术方案。（一） 存量房住所采纳批量估价或信息补录为高效率、低成当地达成大规模目标房地产的估价工作 ,保证估价过程科学合理 ,本次对存量房住所采纳批量估价，采纳的主要估价方法是市场比较法中的间接比较法。详细技术路线：一是选定基准住宅；二是依照成片、连续、同质等原则，区分红若干地区，经过市场调研、交易比平等方法，利用交易样本数据，获取各地区基准住宅的估价值； 三是选出地区中房子质量、 价钱显然高于其余小区的项目作为特别项目， 独自确立小区住宅的估价值； 四是确立基准住宅的修正系数。 修正因素包含建

6、成年月、 房型、楼层等因素； 五是将各地区及小区住宅的估价值下浮必定比率， 作为估价存量房交易价钱的基础， 再联合上述修正因素， 确立存量房交易价钱估价值。估价流程选取可比实例市场状况修正word 专业资料.批建筑成新修正批建量量确立导估建筑构造修正定可入价标比房结确准价产果定存格基建筑面积修正房量基础产房础信因息素建筑层次修正修正建筑朝向修正区中地点修正建筑单元修正1、确立标准存量房1.1 建立标准存量房种类 :主要分为：独立院落住所、低层住所、多层住所、中高层住所、高层住所、超高层住所、独栋别墅、双拼别墅和联排别墅等。1.2 评税分区的区分及数据采集将* 市市城区依照行政区划区分行政地区

7、;依据每个行政地区繁荣程度、 交通便利程度、环境景观、医疗教育基础设备齐备程度 ,将各个行政地区分红评税分区 ;考虑到每个大评税分区房子建筑年限、朝向和楼层等因素 ,再成立小评税分区 ;在每个小评税分区找寻房地产交易实例 ,对没有交易实例的评税小区 ,选用样本房 ;对有交易实例的评税小区选用实例 ,在全市找寻多个交易实例 ,经过挑选 ,确立可比实例库，并及时更新可比实例库。2、可比实例的选用2.1 可比实例选用的原则word 专业资料.选用的可比实例要与估价对象在同样或相像小区且为同样房子类型 ;可比实例的建筑构造要与估价对象的建筑构造同样、邻近并区分有无电梯 ;可比实例的交易日期应在 1 年

8、;可比实例的交易种类要与估价对象的交易种类相符合 ;可比实例的成交价钱应是正常成交价钱或能修正为正常成交价钱。2.2 标准房的制作没有可比实例的小区 ,按上述原则选用标准房。 采纳与估价对象同样或相像小区的同样房子类型 ,成立标准房价钱。2.3 成立可比价钱基础选用可比实例后 ,对可比实例的成交价钱进行换算办理 ,以单位平方米售价为可比价钱基础 ,面积为建筑面积。3房地产价值修正3.1 市场交易状况修正房地产市场是一个不完好市场 ,成交价钱易受非正常状况的影响 ,要将非正常状况下的成交价钱修正为正常状况下的成交价钱。3.2 交易日期修正在可比实例的成交日期至存量房交易价钱申报估价时点时期 ,若

9、房地产价钱安稳 ,则不进行交易日期修正 ;若房地产价钱上升或下跌 ,则应付房地产价钱指数进行交易日期修正。3.3 地区因素修正地区状况对房地产价钱影响因素主要包含繁荣程度、交通便利程度、环境景观、公共服务设备齐备程度等。 因选用的可比实例与存量房交易价钱申报估价对象在同样、邻近小区 ,繁荣程度、交通便利程度等因素一致 ,所以不对地区因素修word 专业资料.正。3.4 个别因素修正个别因素的调整容比许多 ,主要包含新旧程度、建筑规模、建筑构造、设备、装饰、平面布局、工程质量、楼层、面对光景、采光及朝向等。在同一存量房交易价钱申报估价分区 ,也有一些因素是不便于修正的。如房地产类型、建筑构造、交

10、易种类和局部公共设备 (电梯 )等因素。假如不对其修正 ,就需要在存量房交易价格申报估价时选择与其同样种类的房地产交易事例。4房地产估价值确实定4.1 确立比准价钱比准价钱可比实例成交价钱(1T%)(1 R%) (1S%)(1 X )(1 Y%) (1 Z%)4.2 求取待估价对象最后比准价钱V (V1+V2+V3+ ?Vn)/n4.3 确立房地产估价值房地产估价值 V MT%- 从成交日期至存量房交易价钱申报估价时点可比实例价钱涨跌百分率R%- 朝向调整系数 S%- 楼层系数差 X - 面对景观 (山 )修正系数 Y%- 面对景观(水)修正系数 Z%- 其余因素修正 V- 最后比准价钱V1

11、、 V2 、 V3 、 ?Vn n 个修正、调整后的比准价钱 ,详细的可比实例个数为3-5 个M- 待估价对象的建筑面积（二）非住所存量房word 专业资料.非住所存量房指的是指已被购置或自建并获得全部权证书的不用作住所的房子，主要包含营业用房、办公、商业、车库等非住所存量房的估价，因其价值受影响因素较住所复杂， 交易事例相对住所也要少。 所以非住所估价难以用一致的标准去权衡，采纳个案估价，依照房地产估价规 、城镇土地估价规程以及有关标准，主要估价操作方案以下：1、估价基础数据的采集、整理为促使估价业务的顺利展开，做好估价基础数据的采集整理工作，一定全面认识我市房地产市场行情， 掌握地方有关规

12、定， 并经过市场检查、 概括剖析等方法采集整理必需的估价技术参数、基础数据，包含：1） 各地段住所、 商业、办公、工业等各种类房地产的市场价钱和租借价钱；2）土地基准地价、征地赔偿费、各样规费及配套文件；3）房子重置价钱及配套文件；4）新建房子造价水平及成本花费构成；5）城市房子拆迁赔偿方法、赔偿标准及配套文件；6）其余地方性规定等资料。2、制定估价作业方案 ,组织实地勘探主要包含拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、 工作量大或时间紧急的估价项目， 业务部门应及时向公司领导说明状况，申请分配人员，以保证准时交托报告。实地勘探是估价程序中正确认识估价对象

13、的必需步骤。 不论何种估价目的和估价项目种类，存档的估价报告一定附有 房地产估价现场勘探表 和现场照片，并由勘探人、有关人员在勘探表上署名 .word 专业资料.3、估价方法采纳3.1 房地产估价方法的采纳依据房地产估价规 的要求，房地产主要评估方法有市场比较法、 利润法、成本法、假定开发法。 对同一估价对象宜采纳两种以上的估价方法进行估价。 根据已明确的估价目的，若估价对象适合采纳多种估价方法进行估价， 应同时采纳多种估价方法进行估价，不得任意弃取；若一定弃取，应在估价报告中予以说明并述原由。有条件采纳市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价， 应采纳利润法作

14、为此中的一种估价方法。 拥有投资开发或再开发潜力的房地产的估价， 应采纳假定开发法作为此中的一种估价方法。 在无市场依照或市场依照不充足而不宜采纳市场比较法、 利润法、假定开发法进行估价的状况下，可采纳成本法作为主要的估价方法。现就本项目常有几类用途的非住所房地产评估方法选择和操作做简要说明以下 :3.1.1 商业房地产估价的常用方法商业房地产估价能够采纳利润法、市场法、成本法等进行估价。（1 ）利润法。商业房地产的一个重要特色是能够用以获取利润，商业房地产的价值正是表此刻它的获取利润的能力上， 所以利润法是商业房地产估价最为常用的方法之一。（2）市场法。商业房地产的转售转租比较屡次，特别是小

15、型商店更是这样，所以较易获取交易实例， 所以在对商业房地产进行估价时， 市场法也是常用方法之一。word 专业资料.商业房地产估价的估价方法固然基本一致， 但在详细的技术路线选择和办理上又各有特色。按经营方式可分为出租型和商业营运型两类， （1 ）出租型商业房地产主要采用利润法和市场法进行估价。 采纳利润法估价的要点是求取租金利润。 采纳市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：一是直接求取商业房地产价格；二是求取商业房地产租金。 （2）营运型商业房地产主要靠经营获取收入。按规模又可分为：（ 1）整幢商业房地产估价，主要采纳利润法和市场法。对整幢商业房地产进行估价时，第一应详尽认识不一样

16、楼层的商业业态、经营方式、种类、收入水平差异等； 其次认识同层商业房地产店面的散布格局及价钱散布影响因素；最后依据不一样楼层的详细状况、 交易实例采集的难易程度、 潜伏租金及其经营花费测算的难易程度而选择不一样的估价方法。 （ 2 ）整层商业房地产估价主要采纳市场法和利润法。 往常状况下整层销售或出租的交易实例较少， 所以，经常选用近似估价对象的单个商店的成交实例作为可比实例， 而后进行修正得出整层商业房地产的价钱。 3）同层商业房地产不一样店面评估，对于同层商业房地产不一样店面进行估价时， 可先评估出一个店面的价钱， 其余店面的价钱在此基础上进行适合修正得出不一样店面的估价结果。3.1.2

17、商务办公房地产估价商务办公房地产主要指商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或公司从事各样业务经营活动的建筑物及其隶属设备和有关场所。写字楼可从不一样角度、依照不一样标准进行分类和分级。按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、 中型和大型写字楼， 此中建筑面积在 1 万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在 13 万平方米的为中型写字楼；建筑面积在 3 万平word 专业资料.方米以上的为大型写字楼。按使用功能不一样，可将写字楼分为：纯真型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其余功能（展现厅、餐饮等） ；商住型写字楼，即既能够办公还能够住宿；综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其余多种功能

18、，如展现厅、商场、公寓、餐饮等功能。按写字楼所处的地点、 自然或质量状况和利润能力不一样， 可将写字楼分为甲、乙、丙三个品位。此中，甲级写字楼拥有优胜的地理地点和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优秀， 利润能力强， 有完美的物业服务； 乙级写字楼具有优秀的地理地点， 建筑物的物理状况和建筑质量优秀， 建筑物的功能不是最初进的，建筑物存在自然磨损，利润能力低。新落成的同类写字楼；丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在显然的物理磨损和功能旧，租金水平较低。商务办公房地产估价的常用方法是利润法、市场法等。（1 ）利润法。商务办公房地产往常采纳出租经营，所以利润法是商务办公房地产估价最为常用的方法之

19、一。（2 ）市场法。商务办公房地产的转售转租比较屡次，所以较易获取交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。.1.3 车库估价方法泊车库估价方法主要有市场法、利润法。对于地下泊车库一般分为两种状况：一是开发商拥有车库独自产权，可对车库自由履行利润和处罚权； 二是地下车库作为共有部分， 建筑面积已经分摊， 车库不可以独自销售所以泊车库估价方法的选择，第一应当要点考虑其权属状况，判断其能否属word 专业资料.于经营性房地产； 其次，应当观察周边房地产中近似房地产的租售状况， 以此来确立采纳何种估价方法。市场法的选择，取决于能否拥有大批泊车库交易实例资料，同时估价对象应为

20、可转让的。 利润法的选择， 主要鉴于估价对象属于经营性物业， 有较稳固的收益。与地上房地产对比，地下泊车库在必定程度上处于隶属地位3.2 土地使用权估价方法的采纳依据土地估价规程的要求，依据宗地用途选择不一样的估价方法，对同一估价对象应采纳两种以上的估价方法进行估价。 估价人员应从估价资料、 估价方法、估价参数指标等的代表性、适合性、正确性方面，对各试算价钱进行客观分析，并联合估价经验对各试算价钱进行判断调整，确立估价结果。依据地产用途不一样，宜分为住所用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地和综合用地等；并可按开发程度不一样，分为待开发土地、已开发土地、在建用地和已建用地等3.2.1

21、居住类宗地价钱评估居住用地估价，宜采纳市场比较法、节余法（假定开发法） 、利润复原法和基准地价系数修正法。此中： 1 ）独立住所用地价钱评估：应要点剖析：城市地理地点与天气条件、居民生活方式、社会、地域经济增加、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特征则不宜采纳。2）高档公寓用地价钱评估：应要点剖析：居民的生活方式、人文环境与景word 专业资料.观、基础设备与公共配套、交统统畅程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。 一般应首选市场比较法， 辅之以利润复原法、 假定开发法或基准地价系数修正法。3）

22、 一般住所用地价钱评估： 应要点剖析：城市人口数目与家庭规模 （社会）、经济发展水平、 居民收入与花费水平， 居民住宅条件、 政府的住宅花费政策与住房金融政策、地区地点、公交便利程度、基础设备与公共配套、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等对地价的影响。 一般应首选市场比较法，辅之以假定开发法、 利润复原法或基准地价系数修正法。 评估已售公房和经济适用房（安居房）地价时，应注意与一般商品住所用地的权益差异。4）简略住所用地价钱评估：简略住所用地多为待拆迁改造用地，评估此类用地价钱时，如无特别需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。 商业金融业用地宗地价钱评估商业金融业用地

23、估价宜采纳市场比较法、 利润复原法、节余法（假定开发法）和基准地价系数修正法。此中 :1) 金融保险业用地价钱评估， 应要点剖析： 当地金融保险业的地位与作用；估价对象能否位于某级金融中心以及临街状况等。2)办公服务类宗地价钱评估，应要点剖析：当地经济发展水平及服务业在国民经济系统中的比重、 与行政经济中心的靠近程度、 交通便利程度、 周边人文环境及公共配套设备（购物及娱乐场所等） 。3)综合商厦类宗地价钱评估，应要点剖析：辐射区的固定人口与流感人口、居民购置能力、商业繁荣程度与集聚程度、客流量与交统统畅程度等。4)一般零售店类宗地价钱评估，应要点剖析：服务围的人口数目、收入水平word 专业

24、资料.与购置能力等。5)评估旅行娱乐类宗地，应要点剖析：景点等级及著名程度、自然与人文景观、交统统畅程度 。 工业、仓储用地宗地价钱评估工业、仓储用地估价宜采纳市场比较法、 成本迫近法和基准地价系数修正法。此中 ;1) 矿井、矿区用地价钱评估，应注意：宗地外开发程度的设定，可开采年限与出让年限的关系、 土地整理的难易程度、 相邻土地的使用限制等； 对近似油气田用地， 应注意：宗地外开发程度的设定， 土地使用权与他项权益之间的关系。2)传统制造业、电力、煤气及水的生产和供给用地价钱评估，应注意：家产特色、用地规模、用地强度、污染程度、城市规划的影响、用途变换及变现的难易程度。3)邮电、高新技公司

25、用地价钱评估，应注意产品的高技术、高附带值特色、污染小、环境较好、土地利用程度较高、及与信息集散地的靠近程度、获取人力资源的难易程度、家产的齐集度与关系度等。4)仓储业用地价钱评估，应注意：开发程度的设定、交通的方便程度、土地利用的时机成本等。 综合用地宗地价钱评估综合用地指集办公、商住（公寓） 、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合大厦或大厦群用地。综合用地价钱评估方法 ,可采纳利润复原法、 市场比较法、节余法和基准地价系数修正法。word 专业资料.综合用地价钱评估的要点是正确掌握同一建筑物中各不一样利用部分的权重及各部分之间的互相作用。综合用地价钱评估不可以简单等于各不一样利用部分所分摊土

26、地价值之和。 综合利用的土地价值可能大于或小于各不一样利用部分所分摊土地价值之和。不论应用何种方法，能够先分别评估各不一样利用部分所分摊土地的价钱，然后依据该宗地的主要用途、 该地区的主要土地利用种类及该地区各不动产种类的市场价钱，进行该宗地各利用方向互相之间的影响程度修正。4、估价结果确立估价结果应在对不一样估价方法的测算结果进行校核和比较剖析的基础上合理确立。在确认所采纳的估价方法的测算结果无误以后， 应依据估价目的和不一样估价方法的合用程度、 数据靠谱程度、 测算结果差异程度等详细状况， 并经过分析，采纳简单算术均匀、 加权算术均匀等方法计算出综合结果， 或采纳此中一种估价方法的测算结果

27、作为综合结果。五、估价质量要求（一）估价结果质量要求对不一样估价方法的测算结果应做以下检查，找寻致使它们之间差异的原由，并除去 不合理的差异：1)估价测算过程能否有误； 2)估价基础数据能否正确； 3)估价参数选用是否合理； 4) 计算公式采纳能否适合； 5)不一样估价方法的估价对象围能否一致； 6)不一样估价方法的估价前提能否同样； 7) 采纳的估价方法能否合用估价对象； 8)估价假定能否合理； 9) 能否依照了相应的估价原则； 10) 房地产市场能否处于特殊状况。word 专业资料.当采纳不一样估价方法时的估价结果有显然误差时，对所选用的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查， 最后使估价结果达到客观、 公正、合理。